Cour d'appel, Chambre 1-1, 6 décembre 2022, n° 21/18454

Motivation

SUR CE Sur la vente du bien à M. [Y] L'article 14-3 des statuts de la SCI Sunrise Dream stipule que dans les rapports entre les associés, les opérations suivantes devront préalablement être autorisées par décision unanime des associés : achats et ventes d'immeubles, emprunts, toute forme de garanties réelles ou personnelles. Par le courrier électronique en langue anglaise daté du 16 juin 2017, [R] [N], associé de la SCI a indiqué à son père [B] [N] que sa mère veut vendre la maison pour 800'000 € à un ami dont le nom n'est pas précisé. Par courrier électronique du 23 juin 2017,[R] [N] a proposé [T] [Y] de lui vendre la maison, et lui annonce la convocation d'une assemblée générale extraordinaire des associés sous 15 jours. La convocation à l'assemblée générale extraordinaire devant se tenir au domicile, situé au Brésil du gérant, M. [B] [N] adressée le 6 juillet 2017, par la SCI à Monsieur [Y] pour le 24 juillet 2017, vise 'l'autorisation à donner à la gérance en vue de la vente du bien immobilier appartenant à la société'. Le justificatif de son envoi et de sa réception par M. [Y] n'est pas joint. Par lettre adressée le 14 juillet 2017 à M. [R] [N], Monsieur [Y] écrit : « par courrier en date du 23 juin 2017 vous m'avez fait une offre réelle de vente de la propriété sise à [Adresse 9] cadastrée MZ n°[Cadastre 2] pour 39 a23ca et MZ n°[Cadastre 4] , pour 02a et 23ca, bien immobilier que nous connaissons bien pour l'avoir acquis et géré ensemble jusqu'à ce jour. Par courrier daté du 6 juillet 2017 reçu le 12 juillet 2017, vous avez à ma demande précisé les conditions de la vente que vous m'avez offerte à savoir : prix 800'000 € payable partie comptant à la signature de l'acte réitératif de vente et partie selon un échéancier à négocier avec l'éventuel cessionnaire. Par la présente j'accepte formellement l'offre réelle que vous m'avez faite le 23 juin 2017 et précisée le 6 juillet 2017et je vous marque mon accord irrévocable pour acquérir le bien sus désigné dans l'état où il se trouve au prix de 800'000 € que j'accepte pour ma part de payer comptant le jour de la signature de l'acte de vente si vous y avez convenance . » Un courrier électronique adressé entre deux tiers le 2 août 2017 évoque une proposition de vente au prix de 800'000 € à [T] [Y], ainsi que l'accord de la mère de [R] [N]. Le procès-verbal de l'assemblée générale extraordinaire de la SCI Sunrise Dream, tenue au Brésil et présidée par un ressortissant brésilien, daté du 24 juillet 2017 mentionne que M . [R] [N] et Mme [H] [S] étaient présents ou représentés et que M. [T] [Y] n'était ni présent, ni représenté. Son ordre du jour était la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société Bip Immo, dont le siège est situé à [Localité 11] et représentée par M. [E] [C] pour le prix de 854'935 € payable comptant. Il est noté que cette résolution a été adoptée par deux voix et que tous pouvoirs sont donnés à [R] [N], gérant pour signer les actes et effectuer les démarches. M. [Y] conteste la validité de cette assemblée générale et affirme ne pas y avoir été régulièrement convoqué. La convocation en date du 29 septembre 2017 pour une assemblée générale du 27 octobre 2017, portait sur l'ordre du jour suivant: 1ère résolution: l'approbation de la vente de l'immeuble appartenant à la société à M. [T] [Y]. 2ème résolution : approbation de la vente à la SCI Bip Immo, pour la somme de 852'907 €. 3ème résolution : l'assemblée générale donne tous pouvoirs au gérant de la société afin de régulariser l'opération. Le procès-verbal correspondant n'est cependant pas produit. Il n'est pas non plus justifié qu'une modification de la règle de l'unanimité de l'accord des associés pour la vente d'un bien immobilier de la société prévue dans les statuts serait intervenue entre-temps. Les documents versés aux débats ne comportent aucune pièce par laquelle Mme [H] [S], détentrice de 45% des parts de la SCI a donné son accord pour la vente à M. [Y] du bien immobilier de cette dernière dans les conditions ci-dessus définies. La publication le 25 août 2017, par M. [T] [Y] de son assignation en revendication du statut d'acquéreur du 9 août 2017 à la conservation des hypothèques, ainsi que la signification d'une notification de position officielle du 24 octobre 2017 n'ont aucune conséquence juridique sur le transfert de la propriété du bien litigieux. Dans ces conditions, il n'est pas possible de déclarer parfaite la vente du bien au bénéfice de M. [Y], à défaut d'avoir pu constater l'existence d'un accord sur la chose et sur le prix de tous les associés au sens de l'article 1583 code civil. Le jugement déféré sera donc réformé sur ce point. Il n'y a pas lieu d'ordonner la mainlevée de la publication de l'assignation délivrée le 9 août 2017. Sur la vente du bien à M. [K] [L] M. [K] [L] se prévaut d'un procès-verbal d'assemblée générale de la société Sunrise Dream daté du 15 décembre 2017, prévoyant la vente de l'immeuble litigieux situé [Adresse 1] à [Localité 8] pour le prix de 800'000 €, avec un droit de jouissance de 12 mois correspondant à la durée de validité du compromis de vente au futur acquéreur, ce moyennant la somme de 25'000 €. Il apparaît cependant que M. [Y] est mentionné comme absent et qu'il n'a donc pas pu voter les résolutions fixées à l'ordre du jour. Le procès-verbal d'assemblée générale, ainsi que les pièces jointes précisent que la résolution est adoptée conformément à l'article 16 § 2 des statuts prévoyant la majorité des trois quart des parts et se réfèrent à l'assemblée générale extraordinaire s'étant tenue le 14 décembre 2017 qui aurait retiré de l'article 14 l'obligation d'une décision unanime des associés pour la vente des immeubles. Le procès verbal de cette dernière assemblée générale n'est cependant pas versé aux débats. Il n'est donc pas justifié que cette décision portant modification des statuts a été prise à l'unanimité des associés de la société comme l eprévoient ses statuts. Le principe d'unanimité pour modifier les statuts posé par l'article 1836 du code civile relève des dispositions impératives visées par l'article 1844-10 du Code civil et la méconnaissance des règles statutaires de majorité renforcée requises pour la modification des statuts est sanctionnée par la nullité. L' accord unanime des associés pour vendre un immeuble exigée par les statuts de la société, dont la modification régulière n'est pas démontrée n'ayant pas été obtenu, le compromis de vente signé entre la société Sunrise Dream et M. [K] [L] ne peut avoir aucun effet juridique. Il ne peut donc être fait droit à sa demande tendant à voir déclarer parfaite la vente de l'immeuble litigieux à son égard. La demande de M. [L] en paiement d'un pénalité contractuelle de 80 000 €, en exécution d'un compromis frappé de nullité pour défaut de pouvoir du gérant de la société ne peut donc être accueillie. Cette somme ne peut lui être allouée à titre de à titre de dommages et intérêts, dès lors qu'il ressort de ses courriers électroniques, notamment des 17 et 18 novembre 2017 qu'il savait que l'opération ne pourrait intervenir sans l'accord de M. [Y], sauf à modifier les statuts de la société. Il était également destinataire des messages envoyés par le notaire sur cette question. Il a ainsi signé l'avant contrat sans ignorer que l'autorisation de vente n'avait pas été donnée à l'unanimité comme l'exigent les statuts de la société Sunrise Dream. M. [K] [L] qui produit un courrier électronique du 13 mars 2018 se plaignant de l'impossibilité de faire rétablir l'alimentation en eau et électricité, ne justifie pas avoir rencontré d'autres difficultés pour occuper les lieux depuis lors, ni avoir adressé des mises en demeure à ce titre au vendeur. Il n'est pas contesté qu'il a occupé les lieux jusqu'au 29 juillet 2019. Il n'est donc pas fondé à réclamer le remboursement de la somme de 25'000 €, versée à la signature du compromis en contrepartie de l'occupation des lieux pendant un délai d'un an. L'appelant ne peut donc également prétendre à l'octroi de dommages-intérêts pour résistance abusive de la part de la société Sunrise Dream. Sur les demandes en dommages-intérêts formées par M. [T] [Y]. Il apparaît à la lecture du jugement déféré que dans ses conclusions formées devant le tribunal, M. [Y] avait réclamé la condamnation de la SCI Sunrise Dream et de M. [K] [L] à lui payer la somme de 150 000 €, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis tant matériels que moraux. La demande de paiement de la somme de 144'000 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral ne peut donc être considérée comme nouvelle, alors même que son seul son montant a été augmenté. Elle doit, en conséquence, être déclarée recevable. Cette demande se trouve sans objet dès lors qu'elle est formée à titre subsidiaire dans l'hypothèse où le bien serait vendu aux enchères, ce fait n'étant pas allégué, ni démontré en l'état. La demande d'indemnisation de la privation de jouissance formée par M. [T] [Y] ne peut prospérer à défaut de démonstration de l'existence d'un accord des volontés pour la vente de l'immmeuble situé [Adresse 6] à son profit. Il convient d'observer qu'il a pris l'initiative, à ses risques et périls, de verser le prix entre les mains du notaire, alors que la validité de la vente du bien à son égard n'était pas confirmée. Sur la demande en dommages et intérêts formée par la société Sunrise Dream La SCI Sunrise Dream qui a pris le risque de mettre en vente son bien immobilier, sans respecter les règles définies par ses statuts pour procéder à une telle opération, ne démontre pas la réalité des man'uvres qu'elle impute à M. [L], pour obtenir la signature d'une vente à son profit. La production d'un constat d'état des lieux réalisé après le départ de M. [K] [L] n'est pas suffisant à justifier l'indemnisation d'éventuelles dégradations, en l'absence d'éléments sur l'état de l'immeuble à la signature du compromis et à son entrée en jouissance. À défaut d'apporter la preuve qui lui incombe de la faute commise par ce dernier, sa demande de condamnation de M. [K] [L] à lui payer la somme de 400'000 € à titre de dommages-intérêts doit être rejetée. Le jugement est infirmé, sauf en ce qu'il a débouté M. [K] [L] de l'ensemble de ses demandes et débouté la société Sunrise Dream de sa demande de dommages-intérêts au titre des dégradations causées aux biens objet de la présente instance. Il y n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile. Il convient de dire que chaque partie conservera la charge de ses dépens.