Cour de cassation, Troisième chambre civile, 7 décembre 2022, n° 21-23.103, ECLI:FR:CCASS:2022:C300846

Annexes

MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Gatineau, Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Valbanet La société Valbanet fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué D'AVOIR déclaré prescrites toutes les demandes de la Sarl Valbanet, D'AVOIR, dit et jugé que la Sarl Valbanet est occupante sans droit ni titre de la parcelle de terrain d'une superficie d'environ 500 m2 dépendants du lot numéro 15 d'un ensemble immobilier situé à [Adresse 2], D'AVOIR, en conséquence, dit que la Sarl Valbanet, ainsi que tous occupants de son chef, devra délaisser et rendre libres les lieux occupés dans le délai de 2 mois à compter de la signification du présent arrêt, D'AVOIR dit qu'à défaut de ce faire, à l'issue du délai accordé, la Sarl Valbanet et tous occupants de son chef pourra y être contrainte par toutes voies de droit, au besoin avec le concours de la force publique, D'AVOIR fixé le montant de l'indemnité d'occupation due à compter du ler juillet 2016 au montant du dernier loyer annuel, D'AVOIR condamné la Sarl Valbanet à payer à la SA L'Immobilière Européenne Des Mousquetaires le montant de l'indemnité d'occupation ainsi fixée à compter du 1er janvier 2020 jusqu'à la libération effective des lieux, 1°/ ALORS QUE l'article L. 145-15 du code de commerce, tel qu'issu de la loi du 18 juin 2014, qui a substitué à la nullité des clauses ayant pour effet de faire échec aux dispositions des articles L. 145-37 à L. 145-41 du code de commerce, leur caractère réputé non écrit, est applicable aux baux en cours, quelle que soit la date de leur conclusion, l'action tendant à voir réputer non écrite une clause du bail n'étant pas soumise à prescription ; qu'en l'espèce, en réponse au congé délivré par le bailleur le 24 novembre 2015, l'exposante se prévalait de l'inopposabilité de la clause fixant à 7 ans la durée du bail et empêchant tout droit au renouvellement, invoquant l'application du nouvel article L. 145-15 du code de commerce, disposition qui se trouvait applicable au bail considéré qui était en cours au jour de l'entrée en vigueur de la loi du 18 juin 2014, intervenue le 20 juin 2014, pour avoir été conclu le 16 juillet 2009 ; qu'en retenant toutefois que l'article L. 145-15 nouveau ne pouvait s'appliquer au bail conclu le 16 juillet 2009, dès lors qu'il aurait pour effet de faire revivre un droit éteint par la prescription depuis le 16 juillet 2011, la cour d'appel a violé par refus d'application l'article L. 145-15 du code de commerce, tel qu'issu de la loi du 18 juin 2014. 2°/ ALORS QUE, à tout le moins, si l'action en requalification d'un contrat en bail commercial se prescrit par deux ans à compter de la conclusion de l'acte, il en va différemment de l'action en nullité d'un congé, laquelle ne tend pas à la requalification du bail et ne saurait être prescrite avant même la notification du congé litigieux ; qu'en l'espèce, pour faire échec à l'action en résiliation et en expulsion diligentée par le bailleur, le locataire avait invoqué la nullité de clause faisant échec au droit au renouvellement et se prévalait encore de la nullité du congé délivré le 24 novembre 2015, nullité qui ne pouvait être prescrite avant même la notification de ce congé ; qu'en jugeant toutefois que l'action exercée par l'exposante constituait une action en requalification en bail commercial soumise à la prescription commerciale et avait nécessairement pour point de départ le 16 juillet 2009, date de conclusion du contrat litigieux, quand le congé n'avait pas même été adressé au locataire à cette date, la cour d'appel a violé l'article L. 145-60 du code de commerce, pris ensemble les articles 2224 du code civil et 6, §1, de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales. 3°/ ALORS QUE le juge ne peut dénaturer les conclusions des parties ; qu'en l'espèce, l'exposante n'avait formé aucune action en requalification du contrat en bail commercial et se bornait à opposer à l'action en résiliation et en expulsion diligentée par le bailleur l'inopposabilité de la clause fixant à sept ans la durée du bail ainsi que la nullité du congé délivré par le bailleur le 24 novembre 2015 en application de cette clause (concl. d'appel, p. 24) ; qu'en jugeant que le moyen de défense soulevé par le locataire constituait une « action en requalification en bail commercial », la cour d'appel a dénaturé les conclusions de la société Valbanet en violation de l'article 4 du code de procédure civile. 4°/ ALORS QUE l'article 1185 du code civil, tel qu'il est issu de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, n'est pas applicable à un contrat conclu avant le 1er octobre 2016, date d'entrée en vigueur de l'ordonnance ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a constaté que le contrat litigieux avait été conclu le 16 juillet 2009, en sorte qu'il devait être soumis au droit antérieur à l'ordonnance du 10 février 2016 ; qu'en jugeant néanmoins qu'en application de l'article 1185 du code civil, tel qu'issu de l'ordonnance du 10 février 2016, l'exception de nullité invoquée par l'exposante se trouvait prescrite, la cour d'appel a violé ce texte par fausse application, ensemble l'article 9 de l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016. 5°/ ALORS QUE, à titre subsidiaire, la fraude suspend le délai de prescription biennale applicable aux actions exercées au titre d'un bail commercial ; qu'en l'espèce, l'exposante faisait valoir que le bail rédigé par le bailleur entretenait, à dessein, l'apparence d'une situation de droit erronée, puisqu'il excluait expressément l'application du statut des baux commerciaux alors que le bailleur savait parfaitement qu'il y avait sur les terrains des aménagements constituant des constructions, lesquels avaient donné lieu à permis de construire et que le bailleur avait lui-même autorisés (concl. d'appel, p. 15-18), en sorte que les clauses du bail avaient pour seul objet de contourner les règles impératives du statut des baux commerciaux, ce qui constituait une fraude interdisant au bailleur de se prévaloir de la prescription biennale ; qu'en jugeant que la fraude devait être caractérisée par des « moyens déloyaux destinés à surprendre le consentement du locataire », lesquels n'étaient pas établis, quand les conditions de la fraude sont pas celles du dol et ne supposent pas d'établir un vice du consentement du locataire, la cour d'appel a violé les articles 1116 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, et L. 145-60 du commerce, par fausse application, ensemble le principe selon lequel la fraude corrompt tout. Le greffier de chambre