En-tête
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 5 - Chambre 10 ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2022 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/07558 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CFUYU Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 08 Mars 2022 - Juge de la mise en état de CRETEIL - RG n° 21/04909 APPELANT Monsieur [J], [E], [V] [F] Domicilié [Adresse 1] [Localité 2] Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représenté par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 avocat postulant, Me Marion FAV, Avocat du barreau de LYON, avocat plaidant INTIMEES S.A.S EDELIS Ayant son siège social [Adresse 3] [Localité 6] N° SIRET : 338 434 152 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Claire LITAUDON de la SARL CM & L AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C1844 S.A.S. EXELL FINANCE Ayant son siège social [Adresse 4] [Localité 5] N° SIRET : 424 582 823 Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège Représentée par Me Jean-Didier MEYNARD de la SCP BRODU - CICUREL - MEYNARD - GAUTHIER - MARIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0240, Représentée par Maître Frédéric CAZAUX , Avocat au barreau de TOULOUSE, Avocat plaidant COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Edouard LOOS, Président, entendu en son rapport et Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de Monsieur Edouard LOOS, Président Madame Christine SIMON-ROSSENTHAL, Présidente Monsieur Jacques LE VAILLANT, Conseiller Greffier, lors des débats : Madame Sylvie MOLLÉ ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Edouard LOOS, Président et par Sylvie MOLLÉ, Greffier présent lors du prononcé.
Faits et procédure
FAITS ET PROCEDURE Le 1 septembre 2010, par l'intermédiaire de la société Exell Finance, Monsieur [J] [F] a signé un contrat de réservation préliminaire aux fins d'achat, en l'état futur d'achèvement, d'un bien immobilier situé dans la résidence Monté Cristo, à [Localité 8] (62), pour un montant de 125 700,00 euros TTC, auprès de la société Akerys Promotion devenue Edelis, dans le but de réaliser un investissement immobilier lui permettant de défiscaliser les revenus de ce bien. Un plan personnalisé d'épargne fiscale a été réalisé le 1 septembre 2010 par M. [C], conseiller auprès de la société Exell Finance, qui développe une activité de conseil en investissement immobilier, d'entremise et de placement de produits immobiliers. L'acte de vente en l'état futur d'achèvement a été conclu en la forme authentique par acte reçu par Me [T] [H], notaire à [Localité 7], le 31 décembre 2010. Le bien a été livré le 22 décembre 2011 et le premier contrat de bail a été signé le 25 janvier 2012. Le financement de l'acquisition a été assuré par un prêt de 125 700,00 euros consenti par le Crédit Immobilier de France. Soutenant qu'il a été démarché par la société Exell Finance afin de procéder à un investissement immobilier locatif dans le cadre du régime fiscal ' Scellier', mais que cette société, mandataire de la société Edelis, a manqué à ses obligations d'information et de conseil, et qu'il a été victime de dol, M. [F] a fait assigner la société Edelis et la société Exell Finance par actes d'huissier du 21 juin 2021. * * * Vu l'ordonnance du juge de la mise en état du tribunal judiciaire de Créteil du 8 mars 2022 qui a statué comme suit : Déclare les demandes irrecevables comme prescrites, Condamne Monsieur [J] [F] aux dépens , Condamne Monsieur [J] [F] à payer à la société Edelis la somme de 500 euros et à la société Exell Finance la somme de 500 en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile . Vu l'appel de M. [F] déclaré le 13 avril 2022, Vu les conclusions signifiées par M. [F] le 5 juillet 2022, Vu les conclusions signifiées par la société Edelis le 27 juillet 2022, Vu les conclusions signifiées par la société Exell Finance le 1er août 2022, M. [F] demande à la cour de statuer comme suit : Vu les articles 9, 122, 700 et 789 du Code de procédure civile, Vu les articles 1144 et 2224 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu les pièces produites, Juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par M. [F] à l'encontre de l'ordonnance rendue par le juge de la mise en état le 8 mars 2022, Infirmer l'ordonnance critiquée, en ce qu'elle a jugé les demandes de M. [F] irrecevables comme prescrites, Statuant de nouveau, Juger que M. [F] n'a été en mesure de découvrir son préjudice que le 24 juin 2019, date à laquelle il a été informé de la perte de valeur de son bien, et au plus tard le 10 février 2021, date de la fin de son obligation locative de 9 ans, Juger recevable comme non prescrite l'action en responsabilité de Monsieur [J] [F], Débouter la société Edelis et la société Exell Finance de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, En toutes hypothèses, Infirmer l'ordonnance critiquée en ce qu'elle a condamné M. [F] à payer à la société Edelis et la société Exell Finance la somme de 500 € chacune au titre des frais irrépétibles, outre les dépens, Statuant de nouveau, Condamner in solidum la société la société Edelis et la société Exell Finance à payer à M. [F] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum les mêmes aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile. La société Edelis demande à la cour de statuer comme suit : Vu les dispositions des articles 122 et 789 du CPC Confirmer en toutes ses dispositions l'ordonnance du juge de la mise en état près le Tribunal judiciaire de Créteil du 8 mars 2022, Ce faisant : Déclarer les demandes de M. [F] irrecevables, comme prescrites, Débouter M. [F] de l'intégralité de ses demandes, Condamner M. [F] à payer à la Sté Edelis une indemnité de 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Claire Litaudon sur affirmation de son droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile . La société Exell Finance demande à la cour de statuer comme suit : Vu les dispositions de l'article 122 du code de procédure civile, Vu les dispositions des articles 1147 (ancien), 1382 (ancien), 2222 et 2224 du Code civil, Confirmer l'ordonnance rendue par le Juge de la mise en état du Tribunal Judiciaire de Créteil le 8 mars 2022 en toutes ses dispositions. Débouter M. [F] de l'ensemble de ses demandes. Ajoutant à l'ordonnance, Condamner M. [F] à payer à la société Exell Finance une somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code deprocédure civile en cause d'appel. Condamner M. [F] au paiement des entiers dépens, en ce compris les dépens d'appel, dont distraction au profit de la SCP Brodu Cicurel Meynard Gauthier Marie société d'avocats, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Motivation
SUR CE, LA COUR M. [F] fonde ses demandes sur le dol et expose qu'en application de l'article 1144 du code civil (ou 1304 ancien), la prescription quinquennale a pour point de départ le jour où le contractant a découvert l'erreur qu'il allègue. Il se fonde également sur le manquement à une obligation d'information et de conseil et indique que la prescription applicable est celle prévue par l'article 2224 du code civil fixant le point de départ de la prescription quinquennale 'à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.' Il expose que ses demandes ne reposent pas sur la surévaluation du bien au jour de l'achat mais sur la découverte du faible prix du bien lors de sa revente ou à la fin de l'obligation locative . Il précise qu'au terme d'une simulation qui lui a été remise antérieurement à la signature du contrat, seules 2 hypothèses de prix de revente ont été mentionnées. Il en conclut que la fixation du point de départ de la prescription se situe nécessairement au jour de l'estimation du bien qu'il a sollicitée qui lui a permis de découvrir le véritable montant du prix de revente et de la surestimation des prix de revente mentionnée lors de l'acquisition du bien. La société Edelis soutient , concernant la prescription de l'action fondée sur le dol, que le point de départ de la prescription relative à la rentabilité de l'opération économique se situe au jour de la livraison du bien étant rappelé que le plan d'épargne fiscal et la plaquette commerciale versés par la partie appelante n'ont aucune valeur contractuelle et que la revente du bien et la spéculation éventuelle ne font pas partie du dispositif Scellier dont le seul objet est de faire bénéficier les acquéreurs d'une exonération fiscale sous réserve de la location effective et continue de leur bien pendant 9 ans. Il est soutenu que, concernant la valeur du bien, le point de départ de la prescription se situe nécessairement à compter du jour où le demandeur est devenu propriétaire. Concernant le défaut d'information et de conseil, la société Edelis fait observer que, selon une jurisprudence constante, le point de départ de la prescription se situe au jour de la souscription de l'acte authentique . La société Exell Finance soutient que la loi n'a pas entendu faire dépendre le point de départ de la prescription des seules diligences de celui qui entend mettre en oeuvre un droit et qu'il convient d'écarter tout raisonnement ou fait qui procéderait d'une démarche unilatérale du demandeur. Elle invoque également la jurisprudence constante selon laquelle en matière de manquement à une obligation d'information, le dommage réside en une perte de chance de ne pas contracter, de sorte que le jour de la conclusion du contrat marque le point de départ de la prescription de l'action. Elle soutient que le point de départ de la prescription doit se situer au jour de la signature de l'acte authentique en cas de griefs relatifs à la surévaluation du bien, à l'absence de plus value à la revente, à la prétendue interdiction de revente du bien pendant la période fiscale de référence et à la rentabilité globale moins importante qu'espérée. Ceci étant exposé, l'article 2224 du code civil est ainsi rédigé : 'Les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.' Cet article est applicable au litige dans sa partie relative au manquement à l'obligation précontractuelle d'information et de conseil puisque les faits dénoncés sont postérieurs à son entrée en vigueur. La prescription quinquennale est également applicable à la demande fondée sur le dol. L'article 1144 du code civil n'est pas applicable puisque la cour n'est saisie d'aucune action en nullité pour dol. Si M. [F] ne fonde plus son action sur la surévaluation du bien au jour de son acquisition le 31 décembre 2010, il invoque désormais un prix de revente dérisoire et se prévaut d'une estimation de la société Citya datée du 24 juin 2019. Il fonde sa demande sur le terrain délictuel. Il invoque une évaluation du chiffrage de revente contenue dans un document dénommé 'Plan d'épargne fiscal' qui lui a été remis le 1er septembre 2010 par la société Exell Finance qu'il présente comme mandataire de la société Akeris Promotion devenue Edelis . Le document précité chiffre 2 valeurs de cession du support fiscal ( hypothèse 1 et hypothèse 2 ) au jour de la clôture du plan épargne fiscal sur 9 ans. Il s'en déduit que le point de départ de la prescription dans cette occurence se situe à l'issue de la période de 9 années suivant le début du dispositif dit Scellier soit le 25 janvier 2021 et non pas au jour de l'estimation immobilière qui présenterait un caractère subjectif et potestatif ; L'assignation ayant été délivrée le 21 juin 2021, l'action n'est pas prescrite. L'ordonnance déférée doit être infirmée. La procédure se poursuivra devant les premiers juges. A ce stade, la cour n'estime pas devoir entrer en voie de condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile .
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour INFIRME l'ordonnance déférée; DIT l'action non prescrite; REJETTE les demandes présentées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE in solidum la société Edelis et la société Exell Finance aux dépens. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT S.MOLLÉ E.LOOS