Cour de cassation, Première chambre civile, 23 novembre 2022, n° 19-24.632, ECLI:FR:CCASS:2022:C100810

Annexes

MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Alain Bénabent, avocat aux Conseils, pour MM. [C], [B], [PK], [YZ], [R], [J], [GV], [YU], [YR], [PN] et [PA] [PR], Mmes [W], [CF], [YU], M. et Mme [D], M. et Mme [E], M. et Mme [Y], M. et Mme [O], M. et Mme [U], M. et Mme [K], M. et Mme [I], M. et Mme [GN], M. et Mme [PG], M. et Mme [GM], M. et Mme [AG], M. et Mme [CG], M. et Mme [GL], M. et Mme [ZC], M. et Mme [YW], M. et Mme [YU], M. et Mme [GU], M. et Mme [GI], M. et Mme [PB], M. et Mme [YT], M. et Mme [ZH], M. et Mme [ZM], M. et Mme [OZ], M. et Mme [BU], M. et Mme [PS], M. et Mme [GE], M. et Mme [PU] et M. et Mme [OT] PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les exposants de leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice matériel dirigées contre la SCP notariale [CN]-[L] ; AUX MOTIFS QUE «Sur la responsabilité professionnelle de maître [ZN] [GY], avocat, et de la SCP de notaires [PP] : les investisseurs demandeurs reprochent à maître [OX], notaire instrumentaire, et à maître [ZN] [GY], avocat, les mêmes manquements à leurs obligations professionnelles, à savoir l'absence de conclusion des baux commerciaux entre eux et la société [Adresse 37] concomitamment aux ventes immobilières et aux actes de prêt, le défaut d'accord des copropriétaires de la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension à [Adresse 37] II, enfin la méconnaissance de leurs obligations d'information et de conseil respectives ; qu'à l'égard du notaire, cette responsabilité est recherchée sur le terrain délictuel, le professionnel devant assurer l'efficacité juridique des actes qu'il dresse, la responsabilité de l'avocat l'étant sur le terrain contractuel pour ceux des investisseurs qui ont effectivement conclu la garantie de bonne fin fiscale ; qu'il est constant qu'à l'égard de ces professionnels, et quel que soit le fondement juridique requis, la mise en oeuvre de leur responsabilité suppose l'établissement par les demandeurs d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux premières conditions ; que, pour ce qui a trait à la faute alléguée du notaire, si la procuration remplie par les investisseurs en faveur de tout clerc de l'office notarial comprend en III le bail à loyer à titre commercial au profit de la société [Adresse 37], le mandat précise que ce bail doit être consenti dans le respect des dispositions légales énoncées plus haut, sous les charges et conditions que le mandataire jugera convenables, pour une durée de onze années et neuf mois, qui commenceront à courir à compter du jour de l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation par les services de tutelle, étant ici précisé que par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-1 et suivants du code de commerce, les parties ne pourront donner congé avant l'expiration de la durée ci-dessus, le loyer annuel étant fixé en principal à la somme de 8 262 euros toutes taxes comprises ; que ladite procuration mentionnait encore le prêt à usage que chaque investisseur devait accorder à la société [Adresse 37] sur les parties communes de la résidence ; que la cour observe en cela que si le notaire instrumentaire avait à sa charge l'obligation de rédiger pour le compte des investisseurs les baux commerciaux, il n'est cependant pas précisé dans les procurations signées par les demandeurs que le notaire avait l'obligation de dresser ces baux concomitamment aux actes d'acquisition des biens immobiliers, ces baux en toute hypothèse ne pouvant prendre effet avant l'obtention des autorisations d'ouverture et la mise en exploitation de la résidence [Adresse 37] II par les services de tutelle, soit autant de circonstances dont les poursuivants déplorent encore à ce jour la non-survenance ; que si les investisseurs entendent rétorquer à la SCP [PP] le fait que rien ne s'opposait à ce que maître [OX] établisse ces baux commerciaux en même temps que les actes d'acquisition notariés, en insérant à cet effet des conditions suspensives dans les baux en question, seule la chronologie des développements ultérieurs du chantier de construction et ses indéniables aléas en lien avec le décès subit du gérant de la société de promotion et maître d'ouvrage, suivi rapidement de la mise en liquidation judiciaire de cette personne morale puis de l'ouverture du redressement judiciaire de l'EURL [Adresse 37], société exploitante, permet d'expliquer la situation présente de blocage, le repreneur de cette société n'entendant maintenir aucune exploitation sur le site ; que le notaire instrumentaire des actes juridiques n'avait, sur ces développements du chantier, aucune prise directe et il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir ; que, de fait, l'autorisation d'exploitation de la résidence [Adresse 37] II a bien été délivrée par l'ARS Aquitaine courant août 2010, ce qu'indiquent eux-mêmes les demandeurs dans leurs écritures, tout risque ici dénoncé contre le notaire instrumentaire étant partant inopérant ; que la circonstance que le repreneur de la société exploitante n'entende pas exercer sur le site de [Localité 38] l'autorisation d'exploitation qui lui a été transmise relève d'un aléa certes regrettable mais dont le notaire instrumentaire ne peut raisonnablement supporter la responsabilité ; qu'en outre, le prétendu défaut d'autorisation par les copropriétaires e la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension ne saurait caractériser un autre manquement du notaire, ces copropriétaires ayant clairement manifesté leur adhésion au projet mais en s'en remettant toutefois à l'avis de l'exploitant repreneur ; qu'en toute hypothèse, si les demandeurs déplorent le fait que le tribunal de commerce de Bordeaux, dans son jugement du 27 mai 2015, ait fait le choix de la société civile Patrimoine et Participations pour la reprise des sociétés [Adresse 37] EURL et Acropole SAS, l'association Coallia également candidate à la reprise s'étant pour sa part engagée à exploiter sur place les 79 lits des deux résidences [Adresse 37] I et II, une lecture attentive de cette décision enseigne que les magistrats ont considéré qu'en termes de maintien de l'emploi et de reprise des contrats en cours, les offres émises par la société Patrimoine et Participations et l'association Coallia étaient similaires, mais les motifs de la décision révèlent aussi que le prix proposé par chaque candidate à la reprise et le critère de la pérennité de l'entreprise avaient conduit au partage en faveur de la première, le prix offert par Patrimoine et Participations permettant un apurement complet du passif, ce que n'autorisait pas l'offre de l'association ; qu'il faut ajouter que si les investisseurs demandeurs maintiennent le fait que l'absence de baux conclus avec la société [Adresse 37] leur a fait perdre toute chance d'être entendus par les magistrats consulaires dans le débat sur la désignation du repreneur des sociétés [Adresse 37] et Acropole, il est explicitement mentionné en page 8 du jugement que l'avocat représentant les intérêts des copropriétaires de [Adresse 37] II a bien été entendu comme sachant et sur autorisation expresse du président de séance ; qu'il n'est aucunement acquis, au vu de ce qui précède, que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, aucun manquement du notaire instrumentaire à ses obligations professionnelles n'étant en cela démontré ; que les demandeurs seront en conséquence déboutés de toutes leurs prétentions dirigées contre la SCP de notaires [PP] » ; 1°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris que « si le notaire instrumentaire avait à sa charge l'obligation de rédiger pour le compte des investisseurs les baux commerciaux, il n'est cependant pas précisé dans les procurations signées par les demandeurs que le notaire avait l'obligation de dresser ces baux concomitamment aux actes d'acquisition des biens immobiliers » et que « seule la chronologie des développements ultérieurs du chantier de construction et ses indéniables aléas en lien avec le décès subit du gérant de la société de promotion et maître d'ouvrage, suivi rapidement de la mise en liquidation judiciaire de cette personne morale puis de l'ouverture du redressement judiciaire de l'EURL [Adresse 37], société exploitante, permet d'expliquer la situation présente de blocage, le repreneur de cette société n'entendant maintenir aucune exploitation sur le site », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation d'assurer l'efficacité juridique des actes litigieux en s'abstenant de régulariser les baux concomitamment à la souscription des contrats de prêt, s'empêchant ainsi de s'assurer de la coopération future de l'exploitant par la création de liens de droit avec celui ci, qui auraient également lié un éventuel successeur, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ; 2°) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer l'efficacité et la validité des actes qu'il dresse ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris que « le prétendu défaut d'autorisation par les copropriétaires de la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension ne saurait caractériser un autre manquement du notaire, ces copropriétaires ayant clairement manifesté leur adhésion au projet mais en s'en remettant toutefois à l'avis de l'exploitant repreneur », sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le notaire n'avait pas manqué à son obligation de s'assurer de l'efficacité juridique des actes litigieux en s'abstenant de recueillir l'accord des copropriétaires du bâtiment [Adresse 37] I, s'empêchant ainsi de rendre possible l'achèvement du projet [Adresse 37] II en scellant officiellement par convention l'accord de ces copropriétaires ou, à défaut, d'informer les investisseurs de ce que l'opération n'était pas réalisable en l'état, faute d'accord des copropriétaires, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil. 3°) ALORS QU'une perte de chance présente un caractère direct et certain chaque fois qu'est constatée la disparition d'une éventualité favorable, de sorte que sa réparation ne peut être écartée que s'il peut être tenu pour certain que la faute n'est pas à l'origine du préjudice subi par la victime ; qu'en retenant qu'il « n'est aucunement acquis que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux », sans constater qu'il pouvait être tenu pour certain que l'absence de conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] n'avait eu aucune conséquence sur l'issue de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux, la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure la perte de chance d'une éventualité plus favorable, privant ainsi sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ; 4°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; qu'en jugeant qu'il « n'est aucunement acquis que la conclusion des baux commerciaux avec la société [Adresse 37] et ce concomitamment à l'établissement sous la forme notariée des actes d'acquisition, aurait modifié le cours de la procédure devant le tribunal de commerce de Bordeaux », sans répondre aux dernières conclusions d'appel des exposants (p. 53) faisant valoir que l'absence de conventions entre la société [Adresse 37] et les exposants avait permis d'exonérer le repreneur de la société [Adresse 37] de tout engagement à l'égard des exposants, privant ainsi ces derniers de la possibilité d'imposer au repreneur l'occupation des lieux en tant qu'EHPAD, la cour d'appel a méconnu les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 5°) ALORS QUE le notaire est tenu d'éclairer les parties sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il prête son concours ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris « qu'il est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que le notaire ait manqué à son devoir de conseil en s'abstenant d'informer les investisseurs sur les risques juridiques de l'opération tenant à la perte de l'agrément d'EHPAD ou à son transfert par l'exploitant des lieux, à l'absence de bail commercial conclu avec la société [Adresse 37] et aux contraintes juridiques et structurelles du projet de construction d'[Adresse 37] II, eu égard aux autorisations d'exploitation des autorités de tutelle et des plans de construction ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil ; 6°) ALORS QUE le manquement du notaire à son devoir de conseil prive les parties de la possibilité d'apprécier les risques que leur fait courir la conclusion de l'acte et, en conséquence, de contracter en connaissance de cause ; qu'en statuant comme elle l'a fait, motifs pris qu'il « est vain, au titre du devoir d'information et de conseil qui ne s'attache qu'à l'efficacité des actes qu'il dresse, de lui reprocher ce qui relève manifestement de circonstances extérieures à sa pratique, ce professionnel ne pouvant en toute hypothèse tout prévoir », la cour d'appel a statué par des motifs impropres à exclure que les manquements du notaire à son devoir conseil aient fait perdre aux investisseurs une chance de ne pas conclure les actes litigieux ; qu'elle a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté les exposants de leurs prétentions indemnitaires au titre de leur préjudice matériel dirigées contre maître [ZN] [GY], avocat ; AUX MOTIFS QUE «Sur la responsabilité professionnelle de maître [ZN] [GY], avocat, et de la SCP de notaires [PP] : les investisseurs demandeurs reprochent à maître [OX], notaire instrumentaire, et à maître [ZN] [GY], avocat, les mêmes manquements à leurs obligations professionnelles, à savoir l'absence de conclusion des baux commerciaux entre eux et la société [Adresse 37] concomitamment aux ventes immobilières et aux actes de prêt, le défaut d'accord des copropriétaires de la résidence [Adresse 37] I au projet d'extension à [Adresse 37] II, enfin la méconnaissance de leurs obligations d'information et de conseil respectives ; qu'à l'égard du notaire, cette responsabilité est recherchée sur le terrain délictuel, le professionnel devant assurer l'efficacité juridique des actes qu'il dresse, la responsabilité de l'avocat l'étant sur le terrain contractuel pour ceux des investisseurs qui ont effectivement conclu la garantie de bonne fin fiscale ; qu'il est constant qu'à l'égard de ces professionnels, et quel que soit le fondement juridique requis, la mise en oeuvre de leur responsabilité suppose l'établissement par les demandeurs d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre ces deux premières conditions ; (…)qu'à l'égard de maître [ZN] [GY], avocat, professionnel auquel les demandeurs reprochent les mêmes manquements qu'à maître [OX], notaire, la cour ne peut retenir aucune faute particulière dès lors que la garantie ainsi accordée est explicitement à visée fiscale, le rôle de cet avocat consistant à garantir que le projet présente tout le potentiel exigé pour faire bénéficier les acquéreurs du statut de loueur en meublé non professionnel, et ce dans une perspective de défiscalisation ; que la circonstance que les demandeurs ne puissent pas bénéficier à ce jour de ce statut fiscal résulte non pas d'un manquement de maître [GY] à ses obligations professionnelles, dont celle d'information et de conseil, mais bien du refus de l'exploitant repreneur d'exercer sur le site les autorisations reçues des organismes de tutelle ; que les investisseurs demandeurs seront aussi déboutés de toutes leurs prétentions en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre de maître [ZN] [GY] » ; 1°) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motifs ; que dans leurs dernières conclusions d'appel (p. 27 et 29), les investisseurs soutenaient que les avocats du cabinet [GY], [GW], [Z] ayant garanti directement les différents résultats économiques et fiscaux de l'opération litigieuse, ils devaient être condamnés solidairement à en assurer les résultats, quand bien même ils n'auraient commis aucune faute ; qu'en se bornant à énoncer qu'elle ne peut retenir aucune faute particulière dès lors que la garantie accordée est explicitement à visée fiscale, la cour d'appel n'a pas répondu aux conclusions des exposants faisant valoir que la garantie était promise et due même en l'absence de faute, méconnaissant ainsi les exigences de l'article 455 du Code de procédure civile ; 2°) ALORS QUE l'avocat rédacteur d'acte est garant de sa validité et de son efficacité et doit informer son client des conséquences de l'opération projetée ; qu'en statuant comme elle l'a fait, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si le cabinet [GY] [GW], et notamment Maître [ZN] [GY], qui a participé à l'élaboration du montage juridique et fiscal mis en oeuvre pour assurer la construction de l'immeuble [Adresse 37] II, et a perçu plus de 90 000 euros d'honoraires à ce titre, n'avait pas manqué à son devoir de conseil en s'abstenant, d'une part, d'informer les investisseurs sur les risques financiers et juridiques inhérents à l'opération litigieuse et, d'autre part, d'assurer l'efficacité juridique de l'opération de construction de l'immeuble [Adresse 37] II, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147 du Code civil, devenu article 1231-1 du même Code.