Cour d'appel, 12e chambre, 17 novembre 2022, n° 21/00123

Motivation

MOTIFS Sur l'obligation de jouissance paisible et de délivrance La société Pharmacie des trois fontaines (le Preneur) fait valoir que la société Artémis (le Bailleur) a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible des lieux en engageant abusivement des travaux de désamiantage et, à tout le moins, a manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible en raison de la présence d'amiante dégradée dans le local donné à bail ayant entraîné sa fermeture. Le Bailleur soutient qu'ayant constamment tenu informé le preneur de la présence et de l'état de dangerosité de l'amiante contenue dans les flocages du local et en respectant scrupuleusement les exigences légales et réglementaires en matière de détection de l'amiante il n'a jamais manqué à son obligation de délivrance et de jouissance paisible à l'égard du Preneur. * L'article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ; 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; 4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations ». * - Sur l'obligation de délivrance Le rapport d'expertise produit à l'initiative du Preneur relève : 'Ainsi au moment de la signature du bail, la PHARMACIE était dans la situation où elle avait connaissance de la présence d'amiante dans les faux plafonds, et elle savait aussi que les matériaux n'étaient pas dégradés.' (Pièce 42 Pharmacie ; rapport page 6). Il en résulte que le Preneur avait été informé dès la signature du bail litigieux de la présence d'amiante dans les locaux loués de sorte que le Preneur ne peut se prévaloir de celle-ci pour prétendre que le Bailleur a manqué à son obligation de délivrance. - Sur l'obligation de jouissance paisible Le Preneur soutient que le Bailleur lui a imposé des travaux de désamiantage dont le caractère impérieux ne se justifiait par aucun élément technique. Le Bailleur se fonde sur un diagnostic technique d'amiante (DTA) de la société Qualitat Expertises du 15 juin 2018 retenant un score 3 et fait valoir la nécessité d'exécuter les travaux réalisés lesquels étaient imposés en outre par une décision de l'assemblée des copropriétaires qu'elle ne pouvait contester, n'ayant ni qualité ni compétence à cette fin. * ll n'est pas contesté qu'en présence d'amiante au sein d'un bâtiment, l'attribution d'un score 1 indique que le matériau est en bon état. Dans ce cas, la seule obligation consiste à réévaluer son état a minima tous les 3 ans, car celui-ci peut évoluer du simple fait de son vieillissement. En revanche, le score 3 oblige à réaliser des travaux de désamiantage dans un délai n'excédant pas 36 mois à compter du constat de ce score 3 avec obligation de mise en place de mesures conservatoires dans un délai maximum de 12 mois. En l'espèce, selon les documents et les écitures versés aux débats, plusieurs DTA ont été conduits : - le 5 décembre 2012, un DTA effectué par la société Amiex, a placé les locaux du Preneur en score 1, - le 7 octobre 2015, un DTA de cette même société a de nouveau placé ces locaux en score 1, - le 15 juin 2018 un DTA réalisé par la société Qualitat Expertises, sollicitée par la société Hammerson, les a placés en score 3 conséquence, selon elle, de la dégradation du flocage contenant de l'amiante. Le Bailleur expose dans ses écritures qu'un 'tel classement [score3] était difficilement compréhensible, les précédents rapports ayant systématiquement conclu à l'absence de dangerosité de l'amiante contenue dans les flocages.... les travaux n'avaient pas encore débuté ....Rien n'expliquait ou ne justifiait une modification si radicale et subite de la dangerosité de l'amiante...' de sorte que 'pour ne prendre aucun risque', il a confié au Bureau Veritas la réalisation d'un nouveau rapport. - le 20 septembre 2018, le Bureau Veritas, saisi à l'initiative du Bailleur, a placé ces mêmes locaux de nouveau en score 1. Néanmoins, par courrier conjointement signé en date du 17 octobre 2018, la société Hammerson et la SCI Artémis ont averti le Preneur des conclusions du DTA du 15 juin 2018 avec classement du local en score 3, dans les termes suivants : ' Ce DTA fait état d'un score 3 (matériau dégradé) dans le local de la Pharmacie, avec obligation réglementaire de réaliser des travaux de désamiantage dans un délai maximum de 36 mois et réalisation de mesures conservatoires préalables dans un délai de 12 mois.', sans faire mention du DTA du Bureau Veritas du 20 septembre 2018 qui le classait toujours en score 1. Cette lettre du 17 octobre 2018 précisait que 'La fermeture du local pour réalisation à court terme des mesures conservatoires et à moyen terme des travaux de désamiantage est donc inéluctable.' Le Bailleur explique dans ses écritures que bien qu'à la date du 20 septembre 2018 'rien ne permettait d'attester de la dégradation de l'amiante dans le local ...Pour autant par précaution, l[il] a tout de même souhaité prendre en compte le rapport de la société Qualitat Expertises....' La cour relève que le DTA du 15 juin 2018 a été effectué à la demande de la société Hammerson peu de temps après le refus de cette dernière (3 mai 2018) de prendre en charge les coûts de transfert proposés par le Preneur et revenant à sa proposition initiale de prendre en charge certains frais consécutifs à la fermeture de la pharmacie pendant les travaux sans transfert de l'activité de celle-ci en d'autres lieux. L'attribution du score 3 le 15 juin 2018 a provoqué l'étonnement du Bailleur et sa volonté de diligenter sans tarder un nouveau diagnostic par les services du Bureau Veritas. Ce nouveau rapport, établi moins de trois mois plus tard (20 septembre 2018), contredit le précédent du 15 juin 2018 et s'inscrit dans la ligne des rapports antérieurs et ce sans qu'il soit soutenu que des mofications importantes des locaux loués, effectuées entre ces deux DTA, puissent être à l'origine d'une modification du score. Dans une note technique produite aux débats par le Preneur (sa pièce 42 - Expertise Mme [Z]), la rédactrice expose, sans être contestée, que : 'nous privilégions les résultats quantitatifs réalisés selon les normes en vigueur pour les mesures d'empoussiérage dans l'air ambiant à des résultats qualitatifs réalisés par de simples tests visuels [menés par la société Qualitat Expertises]. La société QUALITAT Expertises aurait dû compléter son évaluation en score 3 par des mesures quantitatives du nombre de fibres en suspension dans l'air.'. Ces éléments jettent un doute sur les conclusions du DTA, au demeurant non communiqué, mené le 15 juin 2018 par la société Qualitat Expertises. De ce qui précède il se déduit qu'au 17 octobre 2018, de l'aveu même du Bailleur, l'exécution des travaux de désamiantage des locaux litigieux ne s'imposait pas dans la temporalité réglementaire mais que par choix le Bailleur s'est rallié à la position de la société Hammerson se fondant sur le rapport de la société Qualitat Expertises accordant un score 3. Le Bailleur ne pouvait ignorer que ce score 3 entraînait inéluctablement la réalisation de travaux dans un délai déterminé réglementairement obligeant le Preneur soit à une fermeture soit à un transfert de son activité le temps des travaux alors qu'il n'ignorait pas l'existence du rapport Bureau Veritas qu'il avait lui même commandé attribuant un score 1 n'ayant pas pour conséquence la réalisation de travaux de désamiantage dans un délai précis. En contraignant le Preneur à subir les travaux de désamiantage sans délai, le Bailleur a manqué à son obligation de jouissance paisible à l'égard de celui-ci. Il en doit réparation. La circonstance que cette décision d'exécuter les travaux de désamiantage dans les locaux du Preneur résulterait d'un vote de l'assemblée générale des copropriétaires n'est pas opposable au Preneur dans les rapports de ce dernier avec le Bailleur. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que le Bailleur n'avait pas manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux. Sur le préjudice Le Preneur fait valoir un préjudice lié au transfert de son activité (i) qu'il valorise à la somme de 67.677,92 € auquel il ajoute le montant des loyers payés au titre du bail précaire pour la période du 15 mai 2019 au 27 juillet 2019 soit 29.388,89 €. Il réclame également (ii) la prise en compte de sa perte d'exploitation évaluée à 41.627 € HT pendant la période des travaux de désamiantage. Ces montants sont contestés dans leur principe et/ou dans leur quantum par le Bailleur. - Sur les coûts de transfert. Le Preneur a été contraint de transférer son activité à compter du 27 juillet 2019 dans d'autres locaux dans le cadre d'un bail précaire qui lui a été consenti par la société Kassamev. Les travaux ont été achevés le 31 octobre 2019 (selon procès verbal de même date). Le Preneur produit des justificatifs de frais exposés pour le transfert 'aller' ( 47.947,62 € HT) et 'retour' (19.730,30 € HT) qui ne sont pas utilement contestés par le Bailleur de sorte que la cour, infirmant le jugement, condamnera le Bailleur à rembourser la somme de 67.677,92 € HT (47.947,62 + 19.730,30). A cette somme, le Preneur souhaite ajouter le montant des loyers du bail précaire sur la période courant du 15 mai 2019 au 27 juillet 2019 soit 29.388,89 € HT. Le Bailleur fait valoir que le bail précaire a pris effet le 15 mai 2019 alors que le Preneur n'a quitté ses locaux que 27 juillet 2019 de sorte qu'elle n'a pas à supporter les loyers du bail précaire pendant cette période. Il résulte de la lettre conjointe entre la société Hammerson et le Bailleur du 17 octobre 2018 que le Preneur a été informé à cette date de la volonté des cosignataires de faire procéder aux travaux de désamiantage dans ses locaux. Dans ce contexte, il ne peut être reproché au Preneur, souhaitant transférer son activité plutôt que de fermer ses locaux, décision qui seul lui appartient, d'avoir recherché sans délai d'autres locaux pour assurer la continuité de son entreprise. A cet égard, sa décision de prendre à bail précaire à compter du 15 mai 2019 d'autres locaux est raisonnable quand bien même il n'a quitté ses locaux d'origine que le 27 juillet 2019 étant précisé qu'un courriel de la société Hammerson l'avait enjoint dès le 5 juillet 2019 de libérer ses locaux à compter du 15 juillet 2019. Il sera fait droit à la demande du Preneur de faire prendre en charge par le Bailleur la somme de 29.388,89 € HT, correspondant aux loyers au titre du bail précaire pour la période du 15 mai au 27 juillet 2019, augmentée de 1.000 € au titre de frais de bail. Le jugement sera infirmé sur ce point. - Sur la perte d'exploitation Le Preneur sollicite la condamnation du Bailleur à la somme de 41.627 € HT au titre de la perte d'exploitation subie entre le mois d'août 2019 et le mois d'octobre 2019. Le Bailleur fait valoir qu'il n'existe aucun lien entre la perte d'exploitation et une faute de sa part. Il ajoute que l'article 18.9 du bail prévoit que : '[Le bailleur ou la société gestionnaire du Centre] pourront en tout temps fermer temporairement tout ou partie des surfaces communes où ils jugeront nécessaires d'effectuer des surélévations, des additions de constructions, des réparations, des changements ou des modifications, ce que le Preneur accepte. ['] Le preneur renonce à toute demande d'indemnité ou de diminution de loyer du chef des faits relevés ci-dessus.'. Il rappelle une autre disposition du bail (article 24) qui prévoit que : 'Le preneur renonce également à réclamer au bailleur en cas de dommages matériels ou immatériels, des indemnités pour privation de jouissance, ou perte d'exploitation du fait de l'arrêt, total ou partiel, de son commerce, ou de la fermeture totale ou partielle du Centre Commercial ou en cas de modification matérielle ou immatérielle de celui-ci.'. Le Bailleur en déduit que le Preneur n'est pas fondé à réclamer cette perte d'exploitation. Il a été établi précédemment que le Bailleur a commis une faute en faisant supporter au Preneur la réalisation de travaux de désamiantage qui ne s'imposaient pas à court terme conduisant le Preneur qui refusait de fermer sa pharmacie à transférer son activité dans d'autres locaux. Le lien de causalité entre la faute du Bailleur et le préjudice subi par le Preneur consécutif au transfert y compris dans sa composante 'perte d'exploitation' est ainsi établi. Toutefois, le Preneur a renoncé, contractuellement (article 24 du bail), à réclamer au Bailleur une indemnité en cas de perte d'exploitation du fait de l'arrêt, total ou partiel, de son activité de sorte qu'il n'est pas fondé à demander réparation de cette perte d'exploitation. Le jugement sera confirmé sur ce point. Sur les loyers dus entre le 28 juillet 2019 et le 31 octobre 2019 Le Preneur fait grief aux premiers juges de l'avoir condamné au paiement de loyers ayant fait l'objet d'une franchise sur la période du 28 juillet 2019 au 31 octobre 2019 soit la somme de 14.661,12 euros retenue par le tribunal. Il reproche au tribunal d'avoir statué ainsi alors que cette demande de condamnation ne figurait pas au dispositif des écritures de première instance du Bailleur. A titre subsidiaire, il reproche au Bailleur de ne pas avoir respecté les dispositions de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2019 accordant une franchise des loyers sur la période entre le déménagement et la réintégration des locaux. Le Preneur fait valoir qu'il a été dans l'impossibilité d'exploiter les locaux du 28 juillet 2019 au 31 octobre 2019. En revanche le Preneur sollicite la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté le Bailleur de sa demande de provisions sur charges, au titre de la même période, comme étant non justifiées. Le Bailleur fait valoir qu'en exécution de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2019, il a émis des avoirs d'un montant de 48.758,71€ TTC au titre des loyers franchisés sur la période courant du 28 juillet 2019 au 31 octobre 2019 et de 6.871,36€ TTC au titre des provisions sur charges sur la même période, soit un total de 55. 630,07€ TTC. Il soutient que l'ordonnance, n'ayant qu'un caractère provisoire, avait prévu cette franchise à ' titre conservatoire'. Le Bailleur soutient qu'il n'a commis aucune faute, que les travaux litigieux exécutés par un tiers à sa charge lui sont étrangers, que les préjudices invoqués par l'appelant ne sont imputables qu'à celui-ci et que l'intégralité des frais découlant de ce désamiantage doivent être supportés par le Preneur ainsi que le bail le prévoit. * Le Preneur ne peut, sans se contredire, solliciter la confirmation du jugement qui a débouté le Bailleur de sa demande de paiement des charges provisionnelles au titre de la période 28 juillet 2019 au 31 octobre 2019, de sorte qu'il considère que cette demande figurait au dispositif des écritures du Bailleur en première instance et prétendre que n'y figurait pas la demande du Bailleur au titre du paiement des loyers correspondant à ces charges alors que le jugement entrepris rappelle (page 7) que le Bailleur a sollicité la condamnation du Preneur à lui verser notamment la somme de 55.630, 07 € 'au titre des avoirs adressés suite à l'ordonnance de référé (pour la période du 28 juillet au 31 octobre 2019), ' et qu'au surplus le Preneur ne communique pas en cause d'appel les conclusions de première instance du Bailleur. Le Bailleur ne prétend pas avoir interjeté appel de l'ordonnance de référé du 10 juillet 2019 laquelle avait décidé de franchiser à titre conservatoire les loyers courant du début du transfert à la réintégration complète soit dans les faits du 28 juillet 2019 au 31 octobre 2019. Il n'est pas contesté que pendant cette période le preneur a été placé dans l'impossibilité de jouir des locaux loués auprès du Bailleur du fait de ce dernier comme il a été dit précédemment, de sorte qu'il n'existerait aucune contrepartie si le Preneur était condamné au paiement des loyers et aux provisions sur charges pendant cette période étant observé que le Preneur ne sollicite pas le remboursement des loyers qu'il a été contraint d'exposer au titre du bail précaire pendant cette même période. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné le Preneur à la somme de 14.661,12 € HT au titre des loyers impayés sur la période allant du 28 juillet au 31 octobre 2019 déduction faite de deux mois de loyers au motif que cela résulterait d'un accord amiable entre les parties alors que cet accord n'a jamais été finalisé. Le Bailleur sera débouté de sa demande de paiement de loyers pour la période allant du 28 juillet au 31 octobre 2019. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le Bailleur de sa demande de paiement au titre des provisions sur charges puisque le Preneur n'a pu exploiter les locaux loués pendant cette même période (28 juillet au 31 octobre 2019). Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le jugement sera infirmé en ses dispositions frappées d'appel relatives aux dépens et aux frais irrépétibles. La société Artémis sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel. La société Artémis sera condamnée à la somme de 10.000 €.