Cour d'appel, Chambre 3-4, 10 novembre 2022, n° 20/09943

Motivation

MOTIFS Les parties sont en l'état de baux commerciaux meublés signés avec la société Madéo Exploitation aux droits de laquelle vient la SAS Société d'exploitation résidence de tourisme [Localité 20] : -Monsieur [BR] [C] et Madame [AU] [XA], bail en date du 6 avril 2005, avenant n° 1 du 8 juin 2005 et avenant n° 2 du 27 juillet 2005, -Monsieur [H] [O] et Madame [P] [HY] épouse [O], bail en date du 18 février 2005, avenant n° 1 du 11 avril 2005, avenant n° 2 du 20 juillet 2005 et avenant n° 3 du 3 avril 2009, -Monsieur [U] [A] et Madame [YG] [T] épouse [A], bail en date du 19 mars 2005, avenant n° 1 du 19 avril 2005 et avenant n° 2 du 30 juillet 2005, -la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, bail en date du 13 avril 2005, avenant n° 1 du 14 avril 2005, avenant n° 2 du 4 août 2005 et avenant n° 3 du 3 août 2009, -Madame [J] [JE], bail en date du 29 mars 2005, avenant n° 1 du 4 avril 2005 et avenant n° 2 du 26 juillet 2005 et avenant n° 3 du 4 août 2009, -la SARL SNRJ, bail en date du 2 août 2005, avenant n° 1 du 2 août 2005 et avenant n°2 du 2 août 2005, -la SARL Bea, bail en date du 26 mai 2005, (pas d'avenant de produits) -Monsieur [E] [L] et et Madame [NL] [G], bail en date du 11 août 2005, avenant n° 1 du 5 octobre 2005 et avenant n° 2 du 5 octobre 2005, -Madame [S] [X], bail en date du 28 février 2005, avenant n° 1 du 26 avril (année illisible) et avenant n°2 du 25 juillet 2005, -la SARL CL Vignoli, bail en date du 7 décembre 2003, avenant n°1 du 14 juin 2005, avenant n° 2 du 25 septembre 2005 et avenant n° 3 du 20 août 2009, -la SARL CVR Invest, bail en date du 28 février 2005, avenant n°1 du 10 avril 2005 et avenant n°2 du 24 août 2005, -Monsieur [Z] [PL], bail en date du 28 novembre 2004, avenant n°1 du 4 avril 2005, avenant n° 2 du 25 avril 2005, -Monsieur [Y] [MS], bail en date du 2 mars 2005, avenant n° 1 du 23 juin 2005, avenant n° 2 du 25 septembre 2005 et avenant n° 3 du 22 août 2009, -Monsieur [D] [JY] et Madame [M] [JY], bail en date du 26 novembre 2004, avenant n° 1 du 10 avril 2005, avenant n° 2 du 20 juillet 2005 et avenant n° 3 du 18 août 2009, -Madame [I] [EK], qui vient aux droits de Monsieur [DK] [B], bail (au nom de la SARL Yanbelle dont le gérant était Monsieur [B]) en date du 29 avril 2005, avenant n° 1 du 5 juin 2005, avenant n° 2 du 21 juillet 2005 et avenant n° 3 du 21 août 2009 (les 3 avenants au seul nom de Monsieur [B]). Excepté le montant des loyers, les termes des baux, des avenants n° 1, n° 2 et n° 3 sont identiques. Les baux sont d'une durée de 9 ans et 2 mois avec une prise d'effet prévue à la date du début de l'exploitation, soit le 30 juin 2015, sauf pour les baux de la SARL Bea et de la SARL Phocéenne Immobilière qui ont une prise d'effet au 1er septembre 2005. A l'article 9 du bail, il est stipulé une clause d'indexation en plus ou en moins fixée sur l'indice national du coût de la construction. L'avenant n° 3 est relatif à un moratoire consenti par les bailleurs et au gel temporaire de l'indexation du 1er janvier 2009 au 30 juin 2010. Par actes extrajudiciaires des 30 et 31 mars 2015, la SERTLC a sollicité de Madame [AU] [XA] tant à titre personnel qu'en sa qualité de co-indivisaire de l'indivision [C]-[XA], de Monsieur et Madame [O], de Monsieur et Madame [A], de la SARL SNRJ, de Madame [JE], et de la SARL Phocéenne Immobilière Chiri le renouvellement de chacun des baux commerciaux pour le 1er avril 2015. Par actes extrajudiciaires du 29 juin 2015, Monsieur [C] et Madame [XA], Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [A], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Madame [JE], et la SARL SNRJ ont signifié à la SERTLC leur refus de renouvellement. Par actes extrajudiciaires des 28, 29 et 30 septembre 2015, la SERTLC a sollicité de la société Bea, de Monsieur [L] et de Madame [G], de Madame [X], de la société CL Vignoli, la société CVR Invest, de Madame [EK], de Monsieur [PL], de Monsieur [MS] et de Monsieur et Madame [JY] le renouvellement de chacun des baux pour le 1er octobre 2015. Par actes extrajudiciaires du 23 décembre 2015, la SARL Bea, Monsieur [L] et Madame [G], Madame [X], la SARL CL Vignoli, la SARL CVR Invest, Madame [EK], Monsieur [PL], Monsieur [MS] et Monsieur et Madame [JY] ont signifié à la SERTLC leur refus de renouvellement. 1/ Bail [C]- [XA] Alors que tous les autres refus de renouvellement sont motivés, l'acte du 29 juin 2015 de refus de renouvellement de Monsieur [C] et de Madame [XA], produit par la SERTLC (pièce 8), n'est pas motivé. Par contre, l'acte qu'ils produisent en pièce 16, est motivé. Les parties ne s'expliquent pas sur cette différence, se contentant pour la SERTLC d'affirmer que ledit refus de renouvellement n'est pas motivé, et pour les consorts [C]- [XA], de soutenir que leur acte de refus de renouvellement est motivé. La Cour ne pouvant décider lequel de ces actes doit être pris en compte sans que les parties se soient expliquées, dans le respect de la contradiction, il y a lieu de rouvrir les débats afin que la SERTLC et les consorts [C]- [XA] concluent sur cette difficulté. Toutes les demandes relatives à la relation SERTCL/[C]- [XA], telles que les demandes de nullité de plusieurs commandements de payer délivrés par les consorts [C]- [XA] à la SERTLC, sont réservées. 2/ Bail [X] Aux termes de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la Cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n'examine les moyens au soutien de ces prétentions que s'ils sont invoqués dans la discussion. La SERTLC évoque dans ses écritures qu'elle pourrait se désister de ses demandes à l'égard de Madame [X] à certaines conditions puisqu'un accord a été passé avec elle. Cependant, elle ne produit pas ce document, et ne formule aucun désistement dans le dispositif de ses écritures. Madame [X] évoque aussi cet accord transactionnel qui serait en date du 22 juillet 2017 mais ne le produit pas. Elle verse uniquement aux débats l' « Avenant au protocole transactionnel comprenant la fixation du loyer d'un bail commercial renouveler les conditions de mise en 'uvre de l'indemnité d'édition bail commerciale dans la résidence Victoria Garden [Localité 20], RTC 3 étoiles » en date du 27 septembre 2017. Surtout, elle ne se désiste pas de ses demandes. C'est pourquoi, nonobstant l'existence de cet accord transactionnel pour lequel les parties ont fait le choix de ne pas le produire, il sera statué sur les demandes formulées par la SERTLC et Madame [X] dans le dispositif de leurs conclusions. 3/ Postérieurement à l'introduction de l'instance, les loyers n'étant pas réglés régulièrement par la SERTLC, Madame [EK], Monsieur [L] et Madame [G], Madame [JE] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri ont fait délivrer plusieurs commandements de payer à la SERTLC, que celle-ci nomme 'mise en demeure', celle-ci demandant que ces actes extrajudiciaires soient déclarés nuls. La SERTLC sur laquelle repose la charge de la preuve de la nullité de ces commandements de payer, ne les produit pas. En pièce 17, Madame [EK] produit les commandements de payer des 16 mars et 12 juin 2017, Monsieur [L] et Madame [G] les commandements de payer des 23 janvier et 19 mai 2017, Madame [JE] les commandements de payer des 23 janvier et 19 mai 2017 et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri les commandements de payer des 16 mars et 19 mai 2017 qui sont contestés par la SERTLC. Ces actes extrajudiciaires précisent que les requérants agissent en vertu d'un bail en date du 11 août 2005 dont ils ont refusé le renouvellement par acte extrajudiciaire en date du 23 décembre 2015, et des dispositions de l'article L. 145-17 du code de commerce. Il est ensuite écrit qu'il est fait commandement de payer les sommes suivantes dans le délai d'un mois à compter de la date figurant en tête du présent acte, suivi d'un encart dans lequel sont mentionnés le montant des indemnités d'immobilisation, dans certains cas, le montant de la taxe ménagère, et le coût de l'acte. En dessous de ce cadre, il est précisé les mois ainsi que les années des taxes ménagères dont le paiement est l'objet du commandement de payer. L'article 145-17 du code de commerce est retranscrit en entier. Contrairement à ce que soutient la SERTLC, ces commandements de payer ne visent nullement la clause résolutoire, et elle ne peut donc en tirer aucun argument quant à la validité de ces actes extra- judiciaires dans le cadre d'une demande de constatation de la résiliation de ces baux. Ces commandements de payer ne sont donc pas entachés de nullité et la SERTLC est déboutée de ce chef de demande. L'appelante soutient alors qu'elle s'est acquittée des sommes dues au titre des loyers dans le délai d'un mois, et que ces commandements ne peuvent produire aucun effet. Elle admet toutefois qu'elle n'a pas payé les sommes réclamées au titre de la taxe des ordures ménagères, ni les frais des actes. En ce qui concerne la TOM, elle soutient qu'aucun justificatif n'était joint par les bailleurs. Toutefois, en application de l'article 4 paragraphe « Contributions, taxes et charges diverses » des baux, cette taxe est à la charge de la SERTLC et elle n'a ni contesté le montant des sommes réclamées à ce titre, ni sollicité un quelconque justificatif. Enfin, il est indiscutable que n'ayant pas payé les loyers ou indemnités d'immobilisation à leur date, la SERTLC était redevable des frais de commandement. Du moment que la SERTLC ne s'est que partiellement acquittée des sommes dues au titre des commandements de payer, ceux-ci ne sont pas dénués de tout effet. La SERTLC est aussi déboutée de ce chef. 4/ / L'article L. 145-17 I 1° du code de commerce dispose : Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail sans être tenu au paiement d'aucune indemnité : 1° S'il justifie d'un motif grave et légitime à l'encontre du locataire sortant. Toutefois, il s'agit soit de l'inexécution d'une obligation, soit de la cessation sans raison sérieuse et légitime de l'exploitation du fonds, compte tenu des dispositions de l'article L. 145-8, l'infraction commise par le preneur ne peut être invoquée que si elle s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure du bailleur d'avoir à la faire cesser. Cette mise en demeure doit, à peine de nullité, être effectuée par acte extrajudiciaire, préciser le motif invoqué et reproduire les termes du présent alinéa. La SERTLC demande que les refus de renouvellement délivrés par les bailleurs soient déclarés invalides, c'est à dire n'étant pas de nature à exclure le paiement de l'indemnité d'éviction. Les parties discutent donc les effets qui sont attachés au refus de renouvellement mais pas la régularité des actes de refus de renouvellement. Dès lors que ni la validité des actes de refus de renouvellement ni la date de renouvellement proposée par la locataire ne sont discutées, les baux ont pris fin à la date indiquée dans chacune des demandes de renouvellement délivrées par la locataire, soit le 1er avril 2015 ou le 1er octobre 2015. Il n'y a donc lieu à constatation ou prononcé de la résiliation des baux. Le jugement déféré qui a prononcé la résolution judiciaire du bail est infirmé. Les refus de renouvellement sans indemnité d'éviction délivrés par les bailleurs sont tous motivés de façon identique : -le loyer proposé est trop bas, -les loyers au moment de la demande de renouvellement et à ce jour souffrent de nombreux impayés, -pendant les dernières années du bail, le loyer n'a jamais été payé dans les temps, -le preneur n'a pas informé le bailleur de désordre dans l'immeuble. Le locataire doit avoir été mis en demeure de faire cesser l'infraction qui lui est reprochée et ne pas y avoir mis fin dans le délai d'un mois. Néanmoins, il n'y a lieu à mise en demeure lorsque le refus est motivé par une violation du contrat qui a pris fin à la date du refus de renouvellement, tel que le défaut d'information. Enfin, il est admis que pour l'appréciation de la gravité et de la légitimité du grief, le juge n'est pas tenu de prendre en considération uniquement la situation au jour de la demande de renouvellement et qu'il peut tenir compte de l'exécution en cours d'instance des obligations du bail. a/C'est avec raison que la SERTLC soutient que le premier motif n'est pas légitime puisque la fixation du prix du bail renouvelé relève de règles propres qui sont d'ordre public et auxquelles il ne peut être déroger, sauf accord des parties. b/ En ce qui concerne le paiement irrégulier des loyers, en premier lieu, la SARL SNRJ, Madame [S] [X], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [A], Madame [J] [JE], Monsieur et Madame [JY], Monsieur [PL] et la SARL CLV Vignoli produisent l'assignation en référé en date du 29 avril 2011 qu'ils ont fait délivrer, avec d'autres bailleurs, à la SERTLC aux termes de laquelle ils sollicitaient les sommes qui leur sont dues au titre des loyers et taxe d'ordures ménagères impayés. Cette assignation vaut mise en demeure. Par ordonnance de référé du 24 juin 2011, le président du tribunal de grande instance de Marseille les a déboutés de leur demande de constat de la résiliation des baux et a condamné à titre provisoire la SERTLC à leur payer les sommes dues, outre un article 700 du code de procédure civile et les dépens. La SERTLC ne s'était donc pas exécutée lorsque l'affaire a été examinée par le juge des référés, qui a constaté qu'il y avait des loyers impayés. Postérieurement aux demandes de renouvellement du bail par la SERTLC, par assignation du 9 novembre 2015, la SARL SNRJ, Madame [X], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [A], Madame [JE], Monsieur et Madame [JY], Monsieur [PL], la SARL CL Vignoli, Monsieur [L], la SARL CVR Invest, avec d'autres bailleurs, on fait assigner la société SERTLC en paiement des loyers impayés, des taxes d'ordures ménagères non payées, et des indexations qui n'ont pas été appliquées par la locataire. Madame [EK] est intervenue volontairement à la procédure. Par ordonnance du 27 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a jugé que le principe de créance au profit des requérants à l'encontre de la société SERTLC était indiscutable, et a ordonné une expertise comptable sur le quantum de la créance. En outre, les bailleurs ont été contraints de faire délivrer des commandements de payer à la SERTLC pour obtenir le paiement des loyers ou indemnisations : -Monsieur [L] et Madame [G] ont fait délivrer à la locataire des commandements de payer le 23 janvier 2017, le 19 mai 2017, le 23 novembre 2017, le 25 avril 2018, le 10 octobre 2018, le 1er avril 2019, le 22 avril 2020, le 5 octobre 2020 et le 20 janvier 2021. -Madame [JE] a fait délivrer à la locataire des commandements de payer le 23 janvier 2017, le 19 mai 2017, le 23 novembre 2017, le 25 avril 2018, le 10 octobre 2018, le 1er avril 2019, le 22 avril 2020, le 5 octobre 2020, et le 20 janvier 2021. -Madame [EK] a fait délivrer à la locataire des commandements de payer le 16 mars 2017, le 12 juin 2017, le 23 novembre 2017, le 25 avril 2018, le 10 octobre 2018, le 1er avril 2019, le 5 octobre 2020 et le 20 janvier 2021. -La SARL Phocéenne Immobilière Chiri a fait délivrer à la locataire des commandements de payer le 16 mars 2017, le 19 mai 2017, le 23 novembre 2017, le 25 avril 2018, le 10 octobre 2018, le 1er avril 2019, le 22 avril 2020, le 5 octobre 2020, et le 20 janvier 2021. Il est ainsi démontré qu'avant la demande de renouvellement et de façon habituelle depuis le refus de renouvellement des bailleurs, la SERTLC ne paie pas à leur échéance les loyers dus et que si elle s'exécute pour le paiement des loyers dans le délai d'un mois, l'indexation est discutée, et elle ne paie ni les taxes d'ordures ménagères, ni les frais de recouvrement. L'obligation à paiement des loyers dans les délais fixés contractuellement est la principale obligation du preneur. À l'occasion d'une saisie-attribution pratiquée par Monsieur [L] et Madame [G], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Madame [JE], et Madame [EK], sur les comptes de la SERTLC en exécution du jugement attaqué qui était assorti de l'exécution provisoire, il s'est avéré que celle-ci avait un compte créditeur de 150 890,02 € au 16 mars 2021. La SERTLC n'a donc aucune difficulté financière justifiant ses paiements tardifs. C'est donc avec une particulière malignité que la SERTLC agit à l'égard des bailleurs en ne payant pas les sommes dues avant d'y avoir été contrainte. Outre le non-paiement des loyers à la date d'exigibilité de façon récurrente, érigé en système, cette absence totale de loyauté dans l'exécution du contrat constitue un motif grave et légitime de non renouvellement du bail sans indemnité d'éviction. La SERTLC est déboutée de sa demande d'invalidité des refus de renouvellement de la SARL SNRJ, Madame [X], la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [A], Madame [JE], Monsieur et Madame [JY], Monsieur [PL], la SARL CL Vignoli, Monsieur [L], et la SARL CVR Invest, et en conséquence, ces bailleurs ne doivent aucune indemnité d'éviction. Au surplus, il résulte d'une part, du jugement du 1er juillet 2009 du tribunal de commerce de Bordeaux qui a ouvert la procédure de sauvegarde de la SA Madéo Exploitation, aux droits de laquelle vient aujourd'hui la SERTLC, que cette société n'arrivait plus à payer les loyers dus aux bailleurs parce qu'ils étaient devenus trop importants par application de l'indexation contractuelle, et d'autre part, de l'avenant n° 3 joint aux baux commerciaux, qui ont été signés en août 2009, que les parties ont convenu que le premier trimestre 2007 serait remboursé sur 3 ans en 12 mensualités. Nonobstant le moratoire obtenu, ces pièces démontrent que les difficultés relatives au paiement des loyers sont anciennes. Seuls la SARL Bea et Monsieur [MS] qui n'ont ni fait assigner la SERTLC en paiement des loyers, ni fait délivrer de commandement de payer des loyers, échouent à démontrer que la condition de la mise en demeure a été respectée et que la locataire ne leur a pas payé l'intégralité des sommes qui leur sont dues. c/En ce qui concerne le dernier motif d'absence d'information des bailleurs de désordre affectant l'immeuble, l'article 4 des baux édicte notamment que le preneur devra prévenir par écrit le bailleur de désordre dans les lieux loués qui rendraient nécessaire des travaux ou interventions incombant au bailleur. L'immeuble a été affecté de désordre en avril 2010. Si la déclaration de sinistre a été effectuée au syndicat des copropriétaires et à la compagnie d'assurances dommages ouvrage, la SERTLC n'a prévenu les propriétaires que par courrier du 28 mars 2013 pour des travaux devant commencer en mai 2013. Certes la déclaration de sinistre au syndicat des copropriétaires entraîne l'information des bailleurs en ce qui concerne les désordres affectant les parties communes. Par contre pour les désordres affectant les lieux privatifs, la SERTLC avait l'obligation de prévenir chacun des propriétaires, ce qu'elle a fait au bout de presque 3 ans, contrainte par la date du commencement des travaux. La tardiveté de cette information est équipollente à une absence d'information. Cette absence d'information concerne tous les bailleurs y compris à Monsieur [Y] [MS] et à la SARL Bea qui eux aussi ont été avisés du début des travaux par courrier du 28 mars 2013. Dans ses écritures, la SERTLC soutient que seuls Monsieur [PL], la société CVR Invest et la société Béa auraient été concernés par des désordres affectant les lieux loués. Mais malgré une lecture attentive des nombreuses pièces produites, et notamment l'expertise sur les travaux à effectuer, aucune ne permet de dire que seuls ces 3 bailleurs seraient concernés. La SERTLC a donc failli à son obligation contractuelle d'information. De plus, la SARL Phocéenne Immobilière Chiri explique et justifie qu'en septembre 2017 les locaux qu'elle a donnés à bail à la SERTLC ont été affectés de désordre d'infiltrations à partir de la toiture et que ce n'est que le 6 juillet 2018 qu'elle en a été informée. Ce courrier indique également que l'appartement n° 204 a été retiré de l'exploitation depuis le 20 mars 2018, soit 5 mois auparavant. Dès qu'elle a été informée de ce sinistre, la SARL Phocéenne Immobilière Chiri a fait savoir à la SERTLC qu'elle avait commis un manquement à ses obligations contractuelles, et a immédiatement demandé la convocation d'une assemblée générale extraordinaire afin que les travaux de réfection de la toiture soient entrepris sans retard. Compte tenu de la particularité des baux qui lient la SERTLC à ses bailleurs, le défaut d'information ou une information très tardive qui entraine nécessairement une perte de chance de location des lieux loués et donc un défaut d'exploitation, est de nature à entrainer une perte de confiance du bailleur à l'égard de la locataire, d'autant que dans une autre procédure l'opposant notamment à Monsieur [W] [VM], mais aussi à d'autres bailleurs dont Monsieur [PL], la SARL Béa, et la SARL CVR Invest, suite à plusieurs sinistres, la SERTLC a sollicité le paiement de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices pour manquements des bailleurs à leur obligation de délivrance. C'est pourquoi le défaut d'information ou l'information tardive des bailleurs par la SERTLC sur les désordres affectant l'immeuble constitue un motif grave et légitime justifiant un refus de renouvellement sans indemnité d'éviction de la part de l'ensemble des bailleurs. En conséquence, la SAS SERTLC est aussi déboutée de sa demande tendant à ce que soient invalidés les refus de renouvellement de la SARL Bea et de Monsieur [MS]. Elle est donc aussi déboutée de sa demande subséquente de paiement d'indemnité d'éviction dirigée à l'encontre de ces deux bailleurs. Il est donc ordonné l'expulsion de la SERTLC des lieux donnés à bail et de tous occupants de son chef. 6/ Sur l'indemnité d'occupation, les bailleurs demandent qu'elle soit fixée au dernier terme du bail, alors que la SERTLC sollicite que celle-ci soit fixée à la valeur locative telle qu'établie par le rapport établi à sa demande par Monsieur [KS] [UT] le 3 mars 2015. L'indemnité d'occupation doit être égale à la valeur locative. Outre que l'avis de Monsieur [UT] n'est pas contradictoire, la méthode suivie est discutable puisqu'il fixe la valeur locative de l'ensemble appart hôtel, et non la valeur locative de chacun des baux qui sont l'objet du présent litige. De plus, la SERTLC ne précise pas le calcul qui lui permet d'aboutir à la valeur locative qu'elle revendique pour chacun des baux. L'appelante sollicite alors la désignation d'un expert en la personne de Madame [R] [HE] qui a été désignée dans les instances l'opposant à Monsieur [DR] [GK] et Madame [ST] [WG], tous deux propriétaires au sein de la résidence hôtelière et bailleurs, desquels elle avait sollicité le renouvellement du bail respectivement pour le 1er avril 2015 et le 1er octobre 2015, et que ceux-ci ont refusé. Elle produit les 2 rapports d'expertise ainsi que la note d'information que Madame [HE] a établie dans le dossier SARL Bevi, autre bailleur qui a refusé le renouvellement du bail à la date du 1er octobre 2015. Dans le dossier [GK], alors que le loyer initial était de 6940 € HT HC et le loyer en 2015 de 7869,36 € HT HC, l'expert évalue par la moyenne entre l'évaluation par comparaison et l'évaluation selon la méthode hôtelière, la valeur locative au 1er avril 2015 à la somme de 5800 € HT HC par an, soit un différentiel entre le loyer initial et la valeur locative de -1140 € ou - 16,43 %. Dans le dossier [WG], alors que le loyer initial était de 5975 € HT HC, loyer en 2015 non précisé, l'expert évalue au 1er octobre 2015, la valeur locative à 4905 € HT HC, soit un différentiel de -1070 € ou ' 17,91 %. Dans le dossier SARL Bevi, alors que le loyer initial était de 6940 € et le loyer en 2015 de 8448 € HT HC, l'expert évalue au 1er octobre 2015 la valeur locative à 6220 € HT HC par an, soit un différentiel entre le loyer initial et la valeur locative de -720 € ou ' 10,37 %. Même si la valeur locative n'est pas aussi faible que ce qu'elle le soutient dans ses écritures en se fondant sur l'avis de Monsieur [UT], la SERTLC démontre ainsi que la valeur locative des lieux loués est inférieure au dernier terme du loyer, ainsi qu'à la valeur initiale du loyer. Au regard des pièces produites, l'indemnité d'occupation depuis la date de fin des contrats est fixée pour chaque bail à la valeur locative calculée par la soustraction de 14,60 % (16,43 + 17,01 + 10,37 : 3) de la valeur initiale du loyer : -Monsieur [H] [O] et Madame [P] [HY] épouse [O], le bail en date du 18 février 2005, au loyer annuel initial de 13 880 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 11 853,52 € HT HC, -Monsieur [U] [A] et Madame [YG] [T] épouse [A], le bail en date du 19 mars 2005, au loyer annuel initial de 6940 € HT HC a une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 5926,76 € HT HC, -la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, le bail en date du 13 avril 2005, au loyer annuel initial de 20 820 € HT HC a une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 17 780,28 € HT HC, -Madame [J] [JE], le bail en date du 29 mars 2005, au loyer annuel initial de 6940 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 5926,76 € HT HC, -la SARL SNRJ, le bail en date du 2 août 2005, au loyer initial de 13 880 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er avril 2015 de 11 853,52 € HT HC, -la SARL Bea, le bail en date du 26 mai 2005, au loyer initial de 24 224 HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 20 687,30 HT HC, -Monsieur [E] [L] et Madame [NL] [G], le bail en date du 11 août 2005, au loyer annuel initial de 6940 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC, -Madame [S] [X], le bail en date du 28 février 2005, au loyer initial de 6940 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC -la SARL CL Vignoli, le bail en date du 7 décembre 2003, au loyer initial de 6940 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC, -la SARL CVR Invest, le bail en date du 28 février 2005, au loyer initial de 6515 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5563,81 €, -Monsieur [Z] [PL], le bail en date du 28 novembre 2004, au loyer initial de 10 344 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 8833,78 € HT HC, -Monsieur [Y] [MS], le bail en date du 2 mars 2005, au loyer initial de 6940 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € € HT HC, -Monsieur [D] [JY] et Madame [M] [JY], le bail en date du 26 novembre 2004, au loyer initial de 6768 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5779,87 € HT HC, -Madame [I] [EK], le bail en date du 29 avril 2005, au loyer initial de 6940 € HT HC, a une valeur locative annuelle à compter du 1er octobre 2015 de 5926,76 € HT HC. Le jugement déféré est infirmé en ce qu'il avait fixé le montant de l'indemnité d'éviction au montant actuel du loyer. 7/ Dans leur assignation en référé du 9 novembre 2015 de la SERTLC, outre des loyers et taxes d'ordures ménagères impayés, avec d'autres bailleurs non parties à la présente instance, Monsieur [L] et Madame [G], la SARL SNRJ, Monsieur et Madame [O], Monsieur et Madame [JY], la SARL CL Vignoli, Monsieur et Madame [A] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri ont sollicité le paiement de l'indexation des baux que n'aurait pas appliqué la locataire. Comme il a déjà été mentionné ci-dessus, par ordonnance du 27 avril 2016, le juge des référés du tribunal de grande instance de Marseille a jugé que le principe de créance au profit des requérants à l'encontre de la société SERTLC était indiscutable, a ordonné une expertise comptable sur le quantum de la créance et a commis pour y procéder Monsieur [BR] [K] lequel sera remplacé par ordonnance du 15 juin 2016 par Monsieur [N] [LL]. L'expert a déposé son rapport le 28 juillet 2017 en émettant 2 hypothèses, et il n'est pas contesté que la SERTLC a réglé aux bailleurs les retards de loyers sur le fondement de l'hypothèse la plus avantageuse pour elle, soit l'hypothèse n°1. Dans la présente instance, les consorts [L]-[G], Madame [JE], Madame [EK] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri sollicitent que soit retenue l'hypothèse 2, et que la SERTLC soit condamnée à leur payer la différence entre les 2 hypothèses. Dans le bail commercial des consorts [L]-[G], Madame [JE], Madame [EK] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, à l'article 9, au paragraphe « Révision du loyer », il est stipulé que les parties conviennent expressément que le loyer en numéraire défini ci-dessus sera réévalué chaque année à la date d'anniversaire de l'entrée en jouissance du présent bail en fonction de la variation annuelle, en plus ou moins, de l'indice national du coût de la construction,' Pour le calcul de cette variation, il est expressément convenu que l'indice de base à prendre en considération sera le dernier indice connu au 30 juin 2005. L'article 9 du bail de la SARL Phocéenne Immobilière Chiri est identique sauf que l'indice de base est celui du 1er septembre 2005. L'article L. 112-1 du code monétaire et financier dispose : Est réputée non écrite toute clauses d'un contrat à exécution successive, et notamment des baux et location de toute nature, prévoyant la prise en compte d'une période de variation de l'indice supérieur à la durée s'écoulant entre chaque révision. Contrairement à ce que soutient la SERTLC, le paragraphe « Révision du loyer » de l'article 9 des baux n'institue aucune discordance entre la période de variation des indices et la durée entre deux révisions. Elle n'encourt aucune nullité de ce chef. La SERTLC est donc déboutée de sa demande de fixation des loyers jusqu'à la date de renouvellement des baux de Monsieur [L] et Madame [G], de la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, de Madame [JE] et de Madame [EK] à leur prix initial. L'article 1 de l'avenant n° 3 du bail de la SARL Phocéenne Immobilière Chiri stipule : Les parties sont convenues, dès les mois de mars et avril 2009, de figer le montant du loyer annuel à 4 fois celui du 4e trimestre 2008 (T4 2008). Ce gel profite au locataire commercial du 1er janvier 2009 jusqu'au 30 juin 2010. Par voie de conséquence, les loyers des 4 trimestres 2009 et des 2 premiers trimestres 2010 seront d'un montant fixe égal à 6378,07 € TTC. L'article 1 de l'avenant n° 3 du bail de Madame [JE] et de celui de Madame [EK] est identique sauf que le montant fixé est respectivement de 2126,03 € TTC, et de 2126,02 € TTC. Ni les consorts [L]-[G], ni la SERTLC, ne produisent un avenant n° 3 à leur bail, et Monsieur [LL] précise dans son pré-rapport que ce document ne lui a pas été communiqué. Cependant l'existence de ce document n'est pas discutée par les parties. Au regard de l'article 1 contenue dans l'avenant n° 3, l'expert a calculé selon deux méthodes. *L'option n°1 : gel du loyer du 1er janvier 2009 au 30 janvier 2010 et continuité des indices soit à la reprise de l'indexation, application du ratio 4e trimestre 2009/ 4e trimestre 2008. *L'option n° 2 : gel du loyer du 1er janvier 2009 au 30 janvier 2010 et discontinuité des indices, soit à la reprise de l'indexation, application du ratio 4e trimestre 2009/4e trimestre 2007. Au regard de la clause dont il ressort que la commune intention des parties est le gel de l'indexation comme un avantage consenti à la locataire, qu'il n'a pas été prévu un quelconque mécanisme de rattrapage au bénéfice des bailleurs, les calculs à prendre en compte sont ceux découlant de l'hypothèse n° 1. Dès lors, le jugement déféré qui avait fait droit à la demande d'application de l'option n° 2 est infirmé. Ainsi, le supplément d'indexation des loyers est dû aux bailleurs jusqu'à la date de non renouvellement des baux, puisque postérieurement, est dû aux bailleurs à titre d'indemnité d'occupation le loyer fixé à la valeur locative jusqu'à la libération effective des lieux. Compte tenu des sommes déjà payées par la SERTLC, les condamnations pécuniaires prononcées à son encontre le seront en deniers ou quittances. 8/Monsieur [L] et Madame [G], Madame [JE], Madame [EK] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri sollicitent le paiement des frais de poursuite que la SERTLC ne leur a pas payés à l'occasion des divers commandements qu'ils ont été obligés de lui faire délivrer pour obtenir le paiement des loyers. Le jugement déféré qui a fait droit à cette demande est confirmé et est complété par l'octroi des frais engagés postérieurement à la première instance qui sont justifiés par les pièces produites. Le détail en sera repris dans le dispositif du présent arrêt. 9/À l'article 4 des baux, paragraphe « Entretien et réparation », il est stipulé qu'En ce qui concerne le mobilier, le preneur aura l'obligation d'entretenir, de réparer et si besoin est, de renouveler à l'identique ou en cas d'impossibilité, par un bien équivalent le mobilier garnissant le local à ses frais, de manière à ce que le local soit toujours habitable dans des conditions normales. Dès lors, le remplacement des radiateurs, d'un sèche serviettes et de la climatisation ne relevant pas des réparations de l'article 606 du code civil qui est laissé à la charge des bailleurs, la SERTLC ne pouvait soustraire des loyers et/ou indemnités d'occupation, le coût de remplacement des radiateurs et du sèche serviette aux consorts [L]-[G], et le coût du remplacement de la climatisation à Madame [EK]. Il est fait droit à cette demande. 10/ Monsieur [L] et Madame [G], Madame [JE], Madame [EK] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri sollicitent des dommages et intérêts au titre de leur préjudice moral au motif que la SERTLC s'est volontairement abstenue de payer les loyers alors qu'elle en avait les moyens dans le seul but de préserver sa trésorerie à leur détriment, ce qui les a mis dans une situation financière délicate par rapport à leurs propres engagements financiers. Cependant, le préjudice invoqué par ces 4 bailleurs qui est un préjudice financier et non un préjudice moral, est inhérent au risque pris à l'occasion de toute opération de défiscalisation. Monsieur [L] et Madame [G], Madame [JE], Madame [EK] et la SARL Phocéenne Immobilière Chiri, qui au surplus ont évalué leur préjudice forfaitairement sans corrélation avec le préjudice financier subi, sont déboutés de cette demande. 11/ L'équité commande de faire bénéficier les bailleurs des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. La SERTLC qui succombe en majorité, est condamnée aux dépens et est déboutée de sa demande d'indemnisation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Afin d'une meilleure lisibilité de la décision, le jugement déféré est infirmé en totalité.