Cour d'appel, 5e chambre civile, 18 octobre 2022, n° 21/01789

Faits et procédure

* ** FAITS et PROCEDURE- MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES: Le 7 août 2019 [S] [K] et [L] [E] vendeurs ont signé devant notaire un compromis de vente portant sur une maison d'habitation située au [Adresse 16] au prix de 238 000 € avec [W] [P] et son épouse [F] [C]. Le jour de la réitération par acte authentique le 29 novembre 2019 les acquéreurs ont fait savoir qu'ils ne pouvaient acheter le bien en l'état compte tenu d'un système de chauffage défaillant nécessitant des travaux. Par acte sous-seing privé du même jour les vendeurs ont autorisé les acquéreurs à occuper à titre gratuit les lieux dans l'attente de la réitération en la forme authentique. Le 9 décembre 2019 un incendie est survenu détruisant la majeure partie de la maison et entrainant des travaux de remise en état dépassant 250 000 €. Par courrier en date du 12 février 2020 les acquéreurs ont fait savoir en application de la clause résolutoire du compromis de vente qu'ils entendaient renoncer purement et simplement à la réalisation de la vente. La compagnie PACIFICA assureur des acquéreurs ayant dénié sa garantie pour les dommages immobiliers par courrier du 12 mars 2020 les consorts [K] après requête ont été autorisés à assigner à jour fixe les époux [P] et la SA PACIFICA au visa des articles 1242 et 1733 du code civil pour solliciter à titre principal la somme de 277 000 € en réparation du préjudice. La Caisse de CREDIT MUTUEL STRASBOURG NEUDORF est intervenue volontairement à l'instance. Le jugement rendu le 9 mars 2021 par le tribunal judiciaire de MONTPELLIER énonce dans son dispositif : Rejette les demandes formulées par [S] [K] et [L] [E]; Rejette les demandes reconventionnelles de la SA PACIFICA et de [W] [P] et son épouse [F] [C]; Reçoit l'intervention volontaire du CREDIT MUTUEL STRASBOURG NEUDORF et rejette sa demande de subrogation; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile; Condamne [S] [K] et [L] [E] aux dépens. Le jugement après avoir rappelé les conclusions des différents rapports d'expertises amiables, à savoir une origine de l'incendie intrinsèque à la maison et à l'isolation avec de la ouate de cellulose, considère que le litige en cause et les responsabilités à apprécier ne résultent pas du fait d'une chose mais de dommages subis par une chose, si bien que la responsabilité du fait des choses et l'article 1242 alinéa 2 du code civil ne peuvent trouver à s'appliquer. Le tribunal écarte aussi l'article 1733 du code civil qui ne régit que les rapports entre bailleur et preneur et qui ne peut s'appliquer en l'espèce puisque aucun bail même précaire n'a été conclu entre les vendeurs et les acquéreurs, les parties s'étant seulement accordées pour une mise à disposition du bien vendu anticipée par rapport à la ratification en la forme authentique et sans stipulation d'un caractère onéreux. Pour les premiers juges il en résulte que même si la qualité de gardien de la chose peut être attribuée aux acquéreurs la responsabilité qui résulterait du fait de l'incendie n'est pas une responsabilité du fait des choses mais une responsabilité du gardien ou du détenteur de la chose et qu'en l'occurrence il ne peut être imputé aucune faute aux acquéreurs. Le tribunal ajoute qu'en outre les clauses du compromis de vente du 7 août 2019 n'ont pas été affectées par l'acte du 29 novembre 2019 qui n'entrainait pas une entrée en jouissance si bien que l'entrée en jouissance n'a pas eu lieu au jour du sinistre pas plus que le transfert de propriété qui ne pouvait intervenir qu'au jour de la réitération par acte authentique. Sur la garantie de la SA PACIFICA la décision considère que dans la mesure où aucune faute ne saurait être imputée aux époux [P] l'assurance responsabilité civile éventuelle n'a pas lieu à s'appliquer. Le jugement écarte aussi la garantie de PACIFICA sur l'assurance de choses dans la mesure où elle suppose aussi que soit établie la responsabilité de l'assuré et ce y compris dans le cadre d'une assurance de dommages de choses pour l'indemnisation d'un tiers au contrat d'assurance. Sur la demande reconventionnelle en paiement de l'indemnité versée par PACIFICA à ses assurés et la franchise restée à charge, le tribunal n'y fait pas droit au motif que si le principe de la créance est démontré le montant n'est pas justifié le seul élément produit étant un listing des biens indemnisés. Enfin sur la subrogation du CREDIT MUTUEL dans les droits des consorts [K] [E] relatifs à l'indemnité à recevoir des époux [P], et de leur assureur PACIFICA le tribunal n'y fait pas droit dans la mesure où les consorts [K] [E] ont été déboutés de leur demande d'indemnisation par PACIFICA. [S] [K] et [L] [E] ont relevé appel du jugement par déclaration au greffe du 17 mars 2021 à l'encontre de la société d'assurances PACIFICA et des époux [P]. Les dernières écritures de [S] [K] et [L] [E] ont été déposées le 21 juillet 2022. Les dernières écritures de la société d'assurances PACIFICA et de [W] et [F] [P] qui ont formé appel incident, ont été déposées le 30 avril 2021. Les dernières écritures de la Caisse de CREDIT MUTUEL STRASBOURG NEUDORF intervenant volontaire, ont été déposées le 7 juillet 2021. Le dispositif des écritures de [S] [K] et [L] [E] énonce : Infirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions. Condamner in solidum les époux [P] et la compagnie PACIFICA à payer la somme de 277 000 € au titre de la réparation. Condamner in solidum les mêmes au paiement de la somme de 20 000 € à titre de dommages et intérêts et de la somme de 15 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel avec bénéfice de distraction. Les appelants soutiennent que contrairement à ce qu'à retenu le tribunal les époux [P] étaient bien occupants du bien et donc bien responsables de la chose et ajoutent qu'eux même ne sont pas des tiers vis-à-vis des époux [P] mais leur cocontractant en suite du compromis de vente. La responsabilité du fait des choses trouve donc bien à s'appliquer au cas d'espèce. Ils ajoutent qu'en outre l'article 1733 du code civil ne régit pas que les rapports entre bailleur et preneur mais s'applique quelque soit la cause d'occupation d'un bien. Ils font valoir qu'il importe peu au visa de la qualité du gardien de la chose de savoir si le transfert de propriété s'est opéré ou pas. Ainsi pour eux la responsabilité des époux [P] et donc la garantie de PACIFICA est engagée soit sur la base de la présomption de responsabilité de l'article 1733 soit sur la base de l'article 1242. [S] [K] et [L] [E] avancent également que PACIFICA a perçu des primes de la part des époux [P] pour la conservation et la préservation d'un ouvrage notamment contre le risque d'incendie et maintenant que le bien a péri PACIFICA doit réparer le dommage et les indemniser. Enfin [S] [K] et [L] [E] répondent aux conclusions adverses que les allégations sur l'origine du feu sont insuffisantes à écarter la présomption de l'article 1733 du code civil et qu'enfin les travaux de réparation contrairement à ce qui est allégué par les parties adverses ont bien été faits par un professionnel tel que cela ressort de la facture versée au débat. Le dispositif des écritures de la société d'assurances PACIFICA et de [W] et [F] [P] énonce : Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a débouté [S] [K] et [L] [E] de l'ensemble de leurs prétentions dirigées contre PACIFICA; Faisant droit à l'appel incident, Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté PACIFICA de son recours subrogatoire et les époux [P] de leurs demandes; Condamner [S] [K] et [L] [E] à rembourser à la société PACIFICA le montant de l'indemnité versée au titre de la garantie des dommages consécutifs au sinistre à leurs assurés à hauteur de 38 145,91 €TTC; Condamner [S] [K] et [L] [E] à payer aux époux [P] la somme de 7 780,20 €; En tout état de cause, Condamner [S] [K] et [L] [E] à payer à PACIFICA la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Les intimés exposent d'abord que dans leur convention à savoir le compromis de vente, les parties ont décidé de faire corroborer la notion de transfert de propriété avec celle d'entrée en jouissance définie comme la « prise de possession réelle » et que le transfert de propriété ne se réaliserait qu'à la signature de l'acte authentique, ce qui a pour effet de retarder également le transfert des risques. Ils ajoutent que dans le compromis il a été également prévu de donner aux acquéreurs une option en cas de destruction du bien avant la signature de l'acte authentique. Ainsi pour PACIFICA et les époux [P] l'autorisation consentie par [S] [K] et [L] [E] aux acquéreurs d'occuper le bien avant la signature de l'acte authentique n' a pas eu pour effet de modifier les dispositions conventionnelles du compromis. Ils ajoutent que la présomption de responsabilité du preneur de l'article 1733 du code civil ne joue que dans le cadre d'un rapport locatif et qu'en tout état de cause l'action sur ce fondement doit être rejetée car le lien de cause à effet entre l'intervention d'une société mandatée par les vendeurs conjuguée à une installation de fumisterie non conforme et le sinistre a été établi par les investigations en particulier du cabinet d'expertise [J] ce qui constitue un vice de construction dont n'avait pas connaissance les époux [P] qui se trouvent donc exonérer de la présomption de responsabilité de l'article 1733. PACIFICA fait également valoir qu'en sa qualité d'assureur de dommages il ne répare que le dommage que son assuré lui a déclaré en l'occurrence la perte de biens mobiliers et des frais de relogement et que son assuré ayant renoncé à l'acquisition du bien immobilier en application de la clause contractuelle du compromis PACIFICA ne l'a pas indemnisé du coût de la reconstruction et [S] [K] et [L] [E] ne peuvent donc prétendre bénéficier d'une assurance pour compte. Les intimés ajoutent que [S] [K] avait eu son attention attiré par le notaire sur la nécessité de continuer à assurer le bien et qu'il a caché qu'il avait fait l'objet d'une résiliation par son assureur en 2017 suite à contentieux. Enfin les intimés fondent leurs demandes reconventionnelles sur la faute des appelants qui selon eux est établie et sur la subrogation de la compagnie PACIFICA dans les droits et actions de ses assurés les époux [P] pour le montant de l'indemnité versée à titre de la garantie des dommages consécutifs au sinistre. Le dispositif des écritures de la Caisse de CREDIT MUTUEL STRASBOURG NEUDORF intervenant volontaire énonce : Dire que la Caisse de CREDIT MUTUEL STRASBOURG NEUDORF sera subrogée dans les droits de [S] [K] et [L] [E] relatif à l'indemnité à recevoir des époux [P] et de leur assureur PACIFICA et cela à hauteur de sa créance s'élevant à la date du 16 décembre 2020 à la somme de 102 723,17 €. Dire et juger que cette somme sera actualisée au jour où la décision à intervenir deviendra définitive. Condamner la partie succombante aux entiers dépens.