Cour d'appel, Chambre Commerciale, 6 octobre 2022, n° 22/00839

Faits et procédure

Les avocats ont été entendus en leurs conclusions et plaidoiries, Puis l'affaire a été mise en délibéré pour que l'arrêt soit rendu ce jour, Faits et procédure : 1.Suivant acte sous seing privé du 2 août 1990, la Sci [Localité 1] Gestion, aux droits de laquelle vient la Sci des Lônes, a donné à bail pour une durée de douze années, à la société Express Service, un local commercial au sein du centre commercial E. Leclerc sis [Adresse 2], moyennant un loyer annuel hors taxes de 64.480 francs (15.525,14 euros), outres charges locatives et taxes foncières. 2.Un congé avec offre de renouvellement, moyennant un nouveau loyer annuel de 17.619 euros, a été délivré au preneur le 20 juillet 2004 pour la date du 26 septembre 2005. A défaut d'accord sur le prix du bail renouvelé, la Sci des Lônes a saisi le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Vienne, qui, par un premier jugement du 24 janvier 2008, a ordonné une expertise en vue de la détermination du loyer à la valeur locative. 3.L'expert judiciaire a déposé son rapport le 24 septembre 2009, dont il résulte que la valeur locative des locaux loués à la société Express Service peut être fixée à la somme annuelle de 14.680 euros au 26 novembre 2005. Par jugement du 4 mars 2010, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Vienne a fixé, avec exécution provisoire, à la somme annuelle de 12.900 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé à compter du 26 septembre 2005, outre intérêts échus. Sur appel du bailleur, par arrêt du 21 février 2013, la cour d'appel de Grenoble a réformé le jugement du 4 mars 2010 et a fixé le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 26 septembre 2005 à la somme annuelle de 14.680 euros hors charges et hors taxes. Elle a dit que chaque terme de loyer supplémentaire exigible à compter du 26 septembre 2005 portera intérêt au taux légal à compter de la demande en justice, et a partagé les dépens par moitié. 4.Cet arrêt a été signifié le 10 juin 2013 à la société Express Service, mais depuis cette date, les parties sont en désaccord sur le décompte des sommes dues, et sur les taxes-foncières. Le 30 septembre 2013, la Sci des Lônes a signifié à la société Express Service un commandement de payer aux fins de saisie-vente en exécution de l'arrêt du 21 février 2013, puis, par courrier officiel du 22 mai 2019, a mis en demeure la société Express Service de lui régler une somme résiduelle de 27.263,20 euros, dont une somme de 15.118,89 euros au titre des taxes foncières, avant de lui faire signifier le 10 décembre 2020 un commandement de payer la somme de 13.557,84 euros, correspondant pour le principal aux taxes foncières de 2007 à 2012 inclues, et de 2016 à 2020 inclues. 5.Faisant état du caractère infructueux du commandement dans le mois qui a suivi, la Sci des Lônes a fait assigner, par acte d'huissier du 23 novembre 2021, la société Express Service devant la juridiction de référé du tribunal judiciaire de Vienne aux fins de voir constater l'acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail, ordonner l'expulsion de la société Express Service et de tous occupants de son chef des locaux, avec le recours à la force publique, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard à défaut de restitution des lieux dans les quinze jours de la décision à intervenir, condamner la société Express Service à lui payer la somme de 23.780,56 euros pour les loyers impayés arrêtés au 17 janvier 2022, au taux conventionnel de 12 % calculé sur chaque terme impayé à compter de la date de son échéance et jusqu'à complet paiement, ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux. 6.Par ordonnance du 10 février 2022, le juge des référés du tribunal judiciaire de Vienne a': - renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront mais dès à présent, par provision : - condamné la société Express Service à payer à la Sci des Lônes à titre provisionnel la somme de 23.780,56 euros à valoir sur les loyers échus au 17 janvier 2022 ; - dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de leur échéance ; - constaté que Ie bail du 2 août 1990 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 10 janvier 2021 ; - condamné la société Express Service au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs ; - dit qu'à défaut pour la société Express Service d'avoir libéré les locaux commerciaux sis [Adresse 2]), de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la Sci des Lônes aux frais et risques des expulsés ; - rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties ; - condamné la société Express Service à payer à la Sci des Lônes la somme de 600 euros au titre de I'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la société Express Service aux dépens comprenant les frais du commandement de payer ainsi que les frais nécessités par la délivrance de l'état des privilèges et nantissements. 7.La société Express Service a interjeté appel de cette décision le 24 février 2022. L'instruction de cette procédure a été clôturée le 9 juin 2022. Prétentions et moyens de la société Express Service': 8.Selon ses conclusions remises le 1er juin 2022, elle demande à la cour, au visa des articles L145-57, L145-41 du code de commerce, 1343-5 du code civil': - de la recevoir en ses demandes'; - d'infirmer l'ordonnance déférée en qu'elle a renvoyé les parties à se pourvoir au fond comme elles en aviseront et a condamné la concluante à payer à la Sci des Lônes à titre provisionnel la somme de 23.780,56 euros à valoir sur les loyers échus au 17 janvier 2022'; a dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de leur échéance'; a constaté que le bail du 2 août 1990 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 10 janvier 2021'; a condamné la concluante au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs; a dit qu'à défaut pour la concluante d'avoir libéré les locaux commerciaux sis [Adresse 2]), de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la Sci des Lônes aux frais et risques des expulsés; a rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties ; a condamné la concluante à payer à la Sci des Lônes la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; a condamné la concluante aux dépens comprenant les frais du commandement de payer ainsi que les frais nécessités par la délivrance de l'état des privilèges et nantissements'; - statuant à nouveau et à titre principal, de déclarer que l'arrêt de la cour d'appel de Grenoble du 21 février 2013 vaut bail'; - de déclarer que le commandement de payer du 10 décembre 2020 est dépourvu d'effet'; de dire que la clause exécutoire n'est pas acquise, et ainsi de débouter la Sci des Lônes de l'intégralité de ses demandes'; - à titre subsidiaire, d'accorder à la concluante un délai de règlement d'un mois à compter de la signification de l'arrêt et de suspendre le jeu de la clause résolutoire'; - de confirmer l'ordonnance en ce qu'elle a écarté les intérêts au taux conventionnel'; - en tout état de cause, de débouter l'intimée de toute demande plus ample ou contraire'; - de débouter la Sci des Lônes de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - de condamner la Sci des Lônes à régler à la concluante la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile'; - de condamner la Sci des Lônes aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle soutient': 9.- au visa de l'article L145-57 du code de commerce, que suite à l'arrêt de la cour, le bailleur n'a pas régularisé un nouveau bail reprenant les termes de cet arrêt'; que c'est ainsi cette décision qui fixe le prix et les conditions du nouveau bail et qu'elle vaut bail'; que si l'intimée soutient que la charge des impôts fonciers n'a pas été évoquée dans le dispositif de cet arrêt, cependant c'est au regard de sa motivation que le loyer a été fixé'; que cet arrêt a ainsi précisé que les charges imposées au preneur excédaient les usages habituels en ce qu'elles mettaient à son débit les charges afférentes au centre commercial, mais étaient compensées par le fait que l'impôt foncier afférent aux locaux privatifs était à la charge du bailleur'; que d'ailleurs, l'intimée n'a jamais formulé de demandes relatives à l'impôt foncier'; qu'ainsi, le prix du loyer a été fixé en considération du fait que l'impôt foncier devait rester à la charge du bailleur'; en conséquence, que le commandement de payer n'a pu viser le défaut de paiement de l'impôt foncier des années 2007 à 2012 et de 2016 à 2020'; ainsi, que la clause résolutoire n'est pas acquise'; 10.- subsidiairement, que la concluante est présente dans la galerie marchande depuis 1990 et a exécuté le bail, en dehors du point posant discussion'; qu'aucun défaut de paiement des loyers n'est visé'; que tous les loyers ont été réglés à l'exception de celui du second trimestre 2020, non visé par le commandement de payer, correspondant à la période de confinement pendant laquelle le magasin est resté fermé pendant deux mois alors que la concluante avait sollicité des délais, demande à laquelle il n'avait pas été répondu'; qu'elle a réglé ce loyer à la réception de l'ordonnance déférée'; qu'elle n'a jamais reçu de comptes de charges détaillés malgré ses demandes réitérées tout en réglant ses charges'; que la concluante est ainsi de bonne foi'; que son gérant est âgé de 68 ans, et que le fonds de commerce constitue sa retraite, alors que le salarié présent devra être licencié si le bail est résilié'; 11.- concernant l'appel incident de l'intimée en ce que la décision déférée a déclaré que les sommes dues porteront intérêts au taux légal, et non au taux conventionnel de 12'%, que la concluante n'a pas à subir les carences de son bailleur, qui a laissé passé plusieurs années sans agir. Prétentions et moyens de la Sci des Lônes': 12.Selon ses conclusions remises le 2 mai 2022, elle demande à la cour, au visa des articles L.145-41 du code de commerce, 835 alinéa 2 du code de procédure civile, 1103 et 1343-5 du code civil': - de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné la société Express Service à lui payer à titre provisionnel la somme de 23.780,56 euros à valoir sur les loyers échus au 17 janvier 2022; a constaté que le bail du 2 août 1990 se trouve résilié par l'effet de la clause résolutoire depuis le 10 janvier 2021; a condamné la société Express Service au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges prévus au contrat résilié jusqu'à la libération effective des lieux avec remise des clefs; a jugé qu'à défaut pour la société Express Service d'avoir libéré les locaux commerciaux sis [Adresse 2]), de sa personne, de ses biens et de tous occupants de son chef, il sera procédé à son expulsion avec l'assistance de la force publique, si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux dans tel garde meuble qu'il plaira à la concluante aux frais et risques des expulsés; a rejeté toutes autres demandes plus amples ou contraires formulées par les parties; a condamné la société Express Service à payer à la concluante la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile; a condamné la société Express Service aux dépens comprenant les frais du commandement de payer ainsi que les frais nécessités par la délivrance de l'état des privilèges et nantissements'; - d'infirmer cette ordonnance en ce qu'elle a jugé que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de leur échéance; - statuant à nouveau, de condamner la Sarl Express Service à régler à la concluante, à titre provisionnel, des intérêts au taux conventionnel de 12% sur chaque somme composant la somme globale de 23.780,56 euros et ce, à compter de la date à laquelle chacune était exigible'; - de rejeter les demandes de l'appelante formées sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens en cause d'appel'; - de condamner l'appelante à payer à la concluante la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'appel. Elle soutient': 13.- que sa demande en paiement à hauteur de 23.780,56 euros portait sur les taxes foncières 2016 à 2021, outre les indemnités d'occupation dues pour les second trimestre 2020 et quatrième trimestre 2021, ce à quoi il a été fait droit par le juge des référés; que l'appelante a réglé ces sommes'; 14.- que la charge du paiement de l'impôt foncier sur le preneur n'est pas sérieusement contestable, alors que l'arrêt du 21 février 2013 n'a pas tranché dans son dispositif sur ce point au sens des articles 455 et 480 du code de procédure civile, seul le dispositif ayant autorité de la chose jugée'; que les motifs d'une décision n'ont pas autorité même s'ils sont décisoires ou décisifs'; qu'ainsi, l'arrêt n'a pas exclu le paiement de l'impôt foncier par le preneur ce qu'a retenu à juste titre l'ordonnance déférée'; qu'en conséquence, le juge des référés a régulièrement constaté la résiliation du bail avec ses conséquences, outre la condamnation de l'appelante au paiement des arriérés; 15.- concernant les intérêts, que l'article 14 du bail a stipulé l'application d'un taux minimum de 12'% pour toute somme due, sans qu'une mise en demeure ne soit nécessaire'; que le juge des référés y a substitué le taux légal sans motivation, alors que l'application du taux conventionnel n'est pas sérieusement contestable'; qu'il convient d'infirmer l'ordonnance déférée de ce chef'; 16.- que la demande de délais de l'appelante est mal fondée, puisqu'elle a réglé les condamnations prononcées et n'apporte aucun élément nouveau sur sa situation, ainsi que déjà relevé par le premier juge'; que l'appelante ne peut invoquer le caractère opaque de la refacturation de la taxe foncière, puisque les avis de paiement sont annexés aux factures'; que l'appelante n'a jamais demandé de décompte détaillé des charges'; qu'elle s'est arrogée le droit de ne pas régler le loyer et les charges du second trimestre 2020 alors que le silence du bailleur sur des délais de paiement ne vaut pas acceptation. ***** 17.Il convient en application de l'article 455 du code de procédure civile de se référer aux conclusions susvisées pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties.