En-tête
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 20 SEPTEMBRE 2022 D.D. A.S. N° 2022/288 Rôle N° RG 20/07007 - N° Portalis DBVB-V-B7E-BGCTC [Z] [I] C/ [N] [I] S.C.E.A. CHATEAU SAINTE ROSELINE S.A. SOCIETE D'AMÉNAGEMENT FONCIER ET D'ÉTABLISSEMENT R URAL PROVENCE ALPES COTE D'AZUR Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Elric HAWADIER Me Julien DUMOLIE Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal judiciaire de DRAGUIGNAN en date du 09 Juillet 2020 enregistré au répertoire général sous le n° 19/02695. APPELANT : Monsieur [Z] [I] né le 18 Juin 1956 à [Localité 11], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et Me Bruno RODRIGUEZ, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMES : Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 9] représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE S.C.E.A. CHATEAU SAINTE ROSELINE, dont le siège est [Adresse 8], représentée par son gérant en exercice domicilié de droit au dit siège assistée de Me Elric HAWADIER de la SELARL CABINET HAWADIER-RUGGIRELLO, avocat plaidant du barreau de DRAGUIGNAN SOCIETE D'AMÉNAGEMENT FONCIER ET D'ÉTABLISSEMENT RURAL SAFER PACA, dont le siège social est [Adresse 14], prise en la personne de son représentant en exercice, domicilié audit siège. représentée par Me Julien DUMOLIE de la SELARL DEBEAURAIN & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Aubane MALVEZIN, avocat plaidant du barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 20 Juin 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Danielle DEMONT, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller Mme Danielle DEMONT, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Colette SONNERY. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2022. ARRÊT contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 20 Septembre 2022, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Mme Colette SONNERY, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
*** EXPOSE DU LITIGE Par acte authentique dressé le 26 juin 2018 par Me [V], notaire à [Localité 11], avec l'assistance et la présence de Maître [H] [S], notaire au [Localité 13], assistant le bénéficiaire de la promesse, M. [Z] [I] s'est engagé à vendre et la SCEA [7] s'est engagée à acquérir diverses parcelles composant les lots sis sur les communes de [Localité 11] et [Localité 12] dont certaines provenaient d'un acte de donation-partage consentie par les parents de M. [Z] [I] le 19 mai 1987 avec pacte de préférence entre leurs enfants. La promesse synallagmatique de vente était assortie d'une faculté de substitution au bénéfice de la SAFER. Elle a été consentie pour un délai de réalisation expirant le 31 octobre 2018. Le prix était fixé à 650'000 € dont 50'000 € de matériel. Par lettre du 18 octobre 2018 la SCEA [7] a informé M. [Z] [I] de la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives, en lui demandant de solliciter son notaire pour qu'il purge le pacte de préférence sur les biens visés à l'article 3 de la promesse sis [Localité 12] (« L'ensemble des conditions suspensives sont aujourd'hui réalisées, à la seule exception d'une clarification nécessaire au sujet de la purge d'un pacte de préférence portant sur les biens visés à l'article 3 de la promesse signée dont votre notaire s'était chargé. Ma cliente me charge de vous notifier ce courriel officiel afin de vous mettre en demeure de donner des instructions à votre notaire pour que cette purge du pacte de préférence soit régularisée dans le délai contractuel et qu'en toute hypothèse la promesse soit réitérée soit pour l'ensemble des biens désignés soit pour tous les autres biens que ceux prévus à l'article 3. ») Maître [D] [V] a adressé une lettre à M. [N] [I] le 3 janvier 2019, reçue le 8 janvier 2019 pour lui demander s'il comptait exercer son droit de préférence sur la partie des parcelles vendues. Par lettre du 14 janvier 2019 adressée à Me [V], M. [N] [I] a fait connaître qu'il souhaitait préempter les biens situés [Localité 12] section A objet du pacte de préférence Une sommation adressée par les acquéreurs au vendeur d'avoir à comparaître en l'office notarial le 16 janvier 2019 pour signer l'acte de vente de la globalité des parcelles donnait lieu à la rédaction d'un procès-verbal de report au 6 février 2019. Par lettre du 25 janvier 2019 Me [V] rappelait à M. [N] [I] que la vente immobilière portait non seulement sur les parcelles objet du pacte de préférence, mais également sur d'autres biens non concernés par ce pacte. À la date du 6 février 2019, M. [Z] [I] indiquait aux notaires que son frère M. [N] [I] par lettre adressée au notaire du vendeur le 14 janvier 2019, réitérée le 25 janvier 2019 avait exercé les droits ouverts par le pacte de préférence contenu dans l'acte de donation du 19 mai 1987, et refusait de signer tout acte de vente. Un procès-verbal de difficultés était dressé au regard de l'impossibilité de réitérer la vente prévue. Par exploits des 28 mars et 2 avril 2019 la SCEA [7] a fait assigner les consorts [I] et la SAFER PACA en vente forcée et pour obtenir en outre le versement de dommages-intérêts. Par jugement en date du 29 juillet 2020 le tribunal de grande instance a : ' dit que l'exercice du droit de préférence de M. [N] [I] est intervenu en fraude des droits de la SCEA [7] et qu'il lui est inopposable ; ' dit que la promesse synallagmatique de vente du 26 juin 2018 est parfaite et qu'elle doit être réitérée dans le mois de la signification du jugement ; ' dit qu'à défaut de réitération le jugement vaudra acte de vente au profit de la SCEA [7], le tout sous réserve de l'exercice du droit de préemption de la SAFER et aux onditions du cahier des charges, et qu'il pourra être publié à la conservation des hypothèques; ' condamné M. [I] à payer à la SCEA [7] la somme de 25'000 € à titre de dommages intérêts et celle de 2000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et la somme de 2000 € à ce titre à la SAFER PACA outre les dépens ; ' et ordonné l'exécution provisoire. Le 28 juillet 2020 M. [Z] [I] a relevé appel de cette décision. Par dernières conclusions du 9 mars 2021 M. [Z] [I], appelant, et [N] [I], intimé, demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, de débouter la SCEA [7] de toutes ses demandes, et de la condamner au paiement de la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code civil outre les dépens avec distraction. Par dernières conclusions du 10 décembre 2020 la SCEA [7] demande à la cour : ' de confirmer le jugement entrepris sauf à le réformer sur les dommages-intérêts : ' statuant à nouveau, de condamner in solidum les consorts [I] à lui payer la somme de 114'185 € à titre de dommages-intérêts à parfaire ; à titre subsidiaire, ' de dire que la promesse synallagmatique de vente du 26 juin 2018 est parfaite et qu'elle devrait être réitérée dans le mois de la signification du jugement à intervenir, le jugement valant acte de vente et etre publié la conservation des hypothèques à défaut de réitération dans en ce qu'elle portait sur les biens ci-dessus désignés à l'exception de l'immeuble sis [Localité 12] ; ' de condamner M. [Z] [I] à lui payer les sommes suivantes : - 114'185 € à titre de dommages-intérêts à parfaire ; - 680'397,99 € à titre de dommages-intérêts pour l'impossibilité d'acheter toutes les parcelles objet de la promesse ; A titre infiniment subsidiaire, au cas où aucune réitération ne serait ordonnée, ' de condamner M. [I] à lui payer la somme de 1'240'601,15 € à titre de dommages-intérêts pour l'impossibilité d'acheter les parcelles objet de la promesse ; ' et de condamner in solidum M. [Z] [I] et M. [N] [I] à lui payer la somme de 20'000 € de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. Par conclusions du 11 mai 2022 la SAFER PACA demande à la cour : ' de la recevoir en ses demandes ; ' de dire que M. [N] [I] n'a plus qualité à agir ; ' de débouter M. [N] et [Z] [I] de toutes leurs demandes ; ' de confirmer le jugement entrepris dans son intégralité en ce qu'il déclare qu'il vaut titre de propriété, d'ordonner le respect des clauses prévues à la promesse synallagmatique de vente en ce compris le respect du cahier des charges et de l'annexer à la décision à intervenir valant titre de propriété ; Dans l'hypothèse où la cour estimerait que M. [N] [I] peut valablement exercer son droit de préférence sur les biens sis [Localité 12] désignés à l'article 3 de la promesse de vente : ' d'ordonner la réitération de la vente relative à l'ensemble des biens désignés aux termes de la promesse synallagmatique de vente du 26 juin 2008 suite à l'exception des biens sis [Localité 12] désignés à l'article 3 de la promesse dans le mois de la signification de la décision à intervenir selon les prix suivants : - 20 733 € pour la parcelle [Cadastre 2] ; - 80 974 € pour la parcelle [Cadastre 3] ; - 25 916 € pour la parcelle [Cadastre 4] ; - 30 892 € pour la parcelle [Cadastre 5] ; soit : 158 515 €. ' de déclarer, à défaut de réitération dans ledit délai, que la décision à intervenir vaudra vente et titre au profit de la SCEA [7], étant rappelé que la SAFER intervient en qualité de substituant, et qu'il pourra être publié au service de la publicité foncière ; ' d'ordonner le respect des clauses prévues à la promesse synallagmatique de vente, en ce compris le respect du cahier des charges. ' d'annexer le cahier des charges à la décision à intervenir valant titre de propriété, Et en tout état de cause, ' de condamner MM. [Z] et [N] [I] à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties.
Motivation
Motifs Attendu que les appelants font valoir que ce n'est qu'en janvier 2019, au-delà du délai prévu par la promesse que le notaire, afin de de parvenir à la réitération de la vente, a mis en 'uvre la procédure de purge du droit de préemption expressément réservé ; que le caractère tardif de la purge n'est donc pas imputable aux appelants, et encore moins à une collusion de leur part, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, mais bien à la carence du notaire en charge de la vente de proposer à la bonne date la signature d'un acte efficace ; que si les formalités de purge du droit de préemption avaient été accomplies dans les délais initialement prévus, rien ne dit qu'il n'aurait pas été exercé strictement de la même façon ; ' que le tribunal a retenu une sorte de contradiction d'intention, alors que le pacte de préférence porte sur des parcelles sises [Localité 12] sur Argens alors que le bien vendu par M. [N] [I] est, lui, situé sur la commune de Draguignan, d'autant que ce dernier a besoin de la vente pour pouvoir payer le prix des biens préemptés ; que la circonstance que M. [N] [I] ne soit pas exploitant agricole est sans incidence aucune sur l'exercice du droit de préemption ; que son intention est inopérante et qu'il pourrait même préempter dans le seul but d'empêcher son frère de vendre ou encore être opposé à ce que de grosses exploitations agricoles comme Sainte Roseline rachète les petites, ce qui ne change rien à au droit de préemption qui est le sien ; * Attendu qu'en effet la promesse synallagmatique du 26 juin 2018 contient, dans un chapitre « RESERVES-CONDITIONS SUSPENSIVES (...) Pacte de préférence - Condition de non exercice», l'intervention de MM. [E] et [N] [I] et de Mme [W] [I], pour renoncer au pacte de préférence figurant dans l'acte de donation du 19 mai 1987. Que l'acte de donation partage du 19 mai 1987, par lequel M. [Z] [I] a reçu de ses parents le bien désigné à l'article 3 de la promesse de vente, soit une propriété en nature de vente de vignes et bois, située [Localité 12], Lieu-Dit Danderellet, cadastrée section A numéro 2146, 2151,2153 et 2829 pour une surface totale de 4ha na et 16ca, prévoit un pacte de préférence aux termes duquel « En aucun cas les biens ci-dessus désignés ne pourront faire l'objet d'une cession sans que la préférence ait d'abord été offerte à l'autre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception à laquelle il devra être répondu de semblable manière dans le délai de quinze jours » ; Attendu, s'agissant de la qualité à agir de M. [N] [I], que ce dernier était bien propriétaire de son propre lot au moment de la promesse de vente litigieuse du 26 juin 2018, ayant vendu par la suite, le 25 février 2020, selon lui pour exercer son droit de préférence, d'où il suit qu'il a qualité à agir tant pour exercer son droit de préférence que dans le cadre de la présente action, et le rejet de la fin de non -revoir soulevée ; Attendu que comme soutenu par les consorts [I], le bénéficiaire d'un droit de préférence n'a pas à motiver sa décision, et encore moins à la motiver ; Attendu que les acquéreurs ne démontrent pas que l'exercice par M. [N] [I] de son droit de préférence soit frauduleux, et résulterait d'une collusion entre les deux frères, et ceci pour plusieurs raisons, la circonstance que M. [Z] [I] n'ait pas lui-même offert à ses frères et s'ur la préférence dans le délai requis par l'acte, ce qui laisse à penser qu'il n'était pas envisagé par les membres de la famille que l'un d'entre eux l'exerçât étant insuffisante à cet égard ; Attendu qu'il ne saurait être reproché à M. [N] [I] d'avoir simplement exprimé qu'il souhaitait acquérir le bien, sans entamer une démarche pour le faire, ni justifié de sa capacité à en payer le prix, la manifestation de son intention demeure au stade du simple projet, alors que le jugement déféré a prononcé la vente forcée de l'ensemble des biens avec exécution provisoire ; Attendu que la fraude des droits de la SCEA [7] n'est pas établie ; Que faute pour les acquéreurs d'établir l'exitence d'une intention frauduleuse et d'un abus dans l'exercice du droit de préférence, la décision qui a ordonné la vente forcée du bien préempté mérite la réformation ; Attendu qu'il ne peut être imposé au bénéficiaire du pacte de préférence d'acheter tous les lots vendus, autres que celui objet du pacte ; Attendu que l'exercice du droit de préférence sur les seules parcelles provenant de l'acte de partage du 19 mai 1987 ne fait pas obstacle à la réalisation de la vente de l'ensemble des biens mobiliers et immobiliers autres que ceux appartenant vendeur pour lui avoir été attribués par la donation-partage du 19 mai 1937 ; Attendu que la SCEA [7] est donc fondée à solliciter subsidiairement la condamnation de M. [Z] [I] à réitérer la vente des autres parcelles que celle désignée sous l'intitulé « immeuble sans numéro, après immeuble 1 et 2 et avant immeuble 4) » aux conditions de la promesse soit 650'000 € dont à déduire le bien immobilier - 220'000 €, c'est-à-dire au prix de 430'000 € ; Et attendu s'agissant du dédommagement sollicité par la SCEA [7] pour le cas où il serait fait droit à sa demande subsidiaire, que celle-ci ne saurait prétendre à ' l'indemnisation du préjudice lié à l'impossibilité définitive d'acquérir une partie de la propriété', alors qu'elle n'avait aucune chance de pouvoir acquérir et que par conséquent elle n'en a perdu aucune chance de 'pouvoir d'exploiter définitivement les 2 ha 72 ares 16 ca sur les 5 ha 3 ares et 9 ca qui devaient lui être cédés' ;
Dispositif
PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Rejette la fin de non-recevoir tirée de la qualité à agir de M. [N] [I], déclare son action recevable, Confirme le jugement déféré en ce qu'il a dit que la promesse synallagmatique de vente du juin 2018 est parfaite et qu'elle vaut vente aux charges et conditions de la promesse et sera publiée à la conservation des hypothèques sur les biens immobiliers qui y sont désignés à l'exception de ce que la promesse porte sur de l'immeuble désigné de la manière suivante : « À [Localité 12] Lieu-dit [Localité 10]. Une propriété en nature de vignes et bois. Figurant ainsi au cadastre : section [Cadastre 6] lieudit surface [Cadastre 2] [Localité 10] 00 ha 41 a 47 ca A 2151 [Localité 10] 01 ha 61 a 96 ca A 2153 [Localité 10] 02 ha 00 a 00 ca A 2829 [Localité 10] 00 ha 68 a 73 ca Total surface: 04 ha 72 a 16 ca » ; Infirme le jugement déféré sur ce point et sur le prix de vente, statuant à nouveau et ajoutant Dit que le bien immobilier sis [Localité 12] section A lieudit [Localité 10] est exclu de la vente pour être l'objet de l'exercice d'un droit de préférence au bénéfice de M. [N] [I] , et que le prix de vente des autres parcelles s'élève en conséquence à la somme de 430'000 €, Le tout sous réserve des dispositions du cahier des charges déposé qui sera annexé à l'acte authentique de vente, Ordonne publication du présent arrêt aux services de la publicité foncière compétents, Déboute la SCEA [7] de sa demande tendant à l'octroi de dommages-intérêts, Dit que chacune des parties supportera la charge des dépens par elle exposés, Vu l'article 700 du code de procédure civile, Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte. LE PRESIDENTLE GREFFIER