Cour d'appel, Chambre Commerciale, 16 juin 2022, n° 20/02366

Faits et procédure

EXPOSE DU LITIGE : Suivant deux actes sous seing privé du 1er décembre 1998, la société KP1 a pris à bail deux tènements industriels pour une activité de fabrication, commercialisation et négoce de matériaux de construction : - un terrain situé à Saint Egrève, lieu-dit les Iles, d'une superficie de 3850 m² sur lequel est édifié un bâtiment de 420 m², appartenant à la Sci Les Joncs, - un terrain de 20.000 m² dépendant d'une parcelle de 32900 m² située à Saint Egrève, 17 rue du lac et 4 rue du port, comportant cinq bâtiments de 2090 m², 840 m², 368 m², 120 m² et 187 m², ainsi que des locaux à usage de bureaux dépendant d'un autre bâtiment, le tout appartenant à " l'indivision [C] ". Le 11 avril 2008, la Sci Les Joncs a renouvelé le bail consenti à la société KP1 pour une durée de neuf années à compter du 1er décembre 2007 venant à expiration le 30 novembre 2016, moyennant un loyer annuel de 22.180 euros ht. Le même jour, «l'indivision [C]» a renouvelé le bail consenti à la société KP1 sous les mêmes conditions de durée, moyennant un loyer annuel de 77.160 euros ht. Par courriers du 5 mars 2015, la locataire a sollicité de ses bailleresses l'autorisation de sous-louer les lieux à la Sas Perrot TM, ce qu'elles ont expressément accepté par lettre du 21 mai suivant. Par actes d'huissier du 13 mars 2015, la société KP1 a fait signifier à la Sci Les Joncs et à «l'indivision [C]» son congé pour le terme des baux le 30 novembre 2016. Le 21 mai 2015, a été signé entre la société KP1, la Sci Les Joncs, la société Perrot TM et « l'indivision [C]» un protocole d'accord relatif à la répartition des travaux de remise en état des lieux. Parallèlement, les sociétés KP1 et Perrot TM ont régularisé un bail de sous-location d'une durée de dix-huit mois à compter du 1er juin 2015, sur une partie des tènements immobiliers. Par courriers des 24 août et 6 septembre 2016, les bailleresses ont sollicité de la société KP1 la restitution des lieux libérés de tous matériaux et matériels au 30 novembre 2016, avant de lui confirmer qu'elles n'envisageaient pas de consentir un bail commercial à la société Perrot TM. Par actes d'huissier du 24 novembre 2016, la société Perrot TM a fait signifier à la Sci Les Joncs et à «l'indivision [C]» une demande de renouvellement de bail commercial que les bailleresses ont chacune refusé par actes extra-judiciaire du 28 novembre suivant. Le 30 novembre 2016, la société Perrot TM s'est opposée à l'établissement de l'état des lieux qu'elle a refusé de restituer et dans lesquels elle s'est maintenue. Se prévalant du bénéfice d'une promesse verbale, la société Perrot TM a fait assigner la Sci Les Joncs et « l'indivision [C]» devant le tribunal de grande instance de Grenoble par acte d'huissier du 1er décembre 2016, aux fins de se voir reconnaître l'existence d'un bail commercial à compter du 1er décembre 2016 et subsidiairement chiffrer une indemnité d'éviction. Par acte d'huissier du 18 avril 2017, la société KP1 a été appelée dans la cause. Par jugement du 15 juin 2020, rectifié par jugement du 20 juillet suivant, le tribunal judiciaire de Grenoble a : - débouté la Sas KP1 de sa demande de nullité de l'assignation délivrée au nom de «l'indivision [C]» le 19 avril 2017 à son encontre ; - débouté la société Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM de sa demande de nullité du congé délivré le 13 mars 2015 à l'indivision [C] par la société KP1; - débouté la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM de sa demande de requalification du bail précaire de sous location en bail commercial ; - débouté la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM de sa demande de promesse de bail ; - condamné la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM à payer à la Sci Les Joncs la somme de 166.066 euros au titre de l'indemnité d'occupation couvrant la période de décembre 2016 à juin 2020 inclus ; - condamné la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM à payer à la société Les Joncs une indemnité d'occupation de 3.862 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 et ce jusqu'à la libération effective des locaux; - condamné la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM à payer à MM. [L] [C], [N] [K], [S] [K] et [T] [K] et de Mme [E] [C] épouse [K], la somme de 577.791 euros au titre de l'indemnité d'occupation couvrant la période de décembre 2016 à juin 2020 inclus ; - condamné la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM à payer à MM. [L] [C], [N] [K], [S] [K] et [T] [K] et de Mme [E] [C] épouse [K] une indemnité d'occupation de 13.437 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 et ce jusqu'à la libération effective des locaux ; - condamné in solidum la Sas KP1 et la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM à remettre les lieux dans l'état dans lesquels ils ont été pris à bail ; - ordonné l'expulsion de la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM et de tous les occupants de son chef ; - condamné la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM à payer à la Sci Les Joncs, MM. [L] [C], [N] [K], [S] [K] et [T] [K] et de Mme [E] [C] épouse [K] la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamné la Sarl Eco-Terres anciennement dénommée Perrot TM aux dépens; - ordonné l'exécution provisoire ; - débouté les parties du surplus de leurs demandes. Par déclarations au greffe du 28 juillet 2020, la Sci Les Joncs et les consorts [C] / [K] ont relevé appel partiel de cette décision en ce qu'elle les a débouté de leurs demandes d'expulsion et de condamnation de la société KP1 in solidum avec la société Eco-Terres au paiement d'une indemnité d'occupation, de fixation d'une astreinte définitive assortissant la condamnation à la remise en état des lieux ou à défaut d'autorisation des bailleurs à faire procéder eux-mêmes aux travaux aux frais avancés par les sociétés Eco-Terres et KP1. Selon déclaration au greffe du 6 août 2020, la société Eco-Terres a également relevé appel du jugement et les deux instances ont été jointes par décision du 14 octobre 2021. Le 23 septembre 2020, il a été procédé à l'expulsion de la société Eco-Terres. Prétentions et moyens de la Sci Les Joncs et des consorts [C]/[K] : Au terme de leurs dernières écritures notifiées le 22 juillet 2021, la Sci Les Joncs et les consorts [C]/[K] demandent à la cour de : - dire l'appel recevable et bien fondé ; - dire mal fondés les appels incidents des sociétés Eco-Terres et KP1, - confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes de condamnation in solidum de la société KP1 au paiement d'une indemnité d'occupation, d'expulsion de la société KP1 et de fixation d'une astreinte assortissant la condamnation à la remise en état des lieux ; - y ajoutant ; - ordonner l'expulsion de la société KP1, ainsi que celle de tous occupants de son chef et notamment de la société Eco-Terres des locaux et terrains situés à Saint Egrève 17 rue du lac et 4 rue du port dont sont propriétaires la Sci Les Joncs et les membres de «l'indivision [C]» ; - condamner la société KP1 in solidum avec la société Eco-Terres à payer à la Sci Les Joncs la somme de 166.066 euros au titre de l'indemnité d'occupation couvrant la période d'occupation de décembre 2016 à juin 2020 inclus ; - condamner la société KP1 in solidum avec la société Eco-Terres à payer à la Sci Les Joncs une indemnité d'occupation de 3.862 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à la libération effective des locaux et leur remise en état ; - condamner in solidum la société KP1 et la société Eco-Terres à payer à MM. [L] [C], [N] [K], [S] [K] et Mme [E] et [T] [K], pris solidairement, la somme de 577.791 euros au titre de l'indemnité d'occupation couvrant la période d'occupation de décembre 2016 à juin 2020 inclus ; - condamner in solidum la société KP1 et la société Eco-Terres à payer à MM. [L] [C], [N] [K], [S] [K] et Mme [E] et [T] [K], pris solidairement, une indemnité d'occupation de 13.437 euros par mois à compter du 1er juillet 2020 et jusqu'à la libération effective des lieux et leur remise en état ; - assortir la condamnation à remettre les lieux en état d'une astreinte définitive de 1000 euros par jour à compter de la décision à intervenir ; - dire qu'à défaut par les sociétés KP1 et Eco-Terres de s'exécuter suivant mise en demeure restée infructueuse pendant un mois, les membres de l'indivision [C] et la Sci Les Joncs seront bien fondés à procéder aux travaux aux frais avancés des sociétés KP1 et Eco-Terres ; - débouter les sociétés Eco-Terres et KP1 de l'intégralité de leurs demandes ; - à titre subsidiaire, et pour le cas où la cour jugerait que la société Eco-Terres est titulaire d'un bail commercial, en prononcer la résiliation aux torts exclusifs des sociétés Eco-Terres et KP1 et les condamner solidairement au paiement d'un loyer mensuel de 2575 euros ttc à la Sci Les Joncs et de 8958 euros ttc aux membres de l'indivision [C] pour la période courue du 30 novembre 2016 jusqu'à la décision à intervenir outre remboursement aux bailleurs des taxes et impôts fonciers afférents au tènement, - à titre subsidiaire, - dire et juger que la remise en état des locaux devra être effectuée conformément aux dispositions de l'accord du 21 mai 2015, - condamner les sociétés KP1 et Eco-Terres à effectuer l'ensemble des travaux mis à la charge de la société KP1 par ce protocole ainsi que toutes les réparations nécessaires à remédier aux désordres survenus postérieurement au 21 mai 2015, de façon à ce que les bâtiments soient en parfait état d'entretien et de propreté et le tènement débarrassé de tout déchet inerte, - condamner les sociétés KP1 et Eco-Terres aux entiers dépens ainsi qu'à payer à la Sci Les Joncs et à MM. [L] [C], [N] [K], [S] [K] et Mme [E] et M. [T] [K] pris solidairement une somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Les appelants contestent avoir consenti une promesse de bail commercial à la société Perrot TM Eco-Terres et considèrent que, conformément aux dispositions de l'article 1715 du code civil, en l'absence d'exécution du bail fait sans écrit la preuve par témoins n'en est pas recevable, ces règles de preuve n'étant pas contraires à celles de l'article 145-2 du code de commerce. Ils font valoir que : - les attestations de salariés de la société KP1 sont de pure complaisance, - ils n'ont autorisé qu'un bail de sous-location, ce dernier devant prendre fin le 30 novembre 2016, sans possibilité de reconduction, mais ont refusé de concourir à l'acte, - l'existence d'une sous-location et le maintien dans les lieux contre la volonté de leurs propriétaires ne constituent pas des commencements d'exécution du bail allégué, - les travaux exécutés par la société Perrot TM Eco-Terres sont des travaux de démolition et de remise en état prévus suivant protocole d'accord dans la perspective de la restitution des lieux en fin de bail et non des travaux d'embellissement ou de rénovation, ni des investissements, - leur coût réel est de l'ordre de 100.000 euros. Ils rappellent que la société Eco-Terres bénéficiait d'un bail de sous-location dont le terme était identique à celui du bail principal, qui lui a été consenti par le locataire et non les propriétaires. Ils estiment qu'elle ne peut revendiquer la titularité d'un bail dérogatoire, ni le bénéfice des dispositions de l'article L.145-5 du code de commerce au titre de son maintien dans les lieux, les propriétaires ayant exprimé leur intention d'en obtenir la restitution. A titre subsidiaire, ils revendiquent la résiliation du bail aux torts de la société Eco-Terres aux motifs qu'elle ne respecte pas la destination des lieux, n'en use pas en bon père de famille et que les sommes versées ne correspondent pas au montant de loyers. Ils rappellent que n'ayant pu reprendre possession des lieux, ils subissent un préjudice par l'immobilisation de leurs biens occupés sans droit, ni titre, et qu'ils n'ont pu ni utiliser, ni relouer. Ils soutiennent que les clefs du tènement immobilier n'ont jamais été restituées, que la société Eco-Terres a été introduite dans les lieux par la société KP1, locataire en titre, qui n'a pas rempli son obligation contractuelle de restitution des lieux, que la sous-location n'a entraîné aucune novation par changement de débiteur et que les baux stipulaient que le locataire principal resterait solidairement tenu avec le sous-locataire du respect de leurs clauses et conditions, qu'enfin, la société KP1 n'a elle-même pas respecté son obligation de restituer les lieux dans l'état dans lequel elle les avait reçus, des matériels et déchets ayant été laissés sur place et les lieux étant devenus inexploitables pour une activité industrielle, que l'état des locaux doit être apprécié non pas à la date du terme du bail, mais à la date effective de restitution des clefs, jusqu'à laquelle le locataire reste tenu des dégradations, qui sont de surcroît intervenues postérieurement à l'accord du 21 mai 2015. Ils contestent la réalité de versements allégués par la société Eco-Terres, comme le bien fondé de factures de travaux de remplacement d'équipements, réclamées par cette dernière, ces frais résultant d'une faute de la sous-locataire ayant endommagé les pompes d'évacuation des eaux pluviales. Ils soulignent que malgré l'exécution provisoire ordonnée par le tribunal, aucun des travaux nécessaires à la remise en état n'a été entrepris, ce qui justifie le prononcé d'une astreinte définitive. Prétentions et moyens de la société Eco-Terres : Selon ses conclusions n°3 notifiées le 9 novembre 2021, la société Eco-Terres demande à la cour de : - juger recevable et bien fondé l'appel interjeté par la Sarl Eco-Terres à l'encontre du jugement du 15 juin 2020 et du jugement sur requête en rectification d'erreur matérielle du 20 juillet 2020, rendus par le tribunal judiciaire de Grenoble ; - désigner tel médiateur qu'il lui plaira aux fins de réunir les parties et les entendre et tenter de trouver une solution et ce pour une médiation d'une durée de trois mois, - infirmer le jugement , - juger que la Sci Les Joncs et l'indivision [C] avaient accordé une promesse de bail commercial verbal à la société Perrot TM et que cela avait été constaté par la société KP1 lors d'une réunion le 21 mai 2015 ; - juger que cette promesse verbale était une man'uvre dolosive visant à faire assumer par la Sarl Eco-Terres près de 1.500.000 euros de travaux et ce, sous la simple foi de ladite promesse ; - juger du manque de loyauté de l'indivision [C] et de la Sci Les Joncs et en tirer les conséquences juridiques en les déboutant de leurs demandes et les condamner au coût des travaux payés par la société Perrot TM soit 1.500.000 euros ; - juger que la société Perrot TM bénéficie d'un bail commercial soumis au statut des baux commerciaux à compter du 1er décembre 2016 et à échéance du 30 novembre 2025 ; - juger, à tout le moins, que la société Perrot TM - Eco-Terres en application de l'article L.145-5 alinéa 2 du code de commerce, bénéficie d'un bail dérogatoire ; - à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 566 du code de procédure civile et 1104, 1231 et 1231-1 du code civil, - juger recevable la nouvelle demande de la Sarl Eco-Terres, anciennement dénommée Perrot TM ; - réformer le jugement et condamner la société KP1 à supporter le coût des travaux réalisés par la Sarl Eco-Terres, anciennement dénommée Perrot TM, soit 1.498.944,20 euros et ce, sur le fondement du défaut de loyauté et de bonne foi de la société KP1 et de ses fautes commises, tant par la résiliation du bail, que par ses manquements à ses obligations contractuelles ; - réformer le jugement et condamner la société KP1 à payer, en sa totalité, l'indemnité d'occupation demandée par la Sci Les Joncs et l'indivision [C]; - à défaut, la condamner, in solidum avec la Sarl Eco-Terres, anciennement dénommée Perrot TM, au paiement de ladite indemnité d'occupation ; - à titre subsidiaire, compte tenu de l'incohérence des chiffres, de la nécessité de transparence : - ordonner l'instauration d'une expertise judiciaire et désigner quel expert qu'il plaira aux frais avancés de la concluante afin de chiffrer et évaluer l'indemnité d'éviction due à la société Perrot TM, faire les comptes entre les parties en tenant compte des travaux effectués par la société Perrot TM sur le site, travaux inutiles pour la société Perrot TM et uniquement motivés par la promesse de bail avancée par l'indivision [C] et la Sci Les Joncs ; - rejeter la demande d'astreinte de la Sci Les Joncs et de l'indivision [C] ; - débouter la Sci Les Joncs et les indivisaires composant l'indivision [C] de l'intégralité de leurs demandes ; - condamner les mêmes à 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de première instance et d'appel. La société Eco-Terres fait valoir que : - lors de la réunion du 21 mai 2015, «l'indivision [C]» et la Sci Les Joncs lui ont fait une promesse claire et non équivoque de bail , - la preuve en matière de bail commercial est libre et peut être rapportée par témoins, - son engagement de réaliser des travaux pour une somme de 1.500.000 euros, alors qu'elle ne disposait que d'un bail précaire, n'a été donné qu'en contrepartie de cette promesse, - à défaut, elle n'aurait jamais consenti à un tel investissement, ni accepté une sous-location et a été victime de man'uvres dolosives. Elle soutient que le bail de sous-location est en réalité un bail dérogatoire reconnu et accepté par les bailleurs, qu'ayant été laissée en possession des lieux après son terme, elle bénéfice d'un bail commercial en application de l'article L.145-5 §2 du code de commerce, ni la Sci Les Joncs, ni les indivisaires [C] n'ayant engagé de démarche ou action pour l'expulser. Elle considère que compte tenu de la complexité des comptes à établir, il est nécessaire de recourir à une expertise, la société KP1 et elle n'ayant pas occupé la même surface de terrain, ni versé le même loyer et les différentes sommes payées aux bailleurs devant être compensées avec les réclamations pécunaires de ces derniers. Elle indique qu'elle a procédé à une remise à neuf et un réaménagement du site conformément aux exigences des bailleurs pour un montant de travaux de 1.498.944,20 euros et conteste toute condamnation à une remise en état sous astreinte, que le juge de l'exécution a déjà fixé à hauteur de 600 euros par jour de retard et que rien ne justifie. A titre subsidiaire, elle se prévaut d'une faute de la société KP1 pour obtenir une indemnisation de ses préjudices et soutient que : - sa demande résulte de l'évolution du litige depuis la décision de première instance qui n'a pas prononcé de condamnation in solidum entre elle et la société PK1 et ne constitue que le complément nécessaire des prétentions soumises au premier juge, - la société KP1 n'a pas exécuté la sous-location de bonne foi, que connaissant sa volonté de pérenniser son exploitation du site, elle lui a laissé croire qu'elle pourrait bénéficier d'un bail commercial pour lui faire supporter la charge de travaux lourds et coûteux et a donné congé aux bailleresses alors qu'elle lui avait offert l'acquisition de son droit au bail, - la société KP1 n'a pas satisfait à ses obligations résultant du protocole d'accord du 21 mai 2015, certains travaux mis à sa charge n'ayant pas été réalisés avant le 30 novembre 2016, - elle n'a pas non plus quitté les lieux au 30 novembre 2016, ni restitué les clefs aux propriétaires ainsi qu'il résulte du procès-verbal de constat dressé à cette date. Prétentions et moyens de la société KP1 : Par conclusions n°4 notifiées le 20 septembre 2021, la société KP1 entend voir: - recevoir la société KP1 en ses demandes, fins et conclusions, - confirmer le jugement en date du 15 juin 2020 en ce qu'il a jugé que la société KP1 a quitté les locaux le 31 novembre 2016 et en ce qu'elle n'a pas engagé sa responsabilité quasi délictuelle à l'égard de la Sci Les Joncs et des consorts [C], - l'infirmer en ce qu'il a condamné la société KP1, in solidum avec la société Eco-Terres, à remettre les lieux en l'état, - statuant à nouveau, - juger que la société KP1 a remis les lieux en l'état dans le respect du protocole en date du 21 mai 2015, - débouter les Sci Les Joncs et les consorts [C] de l'ensemble de leurs demandes formées contre la société KP1, - dire la demande de la société Eco-Terres tendant à obtenir la garantie de la société KP1 et sa condamnation à lui verser la somme de 1.500.000 euros, nouvelle en cause d'appel et partant, irrecevable, - débouter la société Eco-Terres de ses demandes formées contre la société KP1, - en tout état de cause, - condamner solidairement les appelants à payer à la société KP1 la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les condamner aux entiers dépens. La société PK1 soutient que : - elle a régulièrement quitté les lieux loués au terme du bail et se trouve libérée de toute obligation à l'égard de la Sci Les Joncs et des consorts [C]/[K], - la seule présence d'une machine à sa marque ne suffit pas à caractériser son maintien dans les lieux, - la sous-location qu'elle a consentie à la société Perrot TM avec l'autorisation des bailleurs était limitée au temps restant à courir jusqu'au terme de ses baux et elle n'a pas transmis plus de droits qu'elle n'en avait, - elle ne peut être tenue pour responsable du maintien dans les lieux de la société Perrot TM qui est seule redevable d'une obligation d'indemnisation à l'égard des bailleurs, - il ne peut en conséquence lui être mis à charge une obligation de remise en état des locaux au titre d'une occupation à laquelle elle est étrangère, obligation que son départ rend impossible à mettre en 'uvre. Elle considère que l'état des locaux ne peut être apprécié qu'en considération du protocole d'accord du 21 mai 2015 contenant état des lieux et liste des travaux à réaliser, qu'il a été constaté par huissier de justice que la quasi totalité des travaux mis à sa charge a été réalisée. Elle soulève l'irrecevabilité en appel de la nouvelle demande de dommages intérêts de la société Perrot TM - Eco-Terres à son encontre, aucune évolution du litige ne la justifiant et la résiliation des baux principaux étant intervenue sans faute de sa part avant toute discussion relative à une promesse de bail au bénéfice de la sous locataire. Dans sa déclaration d'appel du 6 août 2020, la société Eco-Terres a intimé une société [C]. Cette dernière n'ayant pas constitué avocat devant la cour et sur avis du greffe, en date du 28 septembre 2020, d'avoir à lui signifier la déclaration d'appel conformément à l'article 902 du code de procédure civile, la société Eco-Terres a indiqué être dans l'impossibilité d'y procéder, cette société [C] étant dépourvue d'existence. La procédure a été clôturée le 16 décembre 2021.