En-tête
N° RG 20/00379 N° Portalis DBVX - V - B7E - MZZI Décision du Tribunal de Grande Instance de LYON Au fond du 21 novembre 2019 chambre 1 cab 01 A RG : 13/08539 RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 1ère chambre civile A ARRET DU 09 Juin 2022 APPELANTES : SAS EQUINOX [Adresse 1] [Localité 4] Société AlterEco SCCV [Adresse 2] [Localité 4] représentées par la SELARL PERSEA, avocat au barreau de LYON, toque : 1582 INTIMEE : E.P.I.C. LYON METROPOLE HABITAT , Etablissement public local à caractère industriel ou commercial, immatriculé au registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n° 813 755 949, dont le siège social est à [Adresse 8], venant de plein droit dans les droits et obligations de l'OPAC DU RHONE, Etablissement public local à caractère industriel ou commercial, immatriculé au Registre du Commerce et des Sociétés de LYON sous le n° B 779 589 297, dont le siège social est à [Adresse 8], conformément aux dispositions de l'article L 421-6 du Code de la Construction et de l'Habitation, [Adresse 3] [Localité 5] représentée par le CMS FRANCIS LEFEBVRE LYON AVOCATS, toque : 659 ****** Date de clôture de l'instruction : 23 Février 2021 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 07 Avril 2022 Date de mise à disposition : 09 Juin 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Françoise CLEMENT, conseiller faisant fonction de président - Annick ISOLA, conseiller - Dominique DEFRASNE, magistrat honoraire assistés pendant les débats de Séverine POLANO, greffier A l'audience, [E] [X] a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Françoise CLEMENT, conseiller faisant fonction de président, et par Séverine POLANO, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
**** En mars 2003, la communauté urbaine de Lyon a décidé de créer une ZAC située à la Tour De Salvagny, dénommée [Adresse 9] et par convention publique, en a confié l'aménagement et l'équipement à l'OPAC du Rhône (l'OPAC); le programme global de construction prévoyait la réalisation de logements à proximité immédiate du centre, réparti entre maisons en bandeau, maisons individuelles, logements collectifs et activités. L'OPAC a organisé pour les îlots 3B et 4 de la ZAC, une consultation sur la base d'un cahier des charges de juin 2010, afin de trouver un opérateur susceptible de réaliser 14 à 16 logements en maisons individuelles libres et/ou groupées sur l'îlot 4 (4 528 m² de SHON) et 39 logements en maisons individuelles libres et/ou groupées sur l'îlot 3B (8 356 m² de SHON). La candidature de la société Equinox été retenue. Une promesse synallagmatique de vente a été signée le 1er août 2011 entre l'OPAC et la société Equinox. Le prix de vente, payable le jour de la signature de l'acte qui devait intervenir « dans le mois de la réalisation de la dernière condition suspensive stipulée aux présentes et au plus tard le 31 mars 2012 » a été stipulé comme suit : - 3 200 000 euros HT, soit 3 715 630,50 euros TTC, pour les terrains formant l'îlot 3B, - 1 984 000 euros HT, soit 2 321 277,40 euros TTC, pour les terrains formant l'îlot 4 soit un prix global de 6 036 907,90 euros TTC. Un avenant à la promesse de vente a été régularisé par les parties le 31 mars 2012, afin de procéder à quelques ajustements : - modification de la désignation du bien vendu, - précisions sur la gestion des acheminements d'usage commun finalement compris dans la vente, - modification de l'article 5 de la promesse suite à un additif au cahier des charges de cession des terrains, et précision des SHON constructibles maximales de 8 450 m² et 4 520 m², avec modification des dénominations des îlots. Par lettre du 22 octobre 2012, Maître [U], notaire de la société Equinox et de la société Alter éco, ayant vocation à se substituer à la première pour l'acquisition, a informé le notaire de l'OPAC de la possibilité de signer l'acte authentique de vente le 31 octobre 2012 et a confirmé l'obtention du financement bancaire destiné à l'acquisition du terrain, précisant qu'il allait recevoir « ce mercredi » l'engagement de la banque de délivrer une garantie à première demande. Par lettre du 20 mars 2013, Maître [W], notaire de l'OPAC, a rappelé que trois rendez-vous de signature de l'acte authentique de vente (les 7 et 11 septembre 2012 et le 31 octobre 2012) avaient été annulés, faute pour l'acquéreur d'être en mesure de régler le prix de son acquisition à ces dates et a ajouté qu'à la suite d'une réunion en son étude le 11 octobre 2012, il avait été demandé à l'acquéreur des garanties et documents concernant son financement et son cautionnement pour pouvoir accepter sa demande de paiement du prix en plusieurs versements, mais qu'aucun document ne lui avait été produit. Il a sollicité un nouveau rendez-vous de signature, indiquant l'intention de son client de faire délivrer sommation. Maître [U] a répliqué pour l'acquéreur que la société Alter éco ferait finalement l'acquisition moyennant un prix payé comptant et non plus atermoyé comme cela avait été sollicité le 31 octobre ; il a proposé une rencontre le 2 avril 2013 pour établir un calendrier des opérations d'acquisition financière et pour remise par la société Alter éco des documents concernant le financement de l'acquisition, la garantie financière d'achèvement, et le crédit d'accompagnement ; il a ajouté que la banque Palatine supportait le projet et qu'il attendait du notaire de celle-ci qu'il le saisisse pour établir les projets d'actes. Ensuite de la réunion du 2 avril 2013 et par lettre du même jour, la société Equinox a écrit à l'OPAC qu'elle sollicitait la possibilité de découper les plus gros lots concernant les grosses maisons, ou à défaut une réduction de prix de l'ordre de 5% en raison de ses difficultés de commercialisation. Par lettre du 8 avril 2013, l'OPAC a refusé de donner suite à ces demandes modificatives de la promesse de vente. L'OPAC a fait délivrer sommation à la société Equinox et à la société Alter éco de se présenter le 3 mai 2013 pour réitération de la vente et paiement du prix. Maître [H] [O] a dressé le procès-verbal de carence le 3 mai à la suite de la non-comparution des deux sociétés, et a annexé à celui-ci la lettre de l'avocat conseil de la société Equinox du 26 avril 2013, selon laquelle sa cliente « n'a pas d'objection pour procéder à la réitération de l'acte » mais sera à l'étranger le 3 mai. Une nouvelle sommation a été délivrée le 13 mai 2013 pour le 24 mai 2013. L'OPAC a indiqué dans celle-ci son intention, en application de l'article 13 de la promesse, de se prévaloir de la caducité de celle-ci en cas de nouvelle défaillance de l'acquéreur. Par lettre du 21 mai 2013, la société Equinox a fait savoir qu'elle ne disposait pas des 3 200 000 euros de fonds propres demandés à la banque Palatine, et ne pouvait supporter le portage de la totalité du foncier. Elle a donc sollicité la possibilité d'opérer un paiement en deux tranches, proposant un paiement immédiat de 3 100 032 euros TTC et le solde du même montant, le 31 décembre 2013. Elle a rappelé être prête à l'acquisition du foncier de la première tranche et au démarrage des travaux de celle-ci, et a précisé que cette lettre était un appel au secours car à défaut de réponse positive, elle devrait cesser toute activité. Maître [H] [O] a dressé le 24 mai 2013 un procès-verbal de difficultés en l'absence de réitération de l'acte. L'OPAC a fait signifier ce procès-verbal le 7 juin 2013 aux sociétés Equinox et Alter éco, rappelant qu'il se prévalait de la caducité de la promesse, et les mettait en demeure de lui régler la somme de 259 200 euros correspondant à l'indemnité d'immobilisation prévue à l'article 13 de la promesse. Par acte du 10 juillet 2013, la société Equinox a assigné l'OPAC aux fins de voir juger l'absence de caducité de la promesse synallagmatique de vente du 1er août 2011, et l'irrecevabilité de la demande en paiement de la somme de 259 000 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, et de voir l'OPAC condamné à lui verser 4 958 565 euros à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son refus de réitérer la première promesse d'août 2011. La société Alter éco est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 4 décembre 2013. Le 21 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Lyon a : - constaté l'intervention volontaire de la société Alter éco, - condamné la société Equinox à payer à Lyon métropole habitat, venant dans les droits et obligations de l'OPAC du Rhône, la somme de 259 200 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ensuite de sa défaillance dans la réitération de la promesse du 1er août 2011, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2013, - condamné la société Equinox à payer à Lyon métropole habitat la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. - mis hors de cause la société Alter éco, - rejeté toutes les autres demandes des parties, - dit n'y avoir lieu à exécution provisoire. Le 15 janvier 2020, la société Equinox et la société Alter éco ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 18 décembre 2020, les sociétés Equinox et Alter éco demandent, en substance, à la cour de : - réformer le jugement en toutes ses dispositions, Et statuant à nouveau, - condamner Lyon métropole habitat venant dans les droits et obligations de l'OPAC à verser à la société Equinox ou à la société Alter éco la somme de 5 069 424 euros TTC à titre de dommages-intérêts ; - condamner Lyon métropole habitat à verser à la société Equinox ou à la société Alter éco la somme de 100 000 euros pour le préjudice moral subi « par la concluante », A titre principal, - débouter Lyon métropole habitat de sa demande de condamnation de la société Equinox à la somme de 259 200 euros à titre d'indemnité d'immobilisation ensuite de sa défaillance dans la réitération de la promesse du 1er août 2011, outre intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2013, En tout état de cause, - rejeter comme infondé l'appel incident de Lyon métropole habitat, - condamner Lyon métropole habitat à verser à la société Equinox ou à la société Alter Eco la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Claude de Villard. Dans ses dernières conclusions déposées au greffe le novembre 2020, l'Etablissement Lyon métropole habitat demande, en substance, à la cour de : - infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de la société Equinox à lui payer la somme de 59 618,58 euros à titre de dommages-intérêts et le confirmer pour le surplus, - rejeter l'intégralité des demandes formées par les sociétés Equinox et Alter éco, - condamner la société Equinox et la société Alter Eco à lui payer la somme de 30 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Charlotte Goursaud-Treboz. Il convient de se référer aux écritures des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture a été rendue le 23 février 2021.
Motivation
MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il sera rappelé que les « demandes » tendant à voir « constater » ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile et ne saisissent pas la cour ; il en est de même des « demandes » tendant à voir « dire et juger » lorsque celles-ci développent en réalité des moyens. Par ailleurs, la cour observe que la déclaration d'appel ne vise pas le chef de jugement ayant mis hors de cause la société Alter éco et que l'intimé n'a pas formé d'appel incident de ce chef, de sorte qu'il est devenu irrévocable. La promesse de vente signée le 1er août 2011 prévoyait des conditions suspensives, stipulées au bénéfice des deux parties selon les termes de l'article 11, portant sur : - le droit de préemption - la situation hypothécaire - les permis de construire - l'audit de pollution des terrains - la commercialisation du programme de construction de l'acquéreur. Les sociétés Equinox et Alter éco soutiennent que les conditions relatives aux permis de construire, au droit de préemption et à la situation hypothécaire n'ont pas été levées, de sorte que l'Etablissement Lyon métropole habitat ne pouvait pas considérer au 18 octobre 2013 que la promesse de vente était caduque. L'Etablissement Lyon métropole habitat réplique qu'à la date du 24 mai 2013, les différentes conditions suspensives étaient levées ou, à défaut, ne pouvaient plus être invoquées par l'acquéreur en raison de ses propres manquements ; qu'en particulier, à cette date, la société Equinox disposait de l'ensemble des permis de construire nécessaires. La cour observe qu'à la suite de la sommation d'avoir à comparaître le 24 mai 2013 pour la signature de l'acte de vente, la société Equinox avait exposé que les obstacles à la vente étaient la présence de remblais et de terre sur les terrains objet de la vente et le fait qu'il lui manquait 1 590 000 euros représentant une partie de ses fonds propres. Ainsi, à cette date, la société Equinox n'a pas prétendu qu'il existait une quelconque difficulté relative aux conditions suspensives. Par ailleurs, comme il l'a rappelé devant le notaire lors de sa comparution le 18 octobre 2013, l'OPAC, en sa qualité d'aménageur public, était délégataire du droit de préemption et, au surplus, justifie qu'une déclaration d'intention d'aliéner a été faite et purgée. Lors de sa comparution devant le notaire le 18 octobre 2013, la société Equinox n'a pas invoqué de difficulté relative à la situation hypothécaire et il n'est pas justifié d'une inscription ou d'un privilège. La promesse de vente prévoyait que l'acquéreur devait acquérir dix-huit permis de construire l'autorisant à édifier sur chacun des terrains objet de la promesse le programme de construction décrit à l'article 9.1.2, totalisant : - en ce qui concerne les terrains formant l'îlot 3 B : 5 550 m² SHON minimum et 8 450 m² maximum - en ce qui concerne les terrains formant l'îlot 4 : 2 250 m² SHON minimum et 4 520 m² maximum. Il ressort des pièces produites que la société Equinox a obtenu quatorze permis de construire et non dix-huit ; cependant, il ressort d'une lettre du maire de la commune de [Localité 7] que les difficultés apparues pour la délivrance des permis de construire résultaient de l'absence de respect des règles d'urbanisme et non d'une contradiction « entre le PLU et le règlement de consultation » comme le soutient la société Equinox. Cette dernière a d'ailleurs engagé une action contre son architecte le 17 octobre 2013 en soutenant que « les dossiers de permis de construire n'ont pas été finalisés à temps entraînant des refus de permis sur des bases urbanistiques (dernier PC purgé des recours en septembre 2012 soit 21 mois après la première réunion) ». Les pièces invoquées par la société Equinox n'établissent ni d'incompatibilités entre le cahier des charges et le PLU ni que la SHON du projet était supérieure à la SHON maximale imposée. Par ailleurs, l'intimée fait valoir à juste titre que, dès l'origine, la promesse de vente prévoyait en page 12 des modifications à apporter afin de tenir compte de l'emprise des haies et des conséquences d'un bornage avec la propriété cadastrée [Cadastre 6], et qu'en conséquence il ne peut être reproché à l'OPAC d'avoir modifié certains éléments. Comme le soutient l'Etablissement Lyon Métropole Habitat, l'octroi de quatorze permis de construire au lieu de dix-huit résulte des défaillances de la société Equinox et non des modifications qui ont été apportées au projet, de sorte que cette condition est réputée accomplie. Contrairement à ce que soutiennent les appelantes, aux termes mêmes de l'article 11 de la promesse, les conditions suspensives, incluant la commercialisation du programme de construction de l'acquéreur, bénéficiaient aux deux parties et elles sont ainsi mal fondées à soutenir que l'OPAC ne peut pas invoquer les termes de cette dernière qui stipulaient que « pour pouvoir se prévaloir des dispositions de la présente condition suspensive, l'acquéreur s'oblige à fournir au vendeur tous les mois un état de la commercialisation de son programme de construction ». L'acquéreur ne justifiant pas avoir fourni mensuellement l'état de commercialisation, il ne pouvait pas se prévaloir de la défaillance de cette clause. Les « diligences » imputées à l'OPAC pour faire échec à la commercialisation sont toutes postérieures au 24 mai 2013, date prévue pour la réitération de la vente, de sorte qu'elles apparaissent inopérantes à justifier d'un quelconque empêchement à la commercialisation causé par le vendeur. Ainsi, comme l'ont retenu à juste titre les premiers juges, les conditions suspensives étaient toutes accomplies ou ne pouvaient plus être invoquées par l'acquéreur, ce dont il se déduit que l'OPAC pouvait se prévaloir des stipulations de l'article 13 de la promesse, faire sommation le 13 mai 2013 à la société Equinox d'avoir à comparaître le 24 mai suivant et tirer les conséquences de l'absence de réitération de l'acte par l'acquéreur en sollicitant le paiement de l'indemnité d'immobilisation. Les sociétés appelantes soutiennent que l'OPAC a renoncé à se prévaloir de la caducité de la promesse de vente signifiée le 7 juin 2013 en réitérant son offre le 18 octobre 2013. En réalité, par lettre de son conseil adressée le 25 septembre 2013, l'OPAC a proposé à la société Equinox « que la vente soit conclue dans les plus brefs délais, à la date qui aura votre meilleure convenance », tout en précisant que « cette ultime proposition de vendre est faite sans aucune reconnaissance de responsabilité et sous les plus expresses réserves du respect par la société Equinox de son engagement d'acquérir. La présente offre expirera le vendredi 18 octobre 2013, date au-delà de laquelle, à défaut de signature de l'acte de vente, conformément aux termes de la promesse, l'OPAC du Rhône sollicitera notamment le paiement de l'indemnité d'immobilisation du bien et reprendra, en tout état de cause, la libre disposition de ses biens ». Il ressort des termes mêmes de cette correspondance que l'OPAC n'a pas entendu renoncer à se prévaloir des stipulations de l'article 13 de la promesse de vente et du paiement de l'indemnité d'immobilisation ; la société Equinox n'ayant pas signé l'acte de vente au plus tard le 18 octobre 2013, le vendeur est bien fondé à lui réclamer le paiement de cette indemnité d'immobilisation, sans que puisse lui être opposée la stipulation prévoyant la caducité de la convention en cas d'absence de réalisation des conditions suspensives. Les sociétés Equinox et Alter éco ne peuvent exciper de la présence de terres sur le terrain vendu pour justifier leur refus de signature de l'acte de vente le 24 mai 2013, dès lors que l'absence d'occupation du terrain par tout objet ne constituait pas une condition suspensive mais relevait de l'obligation de délivrance du vendeur, postérieurement à la conclusion du contrat. Enfin, les appelantes ne peuvent imputer à l'OPAC les désistements de la part des acquéreurs des maisons, qui, pour la plupart invoquent les retards pris dans le projet, alors même que, dans l'assignation délivrée à son architecte, la société Alter éco lui reprochait de ne pas avoir respecté les délais convenus, cause étrangère au vendeur. Le vendeur ayant pu légitimement faire application de l'article 13 de la promesse et mettre fin à la convention, il ne peut lui être reproché d'avoir refusé de signer un acte de vente le 4 avril 2014. En conséquence, le jugement mérite confirmation en ce qu'il a, d'une part, condamné la société Equinox au paiement de l'indemnité d'immobilisation, d'autre part, rejeté les demandes indemnitaires formées à l'encontre de l'Etablissement Lyon métropole habitat, en l'absence de démonstration d'une faute commise par le vendeur. La cour relève que si l'Etablissement Lyon métropole habitat sollicite l'infirmation du jugement en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation de la société Equinox à lui payer la somme de 59 618,58 euros à titre de dommages-intérêts, il ne formule ensuite aucune prétention, de sorte que la cour n'est pas saisie d'une quelconque demande à ce titre. Au demeurant, la promesse de vente prévoyant le versement d'une indemnité de 259 200 euros à titre d'indemnité forfaitaire et définitivement fixée, le tribunal a écarté à juste titre la demande indemnitaire de l'Etablissement Lyon métropole habitat au titre de frais de portage et d'autres dépenses alléguées. L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'Etablissement Lyon métropole habitat.
Dispositif
PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Statuant dans les limites de l'appel, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne la société Equinox aux dépens, avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Anne-Charlotte Goursaud-Treboz, avocat, par application de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette la demande de la société Equinox au titre de l'article 700 du code de procédure civile et la condamne à payer à ce titre à l'Etablissement Lyon métropole habitat la somme de 5 000 euros. LE GREFFIERLE CONSEILLER FAISANT FONCTION DE PRESIDENT