En-tête
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 3-4 ARRÊT AU FOND DU 12 MAI 2022 N° 2022/159 Rôle N° RG 19/18570 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BFIEK SARL I PRINT BUSINESS SOLUTIONS C/ [P] [Z] [E] [D] épouse [U] Copie exécutoire délivrée le : à : Me BREJOUX Me VAN ROBAY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de TOULON en date du 21 Novembre 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/03362. APPELANTE SARL I PRINT BUSINESS SOLUTIONS, Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Dont le siège est sis [Adresse 2] [Localité 1] représentée par Me Thibaut BREJOUX, avocat au barreau de TOULON INTIMEE Madame [P] [Z] [E] [U] commerçante, SIREN n°814 527 180, 'exerçant sous l'enseigne 'MONBURO' née le 12 Février 1954 à BRUAY EN ARTOIS (62), demeurant [Adresse 4] représentée par Me Capucine VAN ROBAYS, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 15 Mars 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries. La Cour était composée de : Madame Laure BOURREL, Président Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Mai 2022, Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Mme Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
*** FAITS, PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE : Suivant acte du 18 juillet 2016, Madame [P] [D] a donné à bail dérogatoire à la SAS I Print Business Solution, un local meublé situé [Adresse 3], pour un usage de bureaux, pour une durée d'une année se terminant le 31 juillet 2017 avec tacite reconduction moyennant un loyer de 1 000euros par mois et 150euros de charge. Le bail prévoyait qu'il pouvait être interrompu par lettre recommandée chaque année, deux mois avant la fin de la période annuelle. Par lettre du 5 décembre 2017, la bailleresse a indiqué à la locataire que les livraisons ne seraient autorisées que sur son autorisation écrite préalable. Le 13 décembre 2017, la société locataire a mis fin au contrat de bail avec effet au 31 décembre 2017. Le 11 février 2018, la bailleresse a mis en demeure la locataire de régler le loyer jusqu'au terme du contrat soit le 31 décembre 2018. Par acte du 6 juillet 2018, la bailleresse a saisi le tribunal de grande instance de Toulon afin de voir condamner la locataire. Par jugement contradictoire du 21 novembre 2019, le tribunal de grande instance de Toulon a condamné la société I Print Business Solution à payer à madame [D] la somme de 9 845,57euros au titre des loyers et charges restant dus majorés des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente procédure, dit que Madame [D] doit restituer sous quinzaine à compter du paiement des sommes précitées le montant du dépôt de garantie et a condamné la société locataire aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La juridiction a retenu que la locataire n'a pas respecté le préavis contractuel et que la preuve de l'exception d'inexécution par la bailleresse de nature à justifier ce départ prématuré n'est pas rapportée. Le 5 décembre 2019, la société I Print Business Solution a interjeté régulièrement appel de ce jugement. Dans ses conclusions déposées et notifiées le 22 février 2022, elle demande à la Cour de : Vu les articles 1103,1240,1220 et 1214 du code civil, Vu les articles 145-40-2 du code de commerce, Vu les articles 784 du code de procédure civile, Réformer le jugement en ce qu''il a condamné la société I Print Business solution à payer à madame [D] la somme de 9 845,57euros au titre des loyers et charges restant dus majorés des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente procédure, aux entiers dépens et a payer la somme de 1 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile', Débouter Madame [D] de sa demande de paiement des loyers pour la période 1er janvier 2018 au 31 juillet 2018 pour 9 845,57euros augmentés des intérêts au taux légal et de l'intégralité de ses demandes, A titre subsidiaire : Dire n'y avoir lieu au paiement de charges postérieurement aux 31 décembre 2017, date du départ des lieux de la locataire et déduire la somme de 1 372euros TTC, Dire que le paiement de la somme de 3 264euros payée au titre des charges pendant 17 mois d'occupation doit être restituée, faute pour le bailleur de justifier de leur régularité conforme aux dispositions de la loi Pinel, Ordonner la compensation de ces sommes avec les éventuelles condamnations, En tout état de cause : Confirmer le jugement en ce qu'il a retenu l'exigibilité du dépôt de garantie et condamner la bailleresse à lui payer la somme de 576euros, éventuellement en ordonnant une compensation, Condamner Madame [D] à lui payer la somme de 4 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ; Elle soutient que la restriction de jouissance imposée en cours de bail par la bailleresse constitue une exception d'inexécution justifiant la résiliation du bail puisqu'elle a loué des bureaux de 37m² situé au rez de chaussée et doté d'un espace de stockage pour recevoir du matériel, que la bailleresse ne justifie d'aucune plainte émanant de voisins des locaux et que l'appropriation des parties communes pour entreposer du matériel n'est pas établie, qu'en interdisant toute livraison la bailleresse l'a empêché d'exercer son activité. Elle expose que le contrat a commencé à courir le 1er août 2016 pour une durée d'un an qui s'est achevée le 31 juillet 2017, date à laquelle un nouveau contrat à durée indéterminée a commencé à courir qui est résiliable à tout moment, que le courrier du 13 décembre 2017a donc valablement mis fin au contrat. Enfin, elle soutient que les montants des charges ne sont pas justifiés et le formalisme imposé par l'article L145-40-2 du code de commerce n'est pas respecté, que la bailleresse n'a pas effectué la répartition des charges entre les locataires en fonction de la surface louée. Par conclusions déposées et notifiées le 10 février 2022, Madame [P] [D] épouse [U] demande à la Cour de : Vu les articles 1103, 1215, 1217 et 1219 du Code Civil, Vu l'article préliminaire du Code de la Consommation, Vu les pièces versées aux débats, Recevoir Madame [D] en ses demandes, fins et conclusions et ce faisant, Confirmer le jugement entrepris par le tribunal de grande instance de Toulon, le 21 novembre 2019, en ce qu'il a : - 'constaté que la société I Print Business Solution n'avait pas respecté ses obligations à l'égard de madame [D], tels que stipulé au bail dérogatoire régularisé entre les parties, le 18 juillet 2016, - constaté que la société I Print Business Solution reste devoir le montant du loyer au titre du contrat de location convenu entre les parties, pour la période du 1er janvier au 31 juillet 2018, - Constaté les manquements commis par la société I Print Business Solution et en conséquence, - Condamné la société I Print Business Solution à devoir régler la somme de 9.845,57 €uros, au titre des loyers restant dus, somme qui sera majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 février 2018, - Débouté la société I Print Business Solution de l'intégralité de ses demandes, - Condamné la société I Print Business Solution à devoir régler à madame [D] la somme de 1.000,00 €uros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,' Le reformant pour le surplus et statuant de nouveau : Juger que le dépôt de garantie restera acquis à Madame [D], sans que cette somme ne puisse venir en diminution du montant de loyer réclamé, Condamner la société I Print Business Solution à devoir régler à Madame [D], la somme de 5.000,00 €uros à titre de dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi du fait de l'inexécution fautive de ses engagements, Condamner la société I Print Business Solution à devoir régler à Madame [D], la somme de 4.000,00 €uros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de la présente procédure, Condamner la société I Print Business Solution aux entiers dépens. Elle soutient que le bail prévoyait que ' ce présent contrat sera prolongé chaque année par tacite reconduction pour la même durée. Il peut être interrompu par lettre recommandée chaque année deux mois avant la fin de la période annuelle' et que 'les locaux présentement loués devront servir au preneur exclusivement à l'exploitation de bureaux et que le locataire s'engage à ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants ou des voisins de l'immeuble, tant en raison de son activité qu'à l'occasion des livraisons ou des allées et venues du personnel' que dès lors la société I Print Business Solution n'avait aucun droit acquis, de se servir des parties communes pour entreposer ses livraisons qu'elle ne peut arguer du fait que, compte tenu de la demande de prévenir la bailleresse de toute livraison nécessitant un engin de levage, elle ne pouvait plus exercer son activité, alors que le bien immobilier loué est constitué de bureaux, avec une possibilité de stockage, certes, mais pour une surface limitée (8 m²) et que l'activité principale de la locataire consiste dans la vente et la location de photocopieurs. Elle précise que sa correspondance ne vise que les livraisons volumineuses et encombrantes, qu'il n'y a pas eu d'exécution fautive de la part de la bailleresse, que la locataire ne justifie pas de la gravité de la demande de la bailleresse. Sur le renouvellement, elle soutient que qu'en vertu des dispositions de l'article 1215 du Code Civil :« Lorsque à l'expiration du terme d'un contrat conclu à durée déterminée, les contractants continuent d'en exécuter les obligations, il y a tacite reconduction. Celle-ci produit les mêmes effets que le renouvellement du contrat. » que la société I Print Business Solution, qui ne peut se prévaloir de la qualité de « non-professionnel », au sens du Code de la Consommation, est restée présente dans les locaux, passé le délai d'une année, de sorte que, comme cela étant prévu au bail, il y a eu tacite reconduction du bail pour une durée d'une année, que le bail prévoie une prolongation chaque année par tacite reconduction pour la même durée. Elle soutient que le loyer indexé s'élève à 1 406,51euros par mois et qu'elle justifie de la répartition annuelle des charges entre les locataires de l'immeuble au prorata des m² occupés. Elle précise que le dépôt de garantie doit lui être attribué au titre d'indemnité conformément aux clauses du bail L'ordonnance de clôture intervenue le 15 février 2022 a été révoquée par le magistrat chargé de la mise en état par ordonnance du 15 mars 2022, une nouvelle clôture a été rendue le jour même.
Motivation
Motifs : Les parties sont en l'état d'un bail dérogatoire souscrit le 18 juillet 2016 pour des locaux situés [Adresse 3] consistant en un bureau situé au rez de chaussée d'une superficie de 37m² pour une durée d'une année se terminant le 31 juillet 2017 avec tacite reconduction pour la même durée, sachant qu'il peut être interrompu par lettre recommandée chaque année deux mois avant la fin de la période annuelle. Par courrier du 5 décembre 2017 adressé à la locataire, la bailleresse a indiquer que 'dorénavant (nous) refuseront toute livraison qui n'aura pas fait l'objet d'une acceptation écrite préalable'. Par courrier du 13 décembre 2017, la SAS I Print Business Solution a mis un terme au contrat en invoquant l'exception d'inexécution par la bailleresse stigmatisée par son courrier du 5 décembre 2017 et a quitté les lieux le 31 décembre 2017. En application des dispositions de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée durant toute la durée du bail et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail. L'exception d'inexécution pour s'exonérer du paiement de tout loyer invoquer par la locataire est un mécanisme qui permet à une partie à un contrat synallagmatique de refuser d'exécuter son obligation tant qu'elle n'a pas reçu la prestation à elle due en vertu de la convention. Toutefois le manquement commis doit être d'une gravité suffisante pour justifier la riposte. Seul le locataire, qui se trouve dans l'impossibilité de jouir normalement des lieux loués ou n'a pu en faire un usage conforme à leur destination contractuelle, peut évoquer l'exception d'inexécution pour échapper à son obligation de régler les loyers. Il appartient à la juridiction de caractériser la gravité de l'inexécution justifiant de retenir l'exception d'inexécution. Le local a été donné en location par Madame [D] afin d'y exercer une activité de bureaux l'objet social de la SAS I Print Business Solution étant la 'vente, location de tous matériels de bureaux et toutes prestations de service corrélatives'. Ainsi que le reconnaît la bailleresse dans un courrier du 20 décembre 2017, les locaux comportaient une remise occulte pour entreposer les 'petits colis '. Le fait de restreindre brusquement le droit de recevoir toute livraison, sauf à justifier au préalable de l'accord de la bailleresse, caractérise une atteinte grave au droit à une jouissance paisible, tant il est acquis que l'exercice d'une activité commerciale nécessite le droit de recevoir des livraisons et que cette possibilité est indispensable à une jouissance commerciale paisible et ce d'autant que les locaux comportent un espace occulte conçu pour entreposer des colis. La bailleresse, consciente de la difficulté soulevée par son courrier du 5 décembre 2017, en restreint la portée dans le courrier du 20 décembre 2017 en limitant l'obligation d'une demande préalable uniquement pour 'circuler avec un engin de levage dans les locaux'. Toutefois, cette renonciation intervient postérieurement au courrier du locataire du 13 décembre 2017 constatant la résiliation du bail pour inexécution fautive et alors que par mail du 6 décembre 2017, Madame [D] réitérait ses propos en indiquant ' je vous demande encore de faire cesser 'IMMÉDIATEMENT' ces livraisons ' démontrant sa volonté d'interdire toutes livraisons et non pas seulement celles nécessitant un engin de levage en raison de leur volume, ainsi qu'elle l'affirmera ultérieurement. Le mail général adressé à l'ensemble des copropriétaires daté du 7 décembre 2017 portant sur l'exigence d'une demande écrite formulée auprès du service de l'accueil pour les colis volumineux (palette ou autre nécessitant un engin de levage) n'est pas en contradiction avec l'interdiction générale de tout colis opposée uniquement à la société I Print Business Solution. Le preneur soutient avec raison que le local, dépourvu de la possibilité de réceptionner des livraisons, ne satisfait plus à l'usage prévu dans le contrat de bail et le manquement ainsi constaté est d'une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail, la riposte étant proportionnée par rapport au manquement initial qui prive la locataire de la possibilité d'user des lieux conformément à leur destination contractuelle. La bailleresse se prévaut d'une violation de la clause du bail imposant au locataire de jouir des lieux en bon père de famille et 'de ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants ou des voisins de l'immeuble tant en raison de son activité qu'à l'occasion des livraisons ou des allées et venues du personnel' et dénonce les nuisances causées aux autres locataires et le stockage d'objets volumineux dans les parties communes. Toutefois, elle ne justifie nullement ses allégations et aucun élément probant n'est fourni concernant la fréquence des livraisons litigieuses ni la preuve de l'existence de plaintes récurrentes émanant des autres locataires ni même de l'entreposage de colis volumineux dans les parties communes, ces propres courriers étant dénués de force probante puisque émanant d'elle-même et les photos prises par ses soins et produites aux débats mais non localisables ni identifiables sont insuffisantes pour corroborer ses allégations. Il convient d'infirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamner la société I Print Business Solution au paiement des loyers et de débouter Madame [D] de sa demande à ce titre et de confirmer la décision de première instance en ce qu'elle a condamné Madame [D] à restituer le dépôt de garantie à la société I Print Business Solutions, sauf à modifier le délai pour cette restitution. Sur les charges : La société I Print Business Solutions demande à la Cour uniquement à titre subsidiaire, de juger que la somme de 3 264euros doit lui être restituée et ordonner la compensation entre des sommes payées au titre des charges et les éventuelles condamnations prononcées à son encontre. Dans la mesure où la juridiction a fait droit à sa demande principale et n'a pas prononcé de condamnation à son encontre, cette demande est devenue sans objet. Sur la demande de dommages et intérêts : Le droit d'agir en justice est ouvert à tout plaideur qui s'estime léser dans ses droits, son exercice ne dégénérant en abus qu'autant que les moyens qui ont été invoqués à l'appui de la demande sont d'une évidence telle qu'un plaideur, même profane, ne pourra pas ignorer le caractère abusif de sa démarche ou qu'il n'a exercé son action qu'à dessein de nuire en faisant un usage préjudiciable à autrui. En l'espèce, l'appréciation inexacte de ses droits par madame [D] n'est pas constitutive d'une faute. S'estimant lésées dans son droit, elle pu, sans abus, demander à ce qu'il soit statué sur sa demande, la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive doit être rejetée. Sur l'article 700 du code de procédure civil : Madame [D], succombant, devra assumer la charge des dépens et devra verser la somme de 1 500euros au profit de la société I Print Business Solutions.
Dispositif
PAR CES MOTIFS La Cour statuant par arrêt contradictoire : Confirme le jugement de première instance en ce qu'il a condamné Madame [P] [D] à restituer le dépôt de garantie, Infirme pour le surplus, Statuant à nouveau : Déboute Madame [D] [P] de sa demande de condamnation, Condamne Madame [D] [P] à restituer le dépôt de garantie sous quinzaine à compter de la présence décision, Condamne Madame [D] [P] aux entiers dépens y compris ceux de première instance et à payer à la société I Print Business Solution la somme de 1 500euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT