Cour de cassation, Troisième chambre civile, 26 janvier 2022, n° 18-23.578, ECLI:FR:CCASS:2022:C300070

Annexes

MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits au pourvoi principal n° A 18-23.578 par la SCP Sevaux et Mathonnet, avocat aux Conseils, pour l'association Envie 2E Champagne Ardenne, représentée par la société [O] [F] ès qualités et la société Ajilink Labis [I] ès qualités PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré irrecevables les dernières conclusions récapitulatives et pièces (n° 52 et 53) des entités Envie, déposées au RPVA le 27 février 2018 à 18h36, alors que la clôture avait été prononcée le même jour à 11h45; Aux motifs qu'à titre liminaire en réponse aux conclusions d'incident de la Sarl Lannois Assurances Courtage et Monsieur [Y] en date du 28 février 2018, les dernières conclusions récapitulatives et pièces (n° 52 et 53) des entités Envie, déposées au RPVA le 27 février 2018 à 18h36, alors que la clôture avait été prononcées le même jour à 11h45, doivent être déclarées irrecevables en ce qu'elles sont postérieures à la clôture ; que seront donc prises en compte les conclusions des entités Envie déposées le 16 août 2017 ; que certes les entités Envie ont dû répliquer aux conclusions adverses qui, bien que répondant à leurs écritures d'août 2017, n'ont été notifiées qu'en février 2018, mais elles n'ont sollicité aucun report de clôture pour motif grave ; Alors, de première part, que lorsque la clôture de l'instruction est reportée à une certaine date, cette date s'entend à minuit, c'est-à-dire nom compris le dies ad quem, ce qui permet aux parties de conclure à cette date jusqu'à minuit ; que, bien que la clôture de l'instruction ait été reportée à la date du 27 février 2017 par décision en date du 29 août 2017, la cour d'appel a déclaré irrecevables les dernières conclusions récapitulatives et pièces (n° 52 et 53) de l'association Envie 2e Champagne Ardenne déposées au RPVA le 27 février 2018 à 18h36, et a donc violé l'article 642 du code de procédure civile, ensemble les articles 763, 764, 779, 780, 782 et 907 du même code ; Alors, de seconde part, qu'en tout état de cause, une cour d'appel ne peut rejeter des débats, comme tardives, des conclusions et pièces signifiées par une partie le jour de la clôture, sans préciser les circonstances particulières qui auraient empêché le respect de la contradiction et si ces conclusions et pièces soulevaient des prétentions ou des moyens nouveaux appelant une réponse ; qu'en déclarant irrecevables les dernières conclusions récapitulatives et pièces (n° 52 et 53) de l'association Envie 2e Champagne Ardenne déposées au RPVA le 27 février 2018 à 18h36, jour de la clôture, donc au seul motif de la date de ces conclusions et de la communication des pièces, sans préciser les circonstances particulières qui auraient empêché le respect de la contradiction, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 16 du code de procédure civile ; DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'association Envie 2e Champagne Ardenne de sa demande de nullité de son bail conclu avec la SCI Les Ilôts, d'avoir constaté que le bail de l'association Envie 2e Champagne Ardenne a été résilié de plein droit à compter du 7 septembre 2009, date de survenance de l'incendie, d'avoir jugé valable et opposable à l'association Envie 2e Champagne Ardenne la clause de renonciation à recours contre le bailleur insérée dans son bail, d'avoir déclaré l'association Envie 2e Champagne Ardenne responsable in solidum avec la SAS Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, lequel a entraîné la destruction de tout le bâtiment, d'avoir rejeté toutes les demandes de l'association Envie 2e Champagne Ardenne dirigées contre la SCI Les Ilôts et son assureur, les souscripteurs du Lloyd's Londres, représentés par son mantataire général en France, la SAS Lloyd's France, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne, in solidum avec la société Chamdis et la compagnie Generali Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer : à la SCI Les Ilôts, la somme de 1 657 255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, outre 40 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilôts, la somme de 2 700 000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, outre 25 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la SAS Chamdis et la compagnie Generali Iard (dans la limite d'un plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer à : la SELARL [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153 543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3 000 euros au titre des agios, outre la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, à la SELARL [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80 000 euros au titre de la perte d'exploitation, outre la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, à la société Brico Dépôt la somme de 275 000 euros au titre de la franchise, et à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312 262 euros au titre des dommages matériels et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande, outre la somme globale de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, d'avoir fixé, dans les rapports entre coobligés, à 50 % chacune la part de responsabilité incombant respectivement à la SAS Chamdis et à l'association Envie 2e Champagne Ardenne, et d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la SAS Chamdis et la compagnie Generali Iard à payer la somme de 40 000 euros à la SCI Les Ilôts, ainsi que la somme de 25 000 euros aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's France, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 1) Aux motifs propres que, sur le sort des contrats de bail, 1.1 sur la demande de nullité du bail de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, l'association Envie 2e Champagne Ardenne demande la nullité du bail qui lui a été consenti par la SCI Les Ilôts pour absence de cause, compte tenu du manquement à l'obligation de délivrance ; qu'elle estime que cette demande peut être formée après la fin des relations contractuelles, que l'expertise a mis en évidence que les dispositions constructives de l'ensemble immobilier devaient interdire toute location dès l'origine, ce qui est reconnu par la SCI Les Ilôts et constitue un aveu, que les locaux donnés à bail étaient totalement impropres à l'usage auquel ils étaient destinés, qu'aucune délivrance n'était donc permise, que quels que soient les recours formés contre la SAS Chamdis, vendeur, pour sa réticence dolosive, l'obligation de délivrance incombait à la seule SCI Les Ilôts, que les termes du protocole d'accord signé entre la SCI Les Ilôts et son assureur, Les Lloyd's, montrent que la bailleresse avait connaissance de l'insuffisance des normes constructives lors de la conclusion des baux le 17 décembre 2008, que les grosses réparations incombaient au bailleur et l'expert a relevé que les dispositions constructives interdisaient toute location commerciale, y compris en dehors de toute notion d'installation classée, de sorte que les travaux à entreprendre ne pouvaient être réalisés par les preneurs ; qu'elle fait valoir que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée en application de l'article 1719 du code civil, que cette obligation, inhérente au contrat de bail, est une obligation de résultat, dont le bailleur ne peut s'exonérer, que ce dernier ne peut non plus s'exonérer de son obligation de procéder aux travaux rendus nécessaires par les vices affectant la structure de l'immeuble, que le bailleur doit s'assurer que le preneur pourra exercer son activité et lui doit garantie des vices cachés existants au jour de la signature du bail, que l'obligation de délivrance emporte obligation de délivrer des locaux exempts de dangerosité, que les baux consentis par la SCI Les Ilôts ne mettaient pas à la charge des preneurs les travaux de mise en conformité, que l'obligation essentielle du bailleur n'a donc pas été respectée, que la cause du contrat fait donc défaut, que les consentements ont été donnés par erreur et la SCI Les Ilôts a fait preuve de réticence dolosive ; que la SCI Les Ilôts fait valoir en réponse que le groupe Envie ne justifie pas de l'existence d'un vice qui aurait affecté le consentement donné et ne démontre pas l'absence de cause, alors que les baux ont été conclus devant un notaire qui a éclairé les parties sur le contenu et la portée de leurs engagements et que ces baux ont une cause puisqu'ils prévoient l'exploitation de locaux commerciaux donnés à bail en contrepartie du paiement d'un loyer ; qu'elle ajoute que le groupe Envie a exploité les locaux initialement donnés à bail par la SAS Chamdis depuis le 1er février 1994, soit pendant plus de quinze années, et connaissait donc la nature et l'état des locaux mieux que son nouveau bailleur, qu'il ne s'est jamais plaint de la consistance des locaux et n'a jamais engagé d'action pour demander la délivrance des locaux, qu'il a même purement et simplement dissimulé à son nouveau bailleur l'existence et le contenu de l'arrêté préfectoral d'autorisation d'exploiter une installation classée en date du 1er septembre 2006 qui détaille les prescriptions applicables aux installations classées pour lutter contre les risques de survenance et de propagation de l'incendie lesquelles n'ont jamais été mises en oeuvre puisque la commission de sécurité a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement dans son rapport du 6 avril 2009 ; que les Lloyd's s'opposent également à la demande de nullité et approuvent le tribunal d'avoir estimé que le groupe Envie avait commis des manquements fautifs en matière de sécurité faisant obstacle à sa demande de résolution ; qu'ils ajoutent que le bail a été intégralement exécuté jusqu'à sa résiliation automatique à la suite de l'incendie ayant entraîné la destruction des locaux, ce qui constitue un obstacle à la nullité du contrat, même en cas de manquement à l'obligation de délivrance, lequel peut seulement justifier la résiliation du bail ; qu'aux termes de l'article 1131 du code civil, l'obligation sans cause, ou sur fausse cause, ou sur une cause illicite, ne peut avoir aucun effet ; qu'il résulte de l'article 1110 du même code que l'erreur est une cause de nullité du contrat lorsqu'elle porte sur la substance même de la chose qui en est l'objet ; que, selon l'article 1116, le dol est également une cause de nullité du contrat lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté ; que le dol peut être constitué par le silence d'une partie dissimulant à son cocontractant un fait qui, s'il avait été connu de lui, l'aurait empêcher de contracter ; que le défaut de cause et les vices du consentement, qui font obstacle à la validité des conventions, s'apprécient à la date de formation du contrat ; que l'obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil constitue une obligation du bailleur inhérente au contrat de bail, une fois le contrat valablement formé ; que l'association Envie 2e Champagne Ardenne ne saurait invoquer l'erreur sur la substance ni la réticence de dolosive de son bailleur, la SCI Les Ilôts, sur l'état dangereux des locaux loués, alors qu'elle occupait déjà les lieux depuis de longues années avant que la SCI n'en devienne propriétaire, et que le responsable de l'association Envie Reims avait participé le 22 mars 2006 à la visite de sécurité sur demande du maire au sein du groupement des d'établissements (Belle Epoque, Envie, Brico Dépôt, Pain doré) au terme de laquelle la commission de sécurité, dans son procès-verbal du 5 septembre 2006, avait déjà prescrit de s'assurer de l'isolement entre les différents bâtiments et avait pris acte du dépôt d'un dossier d'aménagement en ce sens ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, s'agissant de la situation juridique des baux des trois associations Envie, il convient de relever : - d'une part, que l'occupation des lieux litigieux par le preneur pendant plusieurs années fait obstacle à la nullité des baux invoquée, - d'autre part, qu'il résulte des opérations d'expertise que les différents dirigeants du groupe Envie ont été destinataires : - du rapport de la commission de sécurité du 5 septembre 2006, laquelle a pris acte « du dépôt le 4 août 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments », - de l'arrêté de fonctionnement de la ville de [Localité 18] du 2 octobre 2006, lequel en son article 7 prévoyait « l'exploitant est tenu de maintenir son établissement en conformité et de respecter les prescriptions présentes dans le rapport de la commission de sécurité (...) », - du rapport de la commission de sécurité du 6 avril 2009 ainsi que de celui du bureau Veritas du 10 avril 2009, de sorte qu'il est démontré que le groupe Envie a également commis des manquements fautifs s'agissant de l'application des normes de sécurité lesquels font obstacle à la demande de résolution des baux ; Alors, de première part, que la validité du consentement, donc l'erreur, doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; qu'en retenant que l'association Envie 2e Champagne Ardenne occupait depuis de longues années les locaux qu'elle avait ensuite loués à la SCI Les Ilôts, pour exclure toute erreur de cette association sur la substance de son bail conclu le 17 décembre 2008, sans rechercher, comme celle-ci le lui demandait (conclusions d'appel de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, p. 40 § 9, p. 33 § 9 et s. et p. 34 § 1 à 3), si ce n'était pas la seule expertise de Monsieur [G] déposée le 8 mars 2012 qui lui avait permis de réaliser que les locaux étaient dangereux au point de ne pouvoir être loués, qu'ils étaient impropres à l'usage auquel ils étaient destinés dès l'origine et qu'aucune délivrance n'était possible, situation qui l'aurait conduite à ne pas conclure le bail litigieux, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; Alors, de deuxième part, que c'est la validité du consentement du cocontractant, donc son erreur, qui doit être appréciée au moment de la formation du contrat ; qu'en retenant qu'une autre entité, l'association Envie Reims, avait assisté à une visite de sécurité organisée par le maire le 22 mars 2006, soit deux ans et neuf mois avant la conclusion du bail litigieux, visite au terme de laquelle la commission de sécurité avait prescrit de s'assurer de l'isolement des bâtiments et avait pris acte du dépôt d'un dossier d'aménagement en ce sens dans un procès-verbal du 5 septembre 2006, pour exclure toute erreur de l'association Envie 2e Champagne Ardenne sur la substance de son bail conclu le 17 décembre 2008, la cour d'appel a violé l'article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; Alors, de troisième part, que les juges du fond ne peuvent se fonder sur des éléments antérieurs ou postérieurs à la date de conclusion du contrat pour se prononcer sur une erreur sur les qualités substantielles qu'à condition que ces éléments aient eu une incidence sur la croyance erronée du cocontractant ; qu'à supposer que la cour d'appel se soit fondée, par motifs le cas échéant repris des premiers juges, sur le constat de ce que les différents dirigeants du groupe Envie avaient été destinataires : - du rapport de la commission de sécurité du 5 septembre 2006, laquelle a pris acte « du dépôt le 4 août 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments », - de l'arrêté de fonctionnement de la ville de Reims du 2 octobre 2006, lequel en son article 7 prévoyait « l'exploitant est tenu de maintenir son établissement en conformité et de respecter les prescriptions présentes dans le rapport de la commission de sécurité (...) », - du rapport de la commission de sécurité du 6 avril 2009 ainsi que de celui du bureau Veritas du 10 avril 2009, pour exclure toute erreur de l'association Envie 2e Champagne Ardenne sur la substance de son bail conclu le 17 décembre 2008, en retenant ainsi des éléments largement antérieurs ou postérieurs à la date de ce bail, sans rechercher quelles incidences ces éléments auraient pu avoir sur la croyance erronée de cette association au moment de la conclusion de son bail, elle a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1110 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; Alors, par ailleurs, de quatrième part, qu'il y a réticence dolosive lorsqu'une partie au contrat a sciemment dissimulé une information déterminante du consentement de son cocontractant ; qu'en se bornant à retenir que l'association Envie 2e Champagne Ardenne avait occupé les lieux depuis de longues années avant la signature de son bail du 17 décembre 2008, qu'une autre entité, l'association Envie Reims, avait assisté à une visite de sécurité organisée par le maire deux ans et neuf mois avant la conclusion de ce bail, visite au terme de laquelle la commission de sécurité avait prescrit de s'assurer de l'isolement des bâtiments et avait pris acte du dépôt d'un dossier d'aménagement en ce sens dans un procès-verbal du 5 septembre 2006, et, le cas échéant, que les différents dirigeants du groupe Envie avaient était destinataires d'un certain nombre de documents (« rapport de la commission de sécurité du 5 septembre 2006, laquelle a pris acte "du dépôt le 4 août 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments" », « arrêté de fonctionnement de la ville de Reims du 2 octobre 2006, lequel en son article 7 prévoyait "l'exploitant est tenu de maintenir son établissement en conformité et de respecter les prescriptions présentes dans le rapport de la commission de sécurité (...)" », « rapport de la commission de sécurité du 6 avril 2009 et du bureau Veritas du 10 avril 2009 »), pour écarter le dol, sans rechercher, comme l'association Envie 2e Champagne Ardenne le lui demandait (conclusions d'appel, p. 33 à 40), si la SCI Les Ilôts n'avait pas sciemment dissimulé des informations déterminantes sur l'insuffisance radicale des dispositions constructives de nature rendre les locaux loués dangereux au point de leurs rendre impropres à l'usage auquel il était destiné ainsi qu'à toute location, la cour d'appel a privé son arrêt de base légale au regard de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 2) Et aux motifs propres que [l'association Envie 2e Champagne Ardenne] ne saurait non plus invoquer un défaut de cause ou une fausse cause, s'agissant bel et bien d'un contrat de bail portant sur l'exploitation d'un local commercial en contrepartie du paiement d'un loyer, étant précisé que le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance peut engager sa responsabilité contractuelle ou justifier la résiliation du bail mais n'est pas de nature à priver le contrat de sa cause et de sa validité ; qu'il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de nullité de bail ; Alors, de cinquième part, que la délivrance de la chose louée n'est pas seulement la contrepartie du paiement des loyers, mais elle est également la cause de la conclusion d'un bail et, en son absence, le bail est dépourvu de cause ; qu'en retenant que le manquement éventuel du bailleur à son obligation de délivrance ne pourrait pas être de nature à priver le contrat de sa cause et de sa validité, pour écarter la demande de l'association Envie 2e Champagne Ardenne en résiliation de son bail pour absence de cause, la cour d'appel a violé l'ancien article 1131 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté l'association Envie 2e Champagne Ardenne de sa demande de résolution de son bail conclu avec la SCI Les Ilôts, d'avoir constaté que le bail de l'association Envie 2e Champagne Ardenne a été résilié de plein droit à compter du 7 septembre 2009, date de survenance de l'incendie, d'avoir jugé valable et opposable à l'association Envie 2e Champagne Ardenne la clause de renonciation à recours contre le bailleur insérée dans son bail, d'avoir déclaré l'association Envie 2e Champagne Ardenne responsable in solidum avec la SAS Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, lequel a entraîné la destruction de tout le bâtiment, d'avoir rejeté toutes les demandes de l'association Envie 2e Champagne Ardenne dirigées contre la SCI Les Ilôts et son assureur, les souscripteurs du Lloyd's Londres, représentés par son mantataire général en France, la SAS Lloyd's France, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne, in solidum avec la société Chamdis et la compagnie Generali Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer : à la SCI Les Ilôts, la somme de 1 657 255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, outre 40 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilôts, la somme de 2 700 000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, outre 25 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la SAS Chamdis et la compagnie Generali Iard (dans la limite d'un plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer à : la SELARL [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153 543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3 000 euros au titre des agios, outre la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, à la SELARL [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80 000 euros au titre de la perte d'exploitation, outre la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, à la société Brico Dépôt la somme de 275 000 euros au titre de la franchise, et à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312 262 euros au titre des dommages matériels et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande, outre la somme globale de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, d'avoir fixé, dans les rapports entre coobligés, à 50 % chacune la part de responsabilité incombant respectivement à la SAS Chamdis et à l'association Envie 2e Champagne Ardenne, et d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la SAS Chamdis et la compagnie Generali Iard à payer la somme de 40 000 euros à la SCI Les Ilôts, ainsi que la somme de 25 000 euros aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's France, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 1) Aux motifs propres que, sur la demande de résolution rétroactive, l'association Envie 2e Champagne Ardenne demande subsidiairement la résolution rétroactive du bail sur le fondement des articles 1183 et 1184 du code civil, pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance pour les motifs exposés à l'appui de sa demande de nullité ; que la SCI Les Ilôts conclut à titre liminaire à l'irrecevabilité de cette demande en ce que l'application conjointe des articles 1722 et 1741 du code civil a entraîné la résiliation de plein droit de l'ensemble des baux en cours à la suite de la destruction totale des locaux loués par l'incendie du 7 septembre 2009, ce qui fait obstacle à la demande de résolution ; que, sur le fond, elle oppose la réticence dolosive des trois entités Envie au jour de la conclusion des baux et leurs fautes dans l'exécution des contrats ; qu'elle explique que le groupe Envie a sciemment dissimulé à son nouveau bailleur l'existence de l'arrêté préfectoral d'autorisation d'exploiter une installation classée en date du 1er septembre 2006 et les prescriptions en matière de sécurité incendie qu'il édictait ; qu'elle ajoute que le groupe Envie a été destinataire des deux rapports et avis de la commission de sécurité de 2006 et 2009, de l'arrêté municipal de 2006 et du diagnostic Véritas du 10 avril 2009, de sorte qu'il ne peut reprocher à son bailleur de ne pas avoir délivré un bâtiment conforme, alors qu'il savait que les locaux ne présentaient pas les caractéristiques essentielles permettant une exploitation conforme aux normes de sécurité incendie et ne respectaient pas les prescriptions contenues dans l'arrêté du 1er septembre 2006 ; qu'il résulte de l'article 1184 du code civil que le contrat peut toujours être résolu par décision de justice en cas de manquement d'une partie à ses obligations contractuelles ; que le bailleur est tenu, en vertu de l'article 1719 du même code, par la nature du contrat de bail, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que les locaux délivrés doivent être conformes à l'usage pour lesquels ils sont destinés ; que l'existence d'un cas légal de résiliation de plein droit du bail ne fait pas obstacle à la demande du preneur tendant à la résolution rétroactive de ce contrat ; qu'en l'espèce, il résulte du contrat de bail conclu avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne en date du 17 décembre 2008 que les locaux loués sont exclusivement destinés à usage de commerce, ateliers, stockage ; qu'aucune mention n'est portée dans ce bail sur l'information qu'aurait donné le preneur au bailleur sur sa demande d'autorisation d'exploiter une installation classée pour la protection de l'environnement, obtenue en 2006, laquelle avait des répercussions sur les mesures de sécurité incendie à prendre ; que l'acte de vente conclu avec la SAS Chamdis ne faisait pas non plus référence à ce classement ICPE concernant le bail en cours avec l'association Envie Reims ; que, dès lors, il ne saurait être reproché à la SCI Les Ilôts un manquement à son obligation de délivrance conforme ; qu'en outre, les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne n'ont pris feu, et n'ont été détruits, que par le fait d'un de ses salariés, et avaient pu jusqu'à cet incendie être exploités par le preneur ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résolution du bail ; Et aux motifs propres que, dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début des baux en 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissements recevant du public, en raison des risques de propagation d'un incendie d'une cellule à l'autre existant déjà à cette date ; qu'en outre, au vu du non respect des dispositions constructives réglementaires en matière de sécurité incendie, le propriétaire n'aurait pas obtenu l'autorisation d'ouvrir le bâtiment au public si la commission de sécurité avait visité les lieux, de sorte que les baux n'auraient pas pu être signés ; que c'est donc à juste titre que les locataires invoquent le manquement de la SAS Chamdis à son obligation de délivrance, les locaux n'étant pas conformes à leur destination commerciale ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, s'agissant de la situation juridique des baux des trois associations Envie, il convient de relever : […] qu'il résulte des opérations d'expertise que les différents dirigeants du groupe Envie ont été destinataires : - du rapport de la commission de sécurité du 5 septembre 2006, laquelle a pris acte « du dépôt le 4 août 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments », - de l'arrêté de fonctionnement de la ville de [Localité 18] du 2 octobre 2006, lequel en son article 7 prévoyait « l'exploitant est tenu de maintenir son établissement en conformité et de respecter les prescriptions présentes dans le rapport de la commission de sécurité (...) », - du rapport de la commission de sécurité du 6 avril 2009 ainsi que de celui du bureau Veritas du 10 avril 2009, de sorte qu'il est démontré que le groupe Envie a également commis des manquements fautifs s'agissant de l'application des normes de sécurité lesquels font obstacle à la demande de résolution des baux ; Alors, de première part, que, lorsque l'une des deux parties ne satisfait point à son engagement, la partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté peut demander la résolution de la convention ; qu'en ne recherchant pas, comme celui lui était demandé (conclusions d'appel de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, p. 41 in fine, qui renvoie aux p. 33 à 41, et p. 42 et p. 43 § 1 à 4, en particulier p. 33 in fine et p. 37 § 8), si l'impossibilité de délivrance de locaux en conformité avec leur destination contractuelle (commerce, ateliers, stockage), au regard des très graves irrégularités des « dispositions constructives », ne justifiait pas la résolution ab initio de son bail conclu avec la SCI Les Ilôts, indépendamment de la réglementation applicable aux ICPE, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1183 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ; Alors, de deuxième part, que la contradiction de motifs équivaut à une absence de motif ; qu'en retenant, pour des locaux atteints du même vice constructif originel et donnés à bail pour une même destination commerciale, un manquement à l'obligation de délivrance pour non-conformité des locaux à leur destination commerciale dans le cadre des baux conclus par la SAS Chamdis et, au contraire, en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance des locaux à usage de commerce loués par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs et donc méconnu les exigences posées par l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, de troisième part, que l'exploitation d'une activité dans des locaux loués n'empêche pas la résolution ultérieure du bail ab initio ; qu'en rejetant la demande de résolution ab initio du bail de l'association Envie 2e Champagne Ardenne conclu avec la SCI Les Ilôts au motif que les locaux loués avaient pu être exploités jusqu'à l'incendie, la cour d'appel a violé les articles 1183 et 1184 du code civil dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, ensemble l'article 1719 du code civil ; QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'association Envie 2e Champagne Ardenne responsable in solidum avec la SAS Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, lequel a entraîné la destruction de tout le bâtiment, d'avoir jugé valable et opposable à l'association Envie 2e Champagne Ardenne la clause de renonciation à recours contre le bailleur insérée dans son bail, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la société Chamdis et la compagnie Generali Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer : à la SCI Les Ilôts, la somme de 1 657 255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, outre 40 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, et aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilôts, la somme de 2 700 000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, outre 25 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la SAS Chamdis et la compagnie Generali Iard à payer la somme de 40 000 euros à la SCI Les Ilôts, ainsi que la somme de 25 000 euros aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's France, en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 1) Aux motifs propres que, sur l'application des articles 1733 et 1734 du code civil, la SCI Les Ilôts invoque la présomption de responsabilité du preneur édictée par les articles 1733 et 1734 du code civil en cas d'incendie et rappelle que l'expertise a établi que l'incendie a pris naissance dans les locaux occupés par l'association Envie 2e Champagne Ardenne ; qu'elle fait valoir que pour s'exonérer de sa responsabilité, il appartient au locataire d'apporter la preuve que l'incendie provient d'une des causes énumérées par l'article 1733, à savoir le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, et qu'en l'espèce il n'est démontré aucune cause d'exonération par le groupe Envie ; qu'elle soutient que la faute du bailleur ayant seulement contribué à l'aggravation des dommages ne peut exonérer le preneur de sa responsabilité, et que pour exonérer celui-ci le vice de construction doit être à l'origine de l'incendie et pas uniquement la cause de sa propagation ; qu'elle conclut qu'en l'absence de cause exonératoire, le preneur doit répondre de l'intégralité des conséquences ayant résulté de l'incendie, de sorte qu'aucun partage de responsabilité n'est possible, et qu'il doit réparation intégrale non seulement au bailleur mais également aux locataires voisins, de sorte que le groupe Envie devra être condamné à indemniser aussi bien la perte définitive et totale de l'ensemble immobilier que les pertes et préjudices subis par les autres locataires sur le fondement de l'article 1384 alinéa 2 du code civil, l'incendie étant le fait d'un préposé du groupe Envie ; que Les Lloyd's invoquent également la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil pour conclure à la responsabilité d'Envie, soulignant qu'elle ne peut se prévaloir d'aucune cause d'exonération, étant précisé que le vice de construction n'est pas à l'origine de l'incendie mais a seulement contribué à son aggravation, ce qui n'ouvre aucune possibilité d'exonération, et qu'en tout état de cause, Envie est également responsable de la propagation du sinistre puisque le bail en cours lorsqu'elle a obtenu son classement ICPE mettait à sa charge les travaux de mise en conformité ; que les entités Envie ont tenté en vain d'invoquer la nullité et la résolution du bail conclu avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne afin d'échapper à l'application de l'article 1733 du code civil ; qu'elles n'invoquent aucune cause exonératoire de responsabilité, mais elles concluent à la responsabilité exclusive de la société Chamdis et de la SCI Les Ilôts ; que la SA Generali lard conclut également à la responsabilité exclusive de l'ancien bailleur Chamdis et de la SCI Les Ilôts dans la propagation de l'incendie ; qu'aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il résulte de l'article 1733 du même code que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu, ou que quelques uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; que l'expertise judiciaire et l'enquête pénale ont permis d'établir que le feu s'est déclaré dans les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne, de sorte qu'en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et en vertu de ce qui précède s'agissant de la clause d'indivisibilité, seule cette association est responsable des dommages causés par l'incendie ; que celle-ci demande à la cour de déclarer les sociétés Chamdis et Les llôs seules responsables de la propagation de l'incendie et des conséquences qui en découlent et en conséquence de la décharger de toute contribution à la dette, mais elle n'invoque aucune cause d'exonération de responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil, la faute du bailleur n'étant pas une cause d'exonération ; qu'au surplus, c'est à juste titre que la SCI Les Ilôts soutient que le vice de construction, dont doit répondre le bailleur, doit être à l'origine de l'incendie pour pouvoir exonérer le preneur de sa responsabilité, et pas seulement de sa propagation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque c'est un salarié de l'association Envie 2e Champagne Ardenne qui a mis le feu au local ; qu'ainsi, dans les rapports entre la SCI Les Ilôts et cette association, c'est cette dernière qui doit répondre intégralement des dommages causés par l'incendie au bâtiment appartenant à la SCI ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, sur les responsabilités engagées, dans le cadre de son rapport rédigé le 8 mars 2012, l'expert judiciaire, concernant l'ensemble des bâtiments donnés en location par la SCI Les Ilôts constate : « (...) qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier construit à partir d'une charpente métallique avec remplissage périphérique en maçonnerie d'agglomérés de ciment. Les différentes cellules louées avaient été séparées les unes des autres par des éléments en Siporex, des carreaux de plâtres et autres BA 13 voire du bardage en tôle et de la brique. Ce groupement d'établissements était couvert d'une toiture unique (sans traitement de la stabilité au feu qui devait être équivalente à celle requise pour les structures de l'essentiel de l'ensemble -SF 2h- du fait de la présence de nombreux locaux à considérer comme étant à risques particuliers) constituée de bacs acier avec isolant laine minérale et étanchéité multicouche à base de membrane bitumineuse. Les différentes emprises n'étaient pas isolées les unes des autres (CF 2h entre les locaux de stockage-démontage voire autres réserves d'Envie à considérer comme locaux à risques particuliers et les exploitations contiguës dont certaines disposaient aussi de réserves et de stockages) comme elles aurait dû réglementairement l'être pour respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation (…) » ; qu'il met en évidence « (...) de nombreuses insuffisances quant aux conditions d'isolement entre les diverses entités constituant le groupement ERP. C'est surtout le non-respect de certaines prescriptions (...) (les planchers hauts et les parois verticales doivent avoir un degré coupe-feu 2 heures et les dispositifs de communication avec les autres locaux doivent être coupe-feu de degré 1 h, l'ouverture se faisant vers la sortie et les portes étant munies de ferme-portes) (...) qui a conduit à ce que l'incendie ravage la quasi-totalité de l'ensemble immobilier. A ce sujet, il était à remarquer : - l'insuffisance dans un même regroupement, des recoupements entre des exploitations distinctes l'une (voire deux contiguës) étai(en)t à risques particuliers (absence de cantonnements susceptibles de contenir les fumées sous rampant de murs ayant des caractéristiques appropriées -CF 2h- pour endiguer le processus incident). Les séparations mises en oeuvre n'interdisaient pas aux aérosols de combustion émis durant l'incendie de migrer sous toiture et par les diverses ouvertures existantes (passages de canalisations, disjointements, etc...). D'un volume à l'autre pour s'y réenflammer tout en favorisant l'enchaînement dévastateur, - la solidarisation entre eux de l'ensemble des portiques de l'ouvrage qui ne pouvait que contribuer (du fait de l'absence de traitement des structures -SF 2h- dans le cas de locaux à risques particuliers), lorsqu'ils étaient soumis à des contraintes anormales (induites par exemple du fait du rayonnement d'un brasier, de l'élévation considérable de température du milieu ambiant, de l'excellente conductibilité thermique de l'acier…), à ce qu'un foyer prenant naissance et prospérant au nord de l'emprise occupée par Envie n'aboutisse à la ruine de l'ensemble de l'édifice. On peut donc s'avancer à dire ici que le non respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l'extension du sinistre. (…) Il ne doit pas être ignoré que la nature de l'activité d'Envie a amené à considérer l'essentiel de cet établissement comme étant, "à risques particuliers" ce qui imposait un degré CF 2 h à la plupart des parois séparant Envie des autres exploitants du groupement : Brico Dépôt, La Belle Epoque, Traiteur [A] et Euro Bonbon. Il va de soi que si cette mesure avait été respectée, tout comme celle relative à : - la structure qui impliquait soit de traiter les principaux éléments de la charpente de façon à leur conférer une stabilité au feu équivalente (2h) du CF des parois ou à les désolidariser par exemple les uns des autres pour que l'effondrement de l'un n'ait pour effet d'entraîner la ruine de celui auquel il était mécaniquement lié, - la couverture de l'ouvrage où aucun recoupement hors toiture par exemple ou aménagement particulier n'avait été réalisé, l'embrasement aurait été probablement limité au seul espace concerné par le foyer primaire. Les secours qui ont été à pied d'oeuvre rapidement après qu'ils aient reçu l'alerte à 16h38 auraient vraisemblablement eu la possibilité de le circonscrire aux seules cellules environnant la mise à feu (...). Dans un autre registre, il est à notre avis à préciser que même si l'ensemble des locaux loués par Envie n'avait pas été reconnue comme étant une "exploitation à risques particuliers incendie", la nature de ses activités, la multiplicité et la constitution des équipements dont elle disposait (réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, électroménagers divers...) avec la présence d'anciennes chambres froides (en matériaux de synthèse) auraient fait qu'en cas de survenance d'un incendie, celui-ci dégénère quasi similairement au développement de l'événement du 7 septembre 2009. (...) Enfin, on peut supposer que si l'ouvrage avait satisfait, dans ses dispositions constructives, aux prescriptions de sécurité, l'incendie qui a vu le jour dans les locaux d'Envie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations du groupement. De ce qui précède, on peut déduire que moins de 50 % de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre (des dégâts imputables aux suies, à l'eau d'extinction, aux accès pratiqués par les pompiers pour maîtriser l'incendie étant inévitables en périphérie de l'enceinte impliquée) » ; qu'il résulte de ces opérations d'expertise ainsi que des éléments recueillis lors de l'information ouverte à l'encontre de Monsieur [M] [C], occupant le poste de chauffeur au sein du groupe Envie, que l'incendie a pris naissance au sein du local occupé par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, en raison d'un joint laissé par le préposé ; que si Monsieur [C] a été mis en examen des chefs de destruction volontaire par incendie, dégradation volontaire et vol en récidive, toutefois le décès de Monsieur [C] survenu le 3 décembre 2011 a entraîné l'extinction de l'action publique constatée par une ordonnance rendue le 9 janvier 2012 par le juge d'instruction, qui a également dit n'y avoir plus lieu à suivre contre quiconque de ces chefs ; qu'il est constant que le foyer a pris naissance depuis des téléviseurs stockés sur une palette dans ce qui avait été initialement une chambre froide ; que la responsabilité de l'association Envie 2e Champagne Ardenne quant à l'origine de l'incendie est donc établie ; Et aux motifs propres que, sur les préjudices de la SCI Les Ilôts, la SCI Les Ilôts sollicite une somme de 2 006 079,30 euros au titre de son préjudice résiduel après le versement de la somme de 2 700 000 euros par son assureur, Les Lloyd's, sur le fondement des articles 1733 (s'agissant d'Envie) et 1645 (s'agissant de Chamdis) du code civil ; que Les Lloyd's expliquent que c'est en raison de l'absence d'informations aggravant le risque incendie lors de la souscription de la police (sur l'activité à risques d'un des locataires) qu'ils ont réduit l'indemnité allouée à leur assurée en application de l'article L.113-9 du code des assurances ; qu'ils critiquent la décision du tribunal qui a déclaré le protocole d'accord transactionnel conclu avec son assurée inopposable aux tiers ; que l'association Envie 2e Champagne Ardenne se plaint de ne pas avoir été convoquée à une réunion d'expertise pour le chiffrage des préjudices estimant ne pas pouvoir être représentée par l'expert de son assureur puisqu'il existe un conflit d'intérêt entre elle et son assureur, et estime que les conclusions des experts amiables lui sont inopposables ; qu'elle conclut également au rejet des demandes, faute pour la SCI Les Ilôts d'avoir produit des justificatifs dans le respect du contradictoire, faute de produire les conditions particulières de sa police d'assurance permettant de comprendre pourquoi son indemnisation par son assureur a été limitée à 2 700 000 euros, et faute d'avoir réalisé les travaux de constructibilité minimum ; que la SA Generali estime que la SCI Les Ilôts ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice, rappelant que le tribunal a présenté le protocole avec son assureur comme formalisé en fraude des droits des tiers, et qu'en tout état de cause, le plafond de garantie des Lloyd's d'un montant de 4 126 680 euros doit être retenu comme garantie ; que la société Chamdis demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que les Lloyd's ne pouvaient opposer aux tiers le protocole signé avec la SCI Les Ilôts limitant son indemnisation à 2 700 000 euros au regard du plafond de garantie de 4 126 680 euros ; qu'aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur ; que l'article L.124-3 alinéa 2 du code des assurances dispose : « L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé, tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré » ; que l'action directe a donc pour but et pour effet principal l'attribution de l'indemnité d'assurance à la victime ; qu'ainsi, tout paiement fait par l'assureur à l'assuré serait inopposable à la victime qui serait en droit d'exiger de l'assureur un nouveau paiement ; que, de même, tout accord conclu après le sinistre entre assureur et assuré est inopposable à la victime dans la mesure où il porterait atteinte aux droits de cette dernière ; que c'est seulement après indemnisation de la victime que cette convention pourrait produire effet ; que l'article L.113-9 du code des assurances permet à l'assureur qui indemnise son assuré d'un sinistre d'appliquer, en cas d'erreur non intentionnelle dans la déclaration du risque lors de la souscription du contrat, une réduction proportionnelle de l'indemnité en fonction des cotisations que l'assuré aurait payées si la déclaration du risque avait été complète et exacte ; qu'il est évident que la SCI Les Ilôts, qui n'avait pas connaissance du classement ICPE d'Envie lors de la souscription du contrat d'assurance, n'a pu déclaré l'activité à risques d'un de ses locataires à son assureur ; que l'accord transactionnel conclu entre la SCI Les Ilôts et les Lloyd's, qui certes est un contrat, doit être considéré à l'égard des tiers comme un fait juridique qui s'impose à eux sans qu'ils puissent soutenir qu'il leur nuit, puisqu'il ne change rien à l'estimation du préjudice de la SCI ; qu'en effet, peu importe le montant alloué à la SCI Les Ilots par son assureur, puisque ce qu'ils ne paient pas à la SCI directement, ils le devront à son assureur dans le cadre de son recours subrogatoire ; que si le tribunal a pu déclarer ce protocole inopposable aux autres parties et conclu en fraude des droits des tiers, c'est parce qu'il avait retenu la responsabilité de la SCI Les Ilôts à l'égard de ses locataires et n'avait pas retenu la responsabilité de la société Chamdis à son égard ; qu'au contraire, la cour ayant retenu la faute de la société Chamdis à l'égard de la SCI Les Ilôts et l'absence de responsabilité de cette dernière à l'égard des locataires, elle estime que les Lloyd's pouvaient valablement indemniser son assurée ; que le protocole transactionnel ne peut donc être considéré comme étant passé en fraude des droits des tiers ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a jugé inopposable aux autres parties le protocole transactionnel signé le 31 mai 2011 entre la SCI Les Ilôts et les Lloyd's ; que, par ailleurs, s'agissant des conditions dans lesquelles l'estimation des préjudices a été faite, la cour constate qu'aucune des parties n'a demandé à l'expert de s'adjoindre un sapiteur ni saisi le juge des expertises de la difficulté ; que le seul élément dont la cour dispose est le tableau de chiffrage établi par les experts techniques de Generali, des Lloyd's et de la SCI Les Ilôts, qui avait été transmis à l'expert judiciaire ; qu'il servira de fondement à la présente décision ; qu'il résulte de ce document que le préjudice de la SCI Les Ilôts a été estimé à : - 4 014 408 euros au titre des dommages au bâtiment, - 342 847 euros au titre des pertes de loyer, soit un total de 4 357 255 euros ; que Les Lloyd's ont versé à leur assurée la somme de 2 700 000 euros à titre transactionnel ; que la différence non indemnisée s'élève donc à la somme de 1 657 255 euros ; que la SCI Les Ilôts n'explique pas la somme de 4 706 079,30 euros qu'elle prend en compte pour son préjudice ; qu'il convient dès lors de retenir la somme de 1 657 255 euros au titre du préjudice résiduel de la SCI Les Ilôts ; Alors, de première part, que, dans ses conclusions d'appel (p. 52 et 53), l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que la clause de renonciation à recours contre son bailleur contenue dans son bail était nulle, car elle vise toutes les obligations mises à la charge du bailleur sans aucune contrepartie, donc qu'elle vidait totalement de sa substance l'entier bail ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, par ailleurs, de deuxième part, que la faute de la victime d'un manquement contractuel exonère son cocontractant fautif de toute indemnisation à son égard ; qu'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé par l'association Envie 2e Champagne Ardenne (conclusions d'appel, p. 53 à 55, p. 34 à 40, p. 64 et 65), si la SCI Les Ilôts n'avait pas commis une faute en tant que bailleresse de nature à justifier un rejet de ses demandes d'indemnisation dirigées contre son preneur, l'association Envie 2e Champagne Ardenne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ; Alors, à tout le moins, de troisième part, que, dans ses écritures d'appel (p. 53 à 55, p. 34 à 40, p. 64 et 65), l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que la SCI Les Ilôts n'avait droit à aucune indemnisation, car le préjudice que celle-ci invoquait résultait de sa propre faute ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a entaché sa décision d'un défaut de réponse à conclusions et donc méconnu les exigences posées par l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, enfin, de quatrième part, que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction ; qu'en se fondant sur un tableau de chiffrage établi par les experts techniques des compagnies Generali et Les Lloyd's ainsi que de la SCI Les Ilôts, sans constater la production des pièces justificatives des préjudices allégués par la SCI Les Ilôts ou au moins leur communication à l'association Envie 2e Champage Ardenne, pour déterminer les préjudices de la SCI Les Ilôts, peu important que l'arrêt constate que ce tableau de chiffrage ait été adressé à l'expert judiciaire puisque qu'il relève aussi que ce dernier a renvoyé à un traitement amiable de la question des préjudices sans son intervention, la cour d'appel a violé le principe du contradictoire et donc méconnu l'article 16 du code de procédure civile ; CINQUIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré l'association Envie 2e Champagne Ardenne responsable in solidum avec la SAS Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, lequel a entraîné la destruction de tout le bâtiment, d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec la SAS Chamdis et la compagnie Generali Iard (dans la limite d'un plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer à : la SELARL [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153 543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3 000 euros au titre des agios, outre la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, à la SELARL [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80 000 euros au titre de la perte d'exploitation, outre la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel, à la société Brico Dépôt la somme de 275 000 euros au titre de la franchise, et à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312 262 euros au titre des dommages matériels et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande, outre la somme globale de 20 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel ; 1) Aux motifs propres que, sur les demandes des locataires [A] Traiteur, Brico Dépôt, [K], sur la responsabilité délictuelle d'Envie, la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance lnsurance Plc, fondent leurs demandes dirigées contre l'association Envie 2e Champagne Ardenne sur l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil, estimant que sa faute est caractérisée par sa qualité de commettant de M. [C] qui a provoqué l'incendie ; qu'elle souligne que l'association ne discute pas sa responsabilité pour débattre uniquement de celles de la SAS Chamdis et de la SCI Les Ilôts, mais que les fautes commises par les bailleurs successifs n'exonèrent pas l'association de sa responsabilité ; que la SELARL [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], estime que les associations Envie sont responsables dans la mesure où l'incendie a pris naissance dans leurs locaux et était le fait d'un de leurs préposés en application de l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil ; que la SA Allianz lard, venant aux droits du Gan Eurocourtage, en sa qualité d'assureur dommages de la société [K], conclut également à la responsabilité de l'association Envie 2e Champagne Ardenne sur ce fondement ; que la SELARL [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sarl [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li fondent leurs demandes dirigées contre les associations Envie et la SARL Envie sur les dispositions de l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil et font valoir que la faute du détenteur peut résulter de manquements aux règles de sécurité incendie propres à son classement ou de manquements plus généraux aux règles de prudence ; qu'ils rappellent que le fait à l'origine du sinistre provient d'un incendie criminel d'un stock de téléviseurs entreposés sur des palettes dans une ancienne chambre froide par un préposé, et estiment que l'association Envie 2e Champagne Ardenne, détentrice du local incriminé, doit répondre du fait de son préposé au sens de l'article 1384, de la configuration des lieux, non conforme à son statut d'installation classée, des aménagements spécifiques (parois en polystyrène dans l'ancienne chambre froide ayant servi de vecteur à l'incendie), du stockage de matériels facilement inflammables sans précaution sur des palettes en bois et sans surveillance, et de l'absence de dispositif de détection et de moyens de limiter la propagation de l'incendie ; que les entités Envie ne discutent pas leur responsabilité mais concluent à la responsabilité exclusive de la SAS Chamdis et de la SCI Les Ilôts ; que l'article 1242 (anciennement 1384) du code civil dispose : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s'applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil. [...] Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés. [...] » ; que l'article 1242 alinéa 2 est seul applicable lorsqu'il existe une relation directe entre l'incendie et les dommages subis par les tiers ; que la responsabilité du détenteur fautif peut être retenue même en cas d'incendie d'origine criminelle ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 8 mars 2012 que la mise à feu proviendrait de téléviseurs stockés sur une palette dans une ancienne chambre froide implantée aux abords de l'angle nord de l'ensemble immobilier ; que l'expert précise toutefois qu'il s'agit là des propos tenus par les responsables d'Envie, qui soutiennent que la mise à feu est volontaire, non contestés par les autres parties, mais qu'il ne lui a pas été possible de valider ce processus car il n'a pas pu avoir accès au dossier pénal en cours ; que, dans son interrogatoire devant le juge d'instruction en date du 20 avril 2010, M. [C], mis en examen pour destruction volontaire par incendie, déclarait qu'il avait été embauché comme chauffeur par Envie, que le jour des faits il déchargeait des camions, que dans l'après-midi, il était rentré dans la salle où le feu avait pris, qu'il fumait un joint dans cette pièce, que lorsqu'on lui avait demandé de réintégrer son poste de travail, il n'avait pas fini son joint, qu'il l'avait posé par terre et avait quitté la pièce, que comme ça sentait le haschich, il était retourné dans la pièce, qu'un chef était passé, de sorte que, pris de panique, il avait jeté le joint sans savoir où il allait tomber et était ressorti, qu'un quart d'heure après, il avait vu de la fumée sortant de la pièce où il avait jeté le joint, qu'il avait tout de suite fait le lien entre le feu et le joint jeté ; que le juge d'instruction lui a donné connaissance des conclusions d'expertise incendie dont il résultait qu'il était improbable que l'origine de l'incendie fût involontaire et que l'hypothèse d'un départ de feu par un joint était peu envisageable ; que M. [C] a maintenu ses déclarations et a confirmé qu'en aucun cas il avait eu l'intention de mettre le feu à l'entreprise ; qu'il ressort de l'ordonnance de non-lieu du 9 janvier 2012 que M. [C] a toujours contesté les faits expliquant que l'incendie s'était déclenché accidentellement à la suite d'un jet de mégot de cigarette, que les expertises n'ont pas permis d'infirmer ou de confirmer de façon certaine les déclarations du mis en examen et que malgré les conclusions de l'expert en incendie évoquant un geste intentionnel, les déclarations du mis en cause revêtaient une forme de sincérité, qu'au terme de la commission rogatoire, aucun témoin n'avait formellement vu M. [C] délibérément incendier l'entreprise où il travaillait, qu'un nouvel interrogatoire était prévu mais que le décès du mis en examen n'a pas permis de clarifier certains éléments ; que le juge d'instruction a donc constaté l'extinction de l'action publique en raison du décès de M. [C] ; qu'il est constant que l'employeur de M. [C] est l'association de réinsertion Envie 2e Champagne Ardenne ; qu'ainsi, que l'incendie soit ou non volontaire, il est établi de façon certaine qu'il est le fait d'un salarié de l'association Envie 2e Champagne Ardenne ; qu'en outre, l'incendie a pris naissance dans les locaux loués à cette association, de sorte que celle-ci a la qualité de détenteur au sens de l'article 1242 alinéa 2 ; qu'il ressort également de l'expertise que les téléviseurs qui ont pris feu étaient stockés sans précaution et sans surveillance sur des palettes en bois dans une pièce qui était autrefois une chambre froide et dont les parois étaient en polystyrène, ce qui a facilité la propagation de l'incendie ; qu'ainsi, la responsabilité de l'association Envie 2e Champagne Ardenne est engagée tant pour sa faute que celle de son préposé dont elle est responsable sur le fondement de l'article 1242 alinéa 2 du code civil vis-à-vis des locataires voisins ; qu'en revanche, rien ne permet de retenir la responsabilité des autres entités Envie ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; Alors, de première part, que, dans ses écritures d'appel (p. 43 à 51, et p. 53 à 55, en particulier p. 44 § 8 et 9, p. 45 § 1, p. 54 § 5 et p. 55 § 4), l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que seules les sociétés Chamdis et Les Ilôts engageaient leur responsabilité à l'égard des locataires en raison de leurs fautes à l'origine de la propagation de l'incendie consistant en une méconnaissance des normes constructives et aux obligations pesant sur le bailleur en matière de travaux de structure, et qu'elle-même n'avait pas commis de faute car, en tant que preneur, elle n'était pas autorisée à supprimer des installations structurelles, dont notamment le revêtement de polystyrène des murs où avait débuté l'incendie, et la structure du bâtiment ayant provoqué une propagation accélérée du feu ; qu'en retenant que « les entités Envie ne discutent pas leur responsabilité », la cour d'appel a dénaturé les écritures d'appel de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, donc l'objet du litige, et ainsi violé l'article 4 du code de procédure civile ; 2) Aux motifs propres que, sur les préjudices de la société Brico Dépôt, le tribunal a accordé à la société Brico Dépôt la somme demandée de 275 000 euros correspondant au montant de la franchise restée à sa charge, après indemnisation par son assureur à hauteur de 2 134 308 euros (312 262 euros au titre des dommages directs et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation) ; que la société Brico Dépôt demande la confirmation de la décision ; que les entités Envie et la SA Generali critiquent le jugement en ce que l'estimation des dommages résulte d'un procès-verbal d'expertise non contradictoire, qui n'indique pas les modalités et éléments d'évaluation, ne constitue pas un accord des parties, et qui n'a pas été soumis à l'expert judiciaire, Monsieur [G] indiquant qu'aucun justificatif n'a été diffusé à l'appui de la demande ; qu'elles ajoutent qu'aucune quittance n'est produite ; qu'elles concluent donc au rejet de la demande en ce qu'elle n'est pas justifiée ; qu'il résulte des éléments du dossier que l'expert judiciaire avait demandé aux assistants techniques des parties de traiter à l'amiable de la question des préjudices ; qu'ainsi, parallèlement à l'expertise judiciaire, l'assureur de la société Brico Dépôt, la compagnie Royal & Sun Alliance, a organisé des réunions d'expertise afin d'évaluer contradictoirement les préjudices de son assurée, réunions auxquelles toutes les parties n'ont pas participé ; que tous les avocats, bien qu'absents, ont été convoqués et l'expert mandaté par la SA Generali, assureur des entités Envie, était présent et a signé le « procès-verbal d'expertise dommages directs » établi pour un montant total de 572 726 euros ; que ce procès-verbal n'a été transmis à M. [G], expert judiciaire, qu'après dépôt de son pré-rapport par courrier du conseil de la société Brico Dépôt en date du 2 novembre 2011 qui indique également que les pertes d'exploitation seront vraisemblablement de l'ordre de 1 500 000 euros ; qu'ainsi, dans son rapport définitif, M. [G] ne critique pas la demande au titre des dommages matériels à hauteur de 572 726 euros et précise que la perte d'exploitation n'a pas encore pu être estimée définitivement et qu'elle serait de l'ordre de 1 500 000 euros, sans qu'aucun justificatif n'ait été produit à l'appui ; qu'il n'en reste pas moins que la perte d'exploitation a pu finalement être évaluée à 1 822 046 euros ; que, même s'il n'est pas justifié d'un accord des parties sur cette estimation, rien ne justifie d'écarter ce montant ; que la société Brico Dépôt produit par ailleurs deux quittances subrogatives établissant qu'elle a reçu de son assureur les sommes de 1 822 046 euros au titre de la perte d'exploitation et 312 262 euros, déduction faite de la franchise de 275 000 euros ; que, dès lors, la demande en paiement de la somme de 275 000 euros est bien fondée ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; […] que, sur le recours subrogatoire de la société Royal & Sun Alliance, la société Royal & Sun Alliance, assureur dommages de la société Brico Dépôt, justifie, par la production de quittances, avoir versé à son assuré les sommes totales de 312 262 euros au titre des dommages matériels (déduction faite de la franchise) et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation ; qu'elle est donc subrogée dans les droits et actions de la société Brico Dépôt à hauteur de ces montants contre les responsables des dommages ; que les parties formulent les mêmes observations que s'agissant de la demande de la société Brico Dépôt ; qu'il n'y a pas lieu de répondre de nouveau ; qu'il convient donc de condamner in solidum la SAS Chamdis, l'association Envie 2e Champagne Ardenne et son assureur Generali lard à payer à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312 262 euros au titre des dommages matériels et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, sur les préjudices de la société Brico Dépôt, la société Brico Dépôt assurée auprès de la compagnie Royal & Sun Alliance a été indemnisée par cette dernière à hauteur de 312 262 euros pour les dommages matériels et de 1 822 046 euros s'agissant de l'indemnité perte d'exploitation, respectivement selon des quittances subrogatives des 20 décembre 2010 et 31 juillet 2012 ; que l'estimation de ces indemnités a été arbitrée au vu des justificatifs produits par la société Brico Dépôt (factures, photographies, pièces comptables, etc...), étant rappelé que l'incendie a ravagé l'ensemble du bâtiment ; qu'il y a donc lieu de retenir lesdits montants ; que, par conséquent, en vertu des dispositions de l'article L.121-12 du code des assurances, il convient de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Ilôts et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la compagnie Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée Brico Dépôt, les sommes de : - 312 262 euros au titre des dommages matériels, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2010, -1 822 046 euros au titre de l'indemnité perte d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2012 ; qu'il y a également lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur lesdites sommes à compter de la demande contenue dans les écritures notifiées électroniquement le 17 août 2015, par application de l'article 1154 du code civil ; qu'une franchise de 275 000 euros est restée à la charge de la société Brico Dépôt ; qu'elle est dès lors bien fondée à en obtenir le paiement auprès de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, de la SCI Les Ilôts et de la SAS Chamdis ; que, par conséquent, il convient de condamner in solidum 1'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Ilôts et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la société Brico Dépôt la somme de 275 000 euros et d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la demande en date du 17 août 2015 ; Alors, de deuxième part, que l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que la société Brico Dépôt ne produisait pas les éléments permettant d'analyser le lien de causalité entre ses préjudices qu'elle évaluait et l'incendie (conclusions d'appel, p. 69) ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3) Aux motifs propres que, sur les préjudices de la société [K], le tribunal n'a accordé au liquidateur judiciaire de la société [K] que la somme de 80 000 euros au titre de la perte d'exploitation ; que la Selarl [F] ès qualités conclut à l'infirmation du jugement sur ce point et sollicite une somme de 353 883 euros se décomposant comme suit : - préjudice matériel : 160 000 euros, - préjudice lié à la perte pendant la poursuite d'exploitation après l'incendie : 100 000 euros, - perte totale du fonds de commerce : 200 000 euros, sous déduction de la somme de 106 117 euros reçue de son assureur, Allianz ; qu'elle expose que la société [K] a pu trouver un autre local mais à des conditions financières moins avantageuses et n'a finalement pas pu maintenir une activité suffisante au regard de ses charges, avec une baisse substantielle de fréquentation et de clientèle liée au déménagement, de sorte qu'elle s'est retrouvée en cessation des paiements, puis placée en liquidation judiciaire compte tenu de sa situation totalement obérée et a cessé son activité et perdu son fonds de commerce ; que les entités Envie et la SA Generali concluent à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes, faute de justificatifs tant sur la perte d'exploitation que sur les pertes matérielles, faute d'évaluation contradictoire à dire d'expert, et en l'absence de lien démontré entre le sinistre et la procédure collective, étant précisé que la société [K] est grossiste de sorte que le transfert de son activité en un autre lieu n'avait pas d'incidence sur son chiffre d'affaires ; que la compagnie Allianz ne donne aucune indication sur l'évaluation des préjudices de son assurée et ne précise pas à quoi correspond la somme de 106 117 euros qu'elle a versée à titre d'indemnité ; qu'aucune estimation à dire d'expert n'est fournie ; qu'il est exact, comme l'ont relevé l'expert judiciaire et le tribunal, qu'aucune pièce n'est fournie concernant l'évaluation du préjudice matériel ; qu'il est justifié de la signature d'un bail dérogatoire environ un mois après le sinistre, pour un loyer de 1 300 euros HT par mois, alors que l'acte de renouvellement en 2005 du bail commercial conclu avec la SAS Chamdis et transmis à la SCI Les Ilots faisait état d'un loyer d'environ 5 400 euros HT par an, de sorte qu'il est établi que la société [K] a pu se reloger rapidement mais à des conditions financières nettement moins favorables ; qu'en outre, il résulte des comptes annuels de 2009 et de la lettre de son expert-comptable du 8 février 2000 que le chiffre d'affaires de la société [K] a fortement chuté depuis le sinistre, même après la réouverture de l'exploitation en octobre 2009, de sorte que le résultat d'exploitation est déficitaire ; qu'ainsi, la société [K] a incontestablement subi une perte d'exploitation résultant directement du sinistre ; qu'au vu des éléments produits, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une somme de 80 000 euros correspondant aux déficits selon courrier de l'expert-comptable en date du 8 février 2010, la société [K] ne justifiant pas des montants réclamés ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, sur les préjudices de Maître [D] [T] ès-qualités de liquidateur de la SARL [K], postérieurement à l'incendie, la SARL [K] a poursuivi son activité dans d'autres locaux ; que la liquidation judiciaire est intervenue le 22 juin 2010 ; qu'il est versé au dossier un courrier de l'expert-comptable, Monsieur [P] [U], daté du 8 février 2010, qui écrit : « (...) Comme vous pouvez le constater le chiffre d'affaires reste très bas (...). Ce nouveau chiffre ne vous permet pas d'atteindre un équilibre financier, depuis la réouverture c'est presque 60 000 euros qu'il vous manque pour assurer l'équilibre financier de votre affaire. Même en tenant compte de la constitution du stock (qui est encore à un faible niveau) et des investissements, le déficit financier est de l'ordre de 20 000 euros. Devant de tels chiffres, il est nécessaire que vous vous posiez la question de la pérennité de votre entreprise dans un délai rapide » ; qu'au vu des documents produits, aucune pièce concernant le préjudice matériel n'étant communiquée, il convient d'indemniser le préjudice global constitué essentiellement de la perte d'exploitation à hauteur de 80 000 euros et condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Ilôts et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis, à payer ladite somme à Maître [T], ès-qualités ; Alors, de troisième part, que l'association Envie 2e Champagne Ardenne a rappelé que « la société [K] n'était pas détaillant mais grossiste » et soutenu, par conséquent, que « le transfert de son activité en un autre lieu situé à proximité immédiate, n'avait pas d'incidence sur le chiffre d'affaires à réaliser » (conclusions d'appel, p. 69), ce dont elle a déduit qu'aucune indemnisation n'était due à cette société ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et violé l'article 455 du code de procédure civile ; 4) Aux motifs propres que, sur les préjudices de la SARL [A] Traiteur, le tribunal a accordé à la société [A] Traiteur la somme de 100 000 euros au titre des dommages directs, outre une somme de 3 000 euros au titre des agios bancaires ; que la société [A] Traiteur sollicite les sommes de 153 543,26 euros au titre de ses pertes matérielles non indemnisées, 8 529,91 euros au titre des travaux effectués dans les lieux et 7 146,67 euros au titre des pertes immatérielles non indemnisées (agios bancaires), et critique le déroulé de l'expertise pour l'estimation de ses préjudices ; qu'elle reproche au tribunal d'avoir rejeté sa demande au titre des travaux au motif qu'ils sont antérieurs au sinistre, alors qu'il est normal de se prévaloir de travaux antérieurs, s'agissant d'investissements indissociables des locaux ; que, s'agissant des pertes matérielles non indemnisées, elle explique qu'elle les a estimées à 286 689,85 euros, qu'elle a été indemnisée à hauteur de 128 365 euros par son assureur, de sorte que la différence s'élève à 158 324,85 euros, somme de laquelle elle a défalqué une somme de 4 781,59 euros déjà comptée au titre des travaux, et qu'il n'y avait pas lieu de lui accorder sans explication une somme forfaitaire contraire au principe de réparation intégrale ; que, s'agissant des agios, elle précise qu'elle a dû négocier avec sa banque un découvert exceptionnel ; que les entités Envie et la SA Generali contestent le lien entre le sinistre et les travaux effectués d'une part et les agios d'autre part et estiment que l'expert judiciaire ne s'est pas prononcé sur le bien fondé de la demande au titre du préjudice matériel, n'a pas été destinataire de toutes les pièces et a laissé le juge apprécier les préjudices ; qu'elles concluent à l'infirmation du jugement et au rejet des demandes, non justifiées ; qu'il résulte des pièces versées aux débats ou annexées au rapport d'expertise judiciaire que la société [A] Traiteur a reçu de son assureur : - la somme de 34 057,40 euros au titre de la perte d'exploitation, entièrement indemnisée, - la somme de 128 365 euros au titre du préjudice matériel qu'elle avait estimé à 286 689,85 euros selon tableau estimatif adressé à l'expert, de sorte qu'elle demandait la différence de 158 324,85 euros, somme non critiquée par l'expert ; qu'elle produit des inventaires des biens perdus et des factures, ainsi que des photographies des lieux montrant que tout a été détruit ; que, s'agissant du préjudice matériel résiduel, elle est donc bien fondée en sa demande à hauteur de 153 543,26 euros ; que, concernant les travaux, les factures montrent que les travaux sont très antérieurs au sinistre (parfois jusqu'à cinq ans) et les plus récents par rapport au sinistre sont très modestes, de sorte qu'il n'est pas établi qu'ils n'aient pas déjà été amortis ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande ; que, par ailleurs, c'est également à juste titre que le tribunal a réduit à 3 000 euros le montant des agios en les limitant à ceux postérieurs au sinistre car les relevés bancaires font état également d'intérêts débiteurs antérieurs qui ne résultent pas du sinistre ; que, s'agissant de la SARL [A] Traiteur, le jugement sera donc infirmé sur le montant du préjudice matériel non indemnisé et confirmé pour le surplus ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, sur les préjudices de la SARL [A] Traiteur, la SARL [A] Traiteur prouve qu'elle a été indemnisée par son assureur Allianz à hauteur de 128 365 euros au titre des dommages directs, en vertu d'une lettre d'acceptation d'indemnité transactionnelle datée du 21 avril 2010 ; qu'elle produit aux débats des factures, des évaluations pour un montant total de 286 689,85 euros et demande au tribunal de lui allouer la différence, dans la mesure où l'indemnité immédiate n'a pas couvert l'ensemble de ses pertes ; qu'au vu des factures et des photographies versées aux débats, il convient de réparer ce poste de préjudice à hauteur de 100 000 euros et de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Ilôts et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la SARL [A] Traiteur ladite somme ; qu'au vu de l'ampleur des dégâts, il est indéniable que la SARL [A] Traiteur a été confrontée à des problèmes de trésorerie pour pouvoir poursuivre son activité ; qu'elle justifie du paiement d'agios à hauteur de 7 146,67 euros (découvert exceptionnel négocié avec sa banque) ; que, toutefois, l'attestation de la banque CIC Est du 8 février 2011 fait mention d'un découvert important qui préexistait avant la survenance de l'incendie, dès l'année 2009 ; que, dès lors, il y a lieu de constater que la totalité des agios n'est pas directement imputable à l'incendie et d'indemniser le préjudice direct à ce titre à hauteur de 3 000 euros ; que, dans ces conditions, il convient de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Ilôts et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la SARL [A] Traiteur ladite somme ; qu'en revanche, s'agissant de la demande de remboursement des travaux effectués dans les locaux, les factures communiquées sont antérieures à la date de l'incendie, de sorte qu'il convient de rejeter ce chef de demande ; Alors, de quatrième part, que nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'en se fondant sur des pièces établies par la société [A] Traiteur elle-même (inventaires, évaluations et photographies), pour fixer ses préjudices indemnisables, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil ; SIXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir fixé, dans les rapports entre coobligés, à 50 % chacune la part de responsabilité incombant respectivement à la société Chamdis et à l'association Envie 2e Champagne Ardenne et d'avoir débouté l'association Envie 2e Champagne Ardenne de tous ses recours en garantie contre la SCI Les Ilôts et la SAS Chamdis ; 1) Aux motifs propres que, sur l'application des articles 1733 et 1734 du code civil, […] aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il résulte de l'article 1733 du même code que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu, ou que quelques uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; que l'expertise judiciaire et l'enquête pénale ont permis d'établir que le feu s'est déclaré dans les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne, de sorte qu'en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et en vertu de ce qui précède s'agissant de la clause d'indivisibilité, seule cette association est responsable des dommages causés par l'incendie ; que celle-ci demande à la cour de déclarer les sociétés Chamdis et Les llôs seules responsables de la propagation de l'incendie et des conséquences qui en découlent et en conséquence de la décharger de toute contribution à la dette, mais elle n'invoque aucune cause d'exonération de responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil, la faute du bailleur n'étant pas une cause d'exonération ; qu'au surplus, c'est à juste titre que la SCI Les Ilôts soutient que le vice de construction, dont doit répondre le bailleur, doit être à l'origine de l'incendie pour pouvoir exonérer le preneur de sa responsabilité, et pas seulement de sa propagation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque c'est un salarié de l'association Envie 2e Champagne Ardenne qui a mis le feu au local ; qu'ainsi, dans les rapports entre la SCI Les Ilôts et cette association, c'est cette dernière qui doit répondre intégralement des dommages causés par l'incendie au bâtiment appartenant à la SCI ; Alors, de première part, que l'association Envie 2e Champagne Ardenne formait un recours en garantie à l'encontre de la SCI Les Ilôts, en tant que bailleur ; qu'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé, si cette société avait commis des fautes qui étaient à l'origine de l'ampleur de l'incendie et de son extension, donc de ses propres préjudices et de ceux des locataires, ce qui la privait de tout droit à réclamation d'une indemnisation auprès de l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la rendait au contraire redevable de toutes les indemnisations réclamées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ; Alors, de deuxième part, que, dans ses conclusions d'appel (p. 52 et 53), l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que la clause de renonciation à recours contre son bailleur contenue dans son bail était nulle, car elle visait toutes les obligations mises à la charge du bailleur sans aucune contrepartie, donc qu'elle vidait totalement de sa substance l'entier bail, ce qui la rendait nulle ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a entaché son arrêt d'un défaut de réponse à conclusions et donc violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2) Et aux motifs propres que, sur les recours entre coobligés, dans leur rapport entre coobligés, la part de responsabilité incombant respectivement à la société Chamdis et à l'association Envie 2e Champagne Ardenne peut être fixée à 50 % chacune, aucune des fautes attribuées à l'une et à l'autre n'étant prépondérante dans la réalisation des dommages, qu'il s'agisse des dommages causés à la SCI Les Ilôts ou des dommages causés aux autres locataires ; qu'il convient de faire droit à la demande de garantie formulée par la société Generali Iard à l'encontre de la société Chamdis à hauteur de sa quote part de responsabilité ; qu'il y a lieu en revanche, au vu de la présente décision, de rejeter la demande de garantie formulée par la société Chamdis à l'encontre de la SCI Les Ilôts et des Lloyd's ; Alors, par ailleurs, de troisième part, que l'association Envie 2e Champagne Ardenne formait un recours en garantie à l'encontre de la SAS Chamdis ; qu'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé, si les fautes commises par cette société à l'égard de la SCI Les Ilôts au titre de la garantie des vices cachés et à l'encontre des locataires voisins, fautes dont elle constatait l'existence dans l'arrêt, ainsi que d'autre fautes de la SAS Chamdis n'étaient pas à l'origine de l'ampleur de l'incendie et de son extension, donc des préjudices de la SCI Les Ilôts ainsi que des locataires, ce qui la rendait seule redevable des indemnisations afférentes à l'extension de l'incendie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382, devenu 1240, du code civil ; SEPTIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir rejeté les demandes formées par l'association Envie 2e Champagne Ardenne à l'encontre de la compagnie Allianz Iard, venant aux droits de la compagne Gan Eurocourtage, en sa qualité d'assureur « responsabilité civile » de l'association Envie 2e Champagne Ardenne et d'avoir débouté l'association Envie 2e Champagne Ardenne de son recours en garantie à son encontre ; Aux motifs propres que, sur la garantie d'Allianz, la SELARL [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] demande la garantie des deux assureurs d'Envie, soit Generali et Gan Eurocourtage, mais ne s'explique pas sur cette demande ; que la SELARL [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur demande également la garantie des deux assureurs d'Envie, soit Generali et Gan Eurocourtage (Allianz) ; que, s'agissant de ce dernier, elle fonde sa demande sur l'article L.124-3 du code des assurances au titre des assurances responsabilité civile professionnelle d'exploitation de l'association Envie 2e Champagne Ardenne (police n° 086380624) ; qu'elle estime que l'exclusion du risque incendie doit être réputée non écrite car elle n'est pas stipulée de manière très apparente et n'est pas formelle ni limitée, et reproche au tribunal une confusion avec la police de la SARL Envie 2e Champardennaise ; que l'association Envie 2e Champagne Ardenne sollicite la condamnation de la compagnie Allianz lard à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; qu'elle fait valoir en premier lieu que la police d'assurance responsabilité civile exploitation s'applique pour le fait du salarié ; qu'elle explique que le tribunal a omis de se reporter aux conditions particulières du contrat 086483078, et que l'objet de la garantie est de garantir l'assuré contre les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile pouvant lui incomber en raison des dommages corporels, matériels et immatériels causés aux tiers du fait de l'exploitation de l'entreprise et résultant des activités de l'assuré ou des personnes dont il répond ; qu'elle soutient en second lieu qu'aucune clause d'exclusion ne peut être retenue s'agissant de l'assurance du fait ou de la faute du préposé ; qu'elle invoque à ce titre les dispositions de l'article L.121-2 du code des assurances dont il résulte que l'assureur garantit les dommages causés par les personnes dont l'assuré est civilement responsable en vertu de l'article 1384 du code civil et fait valoir que ces dispositions sont d'ordre public ; qu'elle rappelle en dernier lieu qu'une clause d'exclusion n'est pas formelle et limitée dès lors qu'elle doit être interprétée et qu'en l'espèce les clauses d'exclusion ne sont pas en caractères très apparents et ne remplissent pas les critères retenus par la Cour de cassation ; que la SA Allianz lard fait valoir que ses polices d'assurances n'ont pas vocation à couvrir le sinistre ; que, s'agissant des garanties responsabilité civile n° 086380624 et 089483140 concernant l'association Envie Reims 22e et la SARL Envie 2e Champardennaise, elle explique que les entités Envie étaient victimes de l'incendie, de sorte que leur responsabilité civile ne saurait être engagée, et que les polices n'ont donc pas vocation à garantir ce sinistre ; que, s'agissant de la police n° 086483078 souscrite par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, elle invoque une clause d'exclusion (article 12.3 des conventions spéciales) concernant les dommages résultant d'un incendie ayant pris naissance dans les bâtiments dont l'assuré est locataire, ce qui est le cas en l'espèce ; qu'elle explique qu'il s'agit d'une clause classique de nature à éviter un cumul d'assurance avec les polices multirisques immeubles ; qu'en réponse aux conclusions d'Envie, elle soutient que la clause d'exclusion est bien mentionnée en caractères très apparents, et que cette exclusion est bien applicable en l'espèce puisque le caractère impératif de l'article L.121-2 du code des assurances n'interdit nullement aux parties de restreindre le risque assuré au titre de leur liberté contractuelle, de sorte que si un événement est exclu de la garantie lorsque l'assuré est personnellement responsable, il l'est également lorsqu'il est causé par une personne dont l'assuré est civilement responsable ; que, dans la mesure où seule la responsabilité de l'association Envie 2e Champagne Ardenne a été retenue, à l'exclusion de celle des deux autres entités Envie, seule doit être prise en compte la police souscrite par cette association auprès du Gan Eurocourtage lard, aux droits duquel vient la SA Allianz lard ; qu'il s'agit de la police n° 086483078 « Responsabilité civile entreprise » datée du 2 août 2007 ; qu'aux termes de l'article L.121-2 du code des assurances, l'assureur est garant des pertes et dommages causés par des personnes dont l'assuré est civilement responsable en vertu de l'article 1242 du code civil, quelles que soient la nature et la gravité des fautes de ces personnes ; qu'ainsi, en matière d'assurance responsabilité, l'assureur ne peut refuser sa garantie lorsque le dommage ne provient pas directement d'un fait de l'assuré lui-même mais d'un fait commis par son préposé dont il est civilement responsable, et ce même en cas de faute intentionnelle de ce préposé ; que, toutefois, l'article L.121-2 ne prive pas les parties au contrat d'assurance de leur liberté de délimitation du risque assuré ; qu'ainsi, l'association Envie ne peut valablement soutenir qu'aucune clause d'exclusion ne peut être retenue s'agissant de l'assurance du fait ou de la faute du préposé ; que les restrictions de garantie applicables lorsque l'assuré engage sa responsabilité personnelle sont applicables lorsque sa responsabilité du fait d'autrui est en cause ; qu'en l'espèce, l'article 12.3. des conditions générales exclut « les dommages matériels et immatériels consécutifs, causés par incendie, explosion, implosion, fumées, dégât des eaux ou gel ayant pris naissance dans les bâtiments dont l'assurée est propriétaire, locataire ou occupant à titre permanent (c'est-à-dire à partir de trois mois consécutifs), sauf : - les dommages immatériels causés aux tiers ne subissant pas d'autres dommages, - les dommages immatériels subis par /es propriétaires des biens meubles dont l'assuré est dépositaire ou détenteur dans les bâtiments précités » ; que les clauses d'exclusion de la police sont mentionnées en gras dans un encart de couleur bleu gris qui attire l'attention ; que c'est le cas de la clause précitée ; qu'elle est donc bien mentionnée en caractères très apparents ; qu'elle est claire, précise et limitée ; qu'elle ne nécessite aucune interprétation ; que cette clause est donc parfaitement valable ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a écarté la garantie d'Allianz et a donc rejeté toutes demandes dirigées contre la SA Allianz lard venant aux droits de la société Gan Eurocourtage ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; Alors qu'un assureur ne peut opposer une exclusion de garantie pour refuser la prise en charge d'un sinistre au seul motif que le fait ayant donné lieu à ce sinistre est contractuellement exclu de la garantie, car, si l'auteur de ce fait ne peut être garanti du fait de l'exclusion contractuelle portant sur ce fait, en revanche, l'assureur doit sa garantie à son assuré civilement responsable de l'auteur de ce fait, en application de l'article L.121-2 du code des assurances, qui prévoit que l'assureur est garant des dommages causés par des personnes dont l'assuré est civilement responsable en vertu de l'article 1384, devenu 1242, du code civil, quelles que soient la nature et la gravité de la faute de ces personnes ; qu'en écartant la garantie « responsabilité civile » de la compagnie Allianz Iard venant aux droits de la compagnie Gan Eurocourtage Iard qui prévoyait une exclusion de garantie en cas d'incendie, aux motifs que l'article L.121-2 ne prive pas les parties au contrat d'assurance de leur liberté de délimitation du risque assuré, qu'ainsi, l'association Envie ne peut valablement soutenir qu'aucune clause d'exclusion ne peut être retenue s'agissant de l'assurance du fait ou de la faute du préposé, et que les restrictions de garantie applicables lorsque l'assuré engage sa responsabilité personnelle sont applicables lorsque sa responsabilité du fait d'autrui est en cause, sans prendre en considération le fait que le risque assuré n'était pas l'incendie en lui-même mais la mise en oeuvre de la responsabilité civile exploitation de l'association Envie 2e Chamdis du fait des agissements de son préposé, Monsieur [C], et que, dès lors, la clause d'exclusion invoquée n'avait pas vocation à s'appliquer puisque les dommages engageaient la responsabilité du commettant, la cour d'appel a violé l'article L.121-2 du code des assurances, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; HUITIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt d'avoir rejeté toutes les demandes de l'association Envie 2e Champagne Ardenne formées à l'encontre de la SARL Lannois et de Monsieur [X] [Y] et d'avoir condamné l'association Envie 2e Champagne Ardenne in solidum avec les deux autres entités Envie à payer à SARL Lannois et à Monsieur [X] [Y] la somme globale de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile; Aux motifs propres que, sur la responsabilité de la SA Lannois et de M. [Y], l'association Envie 2e Champagne Ardenne sollicite la garantie des intermédiaires d'assurance qui l'ont conseillée et assistée lors de la souscription de nouvelles garanties auprès de Generali et du Gan ; qu'elle critique la motivation du jugement ayant conduit au rejet de sa demande et rappelle que ces intermédiaires sont soumis aux obligations prévues par les articles L.511-1 et L.520-1 du code des assurances ; qu'elle fait valoir que l'intermédiaire doit s'assurer que le contrat d'assurance est efficace et adapté aux besoins de l'assuré, et est donc tenu d'un devoir d'information et de conseil, qu'il s'agisse d'un courtier ou d'un agent, en application de l'article L.520-1 ; qu'elle explique que la Sarl Lannois Assurances et M. [X] [Y] sont intervenus en qualité de courtier d'assurance pour la SCI Les Ilôts au moment de l'acquisition des locaux, puis pour Envie, que l'assureur avait nécessairement connaissance des clauses du bail, et que la Sarl Lannois et M. [Y] étaient donc nécessairement informés de l'évolution du risque. Elle ajoute que la variation dans les clauses de renonciation à recours est également de nature à engager la responsabilité du courtier et de l'agent d'assurance, puisque les clauses n'étaient plus réciproques, alors qu'elles devraient l'être s'agissant d'une assurance pour le compte du propriétaire ; que la visite des lieux a été organisée par M. [Y] et a donné lieu à un rapport en 2002 mentionnant une « aggravation par communauté contiguïté » ; que ce risque connu n'a pas été suffisamment évalué ni en 2002 ni lors des avenants successifs ; qu'elle estime que la police souscrite n'était pas en adéquation avec la situation et que les garanties souscrites sont insuffisantes pour faire face à la couverture des risques, que les plafonds de garantie ont été fixés sans prendre en compte l'étendue des recours des voisins et des tiers ou dans des proportions ne lui permettant pas d'être couverte en cas d'incendie, alors que les entités Envie étaient particulièrement soucieuses d'être couvertes en totalité pour ce type de risques ; qu'elle souligne que le devoir d'information et de conseil ne prend pas fin lors de la souscription du contrat ni par la remise de la notice d'information, que l'adaptation du contrat doit être envisagée pour ajuster le montant de l'engagement de l'assureur à l'évolution du risque, que la tacite reconduction donne naissance à un nouveau contrat, qu'il appartient à la société Lannois et à M. [Y] d'apporter la preuve du respect de leur obligation d'information et de conseil, que le dernier avenant de 2007 comportait une limitation contractuelle d'indemnité de 2 565 000 euros qui est sans commune mesure avec l'étendue du risque qui s'est réalisé alors que la Sarl Lannois et M. [Y] avaient indiqué que ce montant était de nature à couvrir tous dommages ; qu'elle conteste l'argument adverse non étayé selon lequel il s'agirait du montant maximum sur le marché de l'assurance ; que la Sarl Lannois Assurances Courtage et M. [X] [Y] concluent à titre principal au rejet des demandes ; qu'ils font valoir en premier lieu qu'ils n'ont pas manqué à leur obligation d'information et de conseil ; qu'à ce titre, ils expliquent que le devoir de conseil est une obligation de moyen, qu'il s'apprécie en fonction de la situation de l'assuré, de ses besoins, de l'état de ses connaissances et de sa capacité technique à se renseigner lui-même, que l'agent général d'assurance n'est tenu d'éclairer le client que sur les points qu'il ignore ou ne peut connaitre, et qu'en l'espèce, les administrateurs d'Envie étaient capables de comparer diverses offres d'assurance, et ont d'ailleurs, après une étude comparative minutieuse, su quitter Axa pour Generali dont ils ont accepté délibérément l'offre, plus avantageuse et plus adaptée ; qu'ils soutiennent qu'ils n'ont commis aucune faute au titre du devoir de conseil et d'information puisque que la police souscrite en 2003 par le groupe Envie par l'intermédiaire du cabinet Lannois comportait une limitation contractuelle de garantie supérieure à celle prévue à la police précédente souscrite auprès d'Axa, qu'à compter de 2001, la limitation contractuelle de garantie a été fixée à 2 565 000 euros pour une surface assurée de 2 565 m2, qu'entre la signature de l'avenant et le sinistre, le centre commercial n'a pas subi de modifications importantes entraînant une augmentation des risques concevables, que le groupe Envie a commis des fautes ayant participé aux dommages, et qu'un incendie volontaire provoqué par un salarié de l'association ne pouvait, deux ans plus tôt, entrer dans les prévisions de l'agent général au titre des risques concevables ; qu'ils soulignent que la jurisprudence invoquée par le groupe Envie selon laquelle le devoir d'information ne s'achève pas avec la remise de la notice d'information ne saurait être transposée en l'espèce ; qu'ils ajoutent qu'ils ont apporté aux administrateurs d'Envie toutes les informations et conseils adéquats puisque M. [Y] a étudié d'autres propositions et a établi un bilan ; qu'ils estiment que le nouveau bail conclu avec la SCI Les Ilôts en 2008 ne constitue pas une évolution du risque nécessitant une réévaluation de l'assurance car le recours du propriétaire sur le locataire porte sur l'indemnisation des dommages causés aux locaux loués, laquelle était déjà garantie par la police souscrite s'agissant d'une assurance du bâtiment pour le compte du propriétaire ; qu'en second lieu, ils font valoir qu'il n'existe aucun lien de causalité entre le prétendu manquement à leur obligation de conseil et d'information et les conséquences financières de l'incendie pesant sur le groupe Envie ; qu'ils expliquent que la police Generali était conforme au marché au moment de la souscription puisque le montant de la limitation contractuelle d'indemnité stipulée en 2007 était le plus élevé sur le marché compte tenu des risques en présence, et qu'en tout état de cause les agents de compagnie d'assurance n'ont pas de pouvoir de décision quant au montant de la limite contractuelle ; qu'ils rappellent à ce titre qu'ils n'étaient pas courtier d'Envie mais agent général, de sorte qu'ils n'avaient pas de pouvoir de négociation avec Generali ; qu'ils ajoutent que la police souscrite par la SCI Les Ilôts auprès des Lloyd's, avec un plafond plus élevé, n'est pas comparable, puisque le contrat a été souscrit auprès des Lloyd's en 2008 et que le groupe Envie n'était locataire que d'une partie des locaux de sorte que les besoins d'assurance n'étaient pas identiques ; qu'ils estiment que les véritables causes des conséquences dommageables de l'incendie, qui sont à l'origine du recours des voisins et des tiers venant grossir le montant des réclamations et dépasser la limitation contractuelle de l'indemnité, résultent de manquements du groupe Envie : lieux non conformes à leur classement, parois en polystyrène, stockage de matériels facilement inflammables sans précaution, sur des palettes en bois et sans surveillance, absence de dispositif de détection et de limitation de la propagation de l'incendie, et ce malgré les prescriptions de sécurité de l'arrêté préfectoral du 1er septembre 2006 et du rapport Veritas du 10 avril 2009 qui lui imposait la mise en oeuvre immédiate de mesures d'isolement ; qu'ils concluent que si le groupe Envie avait pris toutes les mesures nécessaires pour éviter la propagation de l'incendie, le montant des réclamations n'aurait pas dépassé la limitation contractuelle d'indemnité ; qu'à titre subsidiaire, ils soutiennent que le préjudice allégué par Envie ne peut s'analyser qu'en une perte de chance de souscrire une police plus adaptée, et sollicitent la garantie du groupe Envie, de la SCI Les Ilôts et de la société Chamdis ; que la SA Generali lard conclut à la confirmation du jugement en ce qu'il a débouté les entités Envie de leur demande subsidiaire dirigée contre la Sarl Lannois et M. [Y] ; qu'elle estime qu'aucun manquement n'est démontré au titre de l'obligation d'information et de conseil au moment de la souscription du contrat puisque la volonté d'Envie était clairement de baisser les primes par rapport au contrat précédent conclu avec Axa, qu'il convient de se placer en considération des offres du marché à la date de souscription du contrat et que les offres des autres compagnies montrent que les montants et limites de garantie offerts étaient inférieurs à ceux offerts par Generali ; qu'elle ajoute que seule l'expertise judiciaire a permis de mettre en évidence des vices intrinsèques de construction, qui constituent la cause et le fondement des recours des voisins et des tiers, venant augmenter le montant des réclamations, et que la visite des lieux de l'inspecteur de Generali ne vise qu'à décrire les lieux et n'est pas un rapport d'audit exhaustif sur les caractéristiques techniques du bâtiment ; qu'elle soutient en outre que c'est au souscripteur qu'il appartient de déterminer le montant sur lequel il souhaite être couvert, que le montant de la garantie était parfaitement suffisant au titre de la valeur des locaux occupés, et que la question de la propagation de l'incendie aux cellules voisines ne pouvait se poser lors de la souscription du contrat ; qu'il résulte des pièces versées aux débats par M. [Y] et la Sarl Lannois Assurances Courtage que M. [X] [Y] exerçait les fonctions d'agent général de la SA Generali lard du 1er janvier 1995 au 31 décembre 2004, qu'il a ensuite démissionné de ses fonctions pour devenir courtier par l'intermédiaire du cabinet Lannols, et que les portefeuilles d'assurés qu'il exploitait comme agent ont été cédés par la société d'assurance au cabinet Lannois ; que, toutefois, il résulte des pièces produites par les entités Envie que le contrat d'assurance a été souscrit auprès de Geneérali par l'intermédiaire de M. [Y], représentant la société Lannois Assurances, dès le 27 mars 2003, et que c'est selon avenant du 27 novembre 2007 que la limitation contractuelle d'indemnité a été portée à 2 565 000 euros, par l'intermédiaire de la société de courtage ; qu'en tout état de cause, l'article L.520-1 du code des assurances (dans sa version en vigueur du 16 décembre 2005 au 1er juillet 2010) instaure une obligation d'information et de conseil à l'égard de tous les intermédiaires d'assurance ; qu'au titre de son devoir de conseil, l'intermédiaire d'assurance doit « préciser les exigences et les besoins du souscripteur ainsi que les raisons qui motivent le conseil fourni quant à un produit d'assurance déterminé. Ces précisions, qui reposent en particulier sur les éléments d'information communiqués par le souscripteur éventuel, sont adaptées à la complexité du contrat d'assurance proposé » ; qu'ainsi, pour exercer son devoir de conseil, l'intermédiaire en assurance doit au préalable se renseigner auprès de l'assuré sur ses besoins, afin de trouver le produit adapté à la situation de ce dernier ; qu'il en résulte que l'assuré doit correctement l'informer sur le risque à assurer ; qu'il résulte des pièces versées aux débats que préalablement à la souscription du contrat en 2003, il a été effectué une étude comparative de diverses offres d'assurance, y compris avec le contrat Axa en cours, et que l'association Envie a pu choisir le contrat d'assurance qui apparaissait le plus adapté ; qu'en outre, l'avenant de 2007 a tenu compte du non maintien de la clause de renonciation à recours du bailleur contre le preneur ; que, par ailleurs, pour fixer les plafonds de garantie en considération de l'étendue des recours des voisins et des tiers, il aurait fallu que la société Lannois soit informée du risque, particulièrement élevé en l'espèce, de propagation d'un incendie aux cellules voisines ; qu'or les conséquences dommageables de cette propagation aux locataires voisins résultent de défauts de construction du bâtiment qu'il n'appartenait pas à l'inspecteur Generali envoyé par M. [Y] de déceler lors de sa visite des lieux ; qu'il ne saurait donc être reproché au courtier de ne pas avoir conseillé l'assuré sur l'insuffisance de la garantie au regard de l'étendue des recours des voisins et des tiers, et ce d'autant plus que l'association Envie Reims a d'une part été bénéficiaire et destinataire de l'arrêté du préfet de la Marne en date du 1er septembre 2006 portant autorisation d'exploiter des installations classées, contenant des prescriptions sur les moyens de lutte contre l'incendie, et d'autre part été informée par la visite de la commission de sécurité en 2006 des problèmes d'isolement des cellules, de sorte qu'il lui appartenait d'informer son courtier d'assurance des risques de propagation d'incendie aux cellules voisines en cas de départ de feu ; qu'enfin, l'association Envie ne saurait comparer son contrat d'assurance avec celui de la SCI Les Ilôts qui porte nécessairement sur une plus grande superficie, ce qui explique que le montant du plafond de garantie soit plus élevé ; qu'en outre, les Lloyd's ont finalement appliqué une réduction proportionnelle de l'indemnité d'assurance en raison d'une déclaration erronée du risque par l'assuré qui n'avait pas connaissance de l'activité à risque d'un des locataires, l'association Envie ; qu'il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [Y] et la Sarl Lannois Assurances Courtage n'ont pas manqué à leur devoir de conseil, de sorte que leur responsabilité ne saurait être engagée ; que le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté l'association Envie de sa demande dirigée à leur encontre ; Et aux motifs, le cas échéant adoptés des premiers juges, que, sur les recours en garantie, […] la responsabilité recherchée par le groupe Envie à l'encontre de la Sarl Lannois n'est pas fondée dans la mesure où, le groupe Envie savait pertinemment qu'il exploitait dans les locaux assurés une activité à risque, que les différentes visites des commissions de sécurité ont mis en exergue ce point, de sorte qu'une fois le contrat d'assurance souscrit, il appartenait à l'assuré d'informer son assureur de l'évolution du risque, ce dont il ne justifie pas ; que l'association Envie a actionné en cours de procédure l'agent général d'assurance aux fins d'obtenir une couverture de garantie plus importante au vu de 1'importance des demandes indemnitaires formées à son encontre ; que, toutefois, elle ne prouve aucun manquement contractuel de la Sarl Lannois ; que toutes les demandes formées à l'encontre de la Sarl Lannois et de Monsieur [Y] seront dont rejetées ; Alors, de première part, qu'une obligation générale de vérification pèse sur l'agent général d'assurances comme sur le courtier en assurances, et l'assureur doit éclairer son assuré sur l'adéquation des risques couverts par rapport à sa situation personnelle ; qu'en écartant toute responsabilité de la société Lannois Assurances Courtage, agent général d'assurance, et de Monsieur [Y], agent général d'assurances puis courtier en assurances, à l'égard de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, au motif qu'il n'appartenait pas à l'inspecteur Generali envoyé par Monsieur [Y] de déceler lors de sa visite des lieux les défauts de construction ayant ultérieurement entraîné la propagation de l'incendie aux locataires voisins, donc en faisant peser la charge de l'information sur l'assuré exclusivement et en déchargeant totalement la société Lannois Courtages Assurances et Monsieur [Y] de leur obligation de vérification, la cour d'appel a violé l'article L.511-1 du code des assurances, dans sa rédaction initiale et dans celle modifiée par la loi n° 2005-1564 du 15 décembre 2005, l'article L.520-1 du code des assurances, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-1564 du 15 décembre 2005, ainsi que l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ; Alors, de deuxième part, que, dans ses écritures d'appel (p. 57 à 59), l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que la société Lannois Courtages Assurances et Monsieur [Y] avaient manqué à leur obligation d'information et de conseil qui n'avait pas pris fin à la signature du contrat mais persistait tout au long de son exécution, en ne les informant pas et en ne les conseillant pas sur l'aggravation des risques notamment constatée lors des vérifications des lieux en 2002 et 2009 dans le cadre de la proposition de contrat Lloyd's à la SCI Les Ilôts et sur les risques de recours des voisins et des tiers, ainsi que sur la limitation contractuelle d'indemnisation souscrite par avenant avec la compagnie Generali en 2007 qui s'est avérée sans commune mesure avec l'étendue du risque qui s'est finalement réalisé, manquements qui caractérisent une faute de la société Lannois Courtages Assurances et de Monsieur [Y] ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Alors, de troisième part, qu'en se fondant, en outre, sur le constat de ce qu'une entité tierce, l'association Envie Reims, avait eu communication d'informations de la part de l'administration sur la situation en matière de protection contre l'incendie, information qui n'avait pas été reçue par l'assurée, l'association Envie 2e Champagne Ardenne, la cour d'appel a violé, une fois encore, l'article L.511-1 du code des assurances, qui, dans sa rédaction initiale et dans celle modifiée par la loi n° 2005-1564 du 15 décembre 2005, l'article L.520-1 du code des assurances, dans sa rédaction issue de la loi n° 2005-1564 du 15 décembre 2005, ainsi que l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ; Alors, de quatrième part, que, dans ses écritures d'appel (p. 55, 56 et 59), l'association Envie 2e Champagne Ardenne soutenait que la société Lannois Courtages Assurances et Monsieur [Y], qui étaient intervenus en qualité de courtier d'assurances pour la SCI Les Ilôts avec la compagnie Les Lloyd's, avaient nécessairement connaissance de l'évolution des risques et des garanties à recueillir pour que les risques soient couverts, de sorte qu'ils ne pouvaient arguer de leur absence d'information sur la situation exacte de l'ensemble immobilier et des risques encourus pour contester leur manquement à leurs obligations d'information, de conseil et de vérification à l'égard de l'association Envie 2e Champagne Ardenne ; qu'en ne répondant pas à ce moyen, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Moyen produit au pourvoi incident n° A 18-23.578 par la SCP Boré, Salve de Bruneton et Mégret, avocat aux Conseils, pour la société [A] traiteur, représentée par la société [O] [F], ès qualités Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR infirmé le jugement en ce qu'il avait déclaré responsable la société Les Ilots, in solidum avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la société Chamdis, de l'incendie survenu le 7 septembre 2009, condamné la société Les Ilots et la compagnie Les Lloyd's de Londres, in solidum avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la société Generali, ainsi que la société Chamdis, à payer à la société [A] traiteur les sommes de 100 000 € au titre des pertes matérielles et immatérielles subies et 3 000 € au titre des agios, et condamné la société Les Ilots et la compagnie Les Lloyd's de Londres, avec la société Chamdis, à payer la somme de 10 000 € à la société [A] traiteur au titre des frais irrépétibles, et, statuant à nouveau, d'AVOIR jugé opposable à la société [A] traiteur la clause « de renonciation à recours» contre le bailleur insérée dans le bail, rejeté les demandes de la société [F], ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A] traiteur, dirigées contre la société Les Ilots et son assureur, les souscripteurs du Lloyd's Londres, représentés par son mandataire général en France, la société Lloyd's France ; AUX MOTIFS QU'il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ; que l'article 1721 du même code précise qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; que c'est en principe au moment de la conclusion du contrat que s'apprécie l'obligation de délivrance du bailleur, tandis que les autres obligations concernent l'exécution ultérieure du contrat ; que si le locataire ne peut pas agir contre l'acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables résultant de manquements de l'ancien bailleur à son obligation de délivrance, nécessairement antérieurs à la vente, il peut en revanche agir en responsabilité contre son nouveau bailleur pour manquement à ses obligations résultant du contrat de bail transmis, notamment l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, et ce même si les troubles de jouissance sont causés par d'autres locataires, notamment par un incendie ; qu'il convient toutefois d'examiner la validité des clauses de renonciation à recours contre le bailleur insérées dans les contrats de bail en l'espèce ; que le régime de responsabilité du bailleur institué par le code civil étant supplétif de volonté, il est permis d'y déroger conventionnellement sans qu'il soit possible toutefois pour le bailleur de s'exonérer à l'avance de ses obligations essentielles ; qu'ainsi, les clauses limitatives ou exonératoires de garantie relatives à l'obligation d'entretien et de jouissance paisible sont en principe licites (sauf dol ou faute lourde du bailleur) ; qu'en revanche, l'obligation de délivrance au sens strict étant de l'essence même du contrat du bail, le bailleur ne peut valablement s'en exonérer par une clause du contrat ; que dès lors, une clause par laquelle le bailleur se déchargerait de son obligation de délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée serait illicite et devrait être réputée non écrite ; que la jurisprudence assimile à la clause exonératoire de responsabilité contredisant la portée d'une obligation essentielle les clauses générales d'exonération : si le bailleur peut valablement restreindre certaines de ses obligations, il ne peut supprimer l'essentiel de sa responsabilité ; […] qu'en l'espèce, il est constant que la SCI Les Ilots a acquis les locaux en octobre 2008 sans avoir connaissance de la non-conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie, ni du classement ICPE de l'association Envie ; qu'elle n'a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l'ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009, contenant des prescriptions générales relatives à la réalisation d'un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement entre chaque établissement contigu, d'une demande de reclassement du groupement d'établissements pour les cellules non connues, et de la mise en place d'une alarme générale, ainsi que des prescriptions particulières, notamment s'agissant d'Envie, la réalisation de l'isolement de la surface de vente, étant précisé que la commission de sécurité a demandé que le dossier Envie soit soumis à la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) pour l'isolement de l'installation classée et a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement compte tenu des prescriptions majeures générales précitées ; qu'en outre, le 10 avril 2009, le Bureau Véritas, intervenu à la demande de la société Brico Dépôt pour réaliser un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement de chaque cellule du bâtiment, a établi un rapport de diagnostic concluant que l'isolement entre les cellules est à revoir et est à réaliser en fonction du classement réglementaire de chaque cellule ; que toutefois, il n'est pas certain que la SCI Les Ilots ait eu connaissance de ce rapport avant le sinistre, qui a eu lieu en septembre 2009 ; qu'ainsi, en tout état de cause, compte tenu du court délai écoulé entre le rapport de la commission de sécurité et le sinistre, aucune faute dolosive ne saurait être reprochée à la SCI Les Ilots, qui est dès lors bien fondée à opposer la clause de renonciation à recours à la société Brico Dépôt et à la société [K] ; que le bail de la société [A] traiteur en date du 28 février 2006 comporte un article 9 intitulé « Assurances » aux termes duquel le preneur doit faire assurer ses biens contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Il est en outre stipulé que les polices d'assurance du locataire « devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur » ; que le bail contient également un article 12 intitulé « Réclamations des tiers ou contre les tiers » dont le troisième alinéa stipule que « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché » ; qu'ainsi, la clause de renonciation à recours à la suite d'un incendie ne concerne pas le preneur, mais seulement son assureur, mais le bail contient également une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail ; qu'une telle clause est licite, sauf faute lourde du bailleur ; qu'en l'espèce, aucune faute lourde ne peut être retenue à l'encontre de la SCI Les Ilots ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a réputé non écrites les clauses litigieuses et a admis la responsabilité de la SCI Les Ilots à l'égard des sociétés Brico Dépôt, [K] et [A] traiteur ; que ces locataires seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI Les Ilots ; 1°) ALORS QUE la clause d'un bail stipulant que le preneur fera son affaire personnelle des dégâts causés aux lieux loués et des troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, voisins ou tiers, et agira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché, n'exonère pas ce dernier de la responsabilité qu'il encourt s'il manque à son obligation de délivrance ; qu'en déboutant la société [F], ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A], de ses demandes de réparation des préjudices subis en conséquence de l'incendie des locaux loués formées contre la société Les Ilots, bailleresse, aux motifs inopérants que cette dernière n'aurait commis aucune faute lourde et que le bail contenait une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la société Les Ilots n'avait pas manqué à son obligation de délivrance en fournissant à la société [A] un local qui, ne satisfaisant pas aux normes de sécurité incendie, n'était pas conforme à l'usage pour lequel il était loué, et si ce manquement n'avait pas permis la propagation de l'incendie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1134 du code civil ; 2°) ALORS QUE l'acquéreur d'un immeuble loué est tenu envers le locataire, dès le transfert de propriété, de l'ensemble des obligations pesant sur le bailleur, dont l'obligation de délivrance, et répond à son égard des conséquences dommageables de leur inexécution ; que la société [F], ès qualités de mandataire judiciaire de la société [A], demandait que la société Les Ilots, qui avait acquis l'immeuble donné à bail, soit condamnée à réparer les préjudices subis par la locataire du fait de l'incendie, survenu postérieurement à la cession de cet immeuble, et dont la propagation avait été causée par les manquements à son obligation de délivrance qu'elle imputait à la bailleresse ; qu'en retenant, pour la débouter de ses demandes, que si le bailleur était tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail, c'est en principe au moment de la conclusion du contrat que s'appréciait l'obligation de délivrance du bailleur, de sorte que le locataire ne pourrait agir contre l'acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables résultant de manquements de l'ancien bailleur à son obligation de délivrance, nécessairement antérieurs à la vente, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1743 du code civil. Moyens produits au pourvoi incident par la SCP Rocheteau et Uzan-Sarano, avocat aux Conseils, pour la société Generali assurances IARD PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré responsables in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la société Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2e Champagne Ardenne ; d'AVOIR, en conséquence, condamné la société Generali Assurances Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros), in solidum avec la société Chamdis et l'association Envie 2e Champagne Ardenne, à payer à la SCI Les Îlots, la somme de 1.657.255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, [aux] souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général la SAS Lloyd's France, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Îlots, la somme de 2.700.000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; AUX MOTIF QU'il résulte de l'article 1184 du code civil que le contrat peut toujours être résolu par décision de justice en cas de manquement d'une partie à ses obligations contractuelles ; que le bailleur est tenu, en vertu de l'article 1719 du même code, par la nature du contrat de bail, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que les locaux délivrés doivent être conformes à l'usage pour lesquels ils sont destinés ; que l'existence d'un cas légal de résiliation de plein droit du bail ne fait pas obstacle à la demande du preneur tendant à la résolution rétroactive de ce contrat ; qu'en l'espèce, il résulte du contrat de bail conclu avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne en date du 17 décembre 2008 que les locaux loués sont exclusivement destinés à usage de commerce, ateliers, stockage ; qu'aucune mention n'est portée dans ce bail sur l'information qu'aurait donné le preneur au bailleur sur sa demande d'autorisation d'exploiter une installation classée pour la protection de l'environnement, obtenue en 2006, laquelle avait des répercussions sur les mesures de sécurité incendie à prendre ; que l'acte de vente conclu avec la SAS Chamdis ne faisait pas non plus référence à ce classement ICPE concernant le bail en cours avec l'association Envie Reims ; que, dès lors, il ne saurait être reproché à la SCI Les Ilôts un manquement à son obligation de délivrance conforme ; qu'en outre, les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne n'ont pris feu, et n'ont été détruits, que par le fait d'un de ses salariés, et avaient pu jusqu'à cet incendie être exploités par le preneur ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résolution du bail ; ET AUX MOTIFS QUE dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début des baux en 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissements recevant du public, en raison des risques de propagation d'un incendie d'une cellule à l'autre existant déjà à cette date ; qu'en outre, au vu du non-respect des dispositions constructives réglementaires en matière de sécurité incendie, le propriétaire n'aurait pas obtenu l'autorisation d'ouvrir le bâtiment au public si la commission de sécurité avait visité les lieux, de sorte que les baux n'auraient pas pu être signés ; que c'est donc à juste titre que les locataires invoquent le manquement de la SAS Chamdis à son obligation de délivrance, les locaux n'étant pas conformes à leur destination commerciale ; ET AUX MOTIFS QU'en l'espèce, il est constant que la SCI Les Îlots a acquis les locaux en octobre 2008 sans avoir connaissance de la non-conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie, ni du classement IPCE de l'association Envie ; qu'elle n'a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l'ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009, contenant des prescriptions générales relatives à la réalisation d'un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement entre chaque établissement contigu, d'une demande de reclassement du groupement d'établissements pour les cellules non connues, et de la mise en place d'une alarme générale, ainsi que des prescriptions particulières, notamment s'agissant d'Envie, la réalisation de l'isolement de la surface de vente, étant précisé que la commission de sécurité a demandé que le dossier Envie soit soumis à la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (Dreal) pour l'isolement de l'installation classée et a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement compte tenu des prescriptions majeures générales précitées ; qu'en outre, le 10 avril 2009, le Bureau Veritas, intervenu à la demande de la société Brico Dépôt pour réaliser un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement de chaque cellule du bâtiment a établi un rapport de diagnostic concluant que l'isolement entre les cellules est à revoir et est à réaliser en fonction du classement réglementaire de chaque cellule ; que toutefois, il n'est pas certain que la SCI Les Îlots ait eu connaissance de ce rapport avant le sinistre, qui a eu lieu en septembre 2009 ; qu'ainsi, en tout état de cause, compte tenu du court délai écoulé entre le rapport de la commission de sécurité et le sinistre, aucune faute dolosive ne saurait être reprochée à la SCI Les Îlots ; ET AUX MOTIFS QUE sur l'application des articles 1733 et 1734 du code civil, aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il résulte de l'article 1733 du même code que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu, ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; que l'expertise judiciaire et l'enquête pénale ont permis d'établir que le feu s'est déclaré dans les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne, de sorte qu'en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et en vertu de ce qui précède s'agissant de la clause d'indivisibilité, seule cette association est responsable des dommages causés par l'incendie ; que celle-ci demande à la cour de déclarer les sociétés Chamdis et Les Îlots seules responsables de la propagation de l'incendie et des conséquences qui en découlent et en conséquence de la décharger de toute contribution à la dette, mais elle n'invoque aucune cause d'exonération de responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil, la faute du bailleur n'étant pas une cause d'exonération ; qu'au surplus, c'est à juste titre que la SCI Les Îlots soutient que le vice de construction, dont doit répondre le bailleur, doit être à l'origine de l'incendie pour pouvoir exonérer le preneur de sa responsabilité, et pas seulement de sa propagation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque c'est un salarié de l'association Envie 2e Champagne Ardenne qui a mis le feu au local ; qu'ainsi, dans les rapports entre la SCI Les Îlots et cette association, c'est cette dernière qui doit répondre intégralement des dommages causés par l'incendie au bâtiment appartenant à la SCI ; ET AUX MOTIFS QU'il résulte de l'ensemble de ces constatations que contrairement à ce que soutient la société Chamdis, le vice, à savoir le non-respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité incendie, n'était pas apparent au jour de la vente ; que l'expert a pu se rendre compte des non conformités parce que le bâtiment était détruit ; qu'il ne s'agissait donc pas d'un vice décelable pour la SCI Les Îlots lors de la vente ; que d'ailleurs, l'expert estime que cette dernière n'a pas disposé des informations utiles et insuffisances du bâtiment qu'elle projetait d'acquérir ; que la commission de sécurité elle-même, lors de sa visite du 22 mars 2006, n'a pas décelé toutes les non-conformités, puisque dans son avis du 4 septembre 2006, elle a prescrit notamment de « s'assurer » de l'isolement entre les différents bâtiments et a d'ailleurs pris un avis favorable au fonctionnement de l'établissement, malgré les diverses prescriptions à respecter ; qu'elle a également pris acte du dépôt le 4 [avril] 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments (qui n'a cependant finalement pas été faite) ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur les responsabilités engagées, dans le cadre de son rapport rédigé le 8 mars 2012, l'expert judiciaire, concernant l'ensemble des bâtiments donnés en location par la SCI Les Îlots constate : « […] qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier construit à partir d'une charpente métallique avec remplissage périphérique en maçonnerie d'agglomérés de ciment. Les différentes cellules louées avaient été séparées les unes des autres par des éléments en Siporex, des carreaux de plâtres et autres BA 13 voire du bardage en tôle et de la brique. Ce groupement d'établissements était couvert d'une toiture unique (sans traitement de la stabilité au feu qui devait être équivalente à celle requise pour les structures de l'essentiel de l'ensemble -SF 2h- du fait de la présence de nombreux locaux à considérer comme étant à risques particuliers) constituée de bacs acier avec isolant laine minérale et étanchéité multicouche à base de membrane bitumineuse. Les différentes emprises n'étaient pas isolées les unes des autres (CF 2h entre les locaux de stockage-démontage voire autres réserves d'Envie à considérer comme locaux à risques particuliers et les exploitations contiguës dont certaines disposaient aussi de réserves et de stockages) comme elles aurait dû réglementairement l'être pour respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation […] » ; qu'il met en évidence « […] de nombreuses insuffisances quant aux conditions d'isolement entre les diverses entités constituant le groupement ERP. C'est surtout le non-respect de certaines prescriptions […] (les planchers hauts et les parois verticales doivent avoir un degré coupe-feu 2 heures et les dispositifs de communication avec les autres locaux doivent être coupe-feu de degré 1 h, l'ouverture se faisant vers la sortie et les portes étant munies de ferme-portes) […] qui a conduit à ce que l'incendie ravage la quasi-totalité de l'ensemble immobilier. À ce sujet, il était à remarquer : - l'insuffisance dans un même regroupement, des recoupements entre des exploitations distinctes l'une (voire deux contiguës) étai(en)t à risques particuliers (absence de cantonnements susceptibles de contenir les fumées sous rampant de murs ayant des caractéristiques appropriées -CF 2h- pour endiguer le processus incident). Les séparations mises en oeuvre n'interdisaient pas aux aérosols de combustion émis durant l'incendie de migrer sous toiture et par les diverses ouvertures existantes (passages de canalisations, disjointements, etc.). D'un volume à l'autre pour s'y réenflammer tout en favorisant l'enchaînement dévastateur, - la solidarisation entre eux de l'ensemble des portiques de l'ouvrage qui ne pouvait que contribuer (du fait de l'absence de traitement des structures -SF 2h- dans le cas de locaux à risques particuliers), lorsqu'ils étaient soumis à des contraintes anormales (induites par exemple du fait du rayonnement d'un brasier, de l'élévation considérable de température du milieu ambiant, de l'excellente conductibilité thermique de l'acier…), à ce qu'un foyer prenant naissance et prospérant au nord de l'emprise occupée par Envie n'aboutisse à la ruine de l'ensemble de l'édifice. On peut donc s'avancer à dire ici que le non-respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l'extension du sinistre. […] Il ne doit pas être ignoré que la nature de l'activité d'Envie a amené à considérer l'essentiel de cet établissement comme étant, ‘‘à risques particuliers'' ce qui imposait un degré CF 2 h à la plupart des parois séparant Envie des autres exploitants du groupement : Brico Dépôt, La Belle Epoque, Traiteur [A] et Euro Bonbon. Il va de soi que si cette mesure avait été respectée, tout comme celle relative à : - la structure qui impliquait soit de traiter les principaux éléments de la charpente de façon à leur conférer une stabilité au feu équivalente (2h) du CF des parois ou à les désolidariser par exemple les uns des autres pour que l'effondrement de l'un n'ait pour effet d'entraîner la ruine de celui auquel il était mécaniquement lié, - la couverture de l ‘ouvrage où aucun recoupement hors toiture par exemple ou aménagement particulier n'avait été réalisé, l'embrasement aurait été probablement limité au seul espace concerné par le foyer primaire. Les secours qui ont été à pied d'oeuvre rapidement après qu'ils aient reçu l'alerte à 16h38 auraient vraisemblablement eu la possibilité de le circonscrire aux seules cellules environnant la mise à feu […]. Dans un autre registre, il est à notre avis à préciser que même si l'ensemble des locaux loués par Envie n'avait pas été reconnue comme étant une "exploitation à risques particuliers incendie", la nature de ses activités, la multiplicité et la constitution des équipements dont elle disposait (réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, électroménagers divers…) avec la présence d'anciennes chambres froides (en matériaux de synthèse) auraient fait qu'en cas de survenance d'un incendie, celui-ci dégénère quasi similairement au développement de l'événement du 7 septembre 2009. […] Enfin, on peut supposer que si l'ouvrage avait satisfait, dans ses dispositions constructives, aux prescriptions de sécurité, l'incendie qui a vu le jour dans les locaux d'Envie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations du groupement. De ce qui précède, on peut déduire que moins de 50 % de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre (des dégâts imputables aux suies, à l'eau d'extinction, aux accès pratiqués par les pompiers pour maîtriser l'incendie étant inévitables en périphérie de l'enceinte impliquée) » ; qu'il résulte de ces opérations d'expertise ainsi que des éléments recueillis lors de l'information ouverte à l'encontre de Monsieur [M] [C], occupant le poste de chauffeur au sein du groupe Envie, que l'incendie a pris naissance au sein du local occupé par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, en raison d'un joint laissé par le préposé ; que si Monsieur [C] a été mis en examen des chefs de destruction volontaire par incendie, dégradation volontaire et vol en récidive, toutefois le décès de Monsieur [C] survenu le 3 décembre 2011 a entraîné l'extinction de l'action publique constatée par une ordonnance rendue le 9 janvier 2012 par le juge d'instruction, qui a également dit n'y avoir plus lieu à suivre contre quiconque de ces chefs ; qu'il est constant que le foyer a pris naissance depuis des téléviseurs stockés sur une palette dans ce qui avait été initialement une chambre froide ; que la responsabilité de l'association Envie 2e Champagne Ardenne quant à l'origine de l'incendie est donc établie ; 1) ALORS QUE lorsqu'un incendie a pris naissance dans les locaux qu'il loue, le preneur peut, afin d'être exonéré de sa responsabilité, se prévaloir de la faute commise par son bailleur lorsqu'elle a contribué à l'apparition ou à la propagation de l'incendie ; qu'en l'espèce, pour s'opposer à la demande d'indemnisation formée par la SCI Les Îlots et les Lloyd's de Londres à l'encontre de l'association Envie 2e Champagne Ardenne et d'elle-même, la société Generali Assurances Iard soutenait que la SCI Les Îlots avait commis plusieurs fautes contractuelles à l'origine de la propagation de l'incendie, en louant à l'association Envie 2e Champagne Ardenne des locaux non conformes aux règles de sécurité et en ne faisant pas réaliser les travaux de mise en conformité requis après avoir été informé de la nécessité d'y procéder (concl. Generali, pp. 25, 29 et 30) ; que, pour faire droits aux demandes de la SCI Les Îlots et des Lloyd's de Londres à l'encontre de l'association Envie 2e Champagne Ardenne et de la société Generali Assurances Iard, la cour d'appel a retenu que ces dernières ne se prévalaient d'aucune des causes d'exonération énumérée à l'article 1733 du code civil (arrêt, p. 42, dernier §) ; qu'en statuant ainsi, quand le preneur peut toujours se prévaloir de la faute du bailleur en vue d'une exonération de responsabilité, fût-elle seulement partielle, la cour d'appel a violé l'article 1733 du code civil, ensemble l'article 1147, devenu l'article 1231-1, du même code ; 2) ALORS QUE lorsqu'un incendie a pris naissance dans les locaux qu'il loue, le preneur peut, afin d'être exonéré de sa responsabilité, se prévaloir de la faute commise par son bailleur lorsqu'elle a contribué à l'apparition ou à la propagation de l'incendie ; qu'en ne recherchant pas, comme cela lui était demandé par la société Generali Assurances Iard (concl. Generali, pp. 25, 29 et 30), si la SCI Les Îlots n'avait pas commis une faute en tant que bailleresse de nature à justifier un rejet de ses demandes d'indemnisation dirigées contre son preneur, l'association Envie 2e Champagne Ardenne, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ; 3) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; que cette obligation étant de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant que la non-conformité est la conséquence d'un événement présentant les caractères de la force majeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le bail conclu avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne stipulait que les locaux étaient destinés à usage de commerce, ateliers et stockage (arrêt, p. 21, § 6) ; qu'elle a également constaté que le bâtiment était affecté de graves vices de construction engendrant un risque de propagation très important des incendies et que « dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début de l'année 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissement recevant du public » (arrêt, p. 28, dernier §) ; qu'il se déduisait de ces éléments qu'indépendamment du classement de l'établissement des associations et société Envie en tant qu'installation classée pour la protection de l'environnement, le bâtiment n'était pas adaptés à l'exercice d'une activité commerciale, à laquelle il était contractuellement destinée ; qu'en retenant néanmoins que la SCI Les Îlots n'avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1719 du code civil ; 4) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; qu'en se fondant sur le fait que la SCI Les Îlots n'avait pas connaissance des vices de construction affectant le bâtiment (arrêt, p. 32, dernier §), lesquels n'étaient pas apparents au jour de la vente (arrêt, p. 44, antépénultième §) pour retenir qu'elle n'avait pas méconnu son obligation de délivrance conforme, quand le bailleur est tenu de délivrer une chose conforme même s'il n'a pas connaissance des non-conformités éventuelles et que celles-ci ne peuvent être imputées à une négligence de sa part, la force majeure étant seule de nature à l'exonérer de sa responsabilité, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 5) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; qu'en se fondant sur le fait que la SCI Les Îlots n'avait pas connaissance du classement de l'établissement des associations et société Envie en tant qu'installation classée pour la protection de l'environnement, pour retenir qu'elle n'avait pas méconnu son obligation de délivrance conforme (arrêt, p. 21, § 6), quand elle avait relevé que le bâtiment n'était pas conforme à sa destination « dès avant le classement ICPE de l'association Envie » (arrêt, p. 28, dernier §), la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 6) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; qu'en se fondant sur le fait que l'association Envie 2e Champagne Ardenne avait pu exploiter les locaux jusqu'à l'incendie pour retenir qu'elle n'avait pas méconnu son obligation de délivrance conforme (arrêt, p. 21, § 8), quand il ne ressortait pas d'une telle circonstance que les locaux étaient adaptés à l'exploitation d'un commerce, la cour d'appel s'est à nouveau fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 7) ALORS, en toute hypothèse, QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motif ; qu'en retenant, pour des locaux atteints du même vice constructif originel et donnés à bail pour une même destination commerciale, un manquement à l'obligation de délivrance pour non-conformité des locaux à leur destination commerciale dans le cadre des baux conclus par la SAS Chamdis et, au contraire, en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance des locaux à usage de commerce loués par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, la cour d'appel qui a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs, a violé l'article 455 du code de procédure civile. DEUXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Generali Assurances Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros), in solidum avec la société Chamdis et l'association Envie 2e Champagne Ardenne, à payer à la SCI Les Îlots, la somme de 1.657.255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, [aux] souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général la SAS Lloyd's France, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Îlots, la somme de 2.700.000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; AUX MOTIFS QUE sur les préjudices de la SCI Les Îlots, aux termes de l'article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix, de tous dommages-intérêts envers l'acheteur ; que l'article L. 124-3 alinéa 2 du code des assurances dispose : « L'assureur ne peut payer à un autre que le tiers lésé, tout ou partie de la somme due par lui, tant que ce tiers n'a pas été désintéressé, jusqu'à concurrence de ladite somme, des conséquences pécuniaires du fait dommageable ayant entraîné la responsabilité de l'assuré » ; que l'action directe a donc pour but et pour effet principal l'attribution de l'indemnité d'assurance à la victime ; qu'ainsi, tout paiement fait par l'assureur à l'assuré serait inopposable à la victime qui serait en droit d'exiger de l'assureur un nouveau paiement ; que, de même, tout accord conclu après le sinistre entre assureur et assuré est inopposable à la victime dans la mesure où il porterait atteinte aux droits de cette dernière ; que c'est seulement après indemnisation de la victime que cette convention pourrait produire effet ; que l'article L. 113-9 du code des assurances permet à l'assureur qui indemnise son assuré d'un sinistre d'appliquer, en cas d'erreur non intentionnelle dans la déclaration du risque lors de la souscription du contrat, une réduction proportionnelle de l'indemnité en fonction des cotisations que l'assuré aurait payées si la déclaration du risque avait été complète et exacte ; qu'il est évident que la SCI Les Îlots, qui n'avait pas connaissance du classement ICPE d'Envie lors de la souscription du contrat d'assurance, n'a pu déclarer l'activité à risques d'un de ses locataires à son assureur ; que l'accord transactionnel conclu entre la SCI Les Îlots et les Lloyd's, qui certes est un contrat, doit être considéré à l'égard des tiers comme un fait juridique qui s'impose à eux sans qu'ils puissent soutenir qu'il leur nuit, puisqu'il ne change rien à l'estimation du préjudice de la SCI ; qu'en effet, peu importe le montant alloué à la SCI Les Ilots par son assureur, puisque ce qu'ils ne paient pas à la SCI directement, ils le devront à son assureur dans le cadre de son recours subrogatoire ; que si le tribunal a pu déclarer ce protocole inopposable aux autres parties et conclu en fraude des droits des tiers, c'est parce qu'il avait retenu la responsabilité de la SCI Les Îlots à l'égard de ses locataires et n'avait pas retenu la responsabilité de la société Chamdis à son égard ; qu'au contraire, la cour ayant retenu la faute de la société Chamdis à l'égard de la SCI Les Îlots et l'absence de responsabilité de cette dernière à l'égard des locataires, elle estime que les Lloyd's pouvaient valablement indemniser son assurée ; que le protocole transactionnel ne peut donc être considéré comme étant passé en fraude des droits des tiers ; qu'il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a jugé inopposable aux autres parties le protocole transactionnel signé le 31 mai 2011 entre la SCI Les Îlots et les Lloyd's ; que, par ailleurs, s'agissant des conditions dans lesquelles l'estimation des préjudices a été faite, la cour constate qu'aucune des parties n'a demandé à l'expert de s'adjoindre un sapiteur ni saisi le juge des expertises de la difficulté ; que le seul élément dont la cour dispose est le tableau de chiffrage établi par les experts techniques de Generali, des Lloyd's et de la SCI Les Îlots, qui avait été transmis à l'expert judiciaire ; qu'il servira de fondement à la présente décision ; qu'il résulte de ce document que le préjudice de la SCI Les Îlots a été estimé à : 4.014.408 euros au titre des dommages au bâtiment, 342.847 euros au titre des pertes de loyer, soit un total de 4.357.255 euros ; que Les Lloyd's ont versé à leur assurée la somme de 2.700.000 euros à titre transactionnel ; que la différence non indemnisée s'élève donc à la somme de 1.657.255 euros ; que la SCI Les Îlots n'explique pas la somme de 4.706.079,30 euros qu'elle prend en compte pour son préjudice ; qu'il convient dès lors de retenir la somme de 1.657.255 euros au titre du préjudice résiduel de la SCI Les Îlots ; ET AUX MOTIFS QUE sur la garantie de Generali, l'article L. 121-4 du code des assurances dispose : « Celui qui est assuré auprès de plusieurs assureurs par plusieurs polices, pour un même intérêt, contre un même risque, doit donner immédiatement à chaque assureur connaissance des autres assureurs. L'assuré doit, lors de cette communication, faire connaître le nom de l'assureur avec lequel une autre assurance a été contractée et indiquer la somme assurée. Quand plusieurs assurances contre un même risque sont contractées de manière dolosive ou frauduleuse, les sanctions prévues à l'article L. 121-3, premier alinéa, sont applicables. Quand elles sont contractées sans fraude, chacune d'elles produit ses effets dans les limites des garanties du contrat et dans le respect des dispositions de l'article L. 121-1, quelle que soit la date à laquelle l'assurance aura été souscrite. Dans ces limites, le bénéficiaire du contrat peut obtenir l'indemnisation de ses dommages en s'adressant à l'assureur de son choix. Dans les rapports entre assureurs, la contribution de chacun d'eux est déterminée en appliquant au montant du dommage le rapport existant entre l'indemnité qu'il aurait versée s'il avait été seul et le montant cumulé des indemnités qui auraient été à la charge de chaque assureur s'il avait été seul. » ; que ces dispositions concernent les assurances de dommages ; qu'en l'espèce, la SCI Les Îlots a souscrit auprès des Lloyd's une assurance dommages pour le bâtiment litigieux dont elle est propriétaire ; que l'association Envie a souscrit une assurance pour le compte du propriétaire auprès de Generali, qui garantit également sa responsabilité en tant qu'occupant à l'égard du propriétaire ; qu'au terme des conditions générales, sont ainsi garanties les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré encourt en tant qu'occupant vis-à-vis du propriétaire, du fait d'un événement garanti au titre des chapitres « incendie et événements assimilés » ou « dégâts des eaux » et ayant pris naissance dans le bâtiment ou la partie de bâtiment que l'assuré occupe à titre professionnel situé à l'adresse mentionnée aux conditions particulières ; qu'ainsi, il n'y a pas de cumul d'assurances de dommages entre les polices respectives des Lloyd's et de Generali au sens de l'article L. 121-4 précité, puisque d'une part, les deux contrats d'assurance en cause n'ont pas été souscrits par la même personne, et d'autre part, c'est la garantie responsabilité en tant qu'occupant de l'association qui est mobilisée et non la garantie relative à l'assurance de dommages ; que le fait pour la SCI Les Îlots de pouvoir être indemnisée partiellement par son assureur ne la prive pas de son recours direct envers l'assureur d'un des responsables de son dommage ; que la garantie de Generali est donc due, sans appliquer les règles relatives au cumul d'assurance ; qu'en conclusion, il convient de condamner in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2e Champagne Ardenne et son assureur Generali Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros) à payer à la SCI Les Îlots la somme de 1.657.255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, date de l'assignation, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil ; ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; que dans ses conclusions (p. 18-19), la société Generali Assurances Iard faisait valoir que la police d'assurance souscrite par l'association Envie 2e Champagne Ardenne prévoyait que le dommage résultant de la perte du bâtiment par incendie serait indemnisé par le versement d'une somme égale à la valeur d'usage du bâtiment ou de la partie sinistrée, dans la limite de sa valeur économique et déduction faite de la valeur du terrain nu, dans le cas où il ne serait pas intégralement reconstruit ou remis en état dans le délai de deux ans à compter du sinistre ; qu'elle ajoutait que la SCI Les Îlots ne rapportait pas la preuve de la valeur d'usage du bâtiment et ne pouvait dès lors prétendre au versement d'une quelconque indemnité au titre du dommage matériel constitué par la perte du bâtiment (concl., p. 20) ; que, pour condamner la société Generali Assurances Iard à verser à la SCI Les Îlots la somme de 1.657.255 euros et aux Lloyd's de Londres, subrogés dans les droits de la SCI Les Îlots, la somme de 2.700.000 euros, la cour d'appel a retenu que la société Generali Assurances Iard était l'assureur de l'association Envie 2e Champagne pour sa responsabilité civile en qualité d'occupant en cas d'incendie (arrêt, p. 48, § 3), et que la SCI Les Îlots avait subi un préjudice 342.847 euros au titre de la perte des loyers et de 4.014.408 euros au titres des dommages au bâtiment (arrêt, p. 46, § 7) ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Generali Assurances Iard, qui soutenait que l'indemnité due à raison de la perte de l'immeuble ne pouvait excéder la valeur vénale du bâtiment, dans la limite de sa valeur d'usage et déduction faite du terrain nu, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. TROISIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Generali Assurances Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros), in solidum avec la société Chamdis et l'association Envie 2e Champagne Ardenne, à payer à : la Selarl [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153.543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3.000 euros au titre des agios, la Selarl [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80.000 euros au titre de la perte d'exploitation, la société Brico Dépôt la somme de 275.000 euros au titre de la franchise, la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312.262 euros au titre des dommages matériels et 1.822.046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande ; AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité délictuelle d'Envie, les entités Envie ne discutent pas leur responsabilité mais concluent à la responsabilité exclusive de la SAS Chamdis et de la SCI Les Îlots ; que l'article 1242 (anciennement 1384) du code civil dispose : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde. Toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable. Cette disposition ne s'applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil. […] Les maîtres et les commettants, du dommage causé par leurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés. […] » ; que l'article 1242 alinéa 2 est seul applicable lorsqu'il existe une relation directe entre l'incendie et les dommages subis par les tiers ; que la responsabilité du détenteur fautif peut être retenue même en cas d'incendie d'origine criminelle ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 8 mars 2012 que la mise à feu proviendrait de téléviseurs stockés sur une palette dans une ancienne chambre froide implantée aux abords de l'angle nord de l'ensemble immobilier ; que l'expert précise toutefois qu'il s'agit là des propos tenus par les responsables d'Envie, qui soutiennent que la mise à feu est volontaire, non contestés par les autres parties, mais qu'il ne lui a pas été possible de valider ce processus car il n'a pas pu avoir accès au dossier pénal en cours ; que, dans son interrogatoire devant le juge d'instruction en date du 20 avril 2010, M. [C], mis en examen pour destruction volontaire par incendie, déclarait qu'il avait été embauché comme chauffeur par Envie, que le jour des faits il déchargeait des camions, que dans l'après-midi, il était rentré dans la salle où le feu avait pris, qu'il fumait un joint dans cette pièce, que lorsqu'on lui avait demandé de réintégrer son poste de travail, il n'avait pas fini son joint, qu'il l'avait posé par terre et avait quitté la pièce, que comme ça sentait le haschich, il était retourné dans la pièce, qu'un chef était passé, de sorte que, pris de panique, il avait jeté le joint sans savoir où il allait tomber et était ressorti, qu'un quart d'heure après, il avait vu de la fumée sortant de la pièce où il avait jeté le joint, qu'il avait tout de suite fait le lien entre le feu et le joint jeté ; que le juge d'instruction lui a donné connaissance des conclusions d'expertise incendie dont il résultait qu'il était improbable que l'origine de l'incendie fût involontaire et que l'hypothèse d'un départ de feu par un joint était peu envisageable ; que M. [C] a maintenu ses déclarations et a confirmé qu'en aucun cas il avait eu l'intention de mettre le feu à l'entreprise ; qu'il ressort de l'ordonnance de non-lieu du 9 janvier 2012 que M. [C] a toujours contesté les faits expliquant que l'incendie s'était déclenché accidentellement à la suite d'un jet de mégot de cigarette, que les expertises n'ont pas permis d'infirmer ou de confirmer de façon certaine les déclarations du mis en examen et que malgré les conclusions de l'expert en incendie évoquant un geste intentionnel, les déclarations du mis en cause revêtaient une forme de sincérité, qu'au terme de la commission rogatoire, aucun témoin n'avait formellement vu M. [C] délibérément incendier l'entreprise où il travaillait, qu'un nouvel interrogatoire était prévu mais que le décès du mis en examen n'a pas permis de clarifier certains éléments ; que le juge d'instruction a donc constaté l'extinction de l'action publique en raison du décès de M. [C] ; qu'il est constant que l'employeur de M. [C] est l'association de réinsertion Envie 2e Champagne Ardenne ; qu'ainsi, que l'incendie soit ou non volontaire, il est établi de façon certaine qu'il est le fait d'un salarié de l'association Envie 2e Champagne Ardenne ; qu'en outre, l'incendie a pris naissance dans les locaux loués à cette association, de sorte que celle-ci a la qualité de détenteur au sens de l'article 1242 alinéa 2 ; qu'il ressort également de l'expertise que les téléviseurs qui ont pris feu étaient stockés sans précaution et sans surveillance sur des palettes en bois dans une pièce qui était autrefois une chambre froide et dont les parois étaient en polystyrène, ce qui a facilité la propagation de l'incendie ; qu'ainsi, la responsabilité de l'association Envie 2e Champagne Ardenne est engagée tant pour sa faute que celle de son préposé dont elle est responsable sur le fondement de l'article 1242 alinéa 2 du code civil vis-à-vis des locataires voisins ; qu'en revanche, rien ne permet de retenir la responsabilité des autres entités Envie ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; ALORS QUE si le détenteur de locaux dans lesquels un incendie a pris naissance engage sa responsabilité à l'égard des tiers lorsque l'incendie s'est déclaré par sa faute ou celle d'une personne dont il est responsable, il n'est toutefois tenu de réparer que les préjudices ayant un rapport de cause à effet direct avec cette faute ; qu'en l'espèce, la société Generali Assurances Iard soutenait que la propagation de l'incendie aux locaux voisins de ceux loués par l'association Envie 2e Champagne Ardenne n'avait été rendue possible que par les vices de construction affectant l'immeuble (concl. Generali, pp. 23 à 30) ; que faisant siennes les conclusions de l'expert judiciaire, la cour d'appel a retenu que si la société Chamdis avait réalisé les travaux conformément à la règlementation applicable et aux règles de bon sens, « l'incendie qui a pris naissance dans les locaux d'Envie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations, et qu'ainsi moins de 50 % de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre » (arrêt, p. 27, antépénultième §) et que si cette société avait sollicité l'avis, comme elle y était tenue, de la commission de sécurité en 1994, elle n'aurait pas obtenu l'autorisation d'ouvrir le bâtiment au public et les différents baux n'auraient pas pu être conclus (arrêt, p. 29, § 1) ; qu'il s'en déduisait que les fautes de la société Chamdis étaient seules à l'origine de la propagation de l'incendie aux locaux loués par les sociétés Birco Dépôt, [K], La Belle Époque et [A] Traiteur et, partant, du préjudice subi par ces sociétés ; qu'en retenant néanmoins que l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la société Generali Assurances Iard étaient tenues d'indemniser ces différentes sociétés et leurs assureurs des préjudices subis par suite de l'incendie, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1384, devenu l'article 1242, du code civil. QUATRIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Generali Assurances Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros), in solidum avec la société Chamdis et l'association Envie 2e Champagne Ardenne, à payer à : la société Brico Dépôt la somme de 275.000 euros au titre de la franchise, la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312.262 euros au titre des dommages matériels et 1.822.046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande ; AUX MOTIFS QUE sur les préjudices de la société Brico Dépôt, il résulte des éléments du dossier que l'expert judiciaire avait demandé aux assistants techniques des parties de traiter à l'amiable de la question des préjudices ; qu'ainsi, parallèlement à l'expertise judiciaire, l'assureur de la société Brico Dépôt, la compagnie Royal & Sun Alliance, a organisé des réunions d'expertise afin d'évaluer contradictoirement les préjudices de son assurée, réunions auxquelles toutes les parties n'ont pas participé ; que tous les avocats, bien qu'absents, ont été convoqués et l'expert mandaté par la SA Generali, assureur des entités Envie, était présent et a signé le « procès-verbal d'expertise dommages directs » établi pour un montant total de 572.726 euros ; que ce procès-verbal n'a été transmis à M. [G], expert judiciaire, qu'après dépôt de son pré-rapport par courrier du conseil de la société Brico Dépôt en date du 2 novembre 2011 qui indique également que les pertes d'exploitation seront vraisemblablement de l'ordre de 1.500.000 euros ; qu'ainsi, dans son rapport définitif, M. [G] ne critique pas la demande au titre des dommages matériels à hauteur de 572.726 euros et précise que la perte d'exploitation n'a pas encore pu être estimée définitivement et qu'elle serait de l'ordre de 1.500.000 euros, sans qu'aucun justificatif n'ait été produit à l'appui ; qu'il n'en reste pas moins que la perte d'exploitation a pu finalement être évaluée à 1.822.046 euros ; que, même s'il n'est pas justifié d'un accord des parties sur cette estimation, rien ne justifie d'écarter ce montant ; que la société Brico Dépôt produit par ailleurs deux quittances subrogatives établissant qu'elle a reçu de son assureur les sommes de 1.822.046 euros au titre de la perte d'exploitation et 312.262 euros, déduction faite de la franchise de 275.000 euros ; que, dès lors, la demande en paiement de la somme de 275.000 euros est bien fondée ; que le jugement sera confirmé sur ce point ; ET AUX MOTIFS QUE sur le recours subrogatoire de la société Royal & Sun Alliance, la société Royal & Sun Alliance, assureur dommages de la société Brico Dépôt, justifie, par la production de quittances, avoir versé à son assuré les sommes totales de 312.262 euros au titre des dommages matériels (déduction faite de la franchise) et 1.822.046 euros au titre des pertes d'exploitation ; qu'elle est donc subrogée dans les droits et actions de la société Brico Dépôt à hauteur de ces montants contre les responsables des dommages ; que les parties formulent les mêmes observations que s'agissant de la demande de la société Brico Dépôt ; qu'il n'y a pas lieu de répondre de nouveau ; qu'il convient donc de condamner in solidum la SAS Chamdis, l'association Envie 2e Champagne Ardenne et son assureur Generali lard à payer à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312.262 euros au titre des dommages matériels et 1.822.046 euros au titre des pertes d'exploitation ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur les préjudices de la société Brico Dépôt, la société Brico Dépôt assurée auprès de la compagnie Royal & Sun Alliance a été indemnisée par cette dernière à hauteur de 312.262 euros pour les dommages matériels et de 1.822.046 euros s'agissant de l'indemnité perte d'exploitation, respectivement selon des quittances subrogatives des 20 décembre 2010 et 31 juillet 2012 ; que l'estimation de ces indemnités a été arbitrée au vu des justificatifs produits par la société Brico Dépôt (factures, photographies, pièces comptables, etc.), étant rappelé que l'incendie a ravagé l'ensemble du bâtiment ; qu'il y a donc lieu de retenir lesdits montants ; que, par conséquent, en vertu des dispositions de l'article L.121-12 du code des assurances, il convient de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Îlots et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la compagnie Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée Brico Dépôt, les sommes de : 312.262 euros au titre des dommages matériels, avec intérêts au taux légal à compter du 20 décembre 2010, 1.822.046 euros au titre de l'indemnité perte d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2012 ; qu'il y a également lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière sur lesdites sommes à compter de la demande contenue dans les écritures notifiées électroniquement le 17 août 2015, par application de l'article 1154 du code civil ; qu'une franchise de 275.000 euros est restée à la charge de la société Brico Dépôt ; qu'elle est dès lors bien fondée à en obtenir le paiement auprès de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, de la SCI Les Îlots et de la SAS Chamdis ; que, par conséquent, il convient de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Îlots et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la société Brico Dépôt la somme de 275.000 euros et d'ordonner la capitalisation des intérêts à compter de la demande en date du 17 août 2015 ; ALORS QUE celui qui demande l'indemnisation de son préjudice doit le prouver ; qu'en l'espèce, la société Generali Assurances Iard faisait valoir que la société Brico Dépôt ne produisait aucune pièce de nature à justifier de la réalité des pertes d'exploitation dont elle demandait l'indemnisation (concl. Generali, p. 36) ; que, pour condamner la société Generali Assurances Iard à verser à la société Brico Dépôt la somme de 275.000 euros et à la société Royal & Sun Alliance Insurance, partiellement subrogée dans les droits de la société Brico Dépôt, son assuré, les sommes de 312.262 et 1.822.046 euros, la cour d'appel a retenu que cette dernière avait subi des dommages directs à hauteur de 572.726 euros et des pertes d'exploitation s'élevant à 1.822.046 euros (arrêt, p. 34, § 2) ; que s'agissant des pertes d'exploitation, la cour d'appel a relevé que si l'expert judiciaire a indiqué dans son rapport définitif que la perte d'exploitation n'avait pas encore pu être estimée définitivement, qu'elle serait de l'ordre de 1.500.000 euros et qu'aucun justificatif n'ayant été produit, ces pertes avaient finalement été évaluées à 1.8202.046 euros et que rien ne justifiait d'écarter ce montant ; qu'en statuant ainsi, quand il incombait à la société Brico Dépôt de démontrer l'existence et l'ampleur des pertes d'exploitation alléguées, la cour d'appel, qui a inversé la charge de la preuve, a violé l'article 1315, devenu l'article 1353, du code civil, ensemble l'article 1384, devenu l'article 1242, du même code. CINQUIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Generali Assurances Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros), in solidum avec la société Chamdis et l'association Envie 2e Champagne Ardenne, à payer à la Selarl [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80.000 euros au titre de la perte d'exploitation ; AUX MOTIFS QUE sur les préjudices de la société [K], il est exact, comme l'ont relevé l'expert judiciaire et le tribunal, qu'aucune pièce n'est fournie concernant l'évaluation du préjudice matériel ; qu'il est justifié de la signature d'un bail dérogatoire environ un mois après le sinistre, pour un loyer de 1.300 euros HT par mois, alors que l'acte de renouvellement en 2005 du bail commercial conclu avec la SAS Chamdis et transmis à la SCI Les Ilots faisait état d'un loyer d'environ 5.400 euros HT par an, de sorte qu'il est établi que la société [K] a pu se reloger rapidement mais à des conditions financières nettement moins favorables ; qu'en outre, il résulte des comptes annuels de 2009 et de la lettre de son expert-comptable du 8 février 2000 que le chiffre d'affaires de la société [K] a fortement chuté depuis le sinistre, même après la réouverture de l'exploitation en octobre 2009, de sorte que le résultat d'exploitation est déficitaire ; qu'ainsi, la société [K] a incontestablement subi une perte d'exploitation résultant directement du sinistre ; qu'au vu des éléments produits, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a retenu une somme de 80.000 euros correspondant aux déficits selon courrier de l'expert-comptable en date du 8 février 2010, la société [K] ne justifiant pas des montants réclamés ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE sur les préjudices de Maître [D] [T] ès-qualités de liquidateur de la SARL [K], postérieurement à l'incendie, la SARL [K] a poursuivi son activité dans d'autres locaux ; que la liquidation judiciaire est intervenue le 22 juin 2010 ; qu'il est versé au dossier un courrier de l'expert-comptable, Monsieur [P] [U], daté du 8 février 2010, qui écrit : « […] Comme vous pouvez le constater le chiffre d'affaires reste très bas […]. Ce nouveau chiffre ne vous permet pas d'atteindre un équilibre financier, depuis la réouverture c'est presque 60.000 euros qu'il vous manque pour assurer l'équilibre financier de votre affaire. Même en tenant compte de la constitution du stock (qui est encore à un faible niveau) et des investissements, le déficit financier est de l'ordre de 20.000 euros. Devant de tels chiffres, il est nécessaire que vous vous posiez la question de la pérennité de votre entreprise dans un délai rapide » ; qu'au vu des documents produits, aucune pièce concernant le préjudice matériel n'étant communiquée, il convient d'indemniser le préjudice global constitué essentiellement de la perte d'exploitation à hauteur de 80.000 euros et condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Îlots et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis, à payer ladite somme à Maître [T], ès-qualités ; ALORS QUE si le détenteur de locaux dans lesquels un incendie a pris naissance engage sa responsabilité à l'égard des tiers lorsque l'incendie s'est déclaré par sa faute ou celle d'une personne dont il est responsable, il ne s'oblige toutefois à réparer que les préjudices ayant un rapport de cause à effet direct avec cette faute ; que la seule concomitance entre deux événements ne caractérise pas en elle-même un lien de causalité ; qu'en l'espèce, pour condamner l'association Envie 2e Champagne Ardenne et son assureur, la société Generali Assurances Iard, à verser à la société [K] la somme de 80.000 euros au titre de la perte d'exploitation, la cour d'appel a retenu que le chiffre d'affaire de cette dernière avait fortement chuté depuis l'incendie (arrêt, p. 35, § 3) ; qu'en statuant ainsi, quand il ne se déduisait pas de cette seule circonstance que les pertes d'exploitation constatées, et notamment celles enregistrées après la réouverture du fonds de commerce en un autre lieu, étaient imputables à la perte des locaux initialement exploités du fait de l'incendie, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1384, devenu l'article 1242, du code civil. SIXIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR condamné la société Generali Assurances Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros), in solidum avec la société Chamdis et l'association Envie 2e Champagne Ardenne, à payer à la Selarl [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153.543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3.000 euros au titre des agios ; AUX MOTIFS QUE sur les préjudices de la SARL [A] Traiteur, il résulte des pièces versées aux débats ou annexées au rapport d'expertise judiciaire que la société [A] Traiteur a reçu de son assureur : - la somme de 34.057,40 euros au titre de la perte d'exploitation, entièrement indemnisée, - la somme de 128.365 euros au titre du préjudice matériel qu'elle avait estimé à 286.689,85 euros selon tableau estimatif adressé à l'expert, de sorte qu'elle demandait la différence de 158.324,85 euros, somme non critiquée par l'expert ; qu'elle produit des inventaires des biens perdus et des factures, ainsi que des photographies des lieux montrant que tout a été détruit ; que, s'agissant du préjudice matériel résiduel, elle est donc bien fondée en sa demande à hauteur de 153.543,26 euros ; que, concernant les travaux, les factures montrent que les travaux sont très antérieurs au sinistre (parfois jusqu'à cinq ans) et les plus récents par rapport au sinistre sont très modestes, de sorte qu'il n'est pas établi qu'ils n'aient pas déjà été amortis ; que c'est donc à juste titre que le tribunal a rejeté la demande ; que, par ailleurs, c'est également à juste titre que le tribunal a réduit à 3.000 euros le montant des agios en les limitant à ceux postérieurs au sinistre car les relevés bancaires font état également d'intérêts débiteurs antérieurs qui ne résultent pas du sinistre ; que, s'agissant de la SARL [A] Traiteur, le jugement sera donc infirmé sur le montant du préjudice matériel non indemnisé et confirmé pour le surplus ; ET AUX MOTIFS ÉVENTUELLEMENT ADOPTÉS QUE sur les préjudices de la SARL [A] Traiteur, la SARL [A] Traiteur prouve qu'elle a été indemnisée par son assureur Allianz à hauteur de 128.365 euros au titre des dommages directs, en vertu d'une lettre d'acceptation d'indemnité transactionnelle datée du 21 avril 2010 ; qu'elle produit aux débats des factures, des évaluations pour un montant total de 286.689,85 euros et demande au tribunal de lui allouer la différence, dans la mesure où l'indemnité immédiate n'a pas couvert l'ensemble de ses pertes ; qu'au vu des factures et des photographies versées aux débats, il convient de réparer ce poste de préjudice à hauteur de 100.000 euros et de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Îlots et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la SARL [A] Traiteur ladite somme ; qu'au vu de l'ampleur des dégâts, il est indéniable que la SARL [A] Traiteur a été confrontée à des problèmes de trésorerie pour pouvoir poursuivre son activité ; qu'elle justifie du paiement d'agios à hauteur de 7.146,67 euros (découvert exceptionnel négocié avec sa banque) ; que, toutefois, l'attestation de la banque CIC Est du 8 février 2011 fait mention d'un découvert important qui préexistait avant la survenance de l'incendie, dès l'année 2009 ; que, dès lors, il y a lieu de constater que la totalité des agios n'est pas directement imputable à l'incendie et d'indemniser le préjudice direct à ce titre à hauteur de 3.000 euros ; que, dans ces conditions, il convient de condamner in solidum l'association Envie 2e Champagne Ardenne et Generali, la SCI Les Îlots et les Lloyd's ainsi que la SAS Chamdis à payer à la SARL [A] Traiteur ladite somme ; qu'en revanche, s'agissant de la demande de remboursement des travaux effectués dans les locaux, les factures communiquées sont antérieures à la date de l'incendie, de sorte qu'il convient de rejeter ce chef de demande ; 1) ALORS QUE le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, pour retenir que la société [A] Traiteur avait subi un préjudice matériel s'élevant à 286.689,85 euros et condamner l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la société Generali Assurances Iard à lui verser à ce titre la somme de 153.543,26 euros correspondant à la part non indemnisée par son assureur de biens, la cour d'appel a retenu que la société [A] Traiteur avait évalué ces dommages à 286.689,85 euros dans son tableau estimatif adressé à l'expert, que ce dernier n'avait pas critiqué, qu'elle produisait également des inventaires des biens perdus, des factures ainsi que des photographies des locaux démontrant que tout avait péri (arrêt, p. 35, avant-dernier et dernier §§) ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions de la société Generali Assurances Iard qui faisait valoir que l'ensemble de ces éléments de preuve avaient été établis par la société [A] Traiteur elle-même et étaient dès lors dépourvues de toute valeur probante (concl. Generali, p. 33), la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2) ALORS en toute hypothèse QUE nul ne peut se constituer une preuve à soi-même ; qu'en se fondant exclusivement sur des pièces établies par la société [A] Traiteur elle-même (inventaires, évaluations et photographies), pour fixer ses préjudices indemnisables, la cour d'appel a violé l'article 1315, devenu 1353, du code civil. SEPTIÈME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré seules responsables l'association Envie 2e Champagne Ardenne et la société Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2e Champagne Ardenne et d'AVOIR rejeté toutes les demandes des parties dirigées contre la SCI Les Îlots et son assureur, les souscripteurs du Lloyd's Londres, représentés par son mandataire général en France, la SAS Lloyd's France ; AUX MOTIF QU'il résulte de l'article 1184 du code civil que le contrat peut toujours être résolu par décision de justice en cas de manquement d'une partie à ses obligations contractuelles ; que le bailleur est tenu, en vertu de l'article 1719 du même code, par la nature du contrat de bail, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée ; que les locaux délivrés doivent être conformes à l'usage pour lesquels ils sont destinés ; que l'existence d'un cas légal de résiliation de plein droit du bail ne fait pas obstacle à la demande du preneur tendant à la résolution rétroactive de ce contrat ; qu'en l'espèce, il résulte du contrat de bail conclu avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne en date du 17 décembre 2008 que les locaux loués sont exclusivement destinés à usage de commerce, ateliers, stockage ; qu'aucune mention n'est portée dans ce bail sur l'information qu'aurait donné le preneur au bailleur sur sa demande d'autorisation d'exploiter une installation classée pour la protection de l'environnement, obtenue en 2006, laquelle avait des répercussions sur les mesures de sécurité incendie à prendre ; que l'acte de vente conclu avec la SAS Chamdis ne faisait pas non plus référence à ce classement ICPE concernant le bail en cours avec l'association Envie Reims ; que, dès lors, il ne saurait être reproché à la SCI Les Ilôts un manquement à son obligation de délivrance conforme ; qu'en outre, les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne n'ont pris feu, et n'ont été détruits, que par le fait d'un de ses salariés, et avaient pu jusqu'à cet incendie être exploités par le preneur ; qu'en conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de résolution du bail ; ET AUX MOTIFS QUE dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début des baux en 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissements recevant du public, en raison des risques de propagation d'un incendie d'une cellule à l'autre existant déjà à cette date ; qu'en outre, au vu du non-respect des dispositions constructives réglementaires en matière de sécurité incendie, le propriétaire n'aurait pas obtenu l'autorisation d'ouvrir le bâtiment au public si la commission de sécurité avait visité les lieux, de sorte que les baux n'auraient pas pu être signés ; que c'est donc à juste titre que les locataires invoquent le manquement de la SAS Chamdis à son obligation de délivrance, les locaux n'étant pas conformes à leur destination commerciale ; ET AUX MOTIFS QU'en l'espèce, il est constant que la SCI Les Îlots a acquis les locaux en octobre 2008 sans avoir connaissance de la non-conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie, ni du classement IPCE de l'association Envie ; qu'elle n'a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l'ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009, contenant des prescriptions générales relatives à la réalisation d'un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement entre chaque établissement contigu, d'une demande de reclassement du groupement d'établissements pour les cellules non connues, et de la mise en place d'une alarme générale, ainsi que des prescriptions particulières, notamment s'agissant d'Envie, la réalisation de l'isolement de la surface de vente, étant précisé que la commission de sécurité a demandé que le dossier Envie soit soumis à la direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (Dreal) pour l'isolement de l'installation classée et a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement compte tenu des prescriptions majeures générales précitées ; qu'en outre, le 10 avril 2009, le Bureau Veritas, intervenu à la demande de la société Brico Dépôt pour réaliser un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement de chaque cellule du bâtiment a établi un rapport de diagnostic concluant que l'isolement entre les cellules est à revoir et est à réaliser en fonction du classement réglementaire de chaque cellule ; que toutefois, il n'est pas certain que la SCI Les Îlots ait eu connaissance de ce rapport avant le sinistre, qui a eu lieu en septembre 2009 ; qu'ainsi, en tout état de cause, compte tenu du court délai écoulé entre le rapport de la commission de sécurité et le sinistre, aucune faute dolosive ne saurait être reprochée à la SCI Les Îlots ; ET AUX MOTIFS QUE sur l'application des articles 1733 et 1734 du code civil, aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il résulte de l'article 1733 du même code que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu, ou que quelques-uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; que l'expertise judiciaire et l'enquête pénale ont permis d'établir que le feu s'est déclaré dans les locaux loués à l'association Envie 2e Champagne Ardenne, de sorte qu'en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et en vertu de ce qui précède s'agissant de la clause d'indivisibilité, seule cette association est responsable des dommages causés par l'incendie ; que celle-ci demande à la cour de déclarer les sociétés Chamdis et Les Îlots seules responsables de la propagation de l'incendie et des conséquences qui en découlent et en conséquence de la décharger de toute contribution à la dette, mais elle n'invoque aucune cause d'exonération de responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil, la faute du bailleur n'étant pas une cause d'exonération ; qu'au surplus, c'est à juste titre que la SCI Les Îlots soutient que le vice de construction, dont doit répondre le bailleur, doit être à l'origine de l'incendie pour pouvoir exonérer le preneur de sa responsabilité, et pas seulement de sa propagation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque c'est un salarié de l'association Envie 2e Champagne Ardenne qui a mis le feu au local ; qu'ainsi, dans les rapports entre la SCI Les Îlots et cette association, c'est cette dernière qui doit répondre intégralement des dommages causés par l'incendie au bâtiment appartenant à la SCI ; ET AUX MOTIFS QU'il résulte de l'ensemble de ces constatations que contrairement à ce que soutient la société Chamdis, le vice, à savoir le non-respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité incendie, n'était pas apparent au jour de la vente ; que l'expert a pu se rendre compte des non conformités parce que le bâtiment était détruit ; qu'il ne s'agissait donc pas d'un vice décelable pour la SCI Les Îlots lors de la vente ; que d'ailleurs, l'expert estime que cette dernière n'a pas disposé des informations utiles et insuffisances du bâtiment qu'elle projetait d'acquérir ; que la commission de sécurité elle-même, lors de sa visite du 22 mars 2006, n'a pas décelé toutes les non-conformités, puisque dans son avis du 4 septembre 2006, elle a prescrit notamment de « s'assurer » de l'isolement entre les différents bâtiments et a d'ailleurs pris un avis favorable au fonctionnement de l'établissement, malgré les diverses prescriptions à respecter ; qu'elle a également pris acte du dépôt le 4 [avril] 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments (qui n'a cependant finalement pas été faite) ; 1) ALORS QUE le preneur à bail qui doit répondre vis-à-vis des occupants de fonds voisins des suites de l'incendie ayant pris naissance dans les locaux qu'il loue par sa faute ou celle de l'un de ses préposé, peut agir en garantie à l'encontre de son bailleur lorsqu'une faute de ce dernier a favorisé la propagation de l'incendie aux fonds voisins ; qu'en l'espèce, pour demander que la SCI Les Îlots et les Lloyd's de Londres soient condamnés à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit des sociétés Brico Dépôt, [K] et [A] Traiteur et de leurs assureurs, la société Generali Assurances Iard soutenait que la SCI Les Îlots avait commis plusieurs fautes contractuelles à l'origine de la propagation de l'incendie, en louant à l'association Envie 2e Champagne Ardenne des locaux non conformes aux règles de sécurité et en ne faisant pas réaliser les travaux de mise en conformité requis après avoir été informé de la nécessité d'y procéder (concl. Generali, pp. 25, 29 et 30) ; que pour juger que dans les rapports entre la SCI Les Îlots et l'association Envie 2e Champagne Ardenne seule cette dernière devait répondre intégralement des dommages causés par l'incendie et débouter en conséquence la société Generali Assurances Iard de sa demande de garantie, la cour d'appel a retenu qu'il n'était fait état, au profit de l'association Envie 2e Champagne Ardenne, d'aucune des causes d'exonération énumérée à l'article 1733 du code civil (arrêt, p. 42, dernier §) ; qu'en statuant ainsi, quand le preneur peut, à défaut de pouvoir se prévaloir d'une cause d'exonération de sa responsabilité, agir en garantie contre le bailleur à raison de sa faute contractuelle, la cour d'appel a violé l'article 1147, devenu l'article 1231-1, du code civil ; 2) ALORS QUE le preneur à bail qui doit répondre vis-à-vis des occupants de fonds voisins des suites de l'incendie ayant pris naissance dans les locaux qu'il loue par sa faute ou celle de l'un de ses préposé, peut agir en garantie à l'encontre de son bailleur lorsqu'une faute de ce dernier a favorisé la propagation de l'incendie aux fonds voisins ; qu'en déboutant la société Generali Assurances Iard de sa demande de garantie formée contre la SCI Les Îlots et les Lloyd's de Londres, sans rechercher, comme cela lui était demandé, si cette société avait commis des fautes qui étaient à l'origine de l'ampleur de l'incendie et de son extension, donc de ses propres préjudices et de ceux des locataires, ce qui la rendait redevable de toutes les indemnisations réclamées, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1147, devenu 1231-1, du code civil ; 3) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; que cette obligation étant de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant que la non-conformité est la conséquence d'un événement présentant les caractères de la force majeure ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que le bail conclu avec l'association Envie 2e Champagne Ardenne stipulait que les locaux étaient destinés à usage de commerce, ateliers et stockage (arrêt, p. 21, § 6) ; qu'elle a également constaté que le bâtiment était affecté de graves vices de construction engendrant un risque de propagation très important des incendies et que « dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début de l'année 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissement recevant du public » (arrêt, p. 28, dernier §) ; qu'il se déduisait de ces éléments qu'indépendamment du classement de l'établissement des associations et société Envie en tant qu'installation classée pour la protection de l'environnement, le bâtiment n'était pas adaptés à l'exercice d'une activité commerciale, à laquelle il était contractuellement destinée ; qu'en retenant néanmoins que la SCI Les Îlots n'avait pas manqué à son obligation de délivrance conforme, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations et a violé l'article 1719 du code civil ; 4) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; que cette obligation étant de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant que la non-conformité est la conséquence d'un événement présentant les caractères de la force majeure ; qu'en se fondant sur le fait que la SCI Les Îlots n'avait pas connaissance des vices de construction affectant le bâtiment (arrêt, p. 32, dernier §), lesquels n'étaient pas apparents au jour de la vente (arrêt, p. 44, antépénultième §) pour retenir qu'elle n'avait pas méconnu son obligation de délivrance conforme, quand le bailleur est tenu de délivrer une chose conforme même s'il n'a pas connaissance des non-conformités éventuelles et que celles-ci ne peuvent être imputées à une négligence de sa part, la force majeure étant seule de nature à l'exonérer de sa responsabilité, la cour d'appel s'est fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 5) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; que cette obligation étant de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant que la non-conformité est la conséquence d'un événement présentant les caractères de la force majeure ; qu'en se fondant sur le fait que la SCI Les Îlots n'avait pas connaissance du classement de l'établissement des associations et société Envie en tant qu'installation classée pour la protection de l'environnement, pour retenir qu'elle n'avait pas méconnu son obligation de délivrance conforme (arrêt, p. 21, § 6), quand elle avait relevé que le bâtiment n'était pas conforme à sa destination « dès avant le classement ICPE de l'association Envie » (arrêt, p. 28, dernier §) et n'était pas adapté à l'exercice d'une quelconque activité commerciale, la cour d'appel s'est derechef fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 6) ALORS QUE le bailleur est tenu de délivrer au preneur une chose conforme à sa destination contractuelle ; que cette obligation étant de résultat, le bailleur ne peut s'exonérer de sa responsabilité qu'en démontrant que la non-conformité est la conséquence d'un événement présentant les caractères de la force majeure ; qu'en se fondant sur le fait que l'association Envie 2e Champagne Ardenne avait pu exploiter les locaux jusqu'à l'incendie (arrêt, p. 21, § 8), quand il ne ressortait pas d'une telle circonstance que les locaux étaient adaptés à l'exploitation d'un commerce, la cour d'appel s'est à nouveau fondée sur un motif inopérant et a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1719 du code civil ; 7) ALORS en toute hypothèse QUE la contradiction de motifs équivaut à une absence de motif ; qu'en retenant, pour des locaux atteints du même vice constructif originel et donnés à bail pour une même destination commerciale, un manquement à l'obligation de délivrance pour non-conformité des locaux à leur destination commerciale dans le cadre des baux conclus par la SAS Chamdis et, au contraire, en écartant tout manquement à l'obligation de délivrance des locaux à usage de commerce loués par l'association Envie 2e Champagne Ardenne, la cour d'appel a entaché son arrêt d'une contradiction de motifs et donc méconnu les exigences posées par l'article 455 du code de procédure civile. Moyens produits au pourvoi n° E 18-24.065 par la SCP Gatineau Fattaccini et Rebeyrol, avocat aux Conseils, pour la société Compagnie Royal & Sun Alliance Insurance PLC, aux droits de laquelle vient la société RSA Luxembourg et la société Brico dépot PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé valables et opposables aux locataires concernés les clauses de renonciation à recours contre le bailleur insérées dans les différents baux, et rejeté toutes les demandes des parties dirigées contre la SCI Les Ilots et son assureur, les souscripteurs du Lloyd's Londres, représentés par son mandataire général en France, la SAS Lloyd's France ; jugé opposable aux autres parties le protocole transactionnel signé le 31 mai 2011 entre la SCI Les Ilots et la société Lloyd's France en qualité de mandataire général des souscripteurs du Lloyd's de Londres ; condamné in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2e Champagne Ardennes et son assureur, la société Generali Iard (dans la limite du plafond maximum d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros) à payer à la société Brico Dépôt, la somme de 275.000 euros au titre de la franchise et à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312.262 euros au titre des dommages matériels et 1.822.046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande ; dit que la SCI Les Ilots, la société [K], la société [A] Traiteur et la société Brico Dépôt, victimes du sinistre, disposent d'un droit prioritaire à réparation auprès de la SA Generali Iard, assureur de l'association Envie 2e Champagne Ardennes, par rapport aux assureurs subrogés ; dit qu'en cas d'insuffisance de l'indemnité d'assurance de la SA Generali Iard, la SCI Les Ilots, la société [K], la société [A] Traiteur et la société Brico Dépôt seront payés proportionnellement au montant de leur créances respectives ; AUX MOTIFS QUE sur la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots ; qu'il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ; que l'article 1721 du même code précise qu'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; que c'est en principe au moment de la conclusion du contrat que s'apprécie l'obligation de délivrance du bailleur, tandis que les autres obligations concernent l'exécution ultérieure du contrat ; que si le locataire ne peut pas agir contre l'acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables résultant de manquements de l'ancien bailleur à son obligation de délivrance, nécessairement antérieurs à la vente, il peut en revanche agir en responsabilité contre son nouveau bailleur pour manquement à ses obligations résultant du contrat de bail transmis, notamment l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, et ce même si les troubles de jouissance sont causés par d'autres locataires, notamment par un incendie ; qu'il convient toutefois d'examiner la validité des clauses de renonciation à recours contre le bailleur insérées dans les contrats de bail en l'espèce ; que le régime de responsabilité du bailleur institué par le code civil étant supplétif de volonté, il est permis d'y déroger conventionnellement sans qu'il soit possible toutefois pour le bailleur de s'exonérer à l'avance de ses obligations essentielles ; qu'ainsi, les clauses limitatives ou exonératoires de garantie relatives à l'obligation d'entretien et de jouissance paisible sont en principe licites (sauf dol ou faute lourde du bailleur) ; qu'en revanche, l'obligation de délivrance au sens strict étant de l'essence même du contrat du bail, le bailleur ne peut valablement s'en exonérer par une clause du contrat ; que dès lors, une clause par laquelle le bailleur se déchargerait de son obligation de délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée serait illicite et devrait être réputée non écrite ; que la jurisprudence assimile à la clause exonératoire de responsabilité contredisant la portée d'une obligation essentielle les clauses générales d'exonération : si le bailleur peut valablement restreindre certaines de ses obligations, il ne peut supprimer l'essentiel de sa responsabilité ; qu'en l'espèce, le bail de la société Brico Dépôt (anciennement Euroloisirs, puis Euro Dépôt) conclu le 30 juin 1994 comporte une clause intitulée « Assurances » aux termes de laquelle le preneur doit assurer à ses frais pendant toute la durée du bail ses biens, y compris les aménagements et installations, contre les risques d'incendie, explosions, dégât des eaux et recours des voisins et des tiers ; qu'il est convenu que les polices d'assurance devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur ; qu'il est également stipulé que « le preneur renonce dès à présent à tout recours contre le bailleur et demande à ses assureurs le même engagement » ; que cette clause prévoit en outre que le bailleur fera son affaire personnelle de l'assurance de l'immeuble, étant précisé qu'il s'engage, ainsi que son assureur, à renoncer à tout recours contre le preneur ; que le bail de la société [K] conclu le 1er octobre 1995 (le preneur étant la société Sweet Plus à l'époque) comporte une clause intitulée « Assurances » aux termes de laquelle : - le bailleur déclare renoncer à tous recours à l'égard du preneur pour les dommages subis par ses biens résultant d'incendie, explosion, dommages électriques, chute de la foudre, ouragan et grêle, dégâts des eaux, acte de vandalisme dus à des personnes étrangères au preneur, - les contrats d'assurance garantissant les dommages subis par les biens appartenant au bailleur devront comporter une mention identique de renonciation à tous recours contre le preneur et ses assureurs, - « comme conséquence des dispositions ci-dessus, le preneur déclare renoncer à tous recours à l'égard du bailleur pour les dommages subis par ses propres biens, y compris pour les dommages immatériels consécutifs et résultant des événements suivants : - incendie explosion, dommages électriques, - chute de la foudre, ouragan et grêle, - dégâts des eaux, - acte de vandalisme », - les contrats d'assurance garantissant les dommages subis par les biens appartenant au preneur devront comporter une mention identique de renonciation à tous recours contre le bailleur et ses assureurs, - par suite, le preneur devra s'assurer notamment contre les risques incendie, explosion, dommages électriques, chute de la foudre, ouragan, grêle, dégâts des eaux, acte de vandalisme causés par des personnes qui seraient étrangères à son entreprise, tous risques spéciaux à son activité professionnelle et pouvant atteindre ses biens propres, privation de jouissance, pertes d'exploitation, perte totale ou partielle du fonds de commerce ; qu'il résulte de ces deux contrats de bail que la clause de renonciation à recours invoquée par la SCI Les flots ne peut être assimilée à une clause élusive de responsabilité contredisant la portée de l'engagement et vidant le contrat de toute substance qui serait réputée non écrite ; qu'en effet, la clause litigieuse est limitée dans son objet et prévoit une réciprocité entre le bailleur et le locataire ; qu'elle prive ce dernier de tout recours contre le bailleur uniquement en cas de dommages causés par des événements limitativement énumérés, dont l'incendie, et pour lesquels le preneur a l'obligation de souscrire une assurance ; qu'une telle clause est parfaitement licite, sauf faute lourde du bailleur, la faute lourde se définissant comme une faute d'une particulière gravité, révélant une extrême carence du débiteur ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI Les Ilots a acquis les locaux en octobre 2008 sans avoir connaissance de la non-conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie, ni du classement ICPE de l'association Envie ; qu'elle n'a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l'ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009, contenant des prescriptions générales relatives à la réalisation d'un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement entre chaque établissement contigu, d'une demande de reclassement du groupement d'établissements pour les cellules non connues, et de la mise en place d'une alarme générale, ainsi que des prescriptions particulières, notamment s'agissant d'Envie, la réalisation de l'isolement de la surface de vente, étant précisé que la commission de sécurité a demandé que le dossier Envie soit soumis à la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) pour l'isolement de l'installation classée et a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement compte tenu des prescriptions majeures générales précitées ; qu'en outre, le 10 avril 2009, le Bureau Véritas, intervenu à la demande de la société Brico Dépôt pour réaliser un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement de chaque cellule du bâtiment, a établi un rapport de diagnostic concluant que l'isolement entre les cellules est à revoir et est à réaliser en fonction du classement réglementaire de chaque cellule ; que toutefois, il n'est pas certain que la SCI Les Ilots ait eu connaissance de ce rapport avant le sinistre, qui a eu lieu en septembre 2009 ; qu'ainsi, en tout état de cause, compte tenu du court délai écoulé entre le rapport de la commission de sécurité et le sinistre, aucune faute dolosive ne saurait être reprochée à la SCI Les Ilots, qui est dès lors bien fondée à opposer la clause de renonciation à recours à la société Brico Dépôt et à la société [K] ; que le bail de la société [A] Traiteur en date du 28 février 2006 comporte un article 9 intitulé « Assurances » aux termes duquel le preneur doit faire assurer ses biens contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, ainsi que les risques locatifs et le recours des voisins et des tiers ; qu'il est en outre stipulé que les polices d'assurance du locataire « devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur ». Le bail contient également un article 12 intitulé « Réclamations des tiers ou contre les tiers » dont le troisième alinéa stipule que « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés par les autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché » ; qu'ainsi, la clause de renonciation à recours à la suite d'un incendie ne concerne pas le preneur, mais seulement son assureur, mais le bail contient également une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail. Une telle clause est licite, sauf faute lourde du bailleur ; qu'en l'espèce, aucune faute lourde ne peut être retenue à l'encontre de la SCI Les Ilots ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a réputé non écrites les clauses litigieuses et a admis la responsabilité de la SCI Les Ilots à l'égard des sociétés Brico Dépôt, [K] et [A] Traiteur ; que ces locataires seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI Les Ilots ; que l'arrêt infirmant une condamnation constitue en lui-même le titre exécutoire permettant d'obtenir la restitution des fonds versés en application de la décision infirmée au titre de l'exécution provisoire ; que dès lors, il n'y a pas lieu de condamner les locataires à restituer aux Lloyd's les sommes versées en exécution du jugement entrepris ni de fixer la créance de restitution au passif de la société [A] Traiteur, placée en redressement judiciaire ; ALORS QUE l'obligation de délivrance du bailleur, qui lui impose de donner en location un local conforme à l'usage auquel il est destiné et aux normes de sécurité correspondantes, perdure tout au long du contrat et se transmet à l'acquéreur du bien loué ; que dès lors, en estimant, pour dénier la responsabilité de la SCI Les Ilots au titre de son obligation de délivrance à l'égard de la société Brico Dépôt, d'une part, que c'est en principe au moment de la conclusion du contrat que s'apprécie l'obligation de délivrance, tandis que les autres obligations concernent l'exécution ultérieure du contrat, d'autre part, que le locataire ne peut agir contre l'acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables résultant de manquements de l'ancien bailleur à son obligation de délivrance, nécessairement antérieure à la vente et qu'il peut simplement agir en responsabilité contre son nouveau bailleur pour manquement à ses obligations résultant du bail transmis, notamment l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil ; SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR jugé opposable aux autres parties le protocole transactionnel signé le 31 mai 2011 entre la SCI Les Ilots et la société Lloyd's France en qualité de mandataire général des souscripteurs du Lloyd's de Londres ; condamné in solidum la société la société Chamdis, l'association Envie 2e Champagne Ardenne, et son assureur, la SA Generali lard (dans la limite du plafond maximum de d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros) à payer à la SCI Les Ilots la somme de euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil et aux souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's France, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilots, la somme de 2.700.000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil et d'AVOIR condamné l'auteur du dommage à payer à la société Brico Dépôt, la somme de 275.000 euros au titre de la franchise et à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312.262 euros au titre des dommages matériels et 1.822.046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande ; dit que la SCI Les Ilots, la société [K], la société [A] Traiteur et la société Brico Dépôt, victimes du sinistre, disposent d'un droit prioritaire à réparation auprès de la SA Generali Iard, assureur de l'association Envie 2e Champagne Ardennes, par rapport aux assureurs subrogés ; dit qu'en cas d'insuffisance de l'indemnité d'assurance de la SA Generali Iard, la SCI Les Ilots, la société [K], la société [A] Traiteur et la société Brico Dépôt seront payés proportionnellement au montant de leur créances respectives ; AUX MOTIFS QUE sur le recours subrogatoire des Lloyd's ; que les Lloyd's produisent le protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2011 par lequel l'assureur s'est engagé à verser en règlement du sinistre la somme de 2.700.000 euros à son assurée, la SCI Les Ilots, laquelle a accepté de subroger conventionnellement les Lloyd's à concurrence de cette indemnité ; que l'association Envie fait valoir que les Lloyd's ne justifient pas de leur qualité de subrogé puisque ce protocole transactionnel n'est pas opposable aux tiers, que les conditions de la subrogation conventionnelle, qui exigent la concomitance du paiement, ne sont pas réunies, et que les conditions générales du contrat d'assurance conclu par la SCI Les Ilots écartent la subrogation car elles comportent une clause de renonciation à recours de l'assureur contre Envie ; que la SA Generali lard approuve la motivation des premiers juges qui ont retenu que le protocole d'accord n'était pas opposable aux tiers en application de l'article 1165 du code civil et qui ont débouté les Lloyd's de leurs demandes ; que la société Chamdis conclut également à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré inopposable le protocole transactionnel ; que cependant, les Lloyd's produisent en outre un courrier de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (Carpa) de Paris en date du 11 décembre 2013 indiquant qu'un virement de la somme de 2.700.000 euros a été émis en faveur de la SCI Les Ilots le 22 juin 2011 ; qu'ils apportent donc la preuve du paiement effectif de l'indemnité et démontrent ainsi être subrogés dans les droits et actions de leur assuré à hauteur de ce montant en application de l'article L.121-12 du code des assurances, étant précisé que ce fondement juridique est bien visé au dispositif de leurs conclusions ; qu'ainsi, il importe peu que les conditions de la subrogation conventionnelle ne soient pas remplies ; que par ailleurs, les conditions générales du contrat d'assurance souscrit par la SCI Les Ilots auprès des Lloyd's prévoient (article 11) que l'assureur peut renoncer à l'exercice du recours subrogatoire envers le responsable, et que malgré cette renonciation, il garde la faculté, sauf convention contraire, d'exercer son recours contre l'assureur du responsable ; qu'aux termes des conditions particulières (en page 8), « l'assuré déclare qu'il agit en qualité de propriétaire des bâtiments et que selon les baux, il a renoncé ou non au recours qu'il serait en droit d'exercer en cas de sinistre contre tous les locataires et leurs assureurs. Lorsqu'il a pas renoncé au recours, les assureurs, comme subrogés dans les droits de l'assuré, renoncent au recours qu'ils seraient en droit d'exercer contre le locataire dont la responsabilité se trouverait engagée dans la réalisation des dommages matériels, de frais et pertes garantis et éventuellement son assureur si cette clause figure dans le bail » ; que bien qu'aucune des parties ne l'invoque, cette clause, par la formule « lorsqu'il a pas renoncé » incorrecte grammaticalement, est nécessairement ambiguë et doit être interprétée ; qu'il y a lieu de considérer en toute logique que c'est lorsque le bailleur assuré a renoncé au recours contre le locataire responsable que son assureur renonce également à son recours subrogatoire ; qu'il en est de même à l'égard de l'assureur du locataire responsable ; que le bail conclu entre la SCI Les Ilots et l'association Envie 2e Champagne Ardenne ne contient pas de clause de renonciation du bailleur à recours contre le preneur ou son assureur en cas de sinistre ; qu'en conséquence, Les Lloyd's n'ont pas renoncé au recours contre l'association Envie 2e Champagne Ardenne ni son assureur Generali ; qu'il convient donc de condamner in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2e Champagne Ardenne et son assureur Generali lard à payer aux Lloyd's, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilots, la somme de 2.700.000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, date des premières conclusions, et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil ; ALORS QUE la subrogation légale de l'assureur dans les droits et actions de l'assuré contre les tiers suppose que l'indemnité d'assurance a été versée en exécution d'un contrat d'assurance valable ; que, dès lors, en retenant, pour admettre la subrogation légale des Lloyd's dans les droits et actions de son assuré la SCI Les Ilots, que les Lloyd's produisaient le protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2011 par lequel ils s'étaient engagés à verser en règlement du sinistre la somme de 2.700.000 euros à son assuré et apportaient la preuve du paiement effectif dans les droits et actions de leur assuré à hauteur de ce montant, sans rechercher, ainsi qu'elle y était pourtant invité si le paiement fait par l'assureur à la suite de la transaction l'avait été fait en exécution du contrat et non d'un geste commercial omettant les sanctions de la fausse déclaration du risque, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article L. 121-12 du code des assurances ; Moyens produits au pourvoi n° K 18-24.944 par Me Le Prado, avocat aux Conseils, pour la société Chamdis PREMIER MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR déclaré responsables in solidum l'association Envie 2E Champagne Ardenne et la société Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2E Champagne Ardenne, lequel a entraîné la destruction de tout le bâtiment et D'AVOIR condamné in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2E Champagne Ardenne, et son assureur, la société Générali lard (dans la limite du plafond maximum de d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer à la SCI Les Ilots la somme de 1 657 255 euros à titre de dommages-intérêts au titre de son préjudice résiduel, avec intérêts au taux légal à compter du 23 octobre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et au souscripteurs du Lloyd's de Londres, représentés par leur mandataire général, la SAS Lloyd's France, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilots, la somme de 2 700 000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du code civil, et D'AVOIR fixé dans les rapports entre coobligés, à 50% chacune la part de responsabilité incombant respectivement à la société Chamdis et à l'association Envie 2E Champagne Ardenne et D'AVOIR rejeté la demande de garantie formulée par la société Chamdis à l'encontre de la SCI Les Ilots et des Souscripteurs du Lloyd's de Londres ; AUX MOTIFS QUE Sur les demandes des locataires [A] Traiteur, Brico Dépôt, [K] 2.1 Sur la responsabilité délictuelle d'Envie, que la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance Insurance Pic, fondent leurs demandes dirigées contre l'association Envie 2E Champagne Ardenne sur l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil, estimant que sa faute est caractérisée par sa qualité de commettant de M. [C] qui a provoqué l'incendie. Elle souligne que l'association ne discute pas sa responsabilité pour débattre uniquement de celles de la société Chamdis et de la SCI Les Ilots, mais que les fautes commises par les bailleurs successifs n'exonèrent pas l'association de sa responsabilité ; que la Selarl [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], estime que les associations Envie sont responsables dans la mesure où l'incendie a pris naissance dans leurs locaux et était le fait d'un de leurs préposés en application de l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil. La SA AHianz lard, venant aux droits du Gan Eurocourtage, en sa qualité d'assureur dommages de la société [K], conclut également à la responsabilité de l'association Envie 2E Champagne Ardenne sur ce fondement ; que la Selarl [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sari [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li fondent leurs demandes dirigées contre les associations Envie et la Sari Envie sur les dispositions de l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil et font valoir que la faute du détenteur peut résulter de manquements aux règles de sécurité incendie propres à son classement ou de manquements plus généraux aux règles de prudence. Ils rappellent que le fait à l'origine du sinistre provient d'un incendie criminel d'un stock de téléviseurs entreposés sur des palettes dans une ancienne chambre froide par un préposé, et estiment que l'association Envie 2E Champagne Ardenne, détentrice du local incriminé, doit répondre du fart de son préposé au sens de l'article 1384, de la configuration des lieux, non conforme à son statut d'installation classée, des aménagements spécifiques (parois en polystyrène dans l'ancienne chambre froide ayant servi de vecteur à l'incendie), du stockage de matériels facilement inflammables sans précaution sur des palettes en bois et sans surveillance, et de l'absence de dispositif de détection et de moyens de limiter la propagation de l'incendie ; que les entités Envie ne discutent pas leur responsabilité mais concluent à la responsabilité exclusive de la société Chamdis et de la SCI Les Ilots ; que l'article 1242 (anciennement 1384) du code civil dispose : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé parle lait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ; que toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ; que cette disposition ne s'applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ; que les maîtres et les commettants, du dommage causé parleurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés. [...] » ; que l'article 1242 alinéa 2 est seul applicable lorsqu'il existe une relation directe entre l'incendie et les dommages subis par les tiers. La responsabilité du détenteur fautif peut être retenue même en cas d'incendie d'origine criminelle ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 8 mars 2012 que la mise à feu proviendrait de téléviseurs stockés sur une palette dans une ancienne chambre froide implantée aux abords de l'angle nord de l'ensemble immobilier. L'expert précise toutefois qu'il s'agit là des propos tenus par les responsables d'Envie, qui soutiennent que la mise à feu est volontaire, non contestés par les autres parties, mais qu'il ne lui a pas été possible de valider ce processus car il n'a pas pu avoir accès au dossier pénal en cours ; que dans son interrogatoire devant le juge d'instruction en date du 20 avril 2010, M. [C], mis en examen pour destruction volontaire par incendie, déclarait qu'il avait été embauché comme chauffeur par Envie, que le jour des faits il déchargeait des camions, que dans l'après-midi, il était rentré dans la salle où le feu avait pris, qu'il fumait un joint dans cette pièce, que lorsqu'on lui avait demandé de réintégrer son poste de travail, il n'avait pas fini son joint, qu'il l'avait posé parterre et avait quitté la pièce, que comme ça sentait le haschich, il était retourné dans la pièce, qu'un chef était passé, de sorte que, pris de panique, il avait jeté le joint sans savoir où il allait tomber et était ressorti, qu'un quart d'heure après, il avait vu de la fumée sortant de la pièce où H avait Jeté le joint, qu'il avait tout de suite fait le lien entre le feu et le joint jeté. Le juge d'instruction lui a donné connaissance des conclusions d'expertise incendie dont il résultait qu'il était improbable que l'origine de l'incendie fut involontaire et que l'hypothèse d'un départ de feu par un joint était peu envisageable. M. [C] a maintenu ses déclarations et a confirmé qu'en aucun cas il avait eu l'intention de mettre le feu à l'entreprise ; qu'il ressort de l'ordonnance de non-lieu du 9 janvier 2012 que M. [C] a toujours contesté les faits expliquant que l'incendie s'était déclenché accidentellement à la suite d'un jet de mégot de cigarette, que les expertises n'ont pas permis d'infirmer ou de confirmer de façon certaine les déclarations du mis en examen et que malgré les conclusions de l'expert en incendie évoquant un geste intentionnel, les déclarations du mis en cause revêtaient une forme de sincérité, qu'au terme de la commission rogatoire, aucun témoin n'avait formellement vu M, [C] délibérément incendier l'entreprise où il travaillait, qu'un nouvel interrogatoire était prévu mais que le décès du mis en examen n'a pas permis de clarifier certains éléments. Le Juge d'instruction a donc constaté l'extinction de l'action publique en raison du décès de M. [C] ; qu'il est constant que l'employeur de M. [C] est l'association de réinsertion Envie 2E Champagne Ardenne. Ainsi, que l'inoendie soit ou non volontaire, il est établi de façon certaine qu'il est le fait d'un salarié de l'association Envie 2E Champagne Ardenne. En outre, l'incendie a pris naissance dans les locaux loués à cette association, de sorte que celle-ci a la qualité de détenteur au sens de l'article 1242 alinéa 2. Il ressort également de l'expertise que les téléviseurs qui ont pris feu étaient stockés sans précaution et sans surveillance sur des palettes en bois dans une pièce qui était autrefois une chambre froide et dont tes parois étaient en polystyrène, ce qui a facilité la propagation de l'incendie ; qu'ainsi, la responsabilité de l'association Envie 2E Champagne Ardenne est engagée tant pour sa faute que celle de son préposé dont elle est responsable sur le fondement de l'article 1242 alinéa 2 du code civil vis-à-vis des locataires voisins. En revanche, rien ne permet de retenir la responsabilité des autres entités Envie ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; 2.2 Sur la responsabilité de la société Chamdis, que la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance, concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Chamdis qui, d'après le rapport d'expertise, ne s'est absolument pas souciée de la réglementation contre l'incendie lorsqu'elle a transformé le bâtiment à usage de supermarché en bâtiment à usage pluri-commercial, et qui a signé les premiers baux. Ils précisent qu'au regard de la cession d'immeubles par la société Chamdis à la SCI Les Ilots, le recours, quasi délictuel, est fondé sur les articles 1382,1383 et 1384 du code civil. Ils critiquent l'argumentation de la société Chamdis selon laquelle les baux mettaient à la charge des locataires les travaux nécessaires relatifs à la conformité aux normes de sécurité incendie, faisant valoir que le bailleur ne peut, par une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil, et que l'expert a rappelé que les locataires ne pouvaient répondre seuls aux attentes de l'administration compte tenu de la nature des travaux à réaliser qui nécessitaient une modification de certains éléments de structure, lis ajoutent que la société Chamdis était parfaitement informée de la non conformité des lieux avant la cession de l'immeuble à la SCI Les Ilots, et qu'elle ne peut soutenir qu'elle ignorait que les dispositions du bâtiment en matière de réglementation incendie n'étaient pas respectées lorsqu'elle a effectué les travaux en 1994, alors qu'il appartient au maître de l'ouvrage de s'assurer, au besoin par un bureau de contrôle, que l'ouvrage est construit conformément au plan de sécurité incendie, surtout lorsqu'il doit la jouissance paisible à des locataires ; que la Selarl [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], estime que la société Chamdis est responsable au premier chef puisqu'elle a loué des cellules sans respect des règles de sécurité et sans obtenir l'autorisation de la commission de sécurité ni missionné un bureau de contrôle ; que la Selarl [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sari [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li soutiennent que la responsabilité de ta société Chamdis est engagée sur un fondement délictuel. Ils font valoir que la société Chamdis, cocontractant originaire de la société [A], a commis une faute contractuelle lourde à l'égard de l'ensemble des locataires des cellules en mettant en location des locaux gravement impropres et sans respecter ses obligations administratives consécutives aux travaux réalisés, alors même qu'elle a dû obligatoirement faire appel à un bureau de contrôle ; que l'obligation de visite de la commission de sécurité découlait directement des travaux d'aménagement réalisés par la société Chamdis soumis à la réglementation des ERP et n'incombait pas aux locataires, de même que la désignation d'un bureau de contrôle, et la conformité des travaux devait préexister à la mise en location ; et que la société Chamdis avait connaissance du classement IPCE d'Envie dès juillet 2006. Ils estiment que le manquement contractuel du bailleur constitue une faute délictuelle dans la mesure où la société [A] n'avait plus de lien contractuel avec la société Chamdis au Jour du sinistre. Ils reprochent également à ta société Chamdis de ne pas avoir tenu compte des informations reçues quant au classement ICPE d'Envie et de la réserve de travaux à intervenir, et d'avoir cédé le bien en 2008 sans s'assurer que les travaux avaient été effectués et en dissimulant cette question au nouveau bailleur, alors qu'en 2007 elle s'était chargée elle-même de la pose des portes coupe feu ; que les entités Envie font valoir que la société Chamdis a manqué dès l'origine à son obligation de délivrance et s'est affranchie de toutes les règles constructives, puisque selon l'expert les locaux ne répondaient pas, dès l'origine, aux règles minimum de sécurité et qu'avant même le classement ICPE de l'association Envie les cellules commerciales n'auraient pas dû être louées, que la société Chamdis n'avait pris aucune disposition utile pour aménager l'immeuble dans des conditions de sécurité afférente à la pluri-activité commerciale de sociétés dont la majorité accueillait du public, car il n'existait aucun isolement entre les cellules, et que les locataires ne pouvaient procéder seuls à ces travaux qui imposaient la transformation de la couverture, de sorte que seule la société Chamdis, qui s'était réservée les grosses réparations de l'article 606 du code civil dans les baux, pouvait y procéder. Elles ajoutent que le local chambre froide, dont les parois en polystyrène ont joué un rôle causal dans l'incendie, existait avant la conclusion du bail et que le preneur n'était pas autorisé à le supprimer. Elles précisent que le classement ICPE d'Envie, dont la société Chamdis avait connaissance, a amené à considérer le local comme étant à risques particuliers, ce qui a modifié le degré coupe feu des parois séparant Envie des tiers, passant de 2h à 3h, et que si cette mesure avait été respectée, les secours auraient pu selon l'expert circonscrire l'incendie aux seules cellules environnant la mise à feu. Elles concluent que les locaux n'auraient pas dû en l'état être donnés à bail et que s'ils avaient été conformes aux dispositions constructives dont le respect incombe au bailleur, le feu n'aurait pas atteint les cellules voisines. En réponse à l'argumentation de la société Chamdis, elles font valoir que l'obligation de délivrance comprend la conformité des locaux quelles que soient les clauses du bail ; que la clause relative aux travaux à la charge du preneur, en matière de sécurité, ne peut donc s'appliquer ni exonérer la société Chamdis de son obligation de délivrance ; que d'ailleurs, l'expert a retenu que les travaux, compte tenu de leur ampleur, ne pouvaient être réalisés que par le propriétaire de l'immeuble ; que la société Chamdis ne peut contester avoir procédé à une modification des surfaces et au cloisonnement des lieux en vue de leur location, de sorte que les travaux réalisés exigeaient la visite de la commission de sécurité compte tenu du changement d'affectation et de destination ; que celle-ci a toujours refusé de produire les éléments relatifs à la construction de l'immeuble et à ses modifications successives ; que contrairement à ce qu'elle soutient, la société Chamdis était parfaitement informée de l'activité de l'association Envie et du classement IPCE, puisqu'elle a reçu une mise en demeure de la préfecture pour la mise en place d'une réserve d'eau, travaux qu'elle a réalisés pour permettre l'obtention du classement ICPE, par ailleurs publié, et qu'elle était également au courant de la nécessité de réaliser des murs coupe feu minimum 2h. Elles ajoutent que la société Chamdis avait projeté des travaux d'agrandissement en 1988, qu'elle avait fait une étude approfondie de la structure et des dispositions constructives du bâtiment mais a renoncé à son projet et a fait d'autres travaux sans autorisation, que c'est bien à la société Chamdis et non aux locataires que la demande d'autorisation de réouverture du site incombait, qu'elle ne produit pas les avis favorables de la commission de sécurité dont elle se prévaut. Elles concluent que la société Chamdis est responsable de l'insuffisance des dispositions constructives des articles R.123 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que la société Générali lard, assureur des entités Envie, conclut également à la responsabilité de la Chamdis dans la propagation de l'incendie, pour les mêmes motifs que ceux exposés par ses assurées, et approuve la motivation des premiers juges ; que la société Allianz lard fait valoir que le rapport d'expertise impute une part prépondérante de responsabilité aux propriétaires successifs, notamment la société Chamdis, en ce qu'elle n'a jamais réalisé les aménagements nécessaires pour mettre l'ensemble immobilier en conformité avec les normes de prévention des incendies, et approuve la motivation des premiers juges ; que la SCI Les Ilots invoque le principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle pour garantir les conséquences d'un même fait générateur ayant entraîné le même dommage, de sorte que les locataires ne pourraient selon elle demander à bénéficier de ces deux régimes distincts. Elle estime que dans la mesure où les locataires se fondent exclusivement sur l'inexécution de l'obligation de délivrance de l'article 1719 du code civil, seule la responsabilité contractuelle peut être mise en oeuvre, et ce contre la société Chamdis. Elle explique en premier lieu que seule la société Chamdis est responsable en sa qualité d'ancien bailleur des conséquences de l'obligation de délivrance. A cet égard, elle rappelle que cette obligation est d'ordre public et constitue l'essence même du contrat de bail, que la société Chamdis a conclu l'intégralité des baux consentis aux locataires de l'ensemble immobilier, de sorte que seule la société Chamdis est débitrice de l'obligation de délivrance. Elle ajoute que l'expert a indiqué que les dispositions de l'article R.123-45 du code de la construction et de l'habitation et les dispositions constructives élémentaires n'avaient pas été respectées par la société Chamdis, de sorte que celle-ci avait failli gravement à son obligation de délivrance, puisque dès l'origine elle a délivré aux locataires des locaux impropres à leur destination, et que ce manquement a favorisé la propagation de l'incendie à l'ensemble du bâtiment. Elle précise que la société Chamdis avait connaissance de l'état de non conformité de l'ensemble immobilier selon courrier de la préfecture du juillet 2006. En second lieu, elle soutient que la société Chamdis ne lui a pas transmis rétroactivement ses obligations inexécutées par ta vente de l'immeuble. Elle explique à cet égard que si l'acquéreur devient, par l'effet de la vente, titulaire des droits et obligations attachés au bail cédé, cette transmission n'est pas rétroactive et ne vaut que pour l'avenir, et qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la société Chamdis, la vente immobilière n'a jamais eu pour effet de purger les omissions ou agissements antérieurs du bailleur ayant entraîné des conséquences sur les droits des locataires. Elle estime que cette absence de transmission rétroactive des obligations de la société Chamdis à l'égard de ses anciens locataires a pour conséquence que celle-ci doit répondre seule de l'inexécution de son obligation de délivrance sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle souligne la confusion opérée par les locataires quant à la mise en oeuvre de la responsabilité de la société Chamdis sur un fondement délictuel alors qu'ils étaient liés par un contrat et soutient que le fait que la société Chamdis n'a plus la qualité de bailleur n'a aucune incidence sur la mise en oeuvre de sa responsabilité contractuelle en cette qualité pour des manquements antérieurs à la cession ; que les Lloyd's, assureur de la SCI Les Ilots, invoquent, à l'origine de l'aggravation des dommages, le défaut d'isolement des cellules, dont la responsabilité incombait à la société Chamdis lors de la réouverture du site en 1994. Ils se prévalent également de fautes de la société Chamdis lors de la vente puisqu'elle n'a délivré aucune information à la SCI Les Ilots sur les non conformités alors qu'elle avait connaissance du défaut d'isolement entre les différents lots depuis 2006 ; que la société Chamdis répond qu'elle ne peut être déclarée responsable alors qu'au moment du sinistre elle avait cédé l'ensemble de ses droits et obligations à la SCI Les Ilots ; que les manquements qui lui sont reprochés auraient pu être générateurs de responsabilité si le sinistre s'était produit pendant qu'elle était propriétaire du bâtiment, mais que cette responsabilité ne peut être maintenue après la vente ; que l'obligation d'assurer l'isolement au feu pesait nécessairement à la date du sinistre sur le nouveau propriétaire, la SCI Les Ilots, laquelle a été informée du non respect des prescriptions en matière d'isolement à la suite d'une visite de la commission de sécurité en mars 2009, soit avant le sinistre ; qu'il appartenait donc à la SCI Les Ilots de prendre toutes dispositions nécessaires pour assurer la conformité réglementaire du bâtiment au titre de la protection incendie. Elle ajoute qu'à la suite de la demande d'Envie d'autorisation d'exploiter une IPCE, la préfecture lui a seulement, par courrier du 7 juillet 2006, demandé, non pas de mettre en oeuvre l'isolement des différentes cellules, mais d'augmenter la réserve d'eau, ce qui a été fait, et qu'ensuite elle n'a pas été destinataire de l'arrêté préfectoral autorisant Envie à exploiter son activité, ni même du rapport de la commission de sécurité du 5 septembre 2006 ; qu'il ne lui a d'ailleurs jamais été demandé de réaliser des travaux d'isolement. Elle critique donc l'expert et le tribunal d'avoir considéré qu'elle n'ignorait pas son obligation de procéder à l'isolement des cellules, et conclut qu'elle n'a commis aucune faute ; qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé notamment, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la vente de l'immeuble loué entraîne la transmission à l'acquéreur des droits et actions et des dettes et obligations du vendeur, mais ce de façon non rétroactive. Ainsi, l'ancien propriétaire reste tenu d'assumer ses propres manquements contractuels envers les locataires, qui peuvent agir contre lui en réparation de leurs préjudices résultant de faits antérieurs à la vente, et ce même si les dommages sont survenus après la vente ; que l'acte de vente conclu entre la société Chamdis et la SCI Les Ilots contient une clause aux termes de laquelle l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations des baux transmis, de façon à ce que ce dernier ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet. Toutefois, une telle clause est inopposable aux locataires ; que c'est donc à tort que la société Chamdis prétend que sa responsabilité ne peut être recherchée par les locataires ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier construit à partir d'une charpente métallique avec remplissage périphérique en maçonnerie d'agglomérés de ciment ; que les différentes cellules louées avaient été séparées les unes des autres par des éléments de Siporex, des carreaux de plâtre et autres BA13 voire du bardage en tôle et de la brique ; que ce groupement d'établissements était couvert d'une toiture unique (sans traitement de la stabilité au feu, qui devait être de degré CF 2h du fait de la présence de nombreux locaux considérés comme étant à risques particuliers) constituée de bacs aciers avec isolant laine minérale et étanchéité multicouche à base de membrane bitumeuse ; que toutes les emprises n'étaient pas isolées les unes des autres comme elles auraient dû l'être pour respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation ; que l'expert conclut que le non respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l'extension du sinistre ; que la nature de l'activité d'Envie a amené à considérer l'essentiel de l'établissement comme étant « à risques particuliers », ce qui imposait un degré CF 2h à la plupart des parois séparant Envie des autres exploitants ; que selon l'expert, si cette mesure avait été respectée, tout comme celle relative à : - la structure qui impliquait soit de traiter les principaux éléments de charpente de façon à leur conférer une stabilité au feu équivalente (2h) à celle du CF des parois, soit de les désolidariser les uns des autres pour que l'effondrement de l'un n'ait pas pour effet d'entraîner la ruine de celui auquel il était mécaniquement lié, - la couverture de l'ouvrage où aucun recoupement hors toiture ou aménagement particulier n'avait été réalisé, l'embrasement aurait été probablement limité au seul espace concerné par le foyer primaire, et les secours, qui ont rapidement été à pied d'oeuvre, auraient vraisemblablement pu circonscrire l'incendie aux seules cellules environnant la mise à feu ; que l'expert précise que même si l'ensemble des locaux loués par Envie n'avait pas été reconnu comme étant une « exploitation à risques particuliers incendie », la nature de ses activités, la multiplicité et ta constitution des équipements dont elle disposait (réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, électroménagers divers ...) avec la présence d'anciennes chambres froides (en matériaux de synthèse) auraient fait qu'en cas de survenance d'un incendie, celui-ci dégénère quasi similairement à celui du 7 septembre 2009. Il ajoute que si l'ouvrage avait satisfait, dans ses dispositions constructives, aux prescriptions de sécurité, l'incendie qui a pris naissance dans les locaux d'Envie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations, et qu'ainsi, moins de 50% de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre ; qu'il est constant que la division de l'ensemble immobilier en cellules commerciales est le fait de la société Chamdis qui a fait réaliser ces travaux avant de rouvrir le site et louer les différentes cellules à compter de 1994. L'expert estime que les dispositions constructives réglementaires applicables à ce type de groupement n'étaient pas respectées dès la signature des premiers baux en 1994 ; qu'aux termes de l'article R.123-3 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation (dans sa rédaction en vigueur lors de la signature des baux en 1994), « les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu'au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l'exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l'établissement, y compris les handicapés » ; que l'article R.123-5 du même code : « Les matériaux et les éléments de construction employés tant pour les bâtiments et locaux que pour les aménagements intérieurs doivent présenter, en ce qui concerne leur comportement au feu, des qualités de réaction et de résistance appropriées aux risques courus. La qualité de ces matériaux et éléments fait l'objet d'essais et de vérifications en rapport avec l'utilisation à laquelle ces matériaux et éléments sont destinés. Les constructeurs, propriétaires, installateurs et exploitants sont tenus de s'assurer que ces essais et vérifications ont eu lieu » ; que l'article R.123-6 ajoute : « L'aménagement des locaux, la distribution des différentes pièces et éventuellement leur isolement doivent assurer une protection suffisante, compte tenu des risques courus, aussi bien des personnes fréquentant rétablissement que de celles qui occupent des locaux voisins » ; que l'article R.123-45 alinéa 2 dispose : « Avant toute ouverture des établissements au public ainsi qu'avant la réouverture des établissements fermés pendant plus de dix mois, il est procédé à une visite de réception parla commission. Celle-ci propose les modifications de détail qu'elle tient pour nécessaires » ; qu'en l'espèce, il est constant que le site était resté fermé pendant plus de deux ans et que la société Chamdis n'a pas fait procéder à une visite de la commission de sécurité comme elle aurait dû le faire en application de ces dispositions ; que l'expert ajoute qu'elle aurait dû également s'attacher les services d'un bureau de contrôle pour la conseiller et valider la conformité des aménagements ; qu'il précise que la mise en conformité d'un tel ensemble était difficile à réaliser et nécessitait des interventions lourdes et très onéreuses entraînant probablement des arrêts d'exploitation. Il en résulte que ces travaux auraient nécessairement dû être réalisés par le propriétaire avant la signature des premiers baux ; que dans les différents baux conclus à partir de 1994, les preneurs ont pris les lieux en l'état et ont à leur charge, outre les réparations locatives et d'entretien, les travaux exigés par la réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, la société Chamdis n'étant tenue qu'à l'exécution des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil. ; que cependant, de telles clauses ne dispensent pas le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu. Pour faire peser sur le preneur des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, la jurisprudence de la Cour de cassation exige une clause précise et expresse. Or en l'espèce, dès le début des baux, les locaux, loués aux preneurs pour y exercer une activité commerciale, n'étaient pas conformes aux normes de sécurité incendie et aucune visite de la commission de sécurité n'avait eu lieu, de sorte que les locataires n'auraient pas dû commencer leur activité, quelle qu'elle soit. Si le bailleur entendait faire supporter ces travaux aux différents preneurs, il aurait fallu que ce soit expressément stipulé au contrat de bail, en indiquant que les locaux n'étaient pas conformes et en mentionnant précisément les travaux à réaliser. Par ailleurs, dans la mesure où toute la toiture et la charpente de l'ensemble immobilier auraient dû recevoir un traitement de stabilité au feu, ces travaux incombaient en toute logique au bailleur plutôt qu'à chaque preneur pour chaque local, s'agissant de travaux touchant la structure même du bâtiment et de la toiture. D'ailleurs, peu avant la vente de l'immeuble à la SCI Les Ilots, la société Chamdis a accompli des travaux (mise en place de portes coupefeu, augmentation de la réserve d'eau) qui ne constituent pas des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ; qu'ainsi, dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début des baux en 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissements recevant du public, en raison des risques réels de propagation d'un incendie d'une cellule à l'autre existant déjà à cette date. En outre, au vu du non respect des dispositions constructives réglementaires en matière de sécurité incendie, le propriétaire n'aurait pas obtenu l'autorisation d'ouvrir le bâtiment au public si la commission de sécurité avait visité les lieux, de sorte que les baux n'auraient pas pu être signés ; que c'est donc à juste titre que les locataires invoquent le manquement de la société Chamdis à son obligation de délivrance, les locaux n'étant pas conformes à leur destination commerciale ; que la société Chamdis engage donc sa responsabilité contractuelle à l'égard des locataires sur le fondement de l'article 1719 du code civil. Le jugement mérite confirmation sur ce point ; 2.3 Sur la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots, que la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance, demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots. Ils approuvent la motivation des premiers juges les ayant conduits à écarter l'application de la clause de renonciation à recours. Ils soulignent que la demande est fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur résultant de l'article 1719 du code civil, de sorte que la clause de renonciation à recours générale ne pouvait trouver à s'appliquer puisque la société Brico Dépôt ne pouvait renoncer à un recours pour une non conformité à des dispositions d'ordre public qu'elle ne connaissait pas lors de la souscription du bail, lis ajoutent qu'en admettant que la société Chamdis a failli gravement à l'exécution de son obligation de délivrance, la SCI Les Ilots reconnaît sa propre responsabilité en tant que bailleur actuel vis-à-vis des locataires actuels ; que la Selarl [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], conclut à la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots notamment sur le fondement de l'article 1719 du code civil pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, et fait valoir que la clause de non recours ne lui est pas opposable ; que la Selarl [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sari [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li fondent leur action en responsabilité contractuelle contre la SCI Les Ilots sur les dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil et estiment que l'obligation d'entretien est une obligation essentielle du bailleur. Ils font valoir tout d'abord qu'il n'existe aucun obstacle contractuel à la mise en cause de la responsabilité du bailleur, car d'une part le bail conclu avec la Sarl [A] ne contient pas de clause de renonciation à recours, et d'autre part, la clause relative aux troubles de voisinage est inapplicable en l'espèce puisque l'incendie est régi spécifiquement par l'article 1384 alinéa 2 du code civil impliquant la preuve d'une faute, contrairement au régime des troubles anormaux du voisinage, que les troubles causés par les tiers n'exonèrent pas le bailleur de sa responsabilité s'il a commis ses propres fautes, et que la SCI Les Ilots, qui n'est pas responsable de l'incendie, est responsable de sa propagation aux cellules voisines. Ensuite, ils invoquent le manquement de la SCI Les Ilots à son obligation de délivrance en fournissant un local qui ne bénéficiait, depuis 2006, que d'un avis favorable conditionnel, et qui était donc en réalité non conforme, dangereux, et donc impropre à la mise en location, ils expliquent que les avis favorables de 2006 en vue de l'exploitation d'une IPCE par Envie ont été rendus sous condition de mise en conformité pour la défense incendie et en considération d'une demande d'aménagement incluant l'isolation au feu entre les cellules ; que le bailleur a installé des portes coupe feu en 2007 ce qui montre qu'il avait conscience de la dangerosité des locaux ; que l'immeuble a ensuite été cédé en 2008 à la SCI Les Ilots qui n'a reçu aucune information sur l'existence d'une installation classée ; qu'en 2009 des avis défavorables ont été émis compte tenu de l'absence d'isolement au feu des cellules, ce qui est confirmé par Bureau Véritas, mais qu'aucune mesure n'a été prise avant le sinistre, ils font valoir qu'il ressort de l'expertise judiciaire que si l'ouvrage avait satisfait aux prescriptions de sécurité dans ses dispositions constructives, l'incendie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations du groupement ; que les entités Envie, bien qu'elles ne demandent pas l'indemnisation de leurs préjudices, concluent à la responsabilité de la SCI Les Ilots. Elles invoquent en premier lieu la nullité de la clause de renonciation à recours, faisant valoir que pour être valables de telles clauses doivent être limitées et ne peuvent vider le contrat de sa substance, alors qu'en l'espèce la clause vise toutes les obligations du bailleur et est invoquée en réponse à un manquement à l'obligation de délivrance, obligation essentielle du bail, de sorte que la convention est vidée de sa substance. En second lieu, sur la responsabilité de la SCI Les Ilots, elles soutiennent que celle-ci avait nécessairement connaissance de la vétusté des lieux, comme cela ressort du protocole d'accord signé avec sa compagnie d'assurance, Les Lloyd's, du prix de la vente et de la bonne connaissance de la zone par Mme [R], gérante et associée majoritaire de la SCI Les Ilots. Elles rappellent les conclusions de l'expertise et notamment le fait que la propagation de l'incendie était due à un défaut d'isolation des cellules et que les travaux nécessaires touchant la structure même du bâtiment ne pouvaient être réalisés que par le bailleur, ce que la SCI Les Ilots n'a pas fait, de sorte qu'elle a commis une faute lourde engageant sa responsabilité, étant précisé qu'il était impossible pour les entités Envie de connaître dès l'origine la nature et la consistance des locaux ; que la société Générali lard approuve et reprend la motivation des premiers juges ayant retenu la responsabilité de la SCI Les Ilots ; que la société Allianz lard fait valoir que le rapport d'expertise impute une part prépondérante de responsabilité aux propriétaires successifs, notamment la SCI Les Ilots en ce qu'elle n'a jamais réalisé les aménagements nécessaires pour mettre l'ensemble immobilier en conformité avec les normes de prévention des incendies, et approuve la motivation des premiers juges ; que la société Chamdis fait valoir qu'au moment du sinistre, elle avait cédé l'ensemble de ses droits et obligations à la SCI Les Ilots ; que l'obligation d'assurer l'isolement au feu pesait nécessairement sur le nouveau propriétaire, la SCI Les Ilots, laquelle a été informée du non respect des prescriptions en matière d'isolement à la suite d'une visite de la commission de sécurité en mars 2009, soit avant le sinistre ; qu'il appartenait donc à la SCI Les Ilots de prendre toutes dispositions nécessaires pour assurer la conformité réglementaire du bâtiment au titre de la protection incendie ; que la SCI Les Ilots était parfaitement consciente des insuffisances techniques du bâtiment eu égard au prix modique payé et a délibérément choisi de ne pas mettre en oeuvre les travaux de mise en conformité. Elle précise qu'il ne lui a jamais été demandé de réaliser des travaux d'isolement, et qu'a supposer qu'elle ait commis une faute, elle a transmis ses obligations du fait de la vente à la SCI Les Ilots à laquelle il appartenait de prendre toutes dispositions utiles, ce qu'elle n'a pas fait Elle ajoute que contrairement à elle, la SCI Les Ilots avait été officiellement informée du non respect des règles de cloisonnement, et n'a rien fait pour mettre le bâtiment en conformité ; que la SCI Les Ilots reproche tout d'abord au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité comme ayant contribué à la propagation de l'incendie en se fondant notamment sur le protocole d'accord transactionnel, alors que ce protocole ne peut constituer une preuve matérielle objective, que sa prétendue faute ne repose sur aucun fondement juridique ni aucune preuve matérielle tandis que celle de la société Chamdis est amplement démontrée, que l'incendie est survenu moins de six mois après la visite de la commission de sécurité et la réunion du GERP en 2009, que sa qualité de promoteur immobilier n'est pas démontrée, qu'elle n'est que bailleur et acquéreur, et que l'expert a relevé que la gérante, Mme [R], n'avait pas disposé des informations suffisantes lui permettant de connaître l'état réel du bâtiment. Ensuite, elle critique en outre la décision du tribunal réputant non écrite la clause de renonciation à recours insérée dans les baux, en ce que cette décision n'est pas fondée ni en droit ni en fait et est rédigée de façon générale en violation de l'article 5 du code de procédure civile. Elle soutient que le tribunal a fait une confusion avec les clauses élusives de responsabilité de portée générale qui sont effectivement réputées non écrites, les clauses de renonciation à recours étant admises par la jurisprudence, et que les clauses litigieuses ne contredisent pas la portée des obligations essentielles du bailleur. Elle fait valoir qu'en l'espèce, les clauses des baux des sociétés Envie, Brico Dépôt et [K] sont précises, claires et limitées et doivent donc produire leurs effets. S'agissant de la société [A] Traiteur, elle soutient qu'une clause spécifique prévoit une renonciation des assureurs du preneur à recourir contre le bailleur, et que le bail contient une autre clause de renonciation à recours précise et limitée s'agissant des dégâts causés par les voisins, et donc opposable au locataire. En dernier lieu, elle fait valoir que la société Chamdis est seule responsable en qualité d'ancien bailleur des conséquences de l'inexécution de l'obligation de délivrance et que celle-ci ne lui a pas transmis rétroactivement, par la vente, ses obligations inexécutées ; que les Lloyd's, assureur de la SCI Les Ilots, concluent à l'absence de responsabilité de leur assurée, aussi bien dans la survenance que dans la propagation de l'incendie, faisant valoir que Envie est seule à l'origine de l'incendie, qu'elle n'a pas procédé aux travaux de mise en conformité mis à sa charge, dont il a résulté la propagation rapide de l'incendie, et que la société Chamdis, ancien bailleur d'Envie, qui avait connaissance de la non conformité des locaux depuis 1994 et de l'activité à risques de son locataire depuis 2006, l'a dissimulé à la SCI Les Ilots lors de la vente, de sorte que toute faute qui pourrait être reprochée à cette dernière doit être qualifiée d'erreur provoquée par la réticence dolosive, laquelle est excusable, ils expliquent que c'est en raison de l'absence d'informations aggravant le risque incendie lors de la souscription de la police qu'ils ont réduit l'indemnité allouée à leur assurée en application de l'article L.113-9 du code des assurances, mais que le protocole d'accord transactionnel ne permet pas, bien au contraire, de retenir la responsabilité de la SCI Les Ilots ; qu'il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ; que l'article 1721 du même code précise qu'ii est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; que c'est en principe au moment de la conclusion du contrat que s'apprécie l'obligation de délivrance du bailleur, tandis que les autres obligations concernent l'exécution ultérieure du contrat ; que si le locataire ne peut pas agir contre l'acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables résultant de manquements de l'ancien bailleur à son obligation de délivrance, nécessairement antérieurs à la vente, il peut en revanche agir en responsabilité contre son nouveau bailleur pour manquement à ses obligations résultant du contrat de bail transmis, notamment l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, et ce même si les troubles de jouissance sont causés par d'autres locataires, notamment par un incendie ; qu'il convient toutefois d'examiner la validité des clauses de renonciation à recours contre le bailleur insérées dans les contrats de bail en l'espèce ; que le régime de responsabilité du bailleur institué par le code civil étant supplétif de volonté, il est permis d'y déroger conventionnellement sans qu'il soit possible toutefois pour le bailleur de s'exonérer à l'avance de ses obligations essentielles ; qu'ainsi, les clauses limitatives ou exonératoires de garantie relatives à l'obligation d'entretien et de jouissance paisible sont en principe licites (sauf dol ou faute lourde du bailleur). En revanche, l'obligation de délivrance au sens strict étant de l'essence même du contrat du bail, le bailleur ne peut valablement s'en exonérer par une clause du contrat. Dès lors, une clause par laquelle le bailleur se déchargerait de son obligation de délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée serait illicite et devrait être réputée non écrite. La jurisprudence assimile à la clause exonératoire de responsabilité contredisant la portée d'une obligation essentielle les clauses générales d'exonération : si le bailleur peut valablement restreindre certaines de ses obligations, il ne peut supprimer l'essentiel de sa responsabilité ; qu'en l'espèce, le bail de la société Brico Dépôt (anciennement Euroloisirs, puis Euro Dépôt) conclu le 30 juin 1994 comporte une clause intitulée « Assurances » aux termes de laquelle le preneur doit assurer à ses frais pendant toute la durée du bail ses biens, y compris les aménagements et installations, contre les risques d'incendie, explosions, dégât des eaux et recours des voisins et des tiers. Il est convenu que les polices d'assurance devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur. Il est également stipulé que « le preneur renonce dès à présent à tout recours contre le bailleur et demande à ses assureurs le même engagement ». Cette clause prévoit en outre que le bailleur fera son affaire personnelle de l'assurance de l'immeuble, étant précisé qu'il s'engage, ainsi que son assureur, à renoncera tout recours contre le preneur ; que le bail de la société [K] conclu le 1er octobre 1995 (le preneur étant la société Sweet Plus à l'époque) comporte une clause intitulée « Assurances » aux termes de laquelle : - le bailleur déclare renoncer à tous recours à l'égard du preneur pour les dommages subis par ses biens résultant d'incendie, explosion, dommages électriques, chute de la foudre, ouragan et grêle, dégâts des eaux, acte de vandalisme dus à des personnes étrangères au preneur, - tes contrats d'assurance garantissant les dommages subis par les biens appartenant au bailleur devront comporter une mention identique de renonciation à tous recours contre le preneur et ses assureurs, - « comme conséquence des dispositions ci-dessus, le preneur déclare renoncer à tous recours à l'égard du bailleur pour les dommages subis par ses propres biens, y compris pour les dommages immatériels consécutifs et résultant des événements suivants : - incendie explosion, dommages électriques, - chute de la foudre, ouragan et grêle, - dégâts des eaux, - acte de vandalisme », - les contrats d'assurance garantissant les dommages subis par les biens appartenant au preneur devront comporter une mention identique de renonciation à tous recours confie le bailleur et ses assureurs, - par suite, le preneur devra s'assurer notamment contre les risques incendie, explosion, dommages électriques, chute de la foudre, ouragan, grêle, dégâts des eaux, acte de vandalisme causés par des personnes qui seraient étrangères à son entreprise, tous risques spéciaux à son activité professionnelle et pouvant atteindre ses biens propres, privation de jouissance, pertes d'exploitation, perte totale ou partielle du fonds de commerce ; qu'il résulte de ces deux contrats de bail que la clause de renonciation à recours invoquée par la SCI Les Ilots ne peut être assimilée à une clause élusive de responsabilité contredisant la portée de l'engagement et vidant le contrat de toute substance qui serait réputée non écrite. En effet, la clause litigieuse est limitée dans son objet et prévoit une réciprocité entre le bailleur et le locataire. Elle prive ce dernier de tout recours contre le bailleur uniquement en cas de dommages causés par des événements limitativement énumérés, dont l'incendie, et pour lesquels le preneur a l'obligation de souscrire une assurance. Une telle clause est parfaitement licite, sauf faute lourde du bailleur, la faute lourde se définissant comme une faute d'une particulière gravité, révélant une extrême carence du débiteur ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI Les Ilots a acquis les locaux en octobre 2008 sans avoir connaissance de la non conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie, ni du classement ICPE de l'association Envie. Elle n'a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l'ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009, contenant des prescriptions générales relatives à la réalisation d'un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement entre chaque établissement contigu, d'une demande de reclassement du groupement d'établissements pour les cellules non connues, et de la mise en place d'une alarme générale, ainsi que des prescriptions particulières, notamment s'agissant d'Envie, la réalisation de l'isolement de la surface de vente, étant précisé que la commission de sécurité a demandé que le dossier Envie soit soumis à la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) pour l'isolement de l'installation classée et a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement compte tenu des prescriptions majeures générales précitées. En outre, le 10 avril 2009, le Bureau Véritas, intervenu à la demande de la société Brico Dépôt pour réaliser un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement de chaque cellule du bâtiment, a établi un rapport de diagnostic concluant que l'isolement entre les cellules est à revoir et est à réaliser en fonction du classement réglementaire de chaque cellule. Toutefois, il n'est pas certain que la SCI Les Ilots ait eu connaissance de ce rapport avant le sinistre, qui a eu lieu en septembre 2009 ; qu'ainsi, en tout état de cause, compte tenu du court délai écoulé entre le rapport de la commission de sécurité et le sinistre, aucune faute dolosive ne saurait être reprochée à la SCI Les Ilots, qui est dès lors bien fondée à opposer la clause de renonciation à recours à la société Brico Dépôt et à la société [K] ; que le bail de la société [A] Traiteur en date du 28 février 2006 comporte un article 9 intitulé « Assurances » aux termes duquel le preneur doit faire assurer ses biens contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, ainsi que (es risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Il est en outre stipulé que les polices d'assurance du locataire « devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur ». Le bail contient également un article 12 intitulé « Réclamations des tiers ou contre les tiers » dont le troisième alinéa stipule que « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés paries autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché » ; qu'ainsi, la clause de renonciation à recours à la suite d'un incendie ne concerne pas le preneur, mais seulement son assureur, mais le bail contient également une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail. Une telle clause est licite, sauf faute lourde du bailleur. Or en l'espèce, aucune faute lourde ne peut être retenue à l'encontre de la SCI Les Ilots ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a réputé non écrites les clauses litigieuses et a admis la responsabilité de la SCI Les Ilots à l'égard des sociétés Brico Dépôt, [K] et [A] Traiteur. Ces locataires seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI Les Ilots ; que l'arrêt infirmant une condamnation constitue en lui-même le titre exécutoire permettant d'obtenir la restitution des fonds versés en application de la décision infirmée au titre de l'exécution provisoire. Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner les locataires à restituer aux Lloyd's les sommes versées en exécution du jugement entrepris ni de fixer la créance de restitution au passif de la société [A] Traiteur, placée en redressement judiciaire […] 2.5.2 Sur la garantie de Générali, que les locataires sollicitent la condamnation in solidum de la SA Générali, assureur d'Envie. La société [A] Traiteur fonde son action directe sur l'article L.124-3 du code des assurances au titre de la police « tout en un commerciale GFA » et plus spécialement de la clause de responsabilité de l'occupant, et conteste l'analyse de Générali et des Lloyd's. Elle précise que les conditions particulières prévoient expressément la responsabilité en tant qu'occupant d'Envie. La société Brico Dépôt conteste également l'argumentation de Générali et des Lloyd's, faisant valoir que l'article L.121-13 du code des assurances ne comporte aucun privilège exclusif au profit du bailleur, que de même l'article L.124-3 du même code ne distingue pas entre le bailleur et les autres victimes de l'incendie. Elle ajoute que la question du cumul d'assurances avec les Lloyd's ne se pose pas ici car la garantie de la compagnie Générali est recherchée en sa qualité d'assureur d'un locataire, l'association Envie. Elle souligne que Générali n'a jamais excipé de cette prétendue non garantie du recours des tiers et voisins en première instance, et avait même rappelé dans ses conclusions que cette garantie était prévue en page 37 de ses conditions générales, et que la notion de responsabilité civile générale figurant à la même page était inopérante, précisant que la responsabilité d'Envie qui est recherchée était celle en tant qu'occupant vis-à-vis du propriétaire et des autres locataires de l'immeuble ; que l'association Envie 2E Champagne Ardenne sollicite également la garantie de son assureur. Elle soutient que le recours des voisins et des tiers est bien assuré par le contrat, s'agissant d'une assurance de chose. Elle estime que Générali doit être tenue sans limitation de garantie compte tenu de la faute commise par M. [Y] et la Sari Lannois, ses représentants, dont elle doit répondre, en ce qu'ils ne l'ont pas informée sur l'insuffisance des garanties, alors qu'il s'agit d'une assurance souscrite pour le compte du propriétaire ; que la SA Générali demande l'infirmation du jugement sur le principe même de sa garantie à l'égard des tiers et estime que les locataires n'ont aucun recours contre elle. Elle invoque en outre un plafond de garantie de 2.565.000 euros toutes causes confondues pour les trois sites. Elle explique en premier lieu que si les conditions générales indiquent que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par l'assuré en tant qu'occupant tant vis-à-vis du propriétaire que vis-à-vis des voisins et des tiers, les conditions particulières en revanche limitent la responsabilité en tant qu'occupant aux recours de nature contractuelle et ne prévoient pas de garantie de recours des voisins et des tiers. Elle ajoute que les conditions particulières excluent la responsabilité civile générale. Elle rappelle que les conditions particulières prévalent sur les conditions générales. En second lieu, elle soutient que l'assurance de responsabilité de l'assurée fondée sur les articles 1382 à 1384 du code civil doit mentionner dans les conditions particulières une prime distincte, et qu'en l'espèce, les conditions particulières ne prévoient pas de prime distincte pour la garantie du recours des voisins et des tiers, ce qui confirme que la garantie Générali n'a pas été étendue aux recours de nature délictuelle ; que les Lloyd's font valoir que la police Générali ne couvre pas le recours des autres exploitants. Ils expliquent que pour pouvoir considérer que la garantie a été souscrite par Envie, il faut qu'une mention spéciale figure aux conditions particulières s'agissant du recours des voisins et des tiers qui est par nature délictuelle, et qu'en l'espèce les conditions particulières de la police Générali, qui prévalent sur les conditions générales, ne prévoient pas la garantie du recours des voisins et des tiers, puisque seul le recours du propriétaire est prévu sur le fondement de l'article 1733 ; que la société Chamdis estime que la police de Générali permet de couvrir les dommages occasionnés aux locataires voisins par le sinistre ; qu'aux termes de l'article L.124-3 alinéa 1er du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; que la police n°AA175931 souscrite par les trois entités Envie auprès de Générali indique dans ses conditions particulières qu'il s'agit d'une assurance du bâtiment pour le compte du propriétaire et que les locaux professionnels désignés (trois sites) sont assurés tant pour le compte du souscripteur locataire que pour le compte du propriétaire. Il est précisé qu'est notamment souscrite la garantie « responsabilité en tant qu'occupant ». En revanche, la garantie « responsabilité civile générale » est expressément exclue. Il est également fait mention d'une limitation contractuelle d'indemnité à hauteur de 2.565.000 euros. La garantie « responsabilité en tant qu'occupant » est précisée en page 37 des conditions générales. Il est ainsi stipulé expressément que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré encourt en tant qu'occupant vis-à-vis du propriétaire et « vis-à-vis des voisins et des tiers (recours des voisins et des tiers », du fait d'un événement garanti au titre des chapitres « incendie et événements assimilés » ou « dégâts des eaux » et ayant pris naissance dans le bâtiment ou la partie de bâtiment que l'assuré occupe à titre professionnel situé à l'adresse mentionnée aux conditions particulières ; qu'ainsi, il importe peu que la responsabilité civile générale ne soit pas garantie ou que les conditions particulières ne mentionnent pas expressément le recours des voisins et des tiers, étant précisé que ce recours n'est nullement exclu par ces conditions particulières. Contrairement à ce que soutient la SCI Les Ilots, la garantie « responsabilité en tant qu'occupant », définie aux conditions générales, n'est nullement limitée à la responsabilité contractuelle. Il n'existe aucune contradiction entre les conditions particulières et les conditions générales, qui doivent dès lors s'appliquer ; que la garantie de Générali s'applique donc incontestablement à l'indemnisation des locataires voisins de l'association Envie 2E Champagne Ardenne dans lequel l'incendie a pris naissance, dans la limite du plafond de garantie de 2.565.000 euros, qui leur est opposable. Il convient d'ajouter que l'association ne peut opposer la faute du courtier d'assurance pour prétendre à l'absence de limitation de garantie. Même dans l'hypothèse où une faute serait retenue, elle ne pourrait donner lieu qu'à indemnisation ou garantie, mais en aucun cas à la modification des termes du contrat souscrit auprès de Générali qui conserverait en tout état de cause sa force obligatoire en application de l'article 1134 du code civil ; qu'en conclusion sur l'indemnisation des locataires, il convient de condamner in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2E Champagne Ardenne, et son assureur Générali (dans la limite du plafond maximum de d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros) à payer à : - la Selarl [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153.543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3.000 euros au titre des agios, - la Selarl [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80.000 euros au titre de la perte d'exploitation, - la société Brico Dépôt, la somme de 275.000 euros au titre de la franchise ; […] ; 4. Sur les demandes de la SCI Les Ilots 4.1 Sur la responsabilité contractuelle des entités Envie […] 4.1.2 Sur l'application des articles 1733 et 1734 du code civil, que la SCI Les Ilots invoque la présomption de responsabilité du preneur édictée par les articles 1733 et 1734 du code civil en cas d'incendie et rappelle que l'expertise a établi que l'incendie a pris naissance dans les locaux occupés par l'association Envie 2E Champagne Ardenne. Elle fait valoir que pour s'exonérer de sa responsabilité, il appartient au locataire d'apporter la preuve que l'incendie provient d'une des causes énumérées par l'article 1733, à savoir le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, et qu'en l'espèce il n'est démontré aucune cause d'exonération par le groupe Envie. Elle soutient que la faute du bailleur ayant seulement contribué à l'aggravation des dommages ne peut exonérer le preneur de sa responsabilité, et que pour exonérer celui-ci le vice de construction doit être à l'origine de l'incendie et pas uniquement la cause de sa propagation. Elle conclut qu'en l'absence de cause exonératoire, le preneur doit répondre de l'intégralité des conséquences ayant résulté de l'incendie, de sorte qu'aucun partage de responsabilité n'est possible, et qu'il doit réparation intégrale non seulement au bailleur mais également aux locataires voisins, de sorte que le groupe Envie devra être condamné à indemniser aussi bien la perte définitive et totale de l'ensemble immobilier que les pertes et préjudices subis par les autres locataires sur le fondement de l'article 1384 alinéa 2 du code civil, l'incendie étant le fait d'un préposé du groupe Envie ; que les Lloyd's invoquent également la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil pour conclure à la responsabilité d'Envie, soulignant qu'elle ne peut se prévaloir d'aucune cause d'exonération, étant précisé que le vice de construction n'est pas à l'origine de l'incendie mais a seulement contribué à son aggravation, ce qui n'ouvre aucune possibilité d'exonération, et qu'en tout état de cause, Envie est également responsable de la propagation du sinistre puisque le bail en cours lorsqu'elle a obtenu son classement ICPE mettait à sa charge les travaux de mise en conformité ; que les entités Envie ont tenté en vain d'invoquer la nullité et la résolution du bail conclu avec l'association Envie 2E Champagne Ardenne afin d'échapper à l'application de l'article 1733 du code civil. Elles n'invoquent aucune cause exonératoire de responsabilité, mais elles concluent à la responsabilité exclusive de la société Chamdis et de la SCI Les Ilots ; que la SA Générali lard conclut également à la responsabilité exclusive de l'ancien bailleur Chamdis et de la SCI Les Ilots dans la propagation de l'incendie ; qu'aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il résulte de l'article 1733 du même code que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu, ou que quelques uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; que l'expertise judiciaire et l'enquête pénale ont permis d'établir que le feu s'est déclaré dans les locaux loués à l'association Envie 2E Champagne Ardenne, de sorte qu'en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et en vertu de ce qui précède s'agissant de la clause d'indivisibilité, seule cette association est responsable des dommages causés par l'incendie ; que celle-ci demande à la cour de déclarer les sociétés Chamdis et Les Ilots seules responsables de la propagation de l'incendie et des conséquences qui en découlent et en conséquence de la décharger de toute contribution à la dette, mais elle n'invoque aucune cause d'exonération de responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil, la faute du bailleur n'étant pas une cause d'exonération ; qu'au surplus, c'est à juste titre que la SCI Les Ilots soutient que le vice de construction, dont doit répondre le bailleur, doit être à l'origine de l'incendie pour pouvoir exonérer le preneur de sa responsabilité, et pas seulement de sa propagation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque c'est un salarié de l'association Envie 2E Champagne Ardenne qui a mis le feu au local ; qu'Ainsi, dans les rapporte entre la SCI Les Ilots et cette association, c'est cette dernière qui doit répondre intégralement des dommages causés par l'incendie au bâtiment appartenant à la SCI ; qu'en revanche, la responsabilité de la SarL Envie 2E Champardennaise et l'association Envie Reims E22 n'est pas engagée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formulées à leur encontre ; 4.2 Sur la responsabilité de la société Chamdis, que la SCI Les Ilots demande réparation de son préjudice à la société Chamdis sur le fondement de la garantie des vices cachés résultant des articles 1641 et suivants du code civil. Elle fait valoir en premier lieu qu'avant de donner les locaux à bail, la société Chamdis aurait dû, en application de l'article R.123-46 du code de la construction et de l'habitation, recourir aux services d'un bureau de contrôle et faire procéder à une visite de contrôle de la commission de sécurité et obtenir l'accord de celle-ci pour l'ouverture de l'établissement au public, ce qu'elle n'a pas fait ; que lors de la vente, la société Chamdis lui a caché qu'elle n'avait pas exécuté ses obligations, que les dispositions constructives de l'immeuble ne respectaient pas les règles de sécurité incendie, que Envie avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral autorisant l'exploitation d'une installation classée en 2006, et que les dispositions relatives à la sécurité incendie prescrites par la préfecture en 2006 n'avaient pas été respectées ; que l'expertise a établi que l'absence de dispositions constructives nécessaires à la sécurité incendie compromettait la poursuite de l'exploitation, constituait une violation de la réglementation d'ordre public applicable et rendait l'immeuble impropre à sa destination ; qu'il en résulte que les défauts de conformité affectant l'immeuble vendu par la société Chamdis constituent un vice caché rendant l'immeuble impropre à son usage et à sa destination. En second lieu, elle soutient que la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente n'est pas applicable en raison de la mauvaise foi de la société Chamdis, qui, en qualité de maître de l'ouvrage, a commandé les travaux et les a réceptionnés, de sorte qu'elle était informée de l'insuffisance des dispositions constructives contre le risque incendie et plus généralement de la non conformité du bâtiment aux normes réglementaires de sécurité incendie applicables aux établissements recevant du public, et ce d'autant plus qu'elle a reçu un courrier de la préfecture de la Marne en 2006 l'informant de l'insuffisance de la défense incendie du groupement d'établissements. Elle ajoute qu'elle aurait dû l'informer de cette situation lors de la vente ; que les Lloyd's, dans le cadre de leur recours subrogatoire contre la société Chamdis, invoquent les fautes de celle-ci lors de l'ouverture du site en 1994 ainsi qu'au moment de la vente à la SCI Les Ilots. Sur ce dernier point, ils font valoir que la société Chamdis avait connaissance du défaut d'isolement entre les différentes cellules par la visite de la commission de sécurité et la lettre de la préfecture en 2006, et de la demande d'autorisation d'exploiter une ICPE d'Envie et qu'elle ne pouvait ignorer l'autorisation donnée puisqu'elle avait fait l'objet d'une publicité. Ils estiment que la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente est inefficace en raison de la mauvaise foi de la société Chamdis qui n'a pas transmis les informations dont elle disposait à la SCI Les Ilote lors de la vente ; que la société Chamdis invoque en premier lieu l'absence de vice caché, le vice revendiqué par la SCI Les Ilots était parfaitement apparent puisqu'un acquéreur normalement avisé pouvait se convaincre de l'absence d'isolement des cellules. En second lieu, elle invoque la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente, qui est parfaitement licite, précisant que la SCI Les Ilots est un professionnel de l'immobilier ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur doit sa garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que selon l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acquéreur professionnel est présumé connaître les vices ; que la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente est valable, sauf si le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaissait les vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices ; que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans un acte de vente conclu entre deux professionnels de la même spécialité est parfaitement valable, sauf si le vice était indécelable pour l'acquéreur ; qu'en l'espèce, les sociétés Chamdis et Les Ilots sont deux professionnels de l'immobilier ; qu'il résulte de l'expertise judiciaire, s'agissant des conditions d'isolement entre la société Brico Dépôt, La Belle Epoque et Envie, notamment que les éléments de charpente métallique n'étaient pas correctement protégés, étant solidaires les uns des autres (de sorte que la ruine de l'un entraîne celle de l'autre), qu'il en était de même des toitures qui auraient dû être traitées pour que la stabilité au feu soit équivalente aux structures, que les condamnations de portes, ouvertures, baies étaient souvent insuffisantes pour contenir l'expansion d'aérosols de combustion portés à haute température, que les canalisations traversaient les parois sans qu'il ait été pris en compte le risque induit par la prolifération des gaz chauds. L'expert ajoute qu'au niveau du garage du traiteur [A], l'isolement vis-à-vis d'Envie et d'EuroBonbon était insuffisant. S'agissant les locaux d'Envie, l'expert indique que comme pour les autres exploitations, les conditions de recoupement et d'isolement réglementaires entre îlots distincts n'étaient pas respectées, et que dans ce contexte, la sollicitation thermique d'un élément de la structure était susceptible d'avoir des effets destructeurs sur les oeuvres vives de l'ouvrage tout comme l'insuffisance de traitement des toitures était à même d'autoriser la prolifération des aérosols de combustion portés à haute température à destination des emprises voisines. Il résulte également des constatations de l'expert que les anciennes chambres froides, dont celle où le feu a pris naissance à partir de téléviseurs, avaient des cloisonnements en polystyrène, ce qui a servi de vecteur à l'incendie et a permis l'extension du sinistre à l'ensemble de l'ouvrage ; qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations que contrairement à ce que soutient la société Chamdis, le vice, à savoir le non respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité incendie, n'était pas apparent au jour de la vente. L'expert a pu se rendre compte des non conformités parce que le bâtiment était détruit. Il ne s'agissait donc pas d'un vice décelable pour la SCI Les Ilots lors de la vente. D'ailleurs, l'expert estime que cette dernière n'a pas disposé des informations utiles sur les insuffisances du bâtiment qu'elle projetait d'acquérir ; que la commission de sécurité elle-même, lors de sa visite du 22 mars 2006, n'a pas décelé toutes les non conformités, puisque dans son avis du 4 septembre 2006, elle a prescrit notamment de « s'assurer » de l'isolement entre les différents bâtiments et a d ailleurs pris un avis favorable au fonctionnement de l'établissement, malgré les diverses prescriptions à respecter. Elle a également pris acte du dépôt le 4 avril 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments (qui n'a cependant finalement pas été faite) ; qu'en revanche, la société Chamdis, qui est à l'origine des travaux de division du bâtiment en cellules commerciales, qui a fait ré-ouvrir le site après plus de deux ans de déshérence, sans faire contrôler les lieux par un bureau de contrôle ni la commission de sécurité, est présumée connaître les vices, et ne soutient d'ailleurs pas ne pas les avoir connus puisqu'elle estime qu'ils étaient apparents. D'ailleurs, elle ne conteste pas non plus avoir eu connaissance du rapport de la commission de sécurité de 2006 ; que dès lors, la clause de non garantie des vices cachés ne peut être opposée à la SCI Les Ilots et l'immeuble vendu était bel et bien affecté de vices cachés au moment de la vente ; qu'au vu des risques considérables encourus sur la sécurité des personnes et des biens, de l'importance des travaux décrits par l'expert qui touchent la structure même du bâtiment et de la toiture, et de l'importance du préjudice subi par la SCI Les Ilots du fait du non respect des dispositions constructives qui a permis la propagation rapide de l'incendie à tout l'immeuble, les vices rendent le bien vendu Impropre à sa destination ; que dès lors, c'est à juste titre que la SCI Les ilots estime que la société Chamdis est tenue de la garantie des vices cachés à son égard. Le jugement sera donc infirmé sur ce point ; […] 5. Sur les recours 5.1 Sur les recours subrogatoires des assureurs […] 5.1.3 Sur le recours subrogatoire des Lloyd's, que les Lloyd's produisent le protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2011 par lequel l'assureur s'est engagé à verser en règlement du sinistre la somme de 2.700.000 euros à son assurée, la SCI Les Ilots, laquelle a accepté de subroger conventionnellement les Lloyd's à concurrence de cette indemnité ; que l'association Envie fait valoir que les Lloyd's ne justifient pas de leur qualité de subrogé puisque ce protocole transactionnel n'est pas opposable aux tiers, que les conditions de la subrogation conventionnelle, qui exigent la concomitance du paiement, ne sont pas réunies, et que les conditions générales du contrat d'assurance conclu par la SCI Les Ilots écartent la subrogation car elles comportent une clause de renonciation à recours de l'assureur contre Envie ; que la SA Générali lard approuve la motivation des premiers juges qui ont retenu que le protocole d'accord n'était pas opposable aux tiers en application de l'article 1165 du code civil et qui ont débouté les Lloyd's de leurs demandes ; que la société Chamdis conclut également à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré inopposable le protocole transactionnel ; que cependant, les Lloyd's produisent en outre un courrier de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (Carpa) de Paris en date du 11 décembre 2013 indiquant qu'un virement de la somme de 2.700.000 euros a été émis en faveur de la SCI Les Ilots le 22 juin 2011. Ils apportent donc la preuve du paiement effectif de l'indemnité et démontrent ainsi être subrogés dans les droits et actions de leur assuré à hauteur de ce montant en application de l'article L.121-12 du code des assurances, étant précisé que ce fondement juridique est bien visé au dispositif de leurs conclusions. Ainsi, il importe peu que les conditions de la subrogation conventionnelle ne soient pas remplies ; que par ailleurs, les conditions générales du contrat d'assurance souscrit parla SCI Les Ilots auprès des Lloyd's prévoient (article 11) que l'assureur peut renoncer à l'exercice du recours subrogatoire envers le responsable, et que malgré cette renonciation, il garde la faculté, sauf convention contraire, d'exercer son recours contre l'assureur du responsable. Aux termes des conditions particulières (en page 8), « l'assuré déclare qu'il agit en qualité de propriétaire des bâtiments et que selon les baux, il a renoncé ou non au recours qu'il serait en droit d'exercer en cas de sinistre contre tous les locataires et leurs assureurs. Lorsqu'il a pas renoncé au recours, les assureurs, comme subrogés dans les droits de l'assuré, renoncent au recours qu'ils seraient en droit d'exercer contre le locataire dont la responsabilité se trouverait engagée dans la réalisation des dommages matériels, de frais et pertes garantis et éventuellement son assureur si cette clause figure dans le bail. » ; que bien qu'aucune des parties ne l'invoque, cette clause, par la formule « lorsqu'il a pas renoncé » incorrecte grammaticalement, est nécessairement ambiguë et doit être interprétée. Il y a lieu de considérer en toute logique que c'est lorsque le bailleur assuré a renoncé au recours contre le locataire responsable que son assureur renonce également à son recours subrogatoire. Il en est de même à l'égard de l'assureur du locataire responsable ; qu'or le bail conclu entre la SCI Les Ilots et l'association Envie 2E Champagne Ardenne ne contient pas de clause de renonciation du bailleur à recours contre le preneur ou son assureur en cas de sinistre. En conséquence, Les Lloyd's n'ont pas renoncé au recours contre l'association Envie 2E Champagne Ardenne ni son assureur Générali ; qu'il convient donc de condamner in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2E Champagne Ardenne et son assureur Générali lard à payer aux Lloyd's, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilots, la somme de 2.700.000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, date des premières conclusions, et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil. 5.2 Sur les recours entre coobligés, que dans leur rapport entre coobligés, la part de responsabilité incombant respectivement à la société Chamdis et à l'association Envie 2E Champagne Ardenne peut être fixée à 50% chacune, aucune des fautes attribuées à l'une et à l'autre n'étant prépondérante dans la réalisation des dommages, qu'il s'agisse des dommages causés à la SCI Les Ilots ou des dommages causés aux autres locataires ; qu'il convient de faire droit à la demande de garantie formulée par la société Générali lard à l'encontre de la société Chamdis à hauteur de sa quote-part de responsabilité ; qu'il y a lieu en revanche, au vu de la présente décision, de rejeter la demande de garantie formulée par la société Chamdis à l'encontre de la SCI Les Ilots et des Lloyd's ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les responsabilités engagées, dans le cadre de son rapport rédigé le 8 mars 2012, l'expert judiciaire, concernant l'ensemble des bâtiments donnés en location par la SCI LES ILOTS constate : "(...) qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier construit à partir d'une charpente métallique avec remplissage périphérique en maçonnerie d'agglomérés de ciment ; que les différentes cellules louées avaient été séparées les unes des autres par des éléments en Siporex, des carreaux de plâtres et autres BA 13 voire du bardage en tôle et de la brique ; que ce groupement d'établissements était couvert d'une toiture unique (sans traitement de la stabilité au feu qui devait être équivalente à celle requise pour les structures de l'essentiel de l'ensemble -SF 2h- du fait de la présence de nombreux locaux à considérer comme étant à risques particuliers) constituée de bacs acier avec isolant laine minérale et étanchéité multicouche à base de membrane bitumineuse ; que les différentes emprises n'étaient pas isolées les unes des autres (CF 2h entre les locaux de stockage-démontage voire autres réserves d'ENVIE à considérer comme locaux à risques particuliers et les exploitations contiguës dont certaines disposaient aussi de réserves et de stockages) comme elles aurait dû réglementairement l'être pour respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation (...) " ; qu'il met en évidence "(...) de nombreuses insuffisances quant aux conditions d'isolement entre les diverses entités constituant le groupement ERP. C'est surtout le non-respect de certaines prescriptions (...) (les planchers hauts et les parois verticales doivent avoir un degré coupe-feu 2 heures et les dispositifs de communication avec les autres locaux doivent être coupe-feu de degré 1h, l'ouverture se faisant vers la sortie et les portes étant munies de ferme-portes) (...) qui a conduit à ce que l'incendie ravage la quasi-totalité de l'ensemble immobilier ; qu'à ce sujet, il était à remarquer : - l'insuffisance dans un même regroupement, des recoupements entre des exploitations distinctes dont l'une (voire deux contiguës) étai(ent) à risques particuliers (absence de cantonnements susceptibles contenir les fumées sous ramapant de murs ayant des caractéristiques appropriées - CF 2h- pour endiguer le processus incident). Les séparations mises en oeuvre n'interdisaient pas aux aérosols de combustion émis durant l‘incendie de migrer sous toiture et par les diverses ouvertures existantes (passages de canalisations, disjointements, etc...) D'un volume à l'autre pour s'y réenflammer tout en favorisant l'enchaînement dévastateur, - la solidarisation entre eux de l'ensemble des portiques de l'ouvrage qui ne pouvait que contribuer (du fait de l'absence de traitement des structures -SF 2h- dans le cas de locaux à risques particuliers), lorsqu'ils étaient soumis à des contraintes anormales ( induites par exemple du fait du rayonnement d'un brasier, de l'élévation considérable de température du milieu ambiant, de l'excellente conductibilité thermique de l'acier...), à ce qu'un foyer prenant naissance et prospérant au nord de l'emprise occupée par ENVIE n'aboutisse à la ruine de l'ensemble de l'édifice. On peut donc s‘avancer à dire ici que le non respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l'extension du sinistre. (...) Il ne doit pas être ignoré que la nature de l'activité D'ENVIE a amené à considérer l'essentiel de cet établissement comme étant "à risques particuliers" ce qui imposait un degré CF 2h à la plupart des parois séparant ENVIE des autres exploitants du groupement : BRICO DEPOT, LA BELLE EPOQUE, TRAITEUR [A] et EURO BONBON ; qu'il va de soi que si cette mesure avait été respectée, tout comme celle relative à : - la structure qui impliquait soit de traiter les principaux éléments de la charpente de façon à leur conférer une stabilité au feu équivalente (2h) du CF des parois ou à les désolidariser par exemple les uns des autres pour que l'effondrement de l'un n'ait pour effet d'entraîner la ruine de celui auquel il était mécaniquement lié, - la couverture de l'ouvrage où aucun recoupement hors toiture par exemple ou aménagement particulier n ‘avait été réalisé, l'embrasement aurait été probablement limité au seul espace concerné par le foyer primaire. Les secours qui ont été à pied d'oeuvre rapidement après qu'ils aient reçu l'alerte à 16h38 auraient vraisemblablement eu la possibilité de le circonscrire aux seules cellules environnant la mise à feu (...). Dans un autre registre, il est à notre avis à préciser que même si l'ensemble des locaux loués par ENVIE n'avait pas été reconnue comme étant une "exploitation à risques particuliers incendie", la nature de ses activités, la multiplicité et la constitution des équipements dont elle disposait (réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, électroménagers divers ...) avec la présence d'anciennes chambres froides (en matériaux de synthèse) auraient fait qu'en cas de survenance d'un incendie, celui-ci dégénère quasi similairement au développement de l'événement du 7 septembre 2009. (...) Enfin, on peut supposer que si l'ouvrage avait satisfait, dans ses dispositions constructives, aux prescriptions de sécurité, l‘incendie qui a vu le jour dans les locaux d'ENVIE n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations du groupement ; que de ce qui précède, on peut déduire que moins de 50% de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre, des dégâts imputables aux suies, à l'eau d'extinction, aux accès pratiqués par les pompiers pour maîtriser l'incendie étant inévitables en périphérie de l'enceinte impliquée)" ; qu'il résulte de ces opérations d'expertise ainsi que des éléments recueillis lors de l'information ouverte à l'encontre de Monsieur [M] [C], occupant le poste de chauffeur au sein du groupe ENVIE, que l'incendie a pris naissance au sein du local occupé par l'association ENVIE 2E CHAMPAGNE ARDENNE, en raison d'un joint laissé par le préposé ; que si Monsieur [C] a été mis en examen des chefs de destruction volontaire par incendie, dégradation volontaire et vol en récidive, toutefois le décès de Monsieur [C] survenu le 3 décembre 2011 a entraîné l'extinction de l'action publique constatée par une ordonnance rendue le 9 janvier 2012 par le juge d'instruction, qui a également dit n'y avoir plus lieu à suivre contre quiconque de ces chefs ; qu'il est constant que le foyer a pris naissance depuis des téléviseurs stockés sur une palette dans ce qui avait été initialement une chambre froide ; que la responsabilité de l'association ENVIE 2E CHAMPAGNE ARDENNE quant à l'origine de l'incendie est donc établie ; qu'il ressort également des constatations de l'expert que la propagation de l'incendie est due à un défaut d'isolation des cellules ainsi qu'à des dispositions constructives de l'ensemble immobilier qui ont favorisé l'accélération du processus de destruction. A ce titre, il est important de souligner que l'expert judiciaire conclut que "le non-respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l‘extension du sinistre » ; que l'expert judiciaire a mis en évidence le fait qu'il n'existait, entre les cellules, aucun isolement des recoupements réglementaires et qu'il était dès lors impossible pour les locataires de procéder, sans l'accord du bailleur, aux transformations visant à créer un recoupement réglementaire, ces travaux concernant les éléments communs de la construction ; qu'en effet, chacune des cellules est traversée par des portiques et éléments de charpente, voire par des anciennes canalisations provenant de l'ancienne exploitation ; que la réalisation de ces travaux imposait la transformation de la couverture pour le passage du mur séparatif coupe-feu ; que ces travaux touchant la structure même du bâtiment ne pouvaient être réalisés que par le bailleur, ce qui n'a pas été fait. Lesdits travaux incombaient à l'origine à la SAS CHAMDIS qui a acquis les locaux en 1984 dans lesquels était exploité un supermarché sous l'enseigne "LECLERC", puis qui les a laissés en déshérence de 1991 à fin 1993, avant de les diviser en cellules et de signer divers baux commerciaux à compter du 30 janvier 1994, notamment avec la société LA BELLE EPOQUE ; qu'ainsi, dès l'origine l'ensemble des locaux loués n'auraient jamais dû être donnés à bail, dans la mesure où les règles afférentes aux principes élémentaires de prévention en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction, n'ont pas été respectés par le propriétaire initial de l'ensemble immobilier (et bailleur), à savoir la SAS CHAMDIS, laquelle a transformé le bâtiment principal à usage de supermarché en bâtiment à usage pluri commercial ; que les opérations d'expertise ont mis en évidence le fait que les problèmes d'isolement avaient été signalés dès 2006, à la suite du passage de la commission de sécurité le 22 mars 2006, cette dernière ayant relevé qu'un dossier d'aménagement incluant l'isolement entre les différents lots avaient été déposé le 4 août 2006 ; que par ailleurs, s'agissant de la demande de classement-d'ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement) d'ENVIE, la société CHAMDIS ne peut sérieusement pas alléguer qu'elle n'était pas au courant, puisqu'elle a été destinataire d'une lettre de la préfecture de la Marne du 7 juillet 2006 l'informant de l'avis favorable sous condition de l'inspecteur des installations classées sur la demande de classement ICPE d'ENVIE ; que dans le cadre de ce courrier, la préfecture demandait notamment à la SAS CHAMDIS de procéder aux travaux de mise en conformité compte tenu de l'insuffisance de la défense incendie de l'ensemble immobilier et alertait celle-ci sur le fait que (…) la persistance de cette non-conformité serait de nature à compromettre l'évolution des activités actuellement exercées sur le site ; qu'ainsi, dans le cadre de l'arrêté d'autorisation d'exploiter l'installation classée, pris par le préfecture de la Marne le 1er septembre 2006, l'article 7.3,2 énonce que : "Les bâtiments et locaux sont conçus et aménagés de façon à pouvoir détecter rapidement un départ d'incendie et s'opposer à la propagation de l'incendie" ; 1°) ALORS QUE le vendeur qui, n'ayant pas connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, n'est pas tenu à garantie ; que pour écarter la clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente conclu entre la société Chamdis et la SCI Les Ilots et estimer que la première devait indemniser la seconde au titre des vices cachés affectant l'immeuble au moment de la vente, la cour d'appel a retenu qu'elles étaient toutes deux professionnels de l'immobilier et que le vice, à savoir le non respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité incendie, n'était pas apparent au jour de la vente, mais que la société Chamdis, à l'origine des travaux de division en cellules commerciales, et qui avait fait rouvrir le site après plus de deux ans de déshérence, sans contrôle des lieux par un bureau de contrôle ou la commission de sécurité, était présumée connaître les vices, et estimait d'ailleurs qu'ils étaient apparents et ne contestait pas avoir eu connaissance du rapport de la commission de sécurité de 2006 ; qu'en statuant ainsi, sans répondre aux conclusions dans lesquelles la société Chamdis faisait valoir que son objet principal était l'exploitation d'une activité de grande distribution et non la commercialisation à titre habituel de biens immobiliers, notamment hébergeant des établissements recevant du public, ce, à l'inverse de la SCI Les Ilots qui appartenait à ensemble de sociétés intervenant de façon habituelle en matière de gestion et de commercialisation de biens immobiliers et qui était à ce titre un opérateur habituel en matière d'immobilier professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 2°) ALORS de plus QUE le vendeur qui, n'ayant pas connaissance d'un vice lors de la conclusion du contrat, stipule qu'il ne le garantira pas, n'est pas tenu à garantie ; que la cour d'appel a relevé que d'après l'expertise judiciaire, le vice résidait dans les conditions d'isolement entre les sociétés Brico Dépôt, La Belle Epoque et Envie, du fait notamment d'une protection insuffisante des éléments de charpente métallique, de l'absence traitement des toitures, de l'insuffisance de la plupart des condamnations de portes, ouvertures, baies, des canalisations traversant les parois sans prise en compte du risque de prolifération des gaz chauds, du non respect des conditions de recoupement et d'isolement réglementaires entre îlots distincts, et de la présence, dans les anciennes chambres froides, dont celle où le feu a pris, de cloisonnements en polystyrène ; que la cour d'appel a estimé que le vice était caché, l'expert n'ayant pu le constater qu'en raison de la destruction du bâtiment, mais que la société Chamdis, à l'origine des travaux de division en cellules commerciales, et qui avait fait rouvrir le site après plus de deux ans de déshérence, sans contrôle des lieux par un bureau de contrôle ou la commission de sécurité, était présumée connaître les vices, et estimait d'ailleurs qu'ils étaient apparents et ne contestait pas avoir eu connaissance du rapport de la commission de sécurité de 2006 ; qu'en statuant ainsi, sans expliquer en quoi le fait d'avoir fait procéder à ces aménagements permettait à la société Chamdis d'en connaître les défauts de conformité à la réglementation en matière de sécurité incendie et surtout leurs conséquences, la cour d'appel, qui a elle-même constaté que, lors de sa visite du 22 mars 2006, la commission de sécurité n'avait pas décelé toutes les non conformités, à telle enseigne qu'elle avait, dans son avis du 4 septembre 2006, prescrit de s'assurer de l'isolement entre les différents bâtiments mais pris un avis favorable au fonctionnement de l'établissement, malgré les diverses prescriptions à respecter, a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil ; 3°) ALORS subsidiairement QUE lorsque l'acquéreur est de la même spécialité que le vendeur, les conventions restreignant ou écartant la garantie contre les vices cachés doivent produire leur effet, l'acheteur professionnel étant présumé connaître les vices de la chose vendue, à moins qu'ils ne soient indécelables ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a relevé que, d'après l'expertise judiciaire, le vice résidait dans les conditions d'isolement entre les sociétés Brico Dépôt, La Belle Epoque et Envie, du fait notamment d'une protection insuffisante des éléments de charpente métallique, de l'absence traitement des toitures, de l'insuffisance de la plupart des condamnations de portes, ouvertures, baies, des canalisations traversant les parois sans prise en compte du risque de prolifération des gaz chauds, du non respect des conditions de recoupement et d'isolement réglementaires entre îlots distincts, et de la présence, dans les anciennes chambres froides, dont celle où le feu a pris, de cloisonnements en polystyrène ; qu'ayant constaté que la SCI Les Ilots était un acquéreur professionnel de l'immobilier, la cour d'appel a néanmoins considéré qu'elle pouvait revendiquer le bénéfice de la garantie des vices cachés, en dépit même de la clause de non garantie, du fait que le vice lui aurait été indécelable ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel n'a pas justifié du caractère indécelable, pour la SCI Les Ilots, professionnel censée procéder à des vérifications élémentaires en matière de sécurité, d'un vice qu'elle a à l'inverse considéré connu de la venderesse, non professionnelle de l'immobilier ou de la construction, du fait que celle-ci avait fait procéder aux travaux de division de l'immeuble en cellules commerciales et avait eu connaissance du rapport de la commission de sécurité qui avait prescrit de s'assurer de l'isolement entre les différents bâtiments mais émis un avis favorable au fonctionnement de l'établissement ; que la cour d'appel a ainsi privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil ; 4°) ALORS enfin QUE la faute de l'acquéreur, qui plus est professionnel, exonère en tout ou partie le vendeur de sa responsabilité encourue au titre des conséquences des vices cachés, si cette faute se trouve à l'origine du dommage ; qu'en l'espèce, la société Chamdis faisait valoir que le sinistre était survenu près d'un an après la vente et prise de possession des lieux par la SCI Les Ilots et qu'au cours de cette année, cette dernière, pourtant professionnelle de l'immobilier, et informée après une visite de sécurité périodique de la commission de sécurité du 18 mars 2009 de ce que les prescriptions en matière d'isolement au feu des différentes cellules du bâtiment n'étaient pas respectées et que les modalités de construction du bâtiment ne permettaient pas d'autoriser son exploitation ou nécessitaient des travaux de mise en conformité, avait délibérément omis de mettre en oeuvre ces travaux de mise en conformité ; que dès lors en faisant droit à la demande de la SCI Les Ilots et de son assureur, sans rechercher si cette dernière n'avait pas commis des manquements se trouvant à l'origine du sinistre et en particulier de la propagation de l'incendie, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard e articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du février 2016. SECOND MOYEN DE CASSATION IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt infirmatif attaqué, D'AVOIR déclaré responsables in solidum l'association Envie 2E Champagne Ardenne et la société Chamdis de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans les locaux exploités par l'association Envie 2E Champagne Ardenne, lequel a entraîné la destruction de tout le bâtiment et en conséquence D'AVOIR condamné in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2E Champagne Ardenne, et son assureur, la société Générali lard (dans la limite du plafond maximum de d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2 565 000 euros) à payer à la Selarl [F], ès-qualités de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153 543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3 000 euros au titre des agios, à la Selarl [F], ès-qualités de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80 000 euros au titre de la perte d'exploitation, à la société Brico Dépôt, la somme de 275 000 euros au titre de la franchise, et à la société Royal & Sun Alliance, subrogée dans les droits de son assurée, la société Brico Dépôt, les sommes de 312 262 euros au titre des dommages matériels et 1 822 046 euros au titre des pertes d'exploitation, avec intérêts au taux légal à compter du 17 août 2015, date de la demande, et D'AVOIR fixé dans les rapports entre coobligés, à 50% chacune la part de responsabilité incombant respectivement à la société Chamdis et à l'association Envie 2E Champagne Ardenne, et D'AVOIR rejeté la demande de garantie formulée par la société Chamdis à l'encontre de la SCI Les Ilots et des Souscripteurs du Lloyd's de Londres ; AUX MOTIFS QUE Sur les demandes des locataires [A] Traiteur, Brico Dépôt, [K] 2.1 Sur la responsabilité délictuelle d'Envie, que la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance Insurance Pic, fondent leurs demandes dirigées contre l'association Envie 2E Champagne Ardenne sur l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil, estimant que sa faute est caractérisée par sa qualité de commettant de M. [C] qui a provoqué l'incendie. Elle souligne que l'association ne discute pas sa responsabilité pour débattre uniquement de celles de la société Chamdis et de la SCI Les Ilots, mais que les fautes commises par les bailleurs successifs n'exonèrent pas l'association de sa responsabilité ; que la Selarl [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], estime que les associations Envie sont responsables dans la mesure où l'incendie a pris naissance dans leurs locaux et était le fait d'un de leurs préposés en application de l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil. La SA AHianz lard, venant aux droits du Gan Eurocourtage, en sa qualité d'assureur dommages de la société [K], conclut également à la responsabilité de l'association Envie 2E Champagne Ardenne sur ce fondement ; que la Selarl [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sari [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li fondent leurs demandes dirigées contre les associations Envie et la Sari Envie sur les dispositions de l'article 1384, devenu 1242, alinéa 2 du code civil et font valoir que la faute du détenteur peut résulter de manquements aux règles de sécurité incendie propres à son classement ou de manquements plus généraux aux règles de prudence. Ils rappellent que le fait à l'origine du sinistre provient d'un incendie criminel d'un stock de téléviseurs entreposés sur des palettes dans une ancienne chambre froide par un préposé, et estiment que l'association Envie 2E Champagne Ardenne, détentrice du local incriminé, doit répondre du fart de son préposé au sens de l'article 1384, de la configuration des lieux, non conforme à son statut d'installation classée, des aménagements spécifiques (parois en polystyrène dans l'ancienne chambre froide ayant servi de vecteur à l'incendie), du stockage de matériels facilement inflammables sans précaution sur des palettes en bois et sans surveillance, et de l'absence de dispositif de détection et de moyens de limiter la propagation de l'incendie ; que les entités Envie ne discutent pas leur responsabilité mais concluent à la responsabilité exclusive de la société Chamdis et de la SCI Les Ilots ; que l'article 1242 (anciennement 1384) du code civil dispose : « On est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé parle lait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ; que toutefois, celui qui détient, à un titre quelconque, tout ou partie de l'immeuble ou des biens mobiliers dans lesquels un incendie a pris naissance ne sera responsable, vis-à-vis des tiers, des dommages causés par cet incendie que s'il est prouvé qu'il doit être attribué à sa faute ou à la faute des personnes dont il est responsable ; que cette disposition ne s'applique pas aux rapports entre propriétaires et locataires, qui demeurent régis par les articles 1733 et 1734 du code civil ; que les maîtres et les commettants, du dommage causé parleurs domestiques et préposés dans les fonctions auxquelles ils les ont employés. [...] » ; que l'article 1242 alinéa 2 est seul applicable lorsqu'il existe une relation directe entre l'incendie et les dommages subis par les tiers. La responsabilité du détenteur fautif peut être retenue même en cas d'incendie d'origine criminelle ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire de M. [G] du 8 mars 2012 que la mise à feu proviendrait de téléviseurs stockés sur une palette dans une ancienne chambre froide implantée aux abords de l'angle nord de l'ensemble immobilier. L'expert précise toutefois qu'il s'agit là des propos tenus par les responsables d'Envie, qui soutiennent que la mise à feu est volontaire, non contestés par les autres parties, mais qu'il ne lui a pas été possible de valider ce processus car il n'a pas pu avoir accès au dossier pénal en cours ; que dans son interrogatoire devant le juge d'instruction en date du 20 avril 2010, M. [C], mis en examen pour destruction volontaire par incendie, déclarait qu'il avait été embauché comme chauffeur par Envie, que le jour des faits il déchargeait des camions, que dans l'après-midi, il était rentré dans la salle où le feu avait pris, qu'il fumait un joint dans cette pièce, que lorsqu'on lui avait demandé de réintégrer son poste de travail, il n'avait pas fini son joint, qu'il l'avait posé parterre et avait quitté la pièce, que comme ça sentait le haschich, il était retourné dans la pièce, qu'un chef était passé, de sorte que, pris de panique, il avait jeté le joint sans savoir où il allait tomber et était ressorti, qu'un quart d'heure après, il avait vu de la fumée sortant de la pièce où H avait Jeté le joint, qu'il avait tout de suite fait le lien entre le feu et le joint jeté. Le juge d'instruction lui a donné connaissance des conclusions d'expertise incendie dont il résultait qu'il était improbable que l'origine de l'incendie fut involontaire et que l'hypothèse d'un départ de feu par un joint était peu envisageable. M. [C] a maintenu ses déclarations et a confirmé qu'en aucun cas il avait eu l'intention de mettre le feu à l'entreprise ; qu'il ressort de l'ordonnance de non-lieu du 9 janvier 2012 que M. [C] a toujours contesté les faits expliquant que l'incendie s'était déclenché accidentellement à la suite d'un jet de mégot de cigarette, que les expertises n'ont pas permis d'infirmer ou de confirmer de façon certaine les déclarations du mis en examen et que malgré les conclusions de l'expert en incendie évoquant un geste intentionnel, les déclarations du mis en cause revêtaient une forme de sincérité, qu'au terme de la commission rogatoire, aucun témoin n'avait formellement vu M, [C] délibérément incendier l'entreprise où il travaillait, qu'un nouvel interrogatoire était prévu mais que le décès du mis en examen n'a pas permis de clarifier certains éléments. Le Juge d'instruction a donc constaté l'extinction de l'action publique en raison du décès de M. [C] ; qu'il est constant que l'employeur de M. [C] est l'association de réinsertion Envie 2E Champagne Ardenne. Ainsi, que l'inoendie soit ou non volontaire, il est établi de façon certaine qu'il est le fait d'un salarié de l'association Envie 2E Champagne Ardenne. En outre, l'incendie a pris naissance dans les locaux loués à cette association, de sorte que celle-ci a la qualité de détenteur au sens de l'article 1242 alinéa 2. Il ressort également de l'expertise que les téléviseurs qui ont pris feu étaient stockés sans précaution et sans surveillance sur des palettes en bois dans une pièce qui était autrefois une chambre froide et dont tes parois étaient en polystyrène, ce qui a facilité la propagation de l'incendie ; qu'ainsi, la responsabilité de l'association Envie 2E Champagne Ardenne est engagée tant pour sa faute que celle de son préposé dont elle est responsable sur le fondement de l'article 1242 alinéa 2 du code civil vis-à-vis des locataires voisins. En revanche, rien ne permet de retenir la responsabilité des autres entités Envie ; que le jugement sera donc confirmé sur ce point ; 2.2 Sur la responsabilité de la société Chamdis, que la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance, concluent à la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Chamdis qui, d'après le rapport d'expertise, ne s'est absolument pas souciée de la réglementation contre l'incendie lorsqu'elle a transformé le bâtiment à usage de supermarché en bâtiment à usage pluri-commercial, et qui a signé les premiers baux. Ils précisent qu'au regard de la cession d'immeubles par la société Chamdis à la SCI Les Ilots, le recours, quasi délictuel, est fondé sur les articles 1382,1383 et 1384 du code civil. Ils critiquent l'argumentation de la société Chamdis selon laquelle les baux mettaient à la charge des locataires les travaux nécessaires relatifs à la conformité aux normes de sécurité incendie, faisant valoir que le bailleur ne peut, par une clause relative à l'exécution de travaux, s'affranchir de son obligation de délivrance résultant de l'article 1719 du code civil, et que l'expert a rappelé que les locataires ne pouvaient répondre seuls aux attentes de l'administration compte tenu de la nature des travaux à réaliser qui nécessitaient une modification de certains éléments de structure, lis ajoutent que la société Chamdis était parfaitement informée de la non conformité des lieux avant la cession de l'immeuble à la SCI Les Ilots, et qu'elle ne peut soutenir qu'elle ignorait que les dispositions du bâtiment en matière de réglementation incendie n'étaient pas respectées lorsqu'elle a effectué les travaux en 1994, alors qu'il appartient au maître de l'ouvrage de s'assurer, au besoin par un bureau de contrôle, que l'ouvrage est construit conformément au plan de sécurité incendie, surtout lorsqu'il doit la jouissance paisible à des locataires ; que la Selarl [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], estime que la société Chamdis est responsable au premier chef puisqu'elle a loué des cellules sans respect des règles de sécurité et sans obtenir l'autorisation de la commission de sécurité ni missionné un bureau de contrôle ; que la Selarl [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sari [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li soutiennent que la responsabilité de ta société Chamdis est engagée sur un fondement délictuel. Ils font valoir que la société Chamdis, cocontractant originaire de la société [A], a commis une faute contractuelle lourde à l'égard de l'ensemble des locataires des cellules en mettant en location des locaux gravement impropres et sans respecter ses obligations administratives consécutives aux travaux réalisés, alors même qu'elle a dû obligatoirement faire appel à un bureau de contrôle ; que l'obligation de visite de la commission de sécurité découlait directement des travaux d'aménagement réalisés par la société Chamdis soumis à la réglementation des ERP et n'incombait pas aux locataires, de même que la désignation d'un bureau de contrôle, et la conformité des travaux devait préexister à la mise en location ; et que la société Chamdis avait connaissance du classement IPCE d'Envie dès juillet 2006. Ils estiment que le manquement contractuel du bailleur constitue une faute délictuelle dans la mesure où la société [A] n'avait plus de lien contractuel avec la société Chamdis au Jour du sinistre. Ils reprochent également à ta société Chamdis de ne pas avoir tenu compte des informations reçues quant au classement ICPE d'Envie et de la réserve de travaux à intervenir, et d'avoir cédé le bien en 2008 sans s'assurer que les travaux avaient été effectués et en dissimulant cette question au nouveau bailleur, alors qu'en 2007 elle s'était chargée elle-même de la pose des portes coupe feu ; que les entités Envie font valoir que la société Chamdis a manqué dès l'origine à son obligation de délivrance et s'est affranchie de toutes les règles constructives, puisque selon l'expert les locaux ne répondaient pas, dès l'origine, aux règles minimum de sécurité et qu'avant même le classement ICPE de l'association Envie les cellules commerciales n'auraient pas dû être louées, que la société Chamdis n'avait pris aucune disposition utile pour aménager l'immeuble dans des conditions de sécurité afférente à la pluri-activité commerciale de sociétés dont la majorité accueillait du public, car il n'existait aucun isolement entre les cellules, et que les locataires ne pouvaient procéder seuls à ces travaux qui imposaient la transformation de la couverture, de sorte que seule la société Chamdis, qui s'était réservée les grosses réparations de l'article 606 du code civil dans les baux, pouvait y procéder. Elles ajoutent que le local chambre froide, dont les parois en polystyrène ont joué un rôle causal dans l'incendie, existait avant la conclusion du bail et que le preneur n'était pas autorisé à le supprimer. Elles précisent que le classement ICPE d'Envie, dont la société Chamdis avait connaissance, a amené à considérer le local comme étant à risques particuliers, ce qui a modifié le degré coupe feu des parois séparant Envie des tiers, passant de 2h à 3h, et que si cette mesure avait été respectée, les secours auraient pu selon l'expert circonscrire l'incendie aux seules cellules environnant la mise à feu. Elles concluent que les locaux n'auraient pas dû en l'état être donnés à bail et que s'ils avaient été conformes aux dispositions constructives dont le respect incombe au bailleur, le feu n'aurait pas atteint les cellules voisines. En réponse à l'argumentation de la société Chamdis, elles font valoir que l'obligation de délivrance comprend la conformité des locaux quelles que soient les clauses du bail ; que la clause relative aux travaux à la charge du preneur, en matière de sécurité, ne peut donc s'appliquer ni exonérer la société Chamdis de son obligation de délivrance ; que d'ailleurs, l'expert a retenu que les travaux, compte tenu de leur ampleur, ne pouvaient être réalisés que par le propriétaire de l'immeuble ; que la société Chamdis ne peut contester avoir procédé à une modification des surfaces et au cloisonnement des lieux en vue de leur location, de sorte que les travaux réalisés exigeaient la visite de la commission de sécurité compte tenu du changement d'affectation et de destination ; que celle-ci a toujours refusé de produire les éléments relatifs à la construction de l'immeuble et à ses modifications successives ; que contrairement à ce qu'elle soutient, la société Chamdis était parfaitement informée de l'activité de l'association Envie et du classement IPCE, puisqu'elle a reçu une mise en demeure de la préfecture pour la mise en place d'une réserve d'eau, travaux qu'elle a réalisés pour permettre l'obtention du classement ICPE, par ailleurs publié, et qu'elle était également au courant de la nécessité de réaliser des murs coupe feu minimum 2h. Elles ajoutent que la société Chamdis avait projeté des travaux d'agrandissement en 1988, qu'elle avait fait une étude approfondie de la structure et des dispositions constructives du bâtiment mais a renoncé à son projet et a fait d'autres travaux sans autorisation, que c'est bien à la société Chamdis et non aux locataires que la demande d'autorisation de réouverture du site incombait, qu'elle ne produit pas les avis favorables de la commission de sécurité dont elle se prévaut. Elles concluent que la société Chamdis est responsable de l'insuffisance des dispositions constructives des articles R.123 et suivants du code de la construction et de l'habitation ; que la société Générali lard, assureur des entités Envie, conclut également à la responsabilité de la Chamdis dans la propagation de l'incendie, pour les mêmes motifs que ceux exposés par ses assurées, et approuve la motivation des premiers juges ; que la société Allianz lard fait valoir que le rapport d'expertise impute une part prépondérante de responsabilité aux propriétaires successifs, notamment la société Chamdis, en ce qu'elle n'a jamais réalisé les aménagements nécessaires pour mettre l'ensemble immobilier en conformité avec les normes de prévention des incendies, et approuve la motivation des premiers juges ; que la SCI Les Ilots invoque le principe de non cumul des responsabilités contractuelle et délictuelle pour garantir les conséquences d'un même fait générateur ayant entraîné le même dommage, de sorte que les locataires ne pourraient selon elle demander à bénéficier de ces deux régimes distincts. Elle estime que dans la mesure où les locataires se fondent exclusivement sur l'inexécution de l'obligation de délivrance de l'article 1719 du code civil, seule la responsabilité contractuelle peut être mise en oeuvre, et ce contre la société Chamdis. Elle explique en premier lieu que seule la société Chamdis est responsable en sa qualité d'ancien bailleur des conséquences de l'obligation de délivrance. A cet égard, elle rappelle que cette obligation est d'ordre public et constitue l'essence même du contrat de bail, que la société Chamdis a conclu l'intégralité des baux consentis aux locataires de l'ensemble immobilier, de sorte que seule la société Chamdis est débitrice de l'obligation de délivrance. Elle ajoute que l'expert a indiqué que les dispositions de l'article R.123-45 du code de la construction et de l'habitation et les dispositions constructives élémentaires n'avaient pas été respectées par la société Chamdis, de sorte que celle-ci avait failli gravement à son obligation de délivrance, puisque dès l'origine elle a délivré aux locataires des locaux impropres à leur destination, et que ce manquement a favorisé la propagation de l'incendie à l'ensemble du bâtiment. Elle précise que la société Chamdis avait connaissance de l'état de non conformité de l'ensemble immobilier selon courrier de la préfecture du juillet 2006. En second lieu, elle soutient que la société Chamdis ne lui a pas transmis rétroactivement ses obligations inexécutées par ta vente de l'immeuble. Elle explique à cet égard que si l'acquéreur devient, par l'effet de la vente, titulaire des droits et obligations attachés au bail cédé, cette transmission n'est pas rétroactive et ne vaut que pour l'avenir, et qu'ainsi, contrairement à ce que soutient la société Chamdis, la vente immobilière n'a jamais eu pour effet de purger les omissions ou agissements antérieurs du bailleur ayant entraîné des conséquences sur les droits des locataires. Elle estime que cette absence de transmission rétroactive des obligations de la société Chamdis à l'égard de ses anciens locataires a pour conséquence que celle-ci doit répondre seule de l'inexécution de son obligation de délivrance sur le fondement de la responsabilité contractuelle. Elle souligne la confusion opérée par les locataires quant à la mise en oeuvre de la responsabilité de la société Chamdis sur un fondement délictuel alors qu'ils étaient liés par un contrat et soutient que le fait que la société Chamdis n'a plus la qualité de bailleur n'a aucune incidence sur la mise en oeuvre de sa responsabilité contractuelle en cette qualité pour des manquements antérieurs à la cession ; que les Lloyd's, assureur de la SCI Les Ilots, invoquent, à l'origine de l'aggravation des dommages, le défaut d'isolement des cellules, dont la responsabilité incombait à la société Chamdis lors de la réouverture du site en 1994. Ils se prévalent également de fautes de la société Chamdis lors de la vente puisqu'elle n'a délivré aucune information à la SCI Les Ilots sur les non conformités alors qu'elle avait connaissance du défaut d'isolement entre les différents lots depuis 2006 ; que la société Chamdis répond qu'elle ne peut être déclarée responsable alors qu'au moment du sinistre elle avait cédé l'ensemble de ses droits et obligations à la SCI Les Ilots ; que les manquements qui lui sont reprochés auraient pu être générateurs de responsabilité si le sinistre s'était produit pendant qu'elle était propriétaire du bâtiment, mais que cette responsabilité ne peut être maintenue après la vente ; que l'obligation d'assurer l'isolement au feu pesait nécessairement à la date du sinistre sur le nouveau propriétaire, la SCI Les Ilots, laquelle a été informée du non respect des prescriptions en matière d'isolement à la suite d'une visite de la commission de sécurité en mars 2009, soit avant le sinistre ; qu'il appartenait donc à la SCI Les Ilots de prendre toutes dispositions nécessaires pour assurer la conformité réglementaire du bâtiment au titre de la protection incendie. Elle ajoute qu'à la suite de la demande d'Envie d'autorisation d'exploiter une IPCE, la préfecture lui a seulement, par courrier du 7 juillet 2006, demandé, non pas de mettre en oeuvre l'isolement des différentes cellules, mais d'augmenter la réserve d'eau, ce qui a été fait, et qu'ensuite elle n'a pas été destinataire de l'arrêté préfectoral autorisant Envie à exploiter son activité, ni même du rapport de la commission de sécurité du 5 septembre 2006 ; qu'il ne lui a d'ailleurs jamais été demandé de réaliser des travaux d'isolement. Elle critique donc l'expert et le tribunal d'avoir considéré qu'elle n'ignorait pas son obligation de procéder à l'isolement des cellules, et conclut qu'elle n'a commis aucune faute ; qu'aux termes de l'article 1719 du code civil, le bailleur est obligé notamment, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ; que la vente de l'immeuble loué entraîne la transmission à l'acquéreur des droits et actions et des dettes et obligations du vendeur, mais ce de façon non rétroactive. Ainsi, l'ancien propriétaire reste tenu d'assumer ses propres manquements contractuels envers les locataires, qui peuvent agir contre lui en réparation de leurs préjudices résultant de faits antérieurs à la vente, et ce même si les dommages sont survenus après la vente ; que l'acte de vente conclu entre la société Chamdis et la SCI Les Ilots contient une clause aux termes de laquelle l'acquéreur est subrogé dans les droits et obligations du vendeur relativement à l'exécution des stipulations des baux transmis, de façon à ce que ce dernier ne puisse être ni recherché ni inquiété à ce sujet. Toutefois, une telle clause est inopposable aux locataires ; que c'est donc à tort que la société Chamdis prétend que sa responsabilité ne peut être recherchée par les locataires ; qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier construit à partir d'une charpente métallique avec remplissage périphérique en maçonnerie d'agglomérés de ciment ; que les différentes cellules louées avaient été séparées les unes des autres par des éléments de Siporex, des carreaux de plâtre et autres BA13 voire du bardage en tôle et de la brique ; que ce groupement d'établissements était couvert d'une toiture unique (sans traitement de la stabilité au feu, qui devait être de degré CF 2h du fait de la présence de nombreux locaux considérés comme étant à risques particuliers) constituée de bacs aciers avec isolant laine minérale et étanchéité multicouche à base de membrane bitumeuse ; que toutes les emprises n'étaient pas isolées les unes des autres comme elles auraient dû l'être pour respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation ; que l'expert conclut que le non respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l'extension du sinistre ; que la nature de l'activité d'Envie a amené à considérer l'essentiel de l'établissement comme étant « à risques particuliers », ce qui imposait un degré CF 2h à la plupart des parois séparant Envie des autres exploitants ; que selon l'expert, si cette mesure avait été respectée, tout comme celle relative à : - la structure qui impliquait soit de traiter les principaux éléments de charpente de façon à leur conférer une stabilité au feu équivalente (2h) à celle du CF des parois, soit de les désolidariser les uns des autres pour que l'effondrement de l'un n'ait pas pour effet d'entraîner la ruine de celui auquel il était mécaniquement lié, - la couverture de l'ouvrage où aucun recoupement hors toiture ou aménagement particulier n'avait été réalisé, l'embrasement aurait été probablement limité au seul espace concerné par le foyer primaire, et les secours, qui ont rapidement été à pied d'oeuvre, auraient vraisemblablement pu circonscrire l'incendie aux seules cellules environnant la mise à feu ; que l'expert précise que même si l'ensemble des locaux loués par Envie n'avait pas été reconnu comme étant une « exploitation à risques particuliers incendie », la nature de ses activités, la multiplicité et ta constitution des équipements dont elle disposait (réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, électroménagers divers ...) avec la présence d'anciennes chambres froides (en matériaux de synthèse) auraient fait qu'en cas de survenance d'un incendie, celui-ci dégénère quasi similairement à celui du 7 septembre 2009. Il ajoute que si l'ouvrage avait satisfait, dans ses dispositions constructives, aux prescriptions de sécurité, l'incendie qui a pris naissance dans les locaux d'Envie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations, et qu'ainsi, moins de 50% de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre ; qu'il est constant que la division de l'ensemble immobilier en cellules commerciales est le fait de la société Chamdis qui a fait réaliser ces travaux avant de rouvrir le site et louer les différentes cellules à compter de 1994. L'expert estime que les dispositions constructives réglementaires applicables à ce type de groupement n'étaient pas respectées dès la signature des premiers baux en 1994 ; qu'aux termes de l'article R.123-3 alinéa 1er du code de la construction et de l'habitation (dans sa rédaction en vigueur lors de la signature des baux en 1994), « les constructeurs, propriétaires et exploitants des établissements recevant du public sont tenus, tant au moment de la construction qu'au cours de l'exploitation, de respecter les mesures de prévention et de sauvegarde propres à assurer la sécurité des personnes ; ces mesures sont déterminées compte tenu de la nature de l'exploitation, des dimensions des locaux, du mode de construction et du nombre de personnes pouvant être admises dans l'établissement, y compris les handicapés » ; que l'article R.123-5 du même code : « Les matériaux et les éléments de construction employés tant pour les bâtiments et locaux que pour les aménagements intérieurs doivent présenter, en ce qui concerne leur comportement au feu, des qualités de réaction et de résistance appropriées aux risques courus. La qualité de ces matériaux et éléments fait l'objet d'essais et de vérifications en rapport avec l'utilisation à laquelle ces matériaux et éléments sont destinés. Les constructeurs, propriétaires, installateurs et exploitants sont tenus de s'assurer que ces essais et vérifications ont eu lieu » ; que l'article R.123-6 ajoute : « L'aménagement des locaux, la distribution des différentes pièces et éventuellement leur isolement doivent assurer une protection suffisante, compte tenu des risques courus, aussi bien des personnes fréquentant rétablissement que de celles qui occupent des locaux voisins » ; que l'article R.123-45 alinéa 2 dispose : « Avant toute ouverture des établissements au public ainsi qu'avant la réouverture des établissements fermés pendant plus de dix mois, il est procédé à une visite de réception parla commission. Celle-ci propose les modifications de détail qu'elle tient pour nécessaires » ; qu'en l'espèce, il est constant que le site était resté fermé pendant plus de deux ans et que la société Chamdis n'a pas fait procéder à une visite de la commission de sécurité comme elle aurait dû le faire en application de ces dispositions ; que l'expert ajoute qu'elle aurait dû également s'attacher les services d'un bureau de contrôle pour la conseiller et valider la conformité des aménagements ; qu'il précise que la mise en conformité d'un tel ensemble était difficile à réaliser et nécessitait des interventions lourdes et très onéreuses entraînant probablement des arrêts d'exploitation. Il en résulte que ces travaux auraient nécessairement dû être réalisés par le propriétaire avant la signature des premiers baux ; que dans les différents baux conclus à partir de 1994, les preneurs ont pris les lieux en l'état et ont à leur charge, outre les réparations locatives et d'entretien, les travaux exigés par la réglementation en matière d'hygiène et de sécurité, la société Chamdis n'étant tenue qu'à l'exécution des grosses réparations définies à l'article 606 du code civil ; que cependant, de telles clauses ne dispensent pas le bailleur de son obligation de délivrance d'un local en état de servir à l'usage contractuellement prévu. Pour faire peser sur le preneur des travaux de mise en conformité aux normes de sécurité, la jurisprudence de la Cour de cassation exige une clause précise et expresse. Or en l'espèce, dès le début des baux, les locaux, loués aux preneurs pour y exercer une activité commerciale, n'étaient pas conformes aux normes de sécurité incendie et aucune visite de la commission de sécurité n'avait eu lieu, de sorte que les locataires n'auraient pas dû commencer leur activité, quelle qu'elle soit. Si le bailleur entendait faire supporter ces travaux aux différents preneurs, il aurait fallu que ce soit expressément stipulé au contrat de bail, en indiquant que les locaux n'étaient pas conformes et en mentionnant précisément les travaux à réaliser. Par ailleurs, dans la mesure où toute la toiture et la charpente de l'ensemble immobilier auraient dû recevoir un traitement de stabilité au feu, ces travaux incombaient en toute logique au bailleur plutôt qu'à chaque preneur pour chaque local, s'agissant de travaux touchant la structure même du bâtiment et de la toiture. D'ailleurs, peu avant la vente de l'immeuble à la SCI Les Ilots, la société Chamdis a accompli des travaux (mise en place de portes coupefeu, augmentation de la réserve d'eau) qui ne constituent pas des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil ; qu'ainsi, dès avant le classement ICPE de l'association Envie, et dès le début des baux en 1994, les locaux loués ne permettaient pas aux différents preneurs d'exercer leur activité en toute sécurité, s'agissant d'établissements recevant du public, en raison des risques réels de propagation d'un incendie d'une cellule à l'autre existant déjà à cette date. En outre, au vu du non respect des dispositions constructives réglementaires en matière de sécurité incendie, le propriétaire n'aurait pas obtenu l'autorisation d'ouvrir le bâtiment au public si la commission de sécurité avait visité les lieux, de sorte que les baux n'auraient pas pu être signés ; que c'est donc à juste titre que les locataires invoquent le manquement de la société Chamdis à son obligation de délivrance, les locaux n'étant pas conformes à leur destination commerciale ; que la société Chamdis engage donc sa responsabilité contractuelle à l'égard des locataires sur le fondement de l'article 1719 du code civil. Le jugement mérite confirmation sur ce point ; 2.3 Sur la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots, que la société Brico Dépôt et son assureur, la Compagnie Royal & Sun Alliance, demandent la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots. Ils approuvent la motivation des premiers juges les ayant conduits à écarter l'application de la clause de renonciation à recours. Ils soulignent que la demande est fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur résultant de l'article 1719 du code civil, de sorte que la clause de renonciation à recours générale ne pouvait trouver à s'appliquer puisque la société Brico Dépôt ne pouvait renoncer à un recours pour une non conformité à des dispositions d'ordre public qu'elle ne connaissait pas lors de la souscription du bail, lis ajoutent qu'en admettant que la société Chamdis a failli gravement à l'exécution de son obligation de délivrance, la SCI Les Ilots reconnaît sa propre responsabilité en tant que bailleur actuel vis-à-vis des locataires actuels ; que la Selarl [F], en sa qualité de liquidateur judiciaire de la société [K], conclut à la responsabilité contractuelle de la SCI Les Ilots notamment sur le fondement de l'article 1719 du code civil pour manquement du bailleur à son obligation de délivrance conforme et de jouissance paisible, et fait valoir que la clause de non recours ne lui est pas opposable ; que la Selarl [F], en sa qualité de mandataire judiciaire de la Sari [A] Traiteur, M. [N] [A] et la SCI Sy Mi Li fondent leur action en responsabilité contractuelle contre la SCI Les Ilots sur les dispositions des articles 1719 et 1721 du code civil et estiment que l'obligation d'entretien est une obligation essentielle du bailleur. Ils font valoir tout d'abord qu'il n'existe aucun obstacle contractuel à la mise en cause de la responsabilité du bailleur, car d'une part le bail conclu avec la Sarl [A] ne contient pas de clause de renonciation à recours, et d'autre part, la clause relative aux troubles de voisinage est inapplicable en l'espèce puisque l'incendie est régi spécifiquement par l'article 1384 alinéa 2 du code civil impliquant la preuve d'une faute, contrairement au régime des troubles anormaux du voisinage, que les troubles causés par les tiers n'exonèrent pas le bailleur de sa responsabilité s'il a commis ses propres fautes, et que la SCI Les Ilots, qui n'est pas responsable de l'incendie, est responsable de sa propagation aux cellules voisines. Ensuite, ils invoquent le manquement de la SCI Les Ilots à son obligation de délivrance en fournissant un local qui ne bénéficiait, depuis 2006, que d'un avis favorable conditionnel, et qui était donc en réalité non conforme, dangereux, et donc impropre à la mise en location, ils expliquent que les avis favorables de 2006 en vue de l'exploitation d'une IPCE par Envie ont été rendus sous condition de mise en conformité pour la défense incendie et en considération d'une demande d'aménagement incluant l'isolation au feu entre les cellules ; que le bailleur a installé des portes coupe feu en 2007 ce qui montre qu'il avait conscience de la dangerosité des locaux ; que l'immeuble a ensuite été cédé en 2008 à la SCI Les Ilots qui n'a reçu aucune information sur l'existence d'une installation classée ; qu'en 2009 des avis défavorables ont été émis compte tenu de l'absence d'isolement au feu des cellules, ce qui est confirmé par Bureau Véritas, mais qu'aucune mesure n'a été prise avant le sinistre, ils font valoir qu'il ressort de l'expertise judiciaire que si l'ouvrage avait satisfait aux prescriptions de sécurité dans ses dispositions constructives, l'incendie n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations du groupement ; que les entités Envie, bien qu'elles ne demandent pas l'indemnisation de leurs préjudices, concluent à la responsabilité de la SCI Les Ilots. Elles invoquent en premier lieu la nullité de la clause de renonciation à recours, faisant valoir que pour être valables de telles clauses doivent être limitées et ne peuvent vider le contrat de sa substance, alors qu'en l'espèce la clause vise toutes les obligations du bailleur et est invoquée en réponse à un manquement à l'obligation de délivrance, obligation essentielle du bail, de sorte que la convention est vidée de sa substance. En second lieu, sur la responsabilité de la SCI Les Ilots, elles soutiennent que celle-ci avait nécessairement connaissance de la vétusté des lieux, comme cela ressort du protocole d'accord signé avec sa compagnie d'assurance, Les Lloyd's, du prix de la vente et de la bonne connaissance de la zone par Mme [R], gérante et associée majoritaire de la SCI Les Ilots. Elles rappellent les conclusions de l'expertise et notamment le fait que la propagation de l'incendie était due à un défaut d'isolation des cellules et que les travaux nécessaires touchant la structure même du bâtiment ne pouvaient être réalisés que par le bailleur, ce que la SCI Les Ilots n'a pas fait, de sorte qu'elle a commis une faute lourde engageant sa responsabilité, étant précisé qu'il était impossible pour les entités Envie de connaître dès l'origine la nature et la consistance des locaux ; que la société Générali lard approuve et reprend la motivation des premiers juges ayant retenu la responsabilité de la SCI Les Ilots ; que la société Allianz lard fait valoir que le rapport d'expertise impute une part prépondérante de responsabilité aux propriétaires successifs, notamment la SCI Les Ilots en ce qu'elle n'a jamais réalisé les aménagements nécessaires pour mettre l'ensemble immobilier en conformité avec les normes de prévention des incendies, et approuve la motivation des premiers juges ; que la société Chamdis fait valoir qu'au moment du sinistre, elle avait cédé l'ensemble de ses droits et obligations à la SCI Les Ilots ; que l'obligation d'assurer l'isolement au feu pesait nécessairement sur le nouveau propriétaire, la SCI Les Ilots, laquelle a été informée du non respect des prescriptions en matière d'isolement à la suite d'une visite de la commission de sécurité en mars 2009, soit avant le sinistre ; qu'il appartenait donc à la SCI Les Ilots de prendre toutes dispositions nécessaires pour assurer la conformité réglementaire du bâtiment au titre de la protection incendie ; que la SCI Les Ilots était parfaitement consciente des insuffisances techniques du bâtiment eu égard au prix modique payé et a délibérément choisi de ne pas mettre en oeuvre les travaux de mise en conformité. Elle précise qu'il ne lui a jamais été demandé de réaliser des travaux d'isolement, et qu'a supposer qu'elle ait commis une faute, elle a transmis ses obligations du fait de la vente à la SCI Les Ilots à laquelle il appartenait de prendre toutes dispositions utiles, ce qu'elle n'a pas fait Elle ajoute que contrairement à elle, la SCI Les Ilots avait été officiellement informée du non respect des règles de cloisonnement, et n'a rien fait pour mettre le bâtiment en conformité ; que la SCI Les Ilots reproche tout d'abord au tribunal d'avoir retenu sa responsabilité comme ayant contribué à la propagation de l'incendie en se fondant notamment sur le protocole d'accord transactionnel, alors que ce protocole ne peut constituer une preuve matérielle objective, que sa prétendue faute ne repose sur aucun fondement juridique ni aucune preuve matérielle tandis que celle de la société Chamdis est amplement démontrée, que l'incendie est survenu moins de six mois après la visite de la commission de sécurité et la réunion du GERP en 2009, que sa qualité de promoteur immobilier n'est pas démontrée, qu'elle n'est que bailleur et acquéreur, et que l'expert a relevé que la gérante, Mme [R], n'avait pas disposé des informations suffisantes lui permettant de connaître l'état réel du bâtiment. Ensuite, elle critique en outre la décision du tribunal réputant non écrite la clause de renonciation à recours insérée dans les baux, en ce que cette décision n'est pas fondée ni en droit ni en fait et est rédigée de façon générale en violation de l'article 5 du code de procédure civile. Elle soutient que le tribunal a fait une confusion avec les clauses élusives de responsabilité de portée générale qui sont effectivement réputées non écrites, les clauses de renonciation à recours étant admises par la jurisprudence, et que les clauses litigieuses ne contredisent pas la portée des obligations essentielles du bailleur. Elle fait valoir qu'en l'espèce, les clauses des baux des sociétés Envie, Brico Dépôt et [K] sont précises, claires et limitées et doivent donc produire leurs effets. S'agissant de la société [A] Traiteur, elle soutient qu'une clause spécifique prévoit une renonciation des assureurs du preneur à recourir contre le bailleur, et que le bail contient une autre clause de renonciation à recours précise et limitée s'agissant des dégâts causés par les voisins, et donc opposable au locataire. En dernier lieu, elle fait valoir que la société Chamdis est seule responsable en qualité d'ancien bailleur des conséquences de l'inexécution de l'obligation de délivrance et que celle-ci ne lui a pas transmis rétroactivement, par la vente, ses obligations inexécutées ; que les Lloyd's, assureur de la SCI Les Ilots, concluent à l'absence de responsabilité de leur assurée, aussi bien dans la survenance que dans la propagation de l'incendie, faisant valoir que Envie est seule à l'origine de l'incendie, qu'elle n'a pas procédé aux travaux de mise en conformité mis à sa charge, dont il a résulté la propagation rapide de l'incendie, et que la société Chamdis, ancien bailleur d'Envie, qui avait connaissance de la non conformité des locaux depuis 1994 et de l'activité à risques de son locataire depuis 2006, l'a dissimulé à la SCI Les Ilots lors de la vente, de sorte que toute faute qui pourrait être reprochée à cette dernière doit être qualifiée d'erreur provoquée par la réticence dolosive, laquelle est excusable, ils expliquent que c'est en raison de l'absence d'informations aggravant le risque incendie lors de la souscription de la police qu'ils ont réduit l'indemnité allouée à leur assurée en application de l'article L.113-9 du code des assurances, mais que le protocole d'accord transactionnel ne permet pas, bien au contraire, de retenir la responsabilité de la SCI Les Ilots ; qu'il résulte de l'article 1719 du code civil que le bailleur est tenu, en l'absence de stipulation particulière, d'assurer la délivrance, l'entretien et la jouissance paisible de la chose louée pendant toute la durée du bail ; que l'article 1721 du même code précise qu'ii est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail, et que s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser ; que c'est en principe au moment de la conclusion du contrat que s'apprécie l'obligation de délivrance du bailleur, tandis que les autres obligations concernent l'exécution ultérieure du contrat ; que si le locataire ne peut pas agir contre l'acquéreur du bien loué en réparation de faits dommageables résultant de manquements de l'ancien bailleur à son obligation de délivrance, nécessairement antérieurs à la vente, il peut en revanche agir en responsabilité contre son nouveau bailleur pour manquement à ses obligations résultant du contrat de bail transmis, notamment l'obligation d'assurer la jouissance paisible des lieux à son locataire, et ce même si les troubles de jouissance sont causés par d'autres locataires, notamment par un incendie ; qu'il convient toutefois d'examiner la validité des clauses de renonciation à recours contre le bailleur insérées dans les contrats de bail en l'espèce ; que le régime de responsabilité du bailleur institué par le code civil étant supplétif de volonté, il est permis d'y déroger conventionnellement sans qu'il soit possible toutefois pour le bailleur de s'exonérer à l'avance de ses obligations essentielles ; qu'ainsi, les clauses limitatives ou exonératoires de garantie relatives à l'obligation d'entretien et de jouissance paisible sont en principe licites (sauf dol ou faute lourde du bailleur). En revanche, l'obligation de délivrance au sens strict étant de l'essence même du contrat du bail, le bailleur ne peut valablement s'en exonérer par une clause du contrat. Dès lors, une clause par laquelle le bailleur se déchargerait de son obligation de délivrer une chose conforme à l'usage auquel elle est destinée serait illicite et devrait être réputée non écrite. La jurisprudence assimile à la clause exonératoire de responsabilité contredisant la portée d'une obligation essentielle les clauses générales d'exonération : si le bailleur peut valablement restreindre certaines de ses obligations, il ne peut supprimer l'essentiel de sa responsabilité ; qu'en l'espèce, le bail de la société Brico Dépôt (anciennement Euroloisirs, puis Euro Dépôt) conclu le 30 juin 1994 comporte une clause intitulée « Assurances » aux termes de laquelle le preneur doit assurer à ses frais pendant toute la durée du bail ses biens, y compris les aménagements et installations, contre les risques d'incendie, explosions, dégât des eaux et recours des voisins et des tiers. Il est convenu que les polices d'assurance devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur. Il est également stipulé que « le preneur renonce dès à présent à tout recours contre le bailleur et demande à ses assureurs le même engagement ». Cette clause prévoit en outre que le bailleur fera son affaire personnelle de l'assurance de l'immeuble, étant précisé qu'il s'engage, ainsi que son assureur, à renoncera tout recours contre le preneur ; que le bail de la société [K] conclu le 1er octobre 1995 (le preneur étant la société Sweet Plus à l'époque) comporte une clause intitulée « Assurances » aux termes de laquelle : - le bailleur déclare renoncer à tous recours à l'égard du preneur pour les dommages subis par ses biens résultant d'incendie, explosion, dommages électriques, chute de la foudre, ouragan et grêle, dégâts des eaux, acte de vandalisme dus à des personnes étrangères au preneur, - tes contrats d'assurance garantissant les dommages subis par les biens appartenant au bailleur devront comporter une mention identique de renonciation à tous recours contre le preneur et ses assureurs, - « comme conséquence des dispositions ci-dessus, le preneur déclare renoncer à tous recours à l'égard du bailleur pour les dommages subis par ses propres biens, y compris pour les dommages immatériels consécutifs et résultant des événements suivants : - incendie explosion, dommages électriques, - chute de la foudre, ouragan et grêle, - dégâts des eaux, - acte de vandalisme », - les contrats d'assurance garantissant les dommages subis par les biens appartenant au preneur devront comporter une mention identique de renonciation à tous recours confie le bailleur et ses assureurs, - par suite, le preneur devra s'assurer notamment contre les risques incendie, explosion, dommages électriques, chute de la foudre, ouragan, grêle, dégâts des eaux, acte de vandalisme causés par des personnes qui seraient étrangères à son entreprise, tous risques spéciaux à son activité professionnelle et pouvant atteindre ses biens propres, privation de jouissance, pertes d'exploitation, perte totale ou partielle du fonds de commerce ; qu'il résulte de ces deux contrats de bail que la clause de renonciation à recours invoquée par la SCI Les Ilots ne peut être assimilée à une clause élusive de responsabilité contredisant la portée de l'engagement et vidant le contrat de toute substance qui serait réputée non écrite. En effet, la clause litigieuse est limitée dans son objet et prévoit une réciprocité entre le bailleur et le locataire. Elle prive ce dernier de tout recours contre le bailleur uniquement en cas de dommages causés par des événements limitativement énumérés, dont l'incendie, et pour lesquels le preneur a l'obligation de souscrire une assurance. Une telle clause est parfaitement licite, sauf faute lourde du bailleur, la faute lourde se définissant comme une faute d'une particulière gravité, révélant une extrême carence du débiteur ; qu'en l'espèce, il est constant que la SCI Les Ilots a acquis les locaux en octobre 2008 sans avoir connaissance de la non conformité des éléments de construction du bâtiment aux prescriptions de sécurité incendie, ni du classement ICPE de l'association Envie. Elle n'a eu connaissance des problèmes de sécurité incendie de l'ensemble immobilier que par le procès-verbal de visite périodique de la commission de sécurité en date du 6 avril 2009, faisant suite à la visite du 18 mars 2009, contenant des prescriptions générales relatives à la réalisation d'un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement entre chaque établissement contigu, d'une demande de reclassement du groupement d'établissements pour les cellules non connues, et de la mise en place d'une alarme générale, ainsi que des prescriptions particulières, notamment s'agissant d'Envie, la réalisation de l'isolement de la surface de vente, étant précisé que la commission de sécurité a demandé que le dossier Envie soit soumis à la Direction régionale de l'environnement, de l'aménagement et du logement (DREAL) pour l'isolement de l'installation classée et a formulé un avis défavorable au fonctionnement de l'établissement compte tenu des prescriptions majeures générales précitées. En outre, le 10 avril 2009, le Bureau Véritas, intervenu à la demande de la société Brico Dépôt pour réaliser un diagnostic concernant les dispositions constructives d'isolement de chaque cellule du bâtiment, a établi un rapport de diagnostic concluant que l'isolement entre les cellules est à revoir et est à réaliser en fonction du classement réglementaire de chaque cellule. Toutefois, il n'est pas certain que la SCI Les Ilots ait eu connaissance de ce rapport avant le sinistre, qui a eu lieu en septembre 2009 ; qu'ainsi, en tout état de cause, compte tenu du court délai écoulé entre le rapport de la commission de sécurité et le sinistre, aucune faute dolosive ne saurait être reprochée à la SCI Les Ilots, qui est dès lors bien fondée à opposer la clause de renonciation à recours à la société Brico Dépôt et à la société [K] ; que le bail de la société [A] Traiteur en date du 28 février 2006 comporte un article 9 intitulé « Assurances » aux termes duquel le preneur doit faire assurer ses biens contre l'incendie, les explosions, le vol, la foudre, le bris de glace et les dégâts des eaux, ainsi que (es risques locatifs et le recours des voisins et des tiers. Il est en outre stipulé que les polices d'assurance du locataire « devront comporter renonciation à tout recours contre le bailleur ». Le bail contient également un article 12 intitulé « Réclamations des tiers ou contre les tiers » dont le troisième alinéa stipule que « le preneur fera son affaire personnelle de tous dégâts causés aux lieux loués et de tous troubles de jouissance causés paries autres occupants de l'immeuble, les voisins ou les tiers et se pourvoira directement contre les auteurs de ces troubles sans que le bailleur puisse être recherché » ; qu'ainsi, la clause de renonciation à recours à la suite d'un incendie ne concerne pas le preneur, mais seulement son assureur, mais le bail contient également une clause exonératoire de responsabilité du bailleur relative à son obligation d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués pendant la durée du bail. Une telle clause est licite, sauf faute lourde du bailleur. Or en l'espèce, aucune faute lourde ne peut être retenue à l'encontre de la SCI Les Ilots ; qu'en conséquence, il convient d'infirmer le jugement en ce qu'il a réputé non écrites les clauses litigieuses et a admis la responsabilité de la SCI Les Ilots à l'égard des sociétés Brico Dépôt, [K] et [A] Traiteur. Ces locataires seront donc déboutés de leurs demandes dirigées contre la SCI Les Ilots ; que l'arrêt infirmant une condamnation constitue en lui-même le titre exécutoire permettant d'obtenir la restitution des fonds versés en application de la décision infirmée au titre de l'exécution provisoire. Dès lors, il n'y a pas lieu de condamner les locataires à restituer aux Lloyd's les sommes versées en exécution du jugement entrepris ni de fixer la créance de restitution au passif de la société [A] Traiteur, placée en redressement judiciaire […] 2.5.2 Sur la garantie de Générali, que les locataires sollicitent la condamnation in solidum de la SA Générali, assureur d'Envie. La société [A] Traiteur fonde son action directe sur l'article L.124-3 du code des assurances au titre de la police « tout en un commerciale GFA » et plus spécialement de la clause de responsabilité de l'occupant, et conteste l'analyse de Générali et des Lloyd's. Elle précise que les conditions particulières prévoient expressément la responsabilité en tant qu'occupant d'Envie. La société Brico Dépôt conteste également l'argumentation de Générali et des Lloyd's, faisant valoir que l'article L.121-13 du code des assurances ne comporte aucun privilège exclusif au profit du bailleur, que de même l'article L.124-3 du même code ne distingue pas entre le bailleur et les autres victimes de l'incendie. Elle ajoute que la question du cumul d'assurances avec les Lloyd's ne se pose pas ici car la garantie de la compagnie Générali est recherchée en sa qualité d'assureur d'un locataire, l'association Envie. Elle souligne que Générali n'a jamais excipé de cette prétendue non garantie du recours des tiers et voisins en première instance, et avait même rappelé dans ses conclusions que cette garantie était prévue en page 37 de ses conditions générales, et que la notion de responsabilité civile générale figurant à la même page était inopérante, précisant que la responsabilité d'Envie qui est recherchée était celle en tant qu'occupant vis-à-vis du propriétaire et des autres locataires de l'immeuble ; que l'association Envie 2E Champagne Ardenne sollicite également la garantie de son assureur. Elle soutient que le recours des voisins et des tiers est bien assuré par le contrat, s'agissant d'une assurance de chose. Elle estime que Générali doit être tenue sans limitation de garantie compte tenu de la faute commise par M. [Y] et la Sari Lannois, ses représentants, dont elle doit répondre, en ce qu'ils ne l'ont pas informée sur l'insuffisance des garanties, alors qu'il s'agit d'une assurance souscrite pour le compte du propriétaire ; que la SA Générali demande l'infirmation du jugement sur le principe même de sa garantie à l'égard des tiers et estime que les locataires n'ont aucun recours contre elle. Elle invoque en outre un plafond de garantie de 2.565.000 euros toutes causes confondues pour les trois sites. Elle explique en premier lieu que si les conditions générales indiquent que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile encourue par l'assuré en tant qu'occupant tant vis-à-vis du propriétaire que vis-à-vis des voisins et des tiers, les conditions particulières en revanche limitent la responsabilité en tant qu'occupant aux recours de nature contractuelle et ne prévoient pas de garantie de recours des voisins et des tiers. Elle ajoute que les conditions particulières excluent la responsabilité civile générale. Elle rappelle que les conditions particulières prévalent sur les conditions générales. En second lieu, elle soutient que l'assurance de responsabilité de l'assurée fondée sur les articles 1382 à 1384 du code civil doit mentionner dans les conditions particulières une prime distincte, et qu'en l'espèce, les conditions particulières ne prévoient pas de prime distincte pour la garantie du recours des voisins et des tiers, ce qui confirme que la garantie Générali n'a pas été étendue aux recours de nature délictuelle ; que les Lloyd's font valoir que la police Générali ne couvre pas le recours des autres exploitants. Ils expliquent que pour pouvoir considérer que la garantie a été souscrite par Envie, il faut qu'une mention spéciale figure aux conditions particulières s'agissant du recours des voisins et des tiers qui est par nature délictuelle, et qu'en l'espèce les conditions particulières de la police Générali, qui prévalent sur les conditions générales, ne prévoient pas la garantie du recours des voisins et des tiers, puisque seul le recours du propriétaire est prévu sur le fondement de l'article 1733 ; que la société Chamdis estime que la police de Générali permet de couvrir les dommages occasionnés aux locataires voisins par le sinistre ; qu'aux termes de l'article L.124-3 alinéa 1er du code des assurances, le tiers lésé dispose d'un droit d'action directe à l'encontre de l'assureur garantissant la responsabilité civile de la personne responsable ; que la police n°AA175931 souscrite par les trois entités Envie auprès de Générali indique dans ses conditions particulières qu'il s'agit d'une assurance du bâtiment pour le compte du propriétaire et que les locaux professionnels désignés (trois sites) sont assurés tant pour le compte du souscripteur locataire que pour le compte du propriétaire. Il est précisé qu'est notamment souscrite la garantie « responsabilité en tant qu'occupant ». En revanche, la garantie « responsabilité civile générale » est expressément exclue. Il est également fait mention d'une limitation contractuelle d'indemnité à hauteur de 2.565.000 euros. La garantie « responsabilité en tant qu'occupant » est précisée en page 37 des conditions générales. Il est ainsi stipulé expressément que l'assureur garantit les conséquences pécuniaires de la responsabilité civile que l'assuré encourt en tant qu'occupant vis-à-vis du propriétaire et « vis-à-vis des voisins et des tiers (recours des voisins et des tiers », du fait d'un événement garanti au titre des chapitres « incendie et événements assimilés » ou « dégâts des eaux » et ayant pris naissance dans le bâtiment ou la partie de bâtiment que l'assuré occupe à titre professionnel situé à l'adresse mentionnée aux conditions particulières ; qu'ainsi, il importe peu que la responsabilité civile générale ne soit pas garantie ou que les conditions particulières ne mentionnent pas expressément le recours des voisins et des tiers, étant précisé que ce recours n'est nullement exclu par ces conditions particulières. Contrairement à ce que soutient la SCI Les Ilots, la garantie « responsabilité en tant qu'occupant », définie aux conditions générales, n'est nullement limitée à la responsabilité contractuelle. Il n'existe aucune contradiction entre les conditions particulières et les conditions générales, qui doivent dès lors s'appliquer ; que la garantie de Générali s'applique donc incontestablement à l'indemnisation des locataires voisins de l'association Envie 2E Champagne Ardenne dans lequel l'incendie a pris naissance, dans la limite du plafond de garantie de 2.565.000 euros, qui leur est opposable. Il convient d'ajouter que l'association ne peut opposer la faute du courtier d'assurance pour prétendre à l'absence de limitation de garantie. Même dans l'hypothèse où une faute serait retenue, elle ne pourrait donner lieu qu'à indemnisation ou garantie, mais en aucun cas à la modification des termes du contrat souscrit auprès de Générali qui conserverait en tout état de cause sa force obligatoire en application de l'article 1134 du code civil ; qu'en conclusion sur l'indemnisation des locataires, il convient de condamner in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2E Champagne Ardenne, et son assureur Générali (dans la limite du plafond maximum de d'indemnisation par sinistre d'un montant de 2.565.000 euros) à payer à : - la Selarl [F] en qualité de mandataire judiciaire de la société [A] Traiteur les sommes de 153.543,26 euros au titre du préjudice matériel résiduel et 3.000 euros au titre des agios, - la Selarl [F] en qualité de liquidateur judiciaire de la société [K] la somme de 80.000 euros au titre de la perte d'exploitation, - la société Brico Dépôt, la somme de 275.000 euros au titre de la franchise ; […] ; 4. Sur les demandes de la SCI Les Ilots 4.1 Sur la responsabilité contractuelle des entités Envie […] 4.1.2 Sur l'application des articles 1733 et 1734 du code civil, que la SCI Les Ilots invoque la présomption de responsabilité du preneur édictée par les articles 1733 et 1734 du code civil en cas d'incendie et rappelle que l'expertise a établi que l'incendie a pris naissance dans les locaux occupés par l'association Envie 2E Champagne Ardenne. Elle fait valoir que pour s'exonérer de sa responsabilité, il appartient au locataire d'apporter la preuve que l'incendie provient d'une des causes énumérées par l'article 1733, à savoir le cas fortuit, la force majeure ou le vice de construction, et qu'en l'espèce il n'est démontré aucune cause d'exonération par le groupe Envie. Elle soutient que la faute du bailleur ayant seulement contribué à l'aggravation des dommages ne peut exonérer le preneur de sa responsabilité, et que pour exonérer celui-ci le vice de construction doit être à l'origine de l'incendie et pas uniquement la cause de sa propagation. Elle conclut qu'en l'absence de cause exonératoire, le preneur doit répondre de l'intégralité des conséquences ayant résulté de l'incendie, de sorte qu'aucun partage de responsabilité n'est possible, et qu'il doit réparation intégrale non seulement au bailleur mais également aux locataires voisins, de sorte que le groupe Envie devra être condamné à indemniser aussi bien la perte définitive et totale de l'ensemble immobilier que les pertes et préjudices subis par les autres locataires sur le fondement de l'article 1384 alinéa 2 du code civil, l'incendie étant le fait d'un préposé du groupe Envie ; que les Lloyd's invoquent également la présomption de responsabilité de l'article 1733 du code civil pour conclure à la responsabilité d'Envie, soulignant qu'elle ne peut se prévaloir d'aucune cause d'exonération, étant précisé que le vice de construction n'est pas à l'origine de l'incendie mais a seulement contribué à son aggravation, ce qui n'ouvre aucune possibilité d'exonération, et qu'en tout état de cause, Envie est également responsable de la propagation du sinistre puisque le bail en cours lorsqu'elle a obtenu son classement ICPE mettait à sa charge les travaux de mise en conformité ; que les entités Envie ont tenté en vain d'invoquer la nullité et la résolution du bail conclu avec l'association Envie 2E Champagne Ardenne afin d'échapper à l'application de l'article 1733 du code civil. Elles n'invoquent aucune cause exonératoire de responsabilité, mais elles concluent à la responsabilité exclusive de la société Chamdis et de la SCI Les Ilots ; que la SA Générali lard conclut également à la responsabilité exclusive de l'ancien bailleur Chamdis et de la SCI Les Ilots dans la propagation de l'incendie ; qu'aux termes de l'article 1733 du code civil, le preneur répond de l'incendie, à moins qu'il ne prouve que l'incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction, ou que le feu a été communiqué par une maison voisine ; qu'il résulte de l'article 1733 du même code que s'il y a plusieurs locataires, tous sont responsables de l'incendie, proportionnellement à la valeur locative de la partie qu'ils occupent, à moins qu'ils ne prouvent que l'incendie a commencé dans l'habitation de l'un d'eux, auquel cas celui-là est seul tenu, ou que quelques uns ne prouvent que l'incendie n'a pu commencer chez eux, auquel cas ceux-là n'en sont pas tenus ; que l'expertise judiciaire et l'enquête pénale ont permis d'établir que le feu s'est déclaré dans les locaux loués à l'association Envie 2E Champagne Ardenne, de sorte qu'en application des articles 1733 et 1734 du code civil, et en vertu de ce qui précède s'agissant de la clause d'indivisibilité, seule cette association est responsable des dommages causés par l'incendie ; que celle-ci demande à la cour de déclarer les sociétés Chamdis et Les Ilots seules responsables de la propagation de l'incendie et des conséquences qui en découlent et en conséquence de la décharger de toute contribution à la dette, mais elle n'invoque aucune cause d'exonération de responsabilité prévue par l'article 1733 du code civil, la faute du bailleur n'étant pas une cause d'exonération ; qu'au surplus, c'est à juste titre que la SCI Les Ilots soutient que le vice de construction, dont doit répondre le bailleur, doit être à l'origine de l'incendie pour pouvoir exonérer le preneur de sa responsabilité, et pas seulement de sa propagation, ce qui n'est pas le cas en l'espèce puisque c'est un salarié de l'association Envie 2E Champagne Ardenne qui a mis le feu au local ; qu'aAinsi, dans les rapporte entre la SCI Les Ilots et cette association, c'est cette dernière qui doit répondre intégralement des dommages causés par l'incendie au bâtiment appartenant à la SCI ; qu'en revanche, la responsabilité de la Sari Envie 2E Champardennaise et l'association Envie Reims E22 n'est pas engagée. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes formulées à leur encontre ; 4.2 Sur la responsabilité de la société Chamdis, que la SCI Les Ilots demande réparation de son préjudice à la société Chamdis sur le fondement de la garantie des vices cachés résultant des articles 1641 et suivants du code civil. Elle fait valoir en premier lieu qu'avant de donner les locaux à bail, la société Chamdis aurait dû, en application de l'article R.123-46 du code de la construction et de l'habitation, recourir aux services d'un bureau de contrôle et faire procéder à une visite de contrôle de la commission de sécurité et obtenir l'accord de celle-ci pour l'ouverture de l'établissement au public, ce qu'elle n'a pas fait ; que lors de la vente, la société Chamdis lui a caché qu'elle n'avait pas exécuté ses obligations, que les dispositions constructives de l'immeuble ne respectaient pas les règles de sécurité incendie, que Envie avait fait l'objet d'un arrêté préfectoral autorisant l'exploitation d'une installation classée en 2006, et que les dispositions relatives à la sécurité incendie prescrites par la préfecture en 2006 n'avaient pas été respectées ; que l'expertise a établi que l'absence de dispositions constructives nécessaires à la sécurité incendie compromettait la poursuite de l'exploitation, constituait une violation de la réglementation d'ordre public applicable et rendait l'immeuble impropre à sa destination ; qu'il en résulte que les défauts de conformité affectant l'immeuble vendu par la société Chamdis constituent un vice caché rendant l'immeuble impropre à son usage et à sa destination. En second lieu, elle soutient que la clause de non garantie des vices cachés stipulée dans l'acte de vente n'est pas applicable en raison de la mauvaise foi de la société Chamdis, qui, en qualité de maître de l'ouvrage, a commandé les travaux et les a réceptionnés, de sorte qu'elle était informée de l'insuffisance des dispositions constructives contre le risque incendie et plus généralement de la non conformité du bâtiment aux normes réglementaires de sécurité incendie applicables aux établissements recevant du public, et ce d'autant plus qu'elle a reçu un courrier de la préfecture de la Marne en 2006 l'informant de l'insuffisance de la défense incendie du groupement d'établissements. Elle ajoute qu'elle aurait dû l'informer de cette situation lors de la vente ; que les Lloyd's, dans le cadre de leur recours subrogatoire contre la société Chamdis, invoquent les fautes de celle-ci lors de l'ouverture du site en 1994 ainsi qu'au moment de la vente à la SCI Les Ilots. Sur ce dernier point, ils font valoir que la société Chamdis avait connaissance du défaut d'isolement entre les différentes cellules par la visite de la commission de sécurité et la lettre de la préfecture en 2006, et de la demande d'autorisation d'exploiter une ICPE d'Envie et qu'elle ne pouvait ignorer l'autorisation donnée puisqu'elle avait fait l'objet d'une publicité. Ils estiment que la clause de non garantie des vices cachés figurant dans l'acte de vente est inefficace en raison de la mauvaise foi de la société Chamdis qui n'a pas transmis les informations dont elle disposait à la SCI Les Ilote lors de la vente ; que la société Chamdis invoque en premier lieu l'absence de vice caché, le vice revendiqué par la SCI Les Ilots était parfaitement apparent puisqu'un acquéreur normalement avisé pouvait se convaincre de l'absence d'isolement des cellules. En second lieu, elle invoque la clause de non garantie des vices cachés contenue dans l'acte de vente, qui est parfaitement licite, précisant que la SCI Les Ilots est un professionnel de l'immobilier ; qu'aux termes de l'article 1641 du code civil, le vendeur doit sa garantie à raison des vices cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine ; que selon l'article 1642, le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. L'acquéreur professionnel est présumé connaître les vices ; que la clause de non garantie des vices cachés figurant à l'acte de vente est valable, sauf si le vendeur est de mauvaise foi, c'est-à-dire s'il connaissait les vices. Le vendeur professionnel est présumé connaître les vices ; que la clause de non garantie des vices cachés insérée dans un acte de vente conclu entre deux professionnels de la même spécialité est parfaitement valable, sauf si le vice était indécelable pour l'acquéreur ; qu'en l'espèce, les sociétés Chamdis et Les Ilots sont deux professionnels de l'immobilier ; qu'il résulte de l'expertise judiciaire, s'agissant des conditions d'isolement entre la société Brico Dépôt, La Belle Epoque et Envie, notamment que les éléments de charpente métallique n'étaient pas correctement protégés, étant solidaires les uns des autres (de sorte que la ruine de l'un entraîne celle de l'autre), qu'il en était de même des toitures qui auraient dû être traitées pour que la stabilité au feu soit équivalente aux structures, que les condamnations de portes, ouvertures, baies étaient souvent insuffisantes pour contenir l'expansion d'aérosols de combustion portés à haute température, que les canalisations traversaient les parois sans qu'il ait été pris en compte le risque induit par la prolifération des gaz chauds. L'expert ajoute qu'au niveau du garage du traiteur [A], l'isolement vis-à-vis d'Envie et d'EuroBonbon était insuffisant. S'agissant les locaux d'Envie, l'expert indique que comme pour les autres exploitations, les conditions de recoupement et d'isolement réglementaires entre îlots distincts n'étaient pas respectées, et que dans ce contexte, la sollicitation thermique d'un élément de la structure était susceptible d'avoir des effets destructeurs sur les oeuvres vives de l'ouvrage tout comme l'insuffisance de traitement des toitures était à même d'autoriser la prolifération des aérosols de combustion portés à haute température à destination des emprises voisines. Il résulte également des constatations de l'expert que les anciennes chambres froides, dont celle où le feu a pris naissance à partir de téléviseurs, avaient des cloisonnements en polystyrène, ce qui a servi de vecteur à l'incendie et a permis l'extension du sinistre à l'ensemble de l'ouvrage ; qu'il résulte de l'ensemble de ces constatations que contrairement à ce que soutient la société Chamdis, le vice, à savoir le non respect des dispositions réglementaires en matière de sécurité incendie, n'était pas apparent au jour de la vente. L'expert a pu se rendre compte des non conformités parce que le bâtiment était détruit. Il ne s'agissait donc pas d'un vice décelable pour la SCI Les Ilots lors de la vente. D'ailleurs, l'expert estime que cette dernière n'a pas disposé des informations utiles sur les insuffisances du bâtiment qu'elle projetait d'acquérir ; que la commission de sécurité ellemême, lors de sa visite du 22 mars 2006, n'a pas décelé toutes les non conformités, puisque dans son avis du 4 septembre 2006, elle a prescrit notamment de « s'assurer » de l'isolement entre les différents bâtiments et a d ailleurs pris un avis favorable au fonctionnement de l'établissement, malgré les diverses prescriptions à respecter. Elle a également pris acte du dépôt le 4 avril 2006 d'un dossier d'aménagement incluant l'isolation entre les différents bâtiments (qui n'a cependant finalement pas été faite) ; qu'en revanche, la société Chamdis, qui est à l'origine des travaux de division du bâtiment en cellules commerciales, qui a fait ré-ouvrir le site après plus de deux ans de déshérence, sans faire contrôler les lieux par un bureau de contrôle ni la commission de sécurité, est présumée connaître les vices, et ne soutient d'ailleurs pas ne pas les avoir connus puisqu'elle estime qu'ils étaient apparents. D'ailleurs, elle ne conteste pas non plus avoir eu connaissance du rapport de la commission de sécurité de 2006 ; que dès lors, la clause de non garantie des vices cachés ne peut être opposée à la SCI Les Ilots et l'immeuble vendu était bel et bien affecté de vices cachés au moment de la vente ; qu'au vu des risques considérables encourus sur la sécurité des personnes et des biens, de l'importance des travaux décrits par l'expert qui touchent la structure même du bâtiment et de la toiture, et de l'importance du préjudice subi par la SCI Les Ilots du fait du non respect des dispositions constructives qui a permis la propagation rapide de l'incendie à tout l'immeuble, les vices rendent le bien vendu Impropre à sa destination ; que dès lors, c'est à juste titre que la SCI Les ilots estime que la société Chamdis est tenue de la garantie des vices cachés à son égard. Le jugement sera donc infirmé sur ce point ; […] 5. Sur les recours 5.1 Sur les recours subrogatoires des assureurs […] 5.1.3 Sur le recours subrogatoire des Lloyd's, que les Lloyd's produisent le protocole d'accord transactionnel du 31 mai 2011 par lequel l'assureur s'est engagé à verser en règlement du sinistre la somme de 2.700.000 euros à son assurée, la SCI Les Ilots, laquelle a accepté de subroger conventionnellement les Lloyd's à concurrence de cette indemnité ; que l'association Envie fait valoir que les Lloyd's ne justifient pas de leur qualité de subrogé puisque ce protocole transactionnel n'est pas opposable aux tiers, que les conditions de la subrogation conventionnelle, qui exigent la concomitance du paiement, ne sont pas réunies, et que les conditions générales du contrat d'assurance conclu par la SCI Les Ilots écartent la subrogation car elles comportent une clause de renonciation à recours de l'assureur contre Envie ; que la SA Générali lard approuve la motivation des premiers juges qui ont retenu que le protocole d'accord n'était pas opposable aux tiers en application de l'article 1165 du code civil et qui ont débouté les Lloyd's de leurs demandes ; que la société Chamdis conclut également à la confirmation du jugement en ce qu'il a déclaré inopposable le protocole transactionnel ; que cependant, les Lloyd's produisent en outre un courrier de la Caisse des règlements pécuniaires des avocats (Carpa) de Paris en date du 11 décembre 2013 indiquant qu'un virement de la somme de 2.700.000 euros a été émis en faveur de la SCI Les Ilots le 22 juin 2011. Ils apportent donc la preuve du paiement effectif de l'indemnité et démontrent ainsi être subrogés dans les droits et actions de leur assuré à hauteur de ce montant en application de l'article L.121-12 du code des assurances, étant précisé que ce fondement juridique est bien visé au dispositif de leurs conclusions. Ainsi, il importe peu que les conditions de la subrogation conventionnelle ne soient pas remplies ; que par ailleurs, les conditions générales du contrat d'assurance souscrit parla SCI Les Ilots auprès des Lloyd's prévoient (article 11) que l'assureur peut renoncer à l'exercice du recours subrogatoire envers le responsable, et que malgré cette renonciation, il garde la faculté, sauf convention contraire, d'exercer son recours contre l'assureur du responsable. Aux termes des conditions particulières (en page 8), « l'assuré déclare qu'il agit en qualité de propriétaire des bâtiments et que selon les baux, il a renoncé ou non au recours qu'il serait en droit d'exercer en cas de sinistre contre tous les locataires et leurs assureurs. Lorsqu'il a pas renoncé au recours, les assureurs, comme subrogés dans les droits de l'assuré, renoncent au recours qu'ils seraient en droit d'exercer contre le locataire dont la responsabilité se trouverait engagée dans la réalisation des dommages matériels, de frais et pertes garantis et éventuellement son assureur si cette clause figure dans le bail. » ; que bien qu'aucune des parties ne l'invoque, cette clause, par la formule « lorsqu'il a pas renoncé » incorrecte grammaticalement, est nécessairement ambiguë et doit être interprétée. Il y a lieu de considérer en toute logique que c'est lorsque le bailleur assuré a renoncé au recours contre le locataire responsable que son assureur renonce également à son recours subrogatoire. Il en est de même à l'égard de l'assureur du locataire responsable ; qu'or le bail conclu entre la SCI Les Ilots et l'association Envie 2E Champagne Ardenne ne contient pas de clause de renonciation du bailleur à recours contre le preneur ou son assureur en cas de sinistre. En conséquence, Les Lloyd's n'ont pas renoncé au recours contre l'association Envie 2E Champagne Ardenne ni son assureur Générali ; qu'il convient donc de condamner in solidum la société Chamdis, l'association Envie 2E Champagne Ardenne et son assureur Générali lard à payer aux Lloyd's, subrogés dans les droits de leur assurée, la SCI Les Ilots, la somme de 2.700.000 euros, et ce avec intérêts au taux légal à compter du 5 décembre 2012, date des premières conclusions, et capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil. 5.2 Sur les recours entre coobligés, que dans leur rapport entre coobligés, la part de responsabilité incombant respectivement à la société Chamdis et à l'association Envie 2E Champagne Ardenne peut être fixée à 50% chacune, aucune des fautes attribuées à l'une et à l'autre n'étant prépondérante dans la réalisation des dommages, qu'il s'agisse des dommages causés à la SCI Les Ilots ou des dommages causés aux autres locataires ; qu'il convient de faire droit à la demande de garantie formulée par la société Générali lard à l'encontre de la société Chamdis à hauteur de sa quote-part de responsabilité ; qu'il y a lieu en revanche, au vu de la présente décision, de rejeter la demande de garantie formulée par la société Chamdis à l'encontre de la SCI Les Ilots et des Lloyd's ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE, sur les responsabilités engagées, dans le cadre de son rapport rédigé le 8 mars 2012, l'expert judiciaire, concernant l'ensemble des bâtiments donnés en location par la SCI LES ILOTS constate : "(...) qu'il s'agissait d'un ensemble immobilier construit à partir d'une charpente métallique avec remplissage périphérique en maçonnerie d'agglomérés de ciment ; que les différentes cellules louées avaient été séparées les unes des autres par des éléments en Siporex, des carreaux de plâtres et autres BA 13 voire du bardage en tôle et de la brique ; que ce groupement d'établissements était couvert d'une toiture unique (sans traitement de la stabilité au feu qui devait être équivalente à celle requise pour les structures de l'essentiel de l'ensemble -SF 2h- du fait de la présence de nombreux locaux à considérer comme étant à risques particuliers) constituée de bacs acier avec isolant laine minérale et étanchéité multicouche à base de membrane bitumineuse ; que les différentes emprises n'étaient pas isolées les unes des autres (CF 2h entre les locaux de stockage-démontage voire autres réserves d'ENVIE à considérer comme locaux à risques particuliers et les exploitations contiguës dont certaines disposaient aussi de réserves et de stockages) comme elles aurait dû réglementairement l'être pour respecter les dispositions du code de la construction et de l'habitation (...) " ; qu'il met en évidence "(...) de nombreuses insuffisances quant aux conditions d'isolement entre les diverses entités constituant le groupement ERP. C'est surtout le non-respect de certaines prescriptions (...) (les planchers hauts et les parois verticales doivent avoir un degré coupe-feu 2 heures et les dispositifs de communication avec les autres locaux doivent être coupe-feu de degré 1h, l'ouverture se faisant vers la sortie et les portes étant munies de ferme-portes) (...) qui a conduit à ce que l'incendie ravage la quasi-totalité de l'ensemble immobilier ; qu'à ce sujet, il était à remarquer : - l'insuffisance dans un même regroupement, des recoupements entre des exploitations distinctes dont l'une (voire deux contiguës) étai(ent) à risques particuliers (absence de cantonnements susceptibles contenir les fumées sous rampant de murs ayant des caractéristiques appropriées - CF 2h- pour endiguer le processus incident). Les séparations mises en oeuvre n'interdisaient pas aux aérosols de combustion émis durant l‘incendie de migrer sous toiture et par les diverses ouvertures existantes (passages de canalisations, disjointements, etc...) D'un volume à l'autre pour s'y réenflammer tout en favorisant l'enchaînement dévastateur, - la solidarisation entre eux de l'ensemble des portiques de l'ouvrage qui ne pouvait que contribuer (du fait de l'absence de traitement des structures -SF 2h- dans le cas de locaux à risques particuliers), lorsqu'ils étaient soumis à des contraintes anormales ( induites par exemple du fait du rayonnement d'un brasier, de l'élévation considérable de température du milieu ambiant, de l'excellente conductibilité thermique de l'acier...), à ce qu'un foyer prenant naissance et prospérant au nord de l'emprise occupée par ENVIE n'aboutisse à la ruine de l'ensemble de l'édifice. On peut donc s‘avancer à dire ici que le non respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l'extension du sinistre. (...) Il ne doit pas être ignoré que la nature de l'activité D'ENVIE a amené à considérer l'essentiel de cet établissement comme étant "à risques particuliers" ce qui imposait un degré CF 2h à la plupart des parois séparant ENVIE des autres exploitants du groupement : BRICO DEPOT, LA BELLE EPOQUE, TRAITEUR [A] et EURO BONBON ; qu'il va de soi que si cette mesure avait été respectée, tout comme celle relative à : - la structure qui impliquait soit de traiter les principaux éléments de la charpente de façon à leur conférer une stabilité au feu équivalente (2h) du CF des parois ou à les désolidariser par exemple les uns des autres pour que l'effondrement de l'un n'ait pour effet d'entraîner la ruine de celui auquel il était mécaniquement lié, - la couverture de l'ouvrage où aucun recoupement hors toiture par exemple ou aménagement particulier n ‘avait été réalisé, l'embrasement aurait été probablement limité au seul espace concerné par le foyer primaire. Les secours qui ont été à pied d'oeuvre rapidement après qu'ils aient reçu l'alerte à 16h38 auraient vraisemblablement eu la possibilité de le circonscrire aux seules cellules environnant la mise à feu (...). Dans un autre registre, il est à notre avis à préciser que même si l'ensemble des locaux loués par ENVIE n'avait pas été reconnue comme étant une "exploitation à risques particuliers incendie", la nature de ses activités, la multiplicité et la constitution des équipements dont elle disposait (réfrigérateurs, machines à laver, sèche-linge, électroménagers divers...) avec la présence d'anciennes chambres froides (en matériaux de synthèse) auraient fait qu'en cas de survenance d'un incendie, celui-ci dégénère quasi similairement au développement de l'événement du 7 septembre 2009. (...) Enfin, on peut supposer que si l'ouvrage avait satisfait, dans ses dispositions constructives, aux prescriptions de sécurité, l‘incendie qui a vu le jour dans les locaux d'ENVIE n'aurait théoriquement pas dû impacter les autres exploitations du groupement ; que de ce qui précède, on peut déduire que moins de 50% de l'ensemble aurait été affecté par les effets du sinistre, des dégâts imputables aux suies, à l'eau d'extinction, aux accès pratiqués par les pompiers pour maîtriser l'incendie étant inévitables en périphérie de l'enceinte impliquée)" ; qu'il résulte de ces opérations d'expertise ainsi que des éléments recueillis lors de l'information ouverte à l'encontre de Monsieur [M] [C], occupant le poste de chauffeur au sein du groupe ENVIE, que l'incendie a pris naissance au sein du local occupé par l'association ENVIE 2E CHAMPAGNE ARDENNE, en raison d'un joint laissé par le préposé ; que si Monsieur [C] a été mis en examen des chefs de destruction volontaire par incendie, dégradation volontaire et vol en récidive, toutefois le décès de Monsieur [C] survenu le 3 décembre 2011 a entraîné l'extinction de l'action publique constatée par une ordonnance rendue le 9 janvier 2012 par le juge d'instruction, qui a également dit n'y avoir plus lieu à suivre contre quiconque de ces chefs ; qu'il est constant que le foyer a pris naissance depuis des téléviseurs stockés sur une palette dans ce qui avait été initialement une chambre froide ; que la responsabilité de l'association ENVIE 2E CHAMPAGNE ARDENNE quant à l'origine de l'incendie est donc établie ; qu'il ressort également des constatations de l'expert que la propagation de l'incendie est due à un défaut d'isolation des cellules ainsi qu'à des dispositions constructives de l'ensemble immobilier qui ont favorisé l'accélération du processus de destruction. A ce titre, il est important de souligner que l'expert judiciaire conclut que "le non-respect des principes élémentaires de prévention (mais aussi de bon sens) en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction a joué un rôle déterminant et particulièrement aggravant dans l‘extension du sinistre » ; que l'expert judiciaire a mis en évidence le fait qu'il n'existait, entre les cellules, aucun isolement des recoupements réglementaires et qu'il était dès lors impossible pour les locataires de procéder, sans l'accord du bailleur, aux transformations visant à créer un recoupement réglementaire, ces travaux concernant les éléments communs de la construction ; qu'en effet, chacune des cellules est traversée par des portiques et éléments de charpente, voire par des anciennes canalisations provenant de l'ancienne exploitation ; que la réalisation de ces travaux imposait la transformation de la couverture pour le passage du mur séparatif coupe-feu ; que ces travaux touchant la structure même du bâtiment ne pouvaient être réalisés que par le bailleur, ce qui n'a pas été fait. Lesdits travaux incombaient à l'origine à la SAS CHAMDIS qui a acquis les locaux en 1984 dans lesquels était exploité un supermarché sous l'enseigne "LECLERC", puis qui les a laissés en déshérence de 1991 à fin 1993, avant de les diviser en cellules et de signer divers baux commerciaux à compter du 30 janvier 1994, notamment avec la société LA BELLE EPOQUE ; qu'ainsi, dès l'origine l'ensemble des locaux loués n'auraient jamais dû être donnés à bail, dans la mesure où les règles afférentes aux principes élémentaires de prévention en matière de recoupement, de cantonnement et de stabilité au feu des éléments de construction, n'ont pas été respectés par le propriétaire initial de l'ensemble immobilier (et bailleur), à savoir la SAS CHAMDIS, laquelle a transformé le bâtiment principal à usage de supermarché en bâtiment à usage pluri commercial ; que les opérations d'expertise ont mis en évidence le fait que les problèmes d'isolement avaient été signalés dès 2006, à la suite du passage de la commission de sécurité le 22 mars 2006, cette dernière ayant relevé qu'un dossier d'aménagement incluant l'isolement entre les différents lots avaient été déposé le 4 août 2006 ; que par ailleurs, s'agissant de la demande de classement-d'ICPE (installation classée pour la protection de l'environnement) d'ENVIE, la société CHAMDIS ne peut sérieusement pas alléguer qu'elle n'était pas au courant, puisqu'elle a été destinataire d'une lettre de la préfecture de la Marne du 7 juillet 2006 l'informant de l'avis favorable sous condition de l'inspecteur des installations classées sur la demande de classement ICPE d'ENVIE ; que dans le cadre de ce courrier, la préfecture demandait notamment à la SAS CHAMDIS de procéder aux travaux de mise en conformité compte tenu de l'insuffisance de la défense incendie de l'ensemble immobilier et alertait celle-ci sur le fait que (…) la persistance de cette non-conformité serait de nature à compromettre l'évolution des activités actuellement exercées sur le site ; qu'ainsi, dans le cadre de l'arrêté d'autorisation d'exploiter l'installation classée, pris par le préfecture de la Marne le 1er septembre 2006, l'article 7.3,2 énonce que : "Les bâtiments et locaux sont conçus et aménagés de façon à pouvoir détecter rapidement un départ d'incendie et s'opposer à la propagation de l'incendie" ; 1°) ALORS QUE la vente de l'immeuble donné en location entraîne le transfert à l'acquéreur de tous droits, actions et obligations du vendeur ; que pour dire la société Chamdis responsable, in solidum avec l'association Envie 2E Champagne Ardennes, des conséquences de l'incendie survenu le 7 septembre 2009 dans l'ensemble immobilier que la SCI Les Ilots a acquis de la société Chamdis par acte du 1er octobre 2008, la cour d'appel a déclaré qu'en sa qualité d'ancien propriétaire, la société Chamdis devait assurer ses propres manquements contractuels envers les locataires, pouvant agir contre elle en réparation de dommages postérieurs la cession de l'ensemble immobilier mais résultant de faits antérieurs à celle-ci ; qu'en statuant ainsi cependant que la société Chamdis ne pouvait être tenue, qui plus est sur le fondement de sa responsabilité contractuelle de bailleur, au titre d'un sinistre survenu après la cession de l'ensemble immobilier, fut-ce au regard de prétendus manquements antérieurs à celle-ci, la cour d'appel a violé les articles 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 et les articles 1719 et 1720 du code civil ; 2°) ALORS en toute hypothèse QUE la société Chamdis se prévalait d'une clause de non garantie des vices cachés insérée dans l'acte de vente conclu avec la SCI Les Ilots ; qu'en se bornant à écarter la responsabilité de la SCI Les Ilots à l'égard des locataires au regard des clauses de renonciation à recours insérées dans leurs contrats de bail, et en déboutant la société Chamdis de sa demande en garantie à l'encontre de la SCI Les Ilots, sans s'expliquer sur la possibilité, pour la société Chamdis, de se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés susvisée au soutien de son appel en garantie à l'encontre de la SCI Les Ilots et du Lloyd's de Londres du chef des condamnations prononcées contre elle à l'égard des preneurs, la cour d'appel a privé sa décision de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; 3°) ALORS en outre et en toute hypothèse QUE la faute de l'acquéreur, qui plus est professionnel, exonère en tout ou partie le vendeur de sa responsabilité encourue au titre des conséquences des vices cachés, si cette faute se trouve à l'origine du dommage ; qu'en l'espèce, la société Chamdis faisait valoir que le sinistre était survenu près d'un an après la vente et prise de possession des lieux par la SCI Les Ilots et qu'au cours de cette année, cette dernière, pourtant professionnelle de l'immobilier, et informée après une visite de sécurité périodique de la commission de sécurité du 18 mars 2009 de ce que les prescriptions en matière d'isolement au feu des différentes cellules du bâtiment n'étaient pas respectées et que les modalités de construction du bâtiment ne permettaient pas d'autoriser son exploitation ou nécessitaient des travaux de mise en conformité, avait délibérément omis de mettre en oeuvre ces travaux de mise en conformité ; qu'en se bornant à écarter la responsabilité de la SCI Les Ilots à l'égard des locataires au regard des clauses de renonciation à recours insérées dans leurs contrats de bail, sans rechercher si cette dernière n'avait pas commis des manquements se trouvant à l'origine du sinistre et en particulier de la propagation de l'incendie, justifiant la demande en garantie de la société Chamdis à son encontre, au titre des condamnations prononcées contre elle à l'égard des preneurs, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641, 1642 et 1643 du code civil, ensemble l'article 1147 du code civil dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016.