Cour d'appel, 1re chambre 1re section, 29 janvier 2015, n° 12/07482

Motivation

SUR QUOI, LA COUR Considérant qu'il résulte des pièces de la procédure et des éléments contradictoirement débattus que par acte notarié reçu le 21 janvier 1997 par Me [M] [M], notaire, M. [P] [X] a fait l'acquisition d'une habitation sise à [Localité 5] (95) cadastrée section AB n° [Cadastre 3] ; Que l'acte précisait qu'il devenait propriétaire d'un immeuble situé '[Adresse 4] par un passage commun (...)' ; Qu'ayant formé un projet d'extension de son garage accessible depuis la [Adresse 4], projet nécessitant de déplacer un poteau de téléphone, il a souhaité se raccorder au réseau téléphonique en passant par le passage commun, mais s'est heurté au refus de sa voisine, Mme [U], propriétaire des parcelles cadastrées n° [Cadastre 1] et [Cadastre 2] et se déclarant propriétaire de la cour sur laquelle M. [X] ne dispose que d'un simple droit de passage ; Qu'à la suite de l'intervention d'un conciliateur de justice, puis d'un expert amiable, M. [X] a pu constater, au vu de l'acte de propriété de celle-ci, que Mme [U] était effectivement titulaire des droits qu'elle revendiquait ; Qu'estimant que le notaire avait commis une faute en ne procédant pas, au moment de l'acquisition de la maison, aux vérifications permettant de s'assurer de l'étendue de ses droits, M. [X] a, par acte du 23 novembre 2011, fait citer la SCP François Lejeune, titulaire de l'office notarial anciennement dénommé SCP [M] devant le tribunal de grande instance de PONTOISE, au fins de la voir condamner à lui verser des réparations sur le fondement de l'article 1382 du code civil ; que cette demande a été partiellement accueillie par le jugement entrepris ; Sur la faute Considérant la SCP notariale François Lejeune, qui ne comparaissait pas en première instance, soutient que Me [M] n'a commis aucune faute lors de la rédaction de l'acte du 21 janvier 1997, ayant repris la description du passage commun telle qu'elle résultait des actes de propriétaires antérieurs ; qu'à aucun moment dans l'acte, il n'est fait mention d'une cour commune, mais d'un simple droit de passage ; que M. [X] ne démontre nullement avoir eu la jouissance de la cour autrement que pour accéder au lot dont il est le propriétaire ; Qu'elle ajoute que la difficulté relative au statut de la cour litigieuse n'est apparue qu'à la lecture de l'acte de propriété de Mme [U], voisine de M [X], et non à la lecture de la chaîne de propriété du lot cédé, la seule devant être vérifiée par Me [M], qui n'avait pas à effectuer des vérifications cadastrales ; Qu'en réponse, M. [X] soutient que le notaire se doit de vérifier l'étendue et de la nature des droits de propriété faisant l'objet de l'acte auquel il prête son ministère ; que la tâche du notaire consiste à rechercher et à analyser d'une façon approfondie l'ensemble des titres de propriété ; qu'en l'espèce, il relevait de la compétence de Me [M] de vérifier la nature et l'étendue des droits de propriété qui lui ont été transférés dans l'acte du 21 janvier 1997 ; Que rien ne pouvait lui laisser supposer que la cour litigieuse n'était pas une cour commune, sa porte d'entrée étant au fond de celle-ci ; Qu'il constate que le titre de propriété se borne à mentionner que la maison «'donne [Adresse 3] par un passage commun'», le titre ne distinguant pas la cour du porche ; que Me [M] aurait dû faire des vérifications cadastrales qui, s'il les avait effectuées, lui auraient révélé une différence de contenance de la propriété entre l'acte du 31 janvier 1963 et l'acte litigieux du 21 janvier 1997 ; Qu'il rappelle que le notaire est tenu d'une obligation de résultat, en sa qualité de rédacteur d'acte ; Mais considérant qu'ainsi que le relève à juste titre la SCP notariale, les énonciations de l'acte reçu par le ministère de Me [M] traduisent l'étendue de ses droits en mentionnant l'accès de l'immeuble vendu au numéro 13 de la grande rue par un passage commun ; qu'il n'est pas contesté que la cour mentionnée dans l'acte ne concerne que la cour directement attenante à la maison, dont M. [X] est propriétaire et a la jouissance exclusive ; qu'il n'est fait mention d'aucune autre cour ; que M. [X] ne peut donc prétendre avoir été induit en erreur par les mentions de l'acte sur l'existence d'un droit de propriété, tant sur la cour litigieuse que sur le porche, qui constituent l'assiette du droit de passage ; que le caractère commun du droit de passage exprime le fait que d'autres parcelles bénéficiaient du même droit ; Que c'est en vain que M. [X] reproche au notaire de ne pas avoir procédé à des vérifications concernant le titre de Mme [U], dès lors que cette vérification, si elle avait été conduite, n'aurait pas imposé au notaire de décrire différemment l'étendue des droits cédés à l'égard de la cour litigieuse ; Qu'il n'y a pas de conséquences à tirer de la différence de contenance de 50ca relevée par M. [X] entre son acte et celui publié à la conservation des hypothèques le 26 janvier 1966 (vente JACOVIDES / ALBAGLI - [Localité 4]) ; qu'en effet, l'acte publié en 1966 porte sur un ensemble plus vaste (5a 45ca au total contre 3a 45ca) lequel a fait l'objet de divisions ultérieures et d'une nouvelle numérotation parcellaire ; que la description de la maison objet de la vente dans l'acte publié en 1966 est, du reste, différente (maison élevée sur cave alors que la maison vendue à M. [X] est sur terre plein dans l'acte de 1997) ; Que l'efficacité de l'acte au regard de l'étendue des droits de M. [X] est incontestable, et le notaire ne peut être tenu pour responsable de la croyance erronée et non induite par les énonciations de l'acte, de l'existence de droits autres qu'un simple droit de passage sur la cour litigieuse ; Qu'il convient, en conséquence, d'infirmer le jugement et de débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes ; Sur les dépens et les frais irrépétibles Considérant que M. [X] succombant dans ses prétentions doit supporter les dépens de la procédure d'appel ; Considérant que l'équité ne commande pas de faire application en cause d'appel des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;