Cour d'appel, CHAMBRE 1 SECTION 1, 16 février 2015, n° 13/04420

Motivation

SUR CE Sur la recevabilité des demandes des consorts [O] contre la SCI Kal et le cabinet Maréchal : L'article 70 du code de procédure civile dispose que « les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant. » La SCI Kal soutient que tel n'est pas le cas de la demande des consorts [O] en annulation de la vente sur le fondement de l'article 1596 du code civil, se rattachant à une demande en nullité d'un locataire commercial invoquant la méconnaissance d'un pacte de préférence. C'est cependant à juste titre que le jugement déféré a retenu que la demande tendant aux mêmes fins que la demande initiale en ce qu'elle tend à obtenir l'annulation d'un seul et même acte de vente au bénéfice d'une des parties au procès, sur un autre fondement, se rattachent à cette demande initiale par un lien suffisant. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a dit les demandes des consorts [O] recevables. Sur le mandat : Le mandat consenti au cabinet Maréchal a été signé par [U] [O] et son épouse ainsi que l'un de leurs enfants, [X] [O], qui s'est porté fort pour [M] et [Z] [O], les deux autres nus-propriétaires. Les appelants concluent à la nullité de cet acte au motif qu'un tel engagement ne vaut que s'il concerne un acte qui ne suppose pas pour sa validité l'accord de tous. Toutefois la ratification de l'acte passé par le porte fort est survenue en ce que les personnes pour qui leur frère s'est porté fort ont ratifié la promesse de vente consentie à l'acquéreur présenté par le mandataire, comprenant mention de la commission due à ce dernier de sorte que la nullité de l'acte n'est pas encourue pour ce motif. Les consorts [O] demande condamnation in solidum de la SCI Kal, du cabinet Maréchal et de la SCP [F] à leur payer 184 184 €, correspondant à la commission indûment perçue par le cabinet Maréchal. Le mandat stipule un prix de 2,2 millions d'euros, rémunération de l'intermédiaire à la charge de l'acquéreur. Le compromis de vente mentionne un prix de 2,2 millions d'euros plus 132 000 € à titre de provision pour frais d'acte et des frais de négociation à la charge de l'acquéreur de 154 000 €. L'acte authentique vise un prix de 2,2 millions d'euros que les vendeurs ont intégralement perçu, la commission ayant été versée par l'acquéreur de sorte que leur demande en au titre de la commission n'est pas fondée. Le jugement déféré sera confirmée sur ce point. Sur la nullité fondée sur la méconnaissance des dispositions de l'article 1596 du code civil : L'article 1596 du code civil dispose que : « Ne peuvent se rendre adjudicataires, sous peine de nullité, ni par eux-mêmes, ni par personnes interposées (') les mandataires, des biens qu'ils sont chargés de vendre ». Il est constant que le cabinet Maréchal, géré par [R] [T], a reçu des consorts [O] mandat de rechercher un acquéreur de l'immeuble en cause. Une promesse synallagmatique de vente a été conclue avec M. [C], qui prévoyait une faculté de substitution. M. [C] a fait jouer cette possibilité au bénéfice de la SCI Kal, gérée par [R] [T]. C'est donc à juste titre que le jugement déféré a constaté qu'il existait une interposition de personnes morales, prohibée par l'article 1596 du code civil étant observé au surplus : Que le capital de la SCI Kal est détenu entièrement, directement ou par l'intermédiaire d'une société Fipage dont ils sont les uniques actionnaires, par [R] et [W] [T], propriétaires du cabinet Maréchal, les trois sociétés ayant la même adresse ; Qu'il importe peu que [E] [T], titulaire de 45,5 % des parts du cabinet Maréchal, ne soit pas associé de la SCI Kal ni de société Fipage dont les parts sont entièrement détenues par [R] et [W] [T], propriétaires à eux deux de 50% des parts du cabinet Maréchal. La nullité prévue par l'article 1596 du code civil est relative. L'article 1338 du même code dispose que « L'acte de confirmation ou ratification d'une obligation contre laquelle la loi admet l'action en nullité ou en rescision n'est valable que lorsqu'on y trouve la substance de cette obligation, la mention du motif de l'action en rescision, et l'intention de réparer le vice sur lequel cette action est fondée. A défaut d'acte de confirmation ou ratification, il suffit que l'obligation soit exécutée volontairement après l'époque à laquelle l'obligation pouvait être valablement confirmée ou ratifiée. La confirmation, ratification, ou exécution volontaire dans les formes et à l'époque déterminées par la loi, emporte la renonciation aux moyens et exceptions que l'on pouvait opposer contre cet acte, sans préjudice néanmoins du droit des tiers. » La SCI Kal et le cabinet Maréchal soutiennent que les consorts [O] avaient connaissance de l'identité de l'acquéreur et qu'ils ont, en signant l'acte malgré l'information dont ils disposaient, renoncé à se prévaloir de la nullité. Les consorts [O] contestent avoir été valablement et complètement informés de l'interposition de personnes morales dissimulant l'identité de l'acquéreur définitif et du mandataire chargé de trouver un acquéreur. Le projet d'acte définitif mentionne que l'acquéreur est la SCI Kal dont le gérant est M. [T], domicilié à la même adresse que le cabinet Maréchal dont, au moins, [U] [O] savait qu'il était également géré par [R] [T]. Ce dernier a au surplus signé le 13 avril 2007, soit le jour même de la réitération de la vente en la forme authentique, en qualité de « représentant de l'indivision [O] » et « à l'intention de Mrs [T] », un document ainsi rédigé : « Je vous confirme être parfaitement informé que vous êtes les associés de la SCI Kal qui acquiert l'immeuble (') et que ceci ne me pose aucun problème notamment en ce qui concerne le mandat que nous vous avons signé en son temps pour la vente de ce bien. » Cependant, quoi qu'il en soit de la connaissance par les consorts [O] du fait que ce sont les consorts [T], ayant reçu mandat de rechercher un acquéreur, qui se portaient acquéreurs de l'immeuble, on ne peut déduire de ce seul fait que l'acte n'encourt pas la nullité prévue par l'article 1596 du code civil. En effet la confirmation d'un acte nul exige à la fois la connaissance du vice l'affectant et l'intention de le réparer. La réalisation de ces conditions ne peut résulter de la seule connaissance, avant la conclusion de l'acte, de l'identité de dirigeants de la société mandataire et de la société acquéreur. Et c'est à juste titre que le jugement déféré relève que les éléments communiqués n'attestent pas de ce que les consorts [O] avaient à la fois conscience de la nullité édictée par l'article 1596 du code civil et une volonté non équivoque d'y renoncer qui n'est pas démontrée, même par le courrier cité ci-dessus. Le fait que l'identité des mandataires et des acquéreurs ne posait aucun problème à Octave Bourrée n'induit en rien qu'il n'ignorait pas que ce fait constitue un cas de nullité de la vente. Enfin un tel courrier ne saurait valoir confirmation de l'acte susceptible d'être annulé, une telle confirmation ne pouvant être formalisée que postérieurement à la signature de l'acte en cause. De même l'attestation de maître [S], notaire rédacteur de l'acte, si elle affirme que l'attention des vendeurs a été attirée sur la personne de l'acquéreur substitué et « le mécanisme institué par les dispositions de l'article 1596 du code civil » n'établit en rien une renonciation non équivoque à la nullité prévue par ce texte. Il sera observé au surplus que sa valeur probante est faible en ce qu'elle émane d'une des parties au procès, qu'elle est contredite par les consorts [O] et qu'intrinsèquement elle est de peu de portée en ce que si le notaire affirme avoir « attiré l'attention des vendeurs » le seul élément avancé pour étayer cette affirmation est la signature par le seul [U] [O] du courrier évoqué ci-dessus. Il convient en conséquence de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a prononcé l'annulation de la vente. Sur les effets de l'annulation de la vente : L'annulation de la vente, qui entraîne l'anéantissement rétroactif du contrat, impose de replacer les parties dans la situation qui aurait été la leur si l'acte n'avait jamais existé. Cela implique le retour de l'immeuble dans le patrimoine des vendeurs suivant les modalités arrêtées par le jugement déféré et la restitution du prix qu'ils ont perçu, soit 2 200 000 €. La SCI Kal demande en outre à être remboursée des frais de notaires et droits d'hypothèque, du montant de la commission, des intérêts d'emprunt. Ils demandent en outre à conserver les fruits de l'immeuble, c'est-à-dire les loyers. L'article 549 du code civil prévoit que « le simple possesseur ne fait les fruits siens que dans le cas où il possède de bonne foi. Dans le cas contraire, il est tenu de restituer les produits avec la chose au propriétaire qui la revendique » et l'article 550 du même code précise que « le possesseur est de bonne foi quand il possède comme propriétaire, en vertu d'un titre translatif de propriété dont il ignore les vices. »  Il cesse d'être de bonne foi du moment où ces vices lui sont connus. En leur qualité de professionnels de l'immobilier et de mandataires habituels, les consorts [T] ne pouvait ignorer qu'ils ne pouvaient agir en qualité de mandataire du vendeur et se porter acquéreur. Aucune information n'est donnée sur M. [C], domicilié à [Localité 6], signataire de la promesse en qualité d'acquéreur. Les consorts [T] n'établissent pas avoir pratiqué la moindre démarche publique pour trouver un acquéreur de sorte que l'on peut en conclure que celui-ci les dissimulait dès l'origine. Par ailleurs les circonstances de la ratification par [U] [O] seul, le jour même de la signature de l'acte authentique, ne permet pas de conférer à ce document toute la portée qu'il aurait dû avoir. Il résulte de ce faisceau d'indice que l'acquéreur connaissait non seulement la difficulté théorique causée par l'article 1596 du code civil, mais encore la difficulté pratique découlant de la nécessité d'informer les vendeurs de la nullité et de s'assurer de leur intention expresse de la réparer, qu'il avait conscience de l'absence d'engagement certain des vendeurs sur ce point, de sorte qu'il n'ignorait pas le vice entachant le titre translatif de propriété ce qui suffit à retenir qu'il n'est pas de bonne foi, au sens de l'article 550 du code civil. Le jugement sera donc confirmé sur ce point également ainsi qu'en ce qu'il condamné la SCI Kal à rembourser aux consorts [O] l'intégralité des loyers perçus du 13 avril 2007 au jour du jugement. Les frais accessoires de la vente, frais de notaire et d'hypothèque, de commission et les frais financiers, ne constituent pas des restitutions dans la mesure où s'ils ont été dépensés par l'acquéreur, ils n'ont pas été reçus par le vendeur. Il s'agit là de réparations qui ne peuvent être dus qu'à l'acquéreur de bonne foi de sorte qu'il convient de rejeter la demande de ce chef. Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il condamné les consorts [O] à verser à la SCI Kal 132 000 € et confirmé en ce qu'il a rejeté les autres demandes. Sur le coût des travaux, les frais et la valorisation du bien : Les améliorations apportées à la vente entre la vente et la restitution sont indemnisables. La SCI Kal justifie avoir dépensé : 18 507,56 € au titre des travaux effectués dans l'immeuble, 61 370,90 € au titre des impôts et frais d'assurance. Il convient de condamner les consorts [O] à payer ces sommes qui ne relèvent ni des restituions ni des réparations ni des fruits du bien, mais qui constituent des dépenses de gestion faites pour le propriétaire et qui sont remboursables même dans la situation d'espèce. Ces sommes n'étaient pas demandées en première instance. La SCI Kal présente une demande complémentaire à hauteur de 110000 €, au titre de la valorisation de l'immeuble par son travail. Elle n'apporte cependant aucun élément de nature à établir la réalité et l'ampleur de cette valorisation de sorte qu'il convient de rejeter ce chef de demande. Le jugement sera infirmé sur ce point. Il sera confirmé en revanche en ce qu'il a rejeté la demande d'expertise qui, si elle était admise, reviendrait à suppléer la carence d'une partie dans l'administration de la preuve. Sur les demandes des consorts [O] : Outre le paiement de la commission de l'intermédiaire, demande étudiée ci-dessus, les consorts [O] sollicitent : 94 804 € en réparation du préjudice résultant du surcoût fiscal consécutif au retard dans la réalisation de la vente ; 961 422 € en réparation du préjudice résultant de la perte de valeur locative ; 100 000 € en réparation de leur préjudice moral. Ils invoquent en premier lieu la modification du régime fiscal  des plus values qui est aujourd'hui moins favorable qu'en 2007. C'est à juste titre que le jugement déféré a souligné que l'évolution du régime fiscal ne peut caractériser un préjudice indemnisable étant observé en outre que le préjudice ainsi causé relève du choix délibéré des consorts [O] de mettre en 'uvre une nullité relative dans un contexte qui ne leur était pas préjudiciable. Pour cette même raison ainsi que parce qu'ils n'établissent en rien avoir subi une perte de valeur locative, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de ce chef. Enfin le préjudice moral allégué n'est pas davantage indemnisable dans la mesure où la faute retenue, au sens de l'article 550 du code civil, ne permet pas de caractériser un fait dommageable en rapport causal avec le trouble allégué. La probité de M. [O] n'est nullement mise en cause par la méconnaissance des dispositions de l'article 1596 du code civil et les conséquences du défaut de purge des droits du locataire sont débattues. Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. Sur les demandes de la SCI Kal contre le notaire : Au cas où des restitutions seraient ordonnées, la SCI Kal demande la garantie de la SCP [F] pour toute condamnation en restitution. Il a été fait droit à cette demande à hauteur de 30%, sauf pour ce qui concerne la restitution du prix, aux motifs pertinents que le notaire, tenu d'assurer l'efficacité des actes qu'il instrumente et de conseiller les parties, a manqué à ses obligations mais que la SCI Kal avait elle-même commis une faute justifiant que la garantie du notaire soit limitée. La cour confirmera ce chef de la décision sauf à condamner le notaire à garantir l'acquéreur du montant des sommes à sa charge (hors prix de l'immeuble) à hauteur de 50 %. En effet si la mauvaise foi de l'acquéreur a été retenue au sens de l'article 550 du code civil, il convient d'observer que même face à un professionnel de l'immobilier, le notaire est, qui reste le professionnel de l'acte, tenu à un devoir de conseil, que l'opération envisagée n'était pas illicite à condition de la conduire en toute transparence et de s'assurer du consentement éclairé des intéressés. Par ailleurs les frais de la vente engagés en vain, justifiés à hauteur de 157 197,54 € et retenus dans les limites de la demande, soit 153 357,54 € constituent un préjudice certain qui doit être indemnisé dans les mêmes conditions. Il convient donc de condamner la SCP [F] à payer à la SCI Kal 76 678,77 €. Tel n'est le cas ni du montant de la commission qui n'était pas due compte tenu de l'annulation du mandat examiné plus haut, ni du préjudice financier allégué. En effet l'emprunteur bénéficiera du capital emprunté et le seul chef de préjudice indemnisable serait le coût d'immobilisation de ce capital pendant la période comprise entre la vente et la restitution du prix, qui n'est pas chiffré. Sur la demande de la SCI Kal au titre d'une procédure abusive : Le jugement sera encore confirmé sur ce point, l'absence d'abus résultant de ce qui précède. Sur la fin de non recevoir opposée aux demandes de la société Sofrade : Nul ne peut se contredire au détriment d'autrui toutefois le fait pour un locataire pensant bénéficier d'un pacte de préférence de revendiquer sur l'immeuble le droit qu'elle pense détenir puis de ne présenter cette demande qu'à titre subsidiaire en constatant que le vendeur de l'immeuble invoque un moyen d'annulation de la vente, ne caractérise pas une contradiction dommageable. Il convient en conséquence de rejeter la fin de non recevoir invoquée à l'encontre de la société Sofrade. Sa demande principale ayant été reçue, celles qu'elle présente à titre subsidiaire sont sans objet. Sur les frais irrépétibles : L'équité ne commande pas d'allouer des sommes au titre des frais irrépétibles et ne l'imposait pas davantage en première instance.