Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, ci-après annexé : Attendu, en premier lieu, qu'ayant relevé que par un avenant du 1er janvier 2002 les parties avaient expressément décidé de soumettre le bail signé le même jour au statut des baux commerciaux et que M. Z..., qui n'avait pas poursuivi l'annulation de cet acte malgré la pression dont il prétendait avoir été victime, en avait signé et paraphé tous les termes et en avait tiré profit par une augmentation significative du loyer, la cour d'appel, qui ne s'est pas contredite et qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a souverainement retenu que cet avenant faisait la loi des parties ; Attendu, en deuxième lieu, qu'ayant constaté que M. Z...n'avait pas invité les propriétaires à concourir au bail du 2 janvier 2002 ni à son avenant, la cour d'appel, par ce seul motif, en a exactement déduit qu'il avait engagé sa responsabilité à l'égard du sous-locataire en rendant son droit inopposable aux bailleurs ; Et attendu, en dernier lieu, qu'ayant relevé que rien ne démontrait que M. X... ne poursuivait pas son exploitation, des attestations comptables étant produites en ce sens et l'absence d'activité ne pouvant résulter d'un seul certificat médical, la cour d'appel, qui n'était pas liée par un aveu de M. X..., a souverainement retenu que la faute commise par M. Z...avait causé à son sous-locataire un préjudice dont il lui devait réparation, peu important la connaissance que l'intéressé pouvait avoir de la précarité de son bail ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Z...aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. Z...; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-huit septembre deux mille douze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gadiou et Chevallier, avocat aux Conseils, pour M. Z... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que M. Z...a commis une faute, d'AVOIR dit et jugé que M. Z...est responsable des préjudices subis par M. X... et d'AVOIR condamné M. Z...à lui verser les sommes de 230. 764 € correspondant à la valeur de son fonds et 35. 000 € de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral ; AUX MOTIFS PROPRES QUE sur les conventions et leur portée, le contrat fait la loi des parties ; qu'il est logique de remonter chronologiquement la chaîne des contrats, en partant de Madame veuve Y..., la propriétaire initiale ; que Madame veuve Y..., alors âgée de 84 ans, a donné à bail commercial à l'Entreprise Z... , représentée par Monsieur Z... un terrain de 9700 m ² à LATTES (section A numéro 214), en date du 26 novembre 1990 ; que la destination prévue était celle d'une activité de stationnement et d'entretien de véhicules poids lourds, ainsi que d'entreposage de diverses marchandises et courriers pour les P. T. T. et encore le transport ; que l'Entreprise Z... réglait avec le locataire antérieur le sort des bâtiments, bureaux et annexes ; qu'elle était autorisée à établir sur ledit sol tous hangars, bureaux ou autre ; que le preneur était autorisé à sous-louer une partie du terrain, mais sans pouvoir concéder le droit à la propriété commerciale à son sous-locataire, la sous-location ne pouvant porter que sur une part du terrain nu, sans possibilité de construction ; que dès le 5 octobre 1994, Monsieur Z...exerçant le transport de dépêches pour les P. T. T. (RCS A ...) était mis en liquidation judiciaire ; que le sort du bail pourtant consenti à l'Entreprise Z... ne semble avoir intéressé ni le syndic, ni la bailleresse ; que bien mieux, le courrier du 21 décembre 1994 du liquidateur au juge-commissaire sollicitait la vente de « hangars situés ...à LATTES » et dépendant de l'actif, une offre de rachat étant faite par Madame A..., dont il n'est pas contesté qu'elle était la belle-soeur de Monsieur Z...; que l'on comprend mieux la genèse des relations entre Monsieur Z...et Monsieur X..., puisque dès le 1er septembre 1994 (1 mois avant la L. J.) Monsieur Z...s'intitulant bailleur avait consenti à Monsieur X... un bail de courte durée, pour 1 an, « pour des locaux appartenant au bailleur sis... à LATTES d'une surface de 150 m ² », sans absolument aucune mention de Madame veuve Y...ou d'une sous-location ; que dès le 1er février 1995, Madame A...(dont l'offre portant sur les hangars avait été validée par le juge-commissaire) n'hésitait pas à louer à Monsieur X..., en qualité de bailleresse, des « locaux appartenant au bailleur, sis... à LATTES d'une surface de 230 m ² (les 2) et 650 m ² du terrain environ » ; que les mentions du bail était incohérentes (en-tête de bail commercial, bail consenti néanmoins pour 4 ans et 10 mois renouvelable par tacite reconduction) l'essentiel se trouvant en réalité à la fin : « le présent bail annule et remplace le précédent daté du 01/ 09/ 94, pour raison de changement de propriétaire des locaux » ; qu'ainsi, et dès le 01/ 02/ 95 (soit 5 ans après son propre bail), Monsieur Z...avait, nonobstant sa liquidation judiciaire, permis à sa belle-soeur de sous-louer des locaux et du terrain (650 m ²) en vertu d'un bail qui certes autorisait la sous-location, mais que sur du terrain nu et sans autoriser de construction ; que l'on cherchera vainement au bail de Madame A...mention de Madame veuve Y...ou d'une sous-location ; que dès le 1er mai 1996, Monsieur Z...s'intitulant bailleur consentait un bail de courte durée à Monsieur X..., pour « une parcelle de terrain sis à LATTES section n° 214 du cadastre d'une contenance de 500 m ², un fond d'un terrain de contenance de 97 ares dont Monsieur Z...est titulaire d'un droit au bail avec Monsieur Y..., propriétaire dudit terrain » ; qu'il s'agit là de la seule mention faisant apparaître Madame Y...dans l'un des baux unissant Z... et X..., et l'on conviendra de donner à cette mention dans le contexte une portée très limitée, puisque cela ne concerne au mieux que 500 m ² au fond d'un terrain de 97 ares, et pour le moins équivoque puisque l'activité de Monsieur Z...avait été liquidée, qui englobait le bail portant sur 97 ares et qui visait expressément cette activité : transports de dépêches pour les P. T. T. ; que la Cour n'en déduira certainement pas, comme l'a fait à tort le premier juge, que Monsieur X... « savait parfaitement qu'il n'était que le sous-locataire de Monsieur Z...» puisqu'en toute hypothèse le bail A..., portant distinctement sur les deux locaux (230 m ²) et 650 m ² de terrain environ, était toujours en cours à la date du 01/ 05/ 96 où apparaît la mention d'un « droit au bail » de Monsieur Z...; que cela est si vrai que le 01/ 12/ 99 se posait logiquement la question du renouvellement du bail A...(01/ 12/ 95 plus 4 ans et 10 mois), qui intervenait sans que la Dame A...n'apparaisse, Monsieur Z...redevenant le bailleur au profit de Monsieur X... de « deux hangars tôlés d'une surface de 230 m ² environ sur une parcelle de terrain de 650 m ². La limite de la parcelle se situe du coin de la cabane au w. c. ; la zone qui n'est pas comprise dans le bail doit rester libre … » ; que Monsieur X... pouvait exercer le stationnement et l'entretien de véhicules et encore la réparation, pour une durée expresse de 3, 6, 9 ans se terminant le 30 novembre 2008 ; que l'on s'aperçoit bien qu'il s'agit des mêmes locaux et du même terrain que celui loué par Madame A..., qui permettait l'essentiel de l'exploitation, avec l'adjonction depuis le 1er mai 1996 des 500 m ² au fond de la parcelle ; que l'on cherchera vainement dans le bail du 01/ 12/ 99 précité mention d'une sous-location, ou du bail principal consenti pourtant le même jour par les consorts B...(devenus propriétaires depuis le décès de Madame veuve Y...le 03/ 08/ 1996) et « L'entreprise Z... », dont on rappellera la liquidation depuis 1994, mais qui renaît ainsi de ses cendres collectives ; que le 01/ 12/ 02 (avant même la première période triennale du bail précédent en date du 01/ 12/ 99), un bail semblable au précédent, dans sa durée (trois ans renouvelables) et son objet, était conclu entre le « bailleur » Monsieur Z...(l'entreprise a disparu …) et Monsieur X... pour « un hangar tôlé d'une superficie de 400 m ² environ, ainsi que deux bureaux et 2400 m ² de terrain situé en face le hangar » contre 10. 976 € de loyer annuel ; qu'intervenait le même jour un avenant à ce bail, qui à ce jour fait la loi des parties, et dont Monsieur Z...qui n'a jamais dénoncé sa fausseté proteste de ce qu'il lui a été extorqué, sans pour autant en rechercher la nullité pour erreur, dol ou violence ; que chacune des pages de cet avenant est paraphée par Monsieur Z...et Monsieur X..., qui rappellent les mentions qui suivent et qui se passent de commentaire : « Monsieur Z...est propriétaire des deux hangars tôlés d'une superficie de 600 m ² chacun, ainsi que de deux bureaux de 80 m ², sur un terrain de 10. 000 m ², dont il est locataire et est autorisé à sous-louer une partie qui représente 8. 000 m ² destinés au stationnement des véhicules. Monsieur X... est immatriculé au répertoire des métiers … il exerce l'activité de garagiste … Suivant acte sous seing privé en date du 01/ 01/ 02, un bail a été conclu entre les parties soussignées portant sur les lieux ci-dessus décrits : à compter du 01/ 01/ 02, pour une durée de trois ans, prenant fin le 31/ 12/ 04, moyennant un loyer annuel de 10. 976 € … révisable. Le bail vise la loi du 23/ 12/ 86 … » ; que les parties précisaient ensuite : « compte tenu des caractéristiques des locaux et de l'activité de Monsieur X..., les parties soussignées ont convenu que la situation juridique devant s'appliquer à cette location est définie par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Dès lors de manière explicite, claire et formelle les parties conviennent de se soumettre aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants susvisés … » ; qu'ainsi et à l'évidence, la qualité de sous-locataire ne peut être opposée à Monsieur X..., de façon non équivoque et pour l'ensemble des locaux et du terrain loués, qu'à partir du 01/ 01/ 02, date à laquelle par le même acte Monsieur Z...s'engageait contractuellement de façon « explicite, claire et formelle » à le faire bénéficier de la législation sur les baux commerciaux, par avenant revenant sur les mentions antérieures de la loi du 23/ 12/ 86 ; que cet avenant est d'autant moins contestable par Monsieur Z..., qui en a paraphé et signé tous les termes, qu'il prévoyait un loyer annuel de 26. 029, 56 € T. T. C., à comparer aux 10. 976 € annuels prévus au bail du même jour modifié par l'avenant, et surtout aux 6. 420 € annuels dus aux consorts B...depuis 1999 (cf. bail GALAVIELLE/ Z... ) ; qu'il peut donc être affirmé que Monsieur Z...a consenti à Monsieur X... un bail commercial à tout le moins à compter du 01/ 01/ 02, mais aussi et surtout qu'il a fait payer à Monsieur X... la protection commerciale ainsi octroyée (10. 976 € à 26. 029 € de loyer), tout en n'ayant à payer que 6. 420 € aux propriétaires bailleurs initiaux ; que, sur les conséquences juridiques, dans ce contexte reprécisé, où la liquidation de Monsieur Z..., le désintéressement ou l'ignorance du bail de la part du syndic, et l'irrespect évident de ses obligations par Monsieur Z..., dans le but de perpétuer malgré sa liquidation la perception du différentiel substantiel entre le loyer dû aux consorts B...(initialement à Madame veuve Y...) et celui versé par le sous-locataire X... jouent un rôle essentiel, il est clair que Monsieur X... ne peut à la fois plaider qu'il ignorait être sous-locataire (la Cour admettant que cette qualité ne peut lui être opposée qu'à compter du 01/ 01/ 02 pour les motifs susvisés) et rechercher les consorts B..., que ce soit au titre de la législation sur les baux commerciaux, ou au titre d'un droit d'option au fondement inconnu de la Cour lorsque les propriétaires B...ont vendu de façon parfaitement régulière et comme ils en avaient le droit la parcelle litigieuse à un tiers (le 16/ 07/ 10) ; que force est de constater, avec les consorts B...que « la vente de l'immeuble … ne saurait compromettre ni aggraver d'une quelconque façon la situation de Monsieur X..., sachant toutefois qu'il ne peut directement rien opposer valablement aux consorts B...qui n'ont jamais été portés dans les actes qui ont pu intervenir entre lui-même et Monsieur Z..., lequel était et reste leur seul interlocuteur contractuel … » ; que l'on cherchera en effet vainement une quelconque pièce permettant d'opposer aux consorts B...la situation créée par la succession de baux consentis par Monsieur Z...à Monsieur X..., dont le dernier avenant du 01/ 01/ 02 qui était de nature commerciale ; que dans pareil cas de figure, et dès lors que Monsieur X... ne peut opposer aux B...(ou à leur acheteur SAYAH) le statut des baux commerciaux, il est fondé à rechercher la responsabilité de Monsieur Z...qui a multiplié les fautes ; qu'en effet, et si la sous-location était permise, elle ne pouvait porter que sur des terrains nus ; que Monsieur Z...ne pouvait sous-louer en concédant une propriété commerciale, ce qu'il a manifestement et explicitement fait à tout le moins à compter du 01/ 01/ 02 ; qu'il devait informer son liquidateur de l'existence du bail, et non transférer ce bail à sa belle-soeur (sous couvert d'un achat de hangar dépendant de l'actif) pour ensuite réapparaître comme bailleur à titre personnel, alors que le bail initial a été concédé à « l'Entreprise Z... » ; qu'il devait inviter le bailleur (Madame veuve Y...ou les B...) à concourir aux actes de sous-location, ce qu'il ne démontre nullement avoir fait, en violation de l'article L. 145-31 alinéa 4 du Code de commerce qui aurait permis au propriétaire de faire valoir ses droits à augmenter son loyer initial, s'il avait été informé de la sous-location ; qu'ainsi, et au-delà de l'inopposabilité du statut des baux commerciaux aux bailleurs B..., la sous-location ainsi consentie est irrégulière et encourt la résiliation ; que Monsieur Z...excipe de l'état de santé de Monsieur X...qui lui interdirait toute activité professionnelle depuis 2005, ce qui est vigoureusement contesté par l'intéressé et qui ne saurait résulter d'un seul certificat médical (qu'il a versé aux débats pour démontrer la dégradation de son état de santé suite à la découverte de la précarité de sa situation), sachant qu'en toute hypothèse, rien ne démontre à ce jour que l'exploitation ne continue pas, Monsieur X... versant des attestations comptables en ce sens et la Cour n'ayant en lecture aucun extrait du R. C. S. démontrant sa radiation ; qu'en toute hypothèse les fautes de Monsieur Z...ont incontestablement fait perdre à Monsieur X... le bénéfice de la protection commerciale, dont rien ne laisse supposer qu'elle sera accordée sans contrepartie par le nouvel acquéreur, ou que Monsieur Z...ferait offre ferme et concrète de se substituer Monsieur X..., à supposer que le nouveau bailleur doive ou veuille l'accepter ; que la Cour ne peut donc que confirmer la somme de 230. 764 € à laquelle le premier juge a estimé la valeur vénale du fonds que Monsieur X... ne pourra récupérer, sans que ce montant ne soit sérieusement contesté dans son quantum, que ce soit par Monsieur Z...ou par Monsieur X... ; que la Cour adopte les motifs pertinents du premier juge s'agissant du coût des aménagements réclamés par Monsieur X..., qui a été débouté de ce chef ; mais que s'agissant du préjudice moral subi, la Cour estime qu'il est très important, quels que soient les reproches que fait maintenant Monsieur Z...à Monsieur X... sur son respect des obligations découlant de la sous-location ; que les contrats s'exécutent de bonne foi, ce qui n'est manifestement pas le cas à tout le moins à compter de la liquidation (auquel le bail a littéralement échappé), et a fortiori à compter de l'avenant du 01/ 01/ 02 où un statut de bail commercial a été explicitement consenti, alors que Monsieur Z...ne pouvait ignorer qu'en aucun cas il ne pouvait opposer ce statut à son propre bailleur ; que seul le différentiel ci-dessus précisé entre le coût de la location et celui de la sous-location est à l'origine d'une pareille déloyauté contractuelle, qui justifie l'allocation de 35. 000 € au titre du préjudice moral subi ; ET AUX MOTIFS ADOPTÉS QUE s'il résulte du contrat de bail signé entre Madame Yvonne Y...et Monsieur Henri Z...en date du 26 novembre 1990 et du contrat de bail signé le 1er décembre 1999 entre l'indivision B...et Monsieur Henri Z...que ce dernier était autorisé à sous-louer une partie du terrain, sans pouvoir concéder de droit à la propriété commerciale à son sous-locataire, il n'en demeure pas moins que celui-ci devait inviter le bailleur à concourir à l'acte ; que cette formalité est absolument indispensable malgré l'autorisation générale de sous-louer prévue par le bail ; qu'à défaut, la Cour de cassation rappelle que la sous-location est irrégulière et la résiliation encourue, la seule autorisation de principe donnée par le bailleur n'étant pas suffisante de même que sa reconnaissance ou la tolérance de la sous-location (Cass. 3ème Civ. 22 février 2006 Bull. Civ. III n° 46) ; qu'aux termes de cette jurisprudence constante, Monsieur Jean-Claude X... ne peut valablement soutenir que l'indivision B...connaissait la situation et avait accepté tacitement la sous-location, étant souligné au demeurant que ce dernier ne verse aucun élément à l'appui de ses affirmations ; qu'il appartenait en effet à Monsieur Henri Z..., conformément aux dispositions de l'article L. 145-31 alinéa 4 du Code de commerce « de faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les 15 jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte » ; qu'à défaut pour ce dernier d'avoir observé ces dispositions, il convient d'une part de dire et juger la sous-location inopposable au bailleur c'est-à-dire à l'indivision B...et d'autre part de dire et juger que Monsieur Jean-Claude X... ne peut bénéficier du statut des baux commerciaux ; que, sur la responsabilité civile de l'indivision B...et de Monsieur Henri Z...(…) ; que pour Monsieur Henri Z..., il résulte des baux souscrits par Monsieur Henri Z...avec dans un premier temps Madame Yvonne Y..., puis dans un second temps l'indivision B..., qu'il était autorisé à sous-louer une partie des terrains dont il était lui-même locataire ; que par ailleurs, il est établi que Monsieur Jean-Claude X... avait parfaitement connaissance de la réalité juridique de la situation ; que cependant, il y a lieu de relever que Monsieur Henri Z...a commis une faute en omettant d'appeler le bailleur à intervenir à l'acte ; que la jurisprudence retient en effet la responsabilité du locataire dans le préjudice subi par le sous-locataire du fait de la résiliation du bail ou de la perte du droit direct au renouvellement pour ne pas avoir appelé le bailleur à intervenir, ce qui est le cas en l'espèce ; que dès lors, il y a lieu de dire et juger Monsieur Henri Z...responsable des préjudices subis par Monsieur Jean-Claude X... ; que ce dernier évalue son préjudice à la somme de 250. 000 € correspondant à la valeur de son fonds, ainsi qu'à celle de 40. 000 € au titre des travaux engagés pour l'entretien et la mise en valeur des lieux loués et pour les frais de déménagement ; qu'il produit notamment une analyse de son fonds de commerce établie le 19 février 2009 par le Cabinet d'expertise comptable Francis C... ; que l'expert-comptable évalue par poste les préjudices subis ; qu'il applique ainsi un pourcentage de 65 % sur la moyenne du chiffre d'affaires TTC pour les années 2006, 2007 et 2008 de l'entreprise de Monsieur Jean-Claude X... pour retenir une valeur de 173. 764 € ; qu'il y ajoute la valeur du matériel immobilisé soit 42. 000 €, celle de 15. 000 € correspondant au coût du déménagement de la cabine de peinture, celle de 6. 034 € correspondant au coût du licenciement du personnel salarié, ainsi que celle de 8. 472 € au titre des taxes diverses sur salaires et la taxe professionnelle ; que s'il convient en effet de retenir les 3 premiers chefs de préjudices parfaitement établis, il n'est absolument pas acquis que Monsieur Jean-Claude X... ait besoin de procéder au licenciement du personnel salarié alors même qu'il va continuer à exploiter la même activité sur un autre site ; que par ailleurs, déménagement ou non, Monsieur Jean-Claude X... reste devoir les taxes diverses et la taxe professionnelle pour l'année en cours ; qu'il convient par conséquent de ramener l'estimation de la valeur du fonds de Monsieur Jean-Claude X... à la somme de 230. 764 € et de condamner Monsieur Henri Z...au paiement de cette somme ; que Monsieur Jean-Claude X... demande également au Tribunal de lui allouer la somme de 20. 000 € correspondant à la valeur des travaux de mise en valeur du terrain, celle de 10. 000 € pour le déménagement de la cabine de peinture et celle de 10. 000 € pour le déménagement du reste du garage ; ALORS QUE, D'UNE PART, en retenant que M. Z...a commis une faute en consentant à M. X... des contrats de sous-location ne pouvant lui conférer la propriété commerciale sans l'intervention du bailleur aux actes sans caractériser en quoi les différents contrats de sous-locations, tous conclus pour une courte durée, revêtaient la qualification de bail commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; ALORS QUE, D'AUTRE PART, les juges doivent restituer aux actes litigieux leur exacte qualification sans s'arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée ; qu'en s'en tenant, pour dire que M. Z...a indûment consenti à M. X... une sous-location lui conférant la propriété commerciale sans l'intervention du bailleur, à la lettre de l'avenant du 1er janvier 2002 visant comme étant applicable le dispositif issu des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce sans examiner les conditions de fait dans lesquelles ce contrat a été exécuté, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 12 du code de procédure civile, ensemble les articles L. 145-1 et suivants du code de commerce ; ALORS, DE TROISIEME PART, QU'en retenant qu'il résulte « à l'évidence » des termes de l'avenant du 1er janvier 2002 que les parties ont entendu faire application des articles L. 145-1 et suivants du code de commerce, quand elle relevait pourtant que cet avenant mentionnait également que « le bail vise la loi du 23/ 12/ 86 », la Cour d'appel a entaché sa décision d'une contradiction de motifs et a violé l'article 455 du code de procédure civile ; ALORS, DE QUATRIEME PART, QU'un locataire peut contester les termes d'un avenant contractuel sans avoir à demander préalablement sa nullité pour erreur, dol ou violence ; qu'en relevant, pour refuser d'examiner si l'avenant du 1er janvier 2002 a été obtenu sous la pression de M. X... qui a tenté d'obtenir le bénéfice de la propriété commerciale après le refus de vente des Consorts B..., que M. Z...n'a pas recherché la nullité de cet avenant contractuel, la Cour d'appel a violé les articles 1109 et 1134 du code civil ; ALORS, DE CINQUIEME PART, QU'en retenant que M. Z...a commis une faute et est responsable des préjudices subis par M. X... sans rechercher, comme elle y était invitée (conclusions récapitulatives d'appel de M. Z..., p. 37), si M. X..., dont elle a relevé qu'il se savait sous-locataire à compter du 1er janvier 2002 au plus tard, n'avait pas connaissance de la précarité de son bail, la Cour d'appel a privé sa décision de toute base légale au regard de l'article 1134 du code civil ; ALORS, ENFIN, QU'en toute hypothèse, l'aveu fait pleine foi contre celui qui l'a fait et s'impose aux juges ; que dans ses écritures délaissées (conclusions récapitulatives d'appel de M. Z..., p. 9 à 12), M. Z...a invoqué l'aveu judiciaire de M. X... consistant à avoir admis, par la production de la pièce n° 41, qu'il ne peut plus exercer aucune activité depuis le 30 décembre 2005 ; que M. Z...en déduisait parfaitement qu'il ne pouvait du même coup prétendre à aucune propriété commerciale ; qu'en ne répondant pas à ce moyen péremptoire, la Cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR rejeté la demande de M. Z...en paiement d'arriéré de loyers, outre des dommages-intérêts en réparation du préjudice occasionné par le comportement de M. X... ; AUX MOTIFS QUE tenant la mauvaise foi contractuelle de M. Z...à tout le moins à compter de l'avenant en date du 1er janvier 2002, ce dernier ne saurait réclamer ni dommages et intérêts ni frais irrépétibles à M. X... ; que s'agissant plus spécifiquement des loyers qui sont réclamés sur la période de décembre 2006 au 3 décembre 2010, la Cour estime qu'aucune créance au titre de loyers impayés ne saurait se fonder sur un bail expressément soumis au statut des baux commerciaux mais qui en réalité a été consenti par le preneur à bail initial en méconnaissance de l'article L. 145-31 du code de commerce et des droits du bailleur initial qui ne peut donc se voir opposer pour le sous-locataire le statut des baux commerciaux et notamment l'article L. 145-32 du code précité ; ALORS QUE, par application de l'article 625 du code de procédure civile, la cassation à intervenir sur le premier moyen en ce que l'arrêt a considéré à tort que M. Z...a commis une faute et doit réparation à M. X... entraînera nécessairement la cassation de l'arrêt en ce qu'il refusé à M. Z...le droit à perception de loyers ou à des dommages-intérêts, cette dernière considération s'y rattachant par un lien de dépendance nécessaire dès lors qu'elle est fondée sur la prétendue mauvaise foi contractuelle de ce dernier.