Sommaire
La loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier tend à éviter que ces derniers se trouvent engagés tant qu'ils n'ont pas l'assurance de disposer des fonds nécessaires à la réalisation de l'opération immobilière projetée. Dès lors, à défaut d'obtention d'un prêt dans le délai fixé, la convention est réputée n'avoir jamais été conclue, et les acomptes versés par l'acquéreur doivent lui être restitués, sans que les clauses du contrat puissent faire échec à cette disposition d'ordre public.
Texte intégral
REJET du pourvoi formé par : - X... Christian, contre un arrêt de la Cour d'appel de Paris, 9e Chambre, en date du 20 mai 1985 qui, pour infraction à la loi relative à l'information et la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier, l'a condamné à 10 000 francs d'amende et s'est prononcé sur les intérêts civils. LA COUR, Vu le mémoire produit ; Sur le moyen unique de cassation pris de la violation des articles 1er, 16, 17 et 33 de la loi du 13 juillet 1979, 1156 et 1178 du Code civil, 591 et 593 du Code de procédure pénale, défaut et contradiction de motifs, manque de base légale ; " en ce que l'arrêt attaqué a déclaré le prévenu X... coupable d'infraction à la loi relative à la protection des consommateurs (articles 17 et 33 de la loi du 13 juillet 1979) ; " aux motifs que " contrairement aux affirmations de X..., l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 n'a pas limité à la durée d'un mois la validité de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, mais dispose seulement que la durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois, la finalité de cette disposition tendant à l'évidence à protéger la partie au contrat qui entend réaliser une opération immobilière avec le concours d'un établissement financier ; l'insertion dans le contrat de la mention d'une durée de validité de la condition suspensive d'obtention d'un prêt ne saurait mettre en échec les dispositions générales et impératives du paragraphe 2 de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979, aux termes desquelles lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit ; s'il est exact que Y..., comme l'expose X..., s'est montré négligent quant aux formalités d'acceptation d'un prêt qui lui avait été offert par le Comptoir des Entrepreneurs, il n'en est pas moins constant, ce qui n'est pas dénié par le prévenu, que Y... n'a pu donner suite à ses projets de construction immobilière, en raison du refus qui lui avait été opposé à une demande de crédit formulée auprès d'un deuxième organisme financier " (arrêt p. 4) ; " aux motifs adoptés que, en application des articles 1181 et 1182 du Code civil, la défaillance de la condition suspensive empêche l'obligation de prendre naissance et que les parties sont dans la même situation que si elles n'avaient jamais contracté ; que le terme " obtention " visé à l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 implique détention effective des prêts par l'emprunteur ; que Y... n'ayant pas obtenu les prêts nécessaires à l'opération, le contrat du 25 avril 1981 est réputé n'avoir jamais existé ; que le prévenu ne saurait se prévaloir des dispositions particulières figurant à l'article 5-4 B du contrat, la loi du 13 juillet 1979 étant d'ordre public (article 36) " (jugement p. 3) ; " alors que 1°) aux termes de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979, la durée de validité de la condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l'acte ; que les parties peuvent donc fixer une durée de validité minimum d'un mois, ce qui a été le cas en l'espèce ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; " alors que 2°) passé ce délai minimum d'un mois, la condition suspensive n'est plus valable ; que les sommes versées d'avance ne sont donc remboursables que si la condition suspensive n'a pas été réalisée dans le délai minimum d'un mois ; qu'en l'espèce, les parties avaient convenu que le prêt devait être obtenu dans le délai minimum d'un mois ; qu'au terme de ce délai, la condition suspensive n'étant plus valable, les sommes versées à titre d'acompte n'étaient plus remboursables ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; " alors que 3°) l'acte est conclu sous la condition suspensive de l'obtention du prêt qui en assume le financement, la condition suspensive étant valable au minimum un mois ; que l'obtention du prêt doit s'entendre de l'offre de prêt émanant du prêteur et non de l'acceptation subséquente de l'offre à la seule diligence de l'emprunteur ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; " alors que 4°) au surplus, la définition de l'obtention du prêt doit être recherchée au regard de la commune intention des parties qui ont convenu de la durée de validité de la condition suspensive qui ne peut être inférieure à un mois ; qu'en omettant de le faire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; " alors que 5°) la condition est réputée accomplie lorsque c'est le débiteur obligé sous cette condition qui en a empêché l'accomplissement ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a constaté que Y... avait été négligent quant aux formalités d'acceptation du prêt octroyé par le Comptoir des Entrepreneurs ; qu'ainsi, par son fait, Y... a empêché l'accomplissement de la condition suspensive ; qu'il s'en déduit que cette condition était accomplie ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les textes susvisés ; " alors que 6°) dans ses conclusions d'appel, X... avait démontré (p. 5) que Y... avait organisé le refus du prêt du C. R. E. S. E. R. F. I. afin de tenter de se rétracter en récupérant les sommes versés à titre d'acompte et réaliser la construction ; qu'en omettant de répondre à ce moyen pertinent de nature à influer sur la solution du litige, la Cour d'appel a violé les textes susvisés " ; Sur le moyen pris en ses première et deuxième branches ; Attendu qu'il résulte de l'arrêt attaqué et du jugement qu'il confirme en adoptant ses motifs non contraires que, le 25 avril 1981, Y... a signé avec X..., président-directeur général de la Société anonyme " Planiba Maisons Concorde ", un contrat de construction d'une maison individuelle prévoyant que le prix serait payé à l'aide d'un " prêt conventionné suivant conditions en vigueur " et contenant une clause selon laquelle le maître de l'ouvrage pourrait annuler le contrat et récupérer la totalité de l'acompte versé si les prêts étaient refusés, cette condition de résiliation ayant une validité d'un mois à dater de la signature du contrat et étant entendu que, si l'intéressé prenait lui-même la décision d'annuler sa ou ses demandes avant d'avoir un refus ou entravait la marche normale du ou des dossiers, cette clause de résiliation ne pourrait être prise en considération ; Attendu que, le 21 juillet 1981, le Comptoir des entrepreneurs a donné son agrément à une demande de prêt qui lui avait été adressée par Y... ; qu'en revanche le 4 septembre de la même année le C. R. E. S. E. R. F. I. a refusé le prêt complémentaire sollicité ; que le 21 septembre le Comptoir des entrepreneurs a lui-même annulé son offre de prêt au motif que l'intéressé n'y avait pas donné suite ; Attendu qu'ayant refusé de restituer l'acompte versé, X... a été poursuivi pour infraction aux dispositions des articles 17 et 33 de la loi du 13 juillet 1979 relative à l'information et à la protection des emprunteurs dans le domaine immobilier ; Attendu que pour écarter les conclusions du prévenu qui soutenait que, dès lors que les prêts nécessaires n'avaient pas été obtenus dans le délai d'un mois stipulé par les parties, la condition suspensive cessait d'être valable et le contrat devait recevoir toute son application, les juges d'appel retiennent que " l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 n'a pas limité à la durée d'un mois la validité de la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, mais dispose seulement que la durée de validité de cette condition ne peut être inférieure à un mois, la finalité de cette disposition tendant à l'évidence à protéger la partie au contrat qui entend réaliser une opération immobilière avec le concours d'un établissement financier " ; qu'ils ajoutent que la clause du contrat invoquée par le prévenu " ne saurait mettre en échec les dispositions générales et impératives du paragraphe 3 de l'article 17 de la loi du 13 juillet 1979 aux termes desquelles lorsque la condition suspensive n'est pas réalisée, toute somme versée d'avance par l'acquéreur à l'autre partie est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité à quelque titre que ce soit " ; Attendu qu'en cet état, s'il est vrai qu'il était loisible aux parties de limiter, comme elles l'ont fait, à la durée d'un mois, minimum prévu par la loi, la validité de la condition suspensive, la décision attaquée n'en demeure pas moins justifiée au regard des dispositions de l'article 17 de la loi précitée ; Qu'en effet ce texte protecteur de l'emprunteur tend à éviter que celui-ci se trouve engagé tant qu'il n'a pas l'assurance de disposer des fonds nécessaires à la réalisation de l'opération immobilière projetée ; Que dès lors, à défaut d'obtention d'un prêt dans le délai fixé, la convention est réputée n'avoir jamais été conclue et les acomptes versés doivent être restitués, les clauses du contrat ne pouvant faire échec à cette disposition d'ordre public ; Qu'ainsi le moyen ne saurait être accueilli en ses première et deuxième branches ; Sur le moyen pris en ses 3e, 4e, 5e et 6e branches ; Attendu que contrairement à ce qu'a soutenu X... devant la Cour d'appel, il résultait de l'expiration du délai stipulé pour la réalisation de la condition suspensive non pas que le contrat devenait parfait mais au contraire qu'il était réputé n'avoir jamais été conclu ; Attendu que, le demandeur n'ayant pas allégué que le délai d'un mois initialement prévu avait été prorogé d'un commun accord par les parties, les griefs formulés contre les motifs de l'arrêt relatifs à la portée d'une offre de prêt ultérieure ou à celle du rejet d'une demande survenue également après l'expiration dudit délai sont inopérants ; D'où il suit que le moyen ne peut davantage être retenu en ses 3e, 4e, 5e et 6e branches ; Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ; REJETTE le pourvoi.