Sommaire
Le bail soumis au statut des baux commerciaux qui s'opère à l'expiration d'un bail dérogatoire ne peut lier que les preneurs effectivement restés et laissés en possession, et non l'ensemble des preneurs au bail dérogatoire
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 18 novembre 2009), que par acte du 22 novembre 2002, la société Industrielle de l'île Saint-Denis (la société SIISD) a donné à bail à M. X..., à l'association Théâtre Nout et à Mme Y... des locaux à usage commercial pour une durée de 24 mois ; que la SIISD, considérant qu'un bail commercial soumis au statut la liant aux trois co-preneurs était né à l'expiration du bail dérogatoire, leur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire, ainsi qu'une sommation visant la même clause et les a assignés en acquisition de la clause et paiement des loyers et charges arriérés et d'une indemnité d'occupation ; Attendu que la société SIISD fait grief à l'arrêt de la débouter de toutes ses demandes formées à l'encontre de Mme Y..., alors, selon le moyen : 1°/ que si à l'expiration du délai de deux ans du bail dérogatoire conclu, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que ce nouveau bail qui se forme automatiquement est conclu aux clauses et conditions du bail dérogatoire non contraires au statut et entre les mêmes parties ; qu'en considérant que Mme Y... qui avait la qualité de partie au bail dérogatoire ne serait pas liée par le nouveau bail qui s'est formé à l'expiration du bail dérogatoire en raison du maintien dans les lieux de ses co-preneurs, la cour d'appel a violé les articles L. 145-5 du code de commerce et 1134 du code civil ; 2°/ que c'est au co-preneur qui prétend que, contrairement aux autres preneurs restés dans les lieux et laissés en possession, il serait libéré de toute obligation à l'égard du bailleur, qu'il appartient de démontrer, d'une part, qu'il a quitté les lieux et d'autre part, que son départ n'est pas postérieur à la date de l'expiration du bail dérogatoire ; qu'en faisant peser la charge de ces preuves sur la bailleresse, la cour d'appel a violé les articles L. 145-5 du code de commerce et 1315 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu que l'article L. 145-5, alinéa 2, du code de commerce prévoit qu'un nouveau bail soumis au statut prend naissance lorsque, à l'expiration du bail dérogatoire, " le preneur reste et est laissé en possession " et qu'en l'état des pièces produites, il n'était pas établi que Mme Y... était restée dans les lieux après le 21 novembre 2004, la cour d'appel, sans inverser la charge de la preuve, en a à bon droit déduit que Mme Y... ne pouvait être liée à l'expiration du bail dérogatoire par un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les deuxième et troisième moyens du pourvoi qui ne seraient pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société Industrielle de l'Ile Saint-Denis aux dépens ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour la société Industrielle de l'Ile Saint-Denis PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société SIISD de toutes ses demandes formées à l'encontre de Mademoiselle Aude Y... ; Aux motifs gue l'article L 145-5 alinéa 2 du Code de commerce prévoit qu'un nouveau bail soumis au statut prend naissance lorsque, à l'expiration du bail dérogatoire, « le preneur reste et est laissé en possession » ; qu'il n'est aucunement établi en l'état des courriers envoyés par la SIISD à l'adresse des lieux loués depuis mars 2004 et revenant avec la mention « n'habite pas à l'adresse indiquée », de la contestation émise dès réception de la lettre du 18 juillet 2005 envoyée à son domicile tel que figurant sur le bail et lui faisant part de ce que, en vertu du contrat précaire en date du 22 novembre 2002 qui s'est mué en bail commercial régi par les dispositions du décret du 30 septembre 1953 à compter du 22 novembre 2004 compte tenu de votre maintien dans les lieux vous êtes colocataire avec l'Association Théâtre Nout et de Monsieur Hazem X..., d'un local situé ... à L'Ile Saint Denis (93450), qu'à l'instar de l'Association Théâtre Nout et de Monsieur Hazem X..., Mademoiselle Aude Y... est restée dans les lieux après le 21 novembre 2004 et a été, partant, laissée en possession ; que Mademoiselle Y... ne peut dès lors être liée à l'expiration du bail dérogatoire par un nouveau soumis au statut des baux commerciaux ; Alors d'une part, gue si à l'expiration du délai de deux ans du bail dérogatoire conclu, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ; que ce nouveau bail qui se forme automatiquement est conclu aux clauses et conditions du bail dérogatoire non contraires au statut et entre les mêmes parties ; qu'en considérant que Madame Y... qui avait la qualité de partie au bail dérogatoire ne serait pas liée par le nouveau bail qui s'est formé à l'expiration du bail dérogatoire en raison du maintien dans les lieux de ses co-preneurs, la Cour d'appel a violé les articles L 145-5 du Code de commerce et 1134 du Code civil ; Alors d'autre part et en tout état de cause, gue c'est au co-preneur qui prétend que, contrairement aux autres preneurs restés dans les lieux et laissés en possession, il serait libéré de toute obligation à l'égard du bailleur, qu'il appartient de démontrer d'une part, qu'il a quitté les lieux et d'autre part, que son départ n'est pas postérieur à la date de l'expiration du bail dérogatoire ; qu'en faisant peser la charge de ces preuves sur la bailleresse, la Cour d'appel a violé les articles L 145-5 du Code de commerce et 1315 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que les engagements de caution signés par Monsieur X..., Mademoiselle Y..., Madame A... épouse B..., Mademoiselle C... et Monsieur D... ont été contractés pour le seul bail initial limité à deux années et n'engagent pas les signataires sur le bail commercial qui a pris sa suite et d'avoir débouté la SIISD de sa demande à l'encontre des cautions ; Aux motifs que la mention manuscrite recopiée par chaque caution solidaire dans les actes de cautionnement du 22 novembre 2002 et qui confirme la connaissance qu'il a de la nature et de l'étendue des obligations est ainsi libellée : Je me porte caution solidaire et conjointe soit jusqu'au 21 novembre 2004 et à son renouvellement éventuel du paiement des loyers pour un montant mensuel hors taxes de 915 euros, révisable à la date d'anniversaire outre les charges et éventuelles indemnités d'occupation ainsi que des réparations locatives, des pénalités, des intérêts, de la clause pénale, de toutes indemnités en cas de rupture du bail, des éventuels frais de procédure et de dépens, ayant reçu un exemplaire du bail et ayant parfaitement connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement et de l'obligation contractée par les preneurs envers le bailleurs ainsi qu'en cas de cession du local envers le successeur. Qu'il en résulte clairement que le cautionnement a été donné pour un renouvellement éventuel du bail et non pour un nouveau bail ; que le cautionnement ne pouvant être étendu au delà des limites dans lesquelles il a été contracté, c'est à juste titre que le Tribunal de grande instance a considéré que les cautions ne sont tenus qu'au paiement des loyers, charges, et taxes dues jusqu'au 21 novembre 2004 inclus ; Alors qu'en se portant caution solidaire des sommes dues au titre du bail de deux ans conclu le 22 novembre 2002 jusqu'au 21 novembre 2004 « et à son renouvellement éventuel », les cautions se sont clairement engagées non seulement à la garantie des sommes dues par les preneurs en vertu du bail dérogatoire dont la durée était limitée à 24 mois, mais aussi à la garantie des sommes dues au titre d'un éventuel nouveau bail pouvant résulter du maintien des preneurs dans les lieux après l'expiration du bail dérogatoire et donc nécessairement soumis au statut des baux commerciaux ; qu'en limitant l'engagement des cautions au paiement des sommes dues par les preneurs jusqu'au 21 novembre 2004 seulement, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 2292 (article 2015 ancien) du Code civil ; Et aux motifs gue la convention par ailleurs conclue entre le bailleur et les preneurs le 22 novembre 2002 stipule que le loyer principal concernant le local d'un montant de 1345 euros par mois en principal est ramené exceptionnellement à 915 euros par mois hors charge et hors taxe indépendamment de la révision suivant l'indice de la construction prévu au bail ; que les preneurs étant tenus en vertu des seules clauses du bail lequel ne prévoit pas de révision suivant l'indice du coût de la construction c'est à juste titre que le premier juge au vu de ces éléments et du quittancement et du décompte produits a retenu qu'il restait dû au terme du bail précaire une somme de 4. 834, 61 euros réglée depuis par le versement de 13. 905 euros entre le 1er juin 2005 et septembre 2006 et a en conséquence débouté la SIISD de ses demandes à l'encontre des cautions ; Alors que toute convention légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l'ont faite ; qu'en refusant d'appliquer la clause d'indexation du loyer suivant l'indice du coût de la construction expressément prévue par une convention du 22 novembre 2002 signée par toutes les parties, pour le calcul des sommes restant dues en vertu du bail dérogatoire prétendument seules garanties par les cautions, au motif inopérant que les preneurs seraient tenus en vertu des seules clauses du bail lequel ne prévoit pas de révision suivant l'indice du coût de la construction, la Cour d'appel a méconnu la force obligatoire de la convention du 22 novembre 2002 et violé l'article 1134 du Code civil. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir accordé à l'association Théâtre Nout et à Monsieur X... un délai pour se libérer des loyers arriérés visés au commandement jusqu'à fin décembre 2007, d'avoir suspendu la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce délai, constatant le paiement dans le délai accordé dit que la clause résolutoire n'a pu jouer en raison de ce paiement et d'avoir débouté en conséquence la société SIISD de sa demande en résiliation de plein droit du bail à compter du 14 décembre 2005, en fixation d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, en acquisition de la clause pénale relative au dépôt de garantie et en majoration des sommes de 10 % avec intérêt au taux conventionnel de 15 % l'an ; Aux motifs gue la convention par ailleurs conclue entre le bailleur et les preneurs le 22 novembre 2002 stipule que le loyer principal concernant le local d'un montant de 1345 euros par mois en principal est ramené exceptionnellement à 915 euros par mois hors charge est hors taxe indépendamment de la révision suivant l'indice de la construction prévu au bail ; que les preneurs étant tenus en vertu des seules clauses du bail lequel ne prévoit pas de révision suivant l'indice du coût de la construction c'est à juste titre que le premier juge au vu de ces éléments et du quittancement et du décompte produits a retenu qu'il restait dû au terme du bail précaire une somme de 4. 834, 61 euros réglée depuis par le versement de 13. 905 euros entre le 1er juin 2005 et septembre 2006 et a en conséquence débouté la SIISD de ses demandes à l'encontre des cautions ; qu'il résulte du décompte du loyers et des charges dus en vertu des clauses du bail et des règlements effectués qu'au jour du commandement de payer, l'association Théâtre Nout et Monsieur X... restaient devoir la somme de 13. 416, 83 euros et au 14 décembre 2005, la somme de 6. 566, 83 euros ; qu'en application de l'article L 145-41 alinéa 2, le preneur peut demander et obtenir des délais d'exécution même après l'expiration du délai visé au commandement tant que la résiliation n'est pas constatée par une décision passée en force de chose jugée ; que compte tenu de la situation des locataires il convient de leur accorder rétroactivement, un délai expirant fin décembre 2007 pour le règlement des loyers arriérés visés au commandement et de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire pendant ce délai ; que le paiement a été effectif en décembre 2007 et, en conséquence, il convient de constater que la clause résolutoire n'a pu jouer en raison de ce paiement, de débouter la SIISD de sa demande en résiliation de plein droit du bail à compter du 14 décembre 2005, et par voie de conséquence, de ses demandes en fixation d'une indemnité d'occupation à compter de cette date, en acquisition de la clause pénale relative au dépôt de garantie et en majoration des sommes avec intérêts au taux conventionnel ; Alors d'une part, qu'en statuant comme elle l'a fait, sans constater la bonne foi des preneurs ni même préciser quelle situation des preneurs était de nature à justifier l'octroi de délais de paiement, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles L 145-41 alinéa 2 du Code de commerce et 1244-1 du Code civil ; Alors d'autre part, gue toute convention légalement formée tient lieu de loi à ceux qui l'ont faite ; qu'en refusant d'appliquer la clause d'indexation du loyer suivant l'indice du coût de la construction expressément prévue par une convention du 22 novembre 2002 signée par toutes les parties, pour le calcul des sommes restant dues à l'expiration du délai de grâce consenti, au motif inopérant que les preneurs seraient tenus en vertu des seules clauses du bail lequel ne prévoit pas de révision suivant l'indice du coût de la construction, la Cour d'appel a méconnu la force obligatoire de la convention du 22 novembre 2002 et violé l'article 1134 du Code civil.