Sommaire
La mise en oeuvre des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, relatives à la participation des copropriétaires aux charges, implique que la présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue de l'approbation des comptes annuels, fasse apparaître la distinction entre les différentes charges selon leur nature
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 10, alinéas 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble les articles 18 de cette loi et 11 du décret du 17 mars 1967, dans sa rédaction applicable à la cause ; Attendu que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot ; qu'ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5 de la loi ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Douai, 23 octobre 2007), que M. X..., propriétaire de lots de copropriété, a assigné le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents à Liévin, notamment en annulation de la décision de l'assemblée générale des copropriétaires du 3 mai 2003 qui avait approuvé les comptes de l'exercice 2002 et en désignation, avant-dire droit, d'un expert chargé de les vérifier ; Attendu que pour débouter M. X... de cette demande, l'arrêt retient qu'aucune disposition légale n'exige que les "charges générales" soient distinguées des "charges spéciales" pour l'approbation des comptes ; Qu'en statuant ainsi, alors que la participation des copropriétaires aux charges implique une présentation des documents comptables qui leur sont communiqués en vue d'approuver les comptes annuels permettant de distinguer les différentes charges selon leur nature, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il déboute M. X... de sa demande d'annulation de la "résolution" portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2002 et en ce qu'il déboute M. X... de sa demande d'expertise au titre des comptes de l'année 2002, l'arrêt rendu le 23 octobre 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Douai ; remet, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Douai, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents à Liévin aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de la résidence Les Quatre Vents à Liévin à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf février deux mille onze. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils pour M. X... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. X... de sa demande d'annulation de la résolution portant sur l'approbation des comptes de l'exercice 2002 et de sa demande d'expertise au titre des comptes de l'année 2002 ; AUX MOTIFS QUE le premier juge a estimé qu'à partir du moment où l'approbation des comptes 2001 qui avait été expressément refusée par les copropriétaires le 18 mai 2002 a été annulée par le tribunal suite au vote d'abstention du 3 mai 2003, les comptes de l'exercice 2002 apparaissent suspects dans la mesure où le compte des recettes et dépenses proposé à la consultation des copropriétaires avant l'assemblée générale du 3 mai 2003 reprend la situation comptable établie lors du précédent compte qui a été invalidé ; qu'on ne peut déduire du seul défaut d'approbation des comptes de l'année 2001 leur caractère suspect que M. X... ne démontre pas ; que lors de l'assemblée générale du 3 mai 2003, les copropriétaires ont approuvé les comptes de l'exercice 2002 à une majorité représentant 7.194/10143 millièmes de la copropriété ; que pour autant, M. X... soutient que les comptes 2002 ne sont pas conformes aux règles de répartition des charges établies par la loi et le règlement de copropriété, que les documents comptables ne respectent pas les règles de répartition entre les charges générales et les charges spéciales ; que la cour ne constate aucune anomalie dans la présentation des comptes puisque d'une part les « avoirs en compte » n'ont pas à correspondre obligatoirement au montant des provisions votées puisque ceux-là correspondent aux sommes effectivement encaissées, d'autre part, que la dénomination des chapitres et articles est sans influence sur la réalité des comptes et en outre que les sommes réglées par M. X... au titre des frais irrépétibles étaient par définition destinées à couvrir les frais de justice du syndicat des copropriétaires et par conséquence n'avaient pas pour vocation à entrer dans sa trésorerie, au surplus qu'aucune disposition légale n'exige que les charges générales soient distinguées des charges spéciales pour l'approbation des comptes et enfin que la mise à disposition de nouveaux boîtiers aux copropriétaires suppose l'engagement de la dépense d'acquisition de ces nouveaux boîtiers indépendamment des écritures relatives à la restitution des cautions des anciens boîtiers de sorte que les critiques de Monsieur X... sur ces points ne résistent pas à l'examen ; que la cour relève que la discussion sur la répartition des charges est également dépourvue de pertinence puisque d'une part, la copropriété n'est pas pourvue de compteurs individuels pour le chauffage et que la répartition effectuée sur la base des millièmes tels que résultant de la modification du règlement intérieur de la copropriété, exclusion faite des parkings, caves et garages est pertinente et résulte d'une pratique ancienne, d'autre part, s'agissant de l'installation d'eau froide et des charges d'électricité, l'entretien général et les produits d'entretien, qu'il n'est pas prévu au règlement de copropriété de distinction entre le bâtiment Aquilon et le bâtiment Boréal ; qu'en outre, les charges de ramonage correspondent au ramonage des conduits de cheminées qui font partie des parties communes suivant l'article 4 du règlement intérieur de sorte que les critiques de M. X... ne sont pas davantage fondées ; que M. X... qui ne rapporte pas la preuve de l'existence d'erreurs affectant les comptes de l'année 2002 traduisant la fausseté des comptes ou l'existence de manoeuvres est débouté de ses demandes d'annulation des comptes et d'expertise ; ALORS D'UNE PART QUE la participation de chaque copropriétaire aux charges communes et aux charges spéciales en fonction de la quote-part afférente à son lot dans chacune des catégories de charges implique que les documents comptables notifiés aux copropriétaires avant l'assemblée générale appelée à approuver les comptes annuels fassent apparaître distinctement ces charges communes et ces charges spéciales ; qu'en affirmant qu'aucune disposition légale n'exige que les charges générales soient distinguées des charges spéciales pour l'approbation des comptes, cependant que cette distinction n'est qu'une application des dispositions d'ordre public de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel a violé ce texte, ensemble l'article 18 de la même loi ; ALORS D'AUTRE PART QUE tout jugement doit être motivé ; que le défaut de réponse à conclusions équivaut à un défaut de motif ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 20 et 21) que les sommes qu'il avait réglées au titre des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires en mai 2002 n'apparaissaient pas dans la partie « recettes» du compte des recettes et dépenses de l'exercice 2002 soumis à l'approbation de l'assemblée générale le 3 mai 2003 ; qu'en retenant, pour considérer que M. X... ne rapporte pas la preuve d'erreurs affectant les comptes, que ces sommes n'avaient pas vocation à entrer dans la trésorerie du syndicat sans répondre à ces conclusions péremptoires sur la comptabilisation de ces sommes dans le compte des recettes et des dépenses, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS ENSUITE QU'est erroné le compte de recettes et des dépenses qui fait apparaître comme une recette ce qui constitue une dépense ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir (conclusions, p. 19 et 20), à l'appui de sa demande d'annulation de la résolution portant approbation des comptes, qu'à la suite de la suppression des anciens boîtiers de télécommandes du portail d'accès voitures à la copropriété, le syndic devait procéder au remboursement des cautions que les copropriétaires avaient versées lors de la remise de ces anciens boîtiers, ce qui constituait une dépense qui devait figurer comme telle dans le comptes des recettes et dépenses de l'exercice 2002 et non une recette, comme indiquée dans le compte soumis à l'approbation de l'assemblée générale ; qu'en retenant, pour rejeter sa demande, que la mise à disposition de nouveaux boîtiers aux copropriétaires suppose l'engagement de la dépense d'acquisition de ces nouveaux boîtiers indépendamment des écritures relatives à la restitution des cautions des anciens boîtiers, sans s'expliquer sur la comptabilisation de cette dépense en recette dans le compte soumis à l'approbation de l'assemblée générale, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 11 ancien du décret du 17 mars 1967 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 ; ALORS EN OUTRE QUE le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges ; qu'en l'espèce, M. X..., sans contester le mode de répartition des charges de chauffage mis en oeuvre par le syndic, conforme au règlement de copropriété en l'absence de compteurs individuels, critiquait le nombre de tantièmes effectivement retenus par le syndic pour réaliser cette répartition et qui est erronée ; qu'en se bornant, pour statuer comme elle l'a fait, à faire état de la pertinence de la répartition des charges, sans s'expliquer sur le nombre de tantièmes à prendre en compte pour procéder à cette répartition et qui était contesté, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 22 à 24 du règlement de copropriété ; ALORS ENCORE QUE la répartition des charges est déterminée par le règlement de copropriété et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; qu'en l'espèce, en relevant que la répartition des charges de chauffage résulte d'une pratique ancienne pour statuer comme elle l'a fait, la Cour d'appel a violé les articles 10 et 11 de la loi de 1965 ; ALORS DE SURCROIT QUE la répartition des charges est déterminée par le règlement de copropriété et ne peut être modifiée qu'à l'unanimité des copropriétaires ; qu'en l'espèce, M. X... faisait valoir dans ses conclusions d'appel (p. 25) qu'en application du règlement de copropriété, les charges d'eau froide (article 28) et les charges d'électricité, d'entretien général et de produits d'entretien (article 12-b) et 13) devaient être réparties entre les copropriétaires dans la même proportion que les charges générales, exprimées en 10.143èmes , mais que le syndic répartissait ces différentes charges en fonction du nombre de tantièmes correspondant aux charges spéciales, soit 10.000èmes, puis en retenant pour chaque copropriétaire sa quote-part de charges générales ; qu'en se bornant à retenir que le règlement de copropriété ne distingue pas entre le bâtiment Aquilon et le Bâtiment Boréal pour ces charges, sans s'expliquer sur la conformité au règlement de copropriété de la répartition de ces charges, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des article 10 et 11 de la loi de 1965, ensemble les articles 25, 28, 12 et 13 du règlement de copropriété ; ALORS DE PLUS QUE dans ses conclusions d'appel (p. 26), M. X... faisait valoir que si le règlement de copropriété prévoit, en son article 4, que les parties communes, définies comme celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé, comprennent notamment les souches des cheminées, les conduits de fumées et les têtes de cheminées, l'article 9-p du même règlement de copropriété, relatif à l'usage des parties privatives, prévoit que les conduits de fumée et les appareils qu'ils desservent devront être ramonés suivant les règlements d'usage, ce dont il s'évince que chaque copropriétaire est responsable individuellement du ramonage de sa cheminée, comme l'avait reconnu le syndicat des copropriétaires ; qu'en se bornant à relever que les charges de ramonage correspondent au ramonage des conduits de cheminées qui font partie des parties communes suivant l'article 4 du règlement intérieur, sans répondre à ces conclusions péremptoires, la Cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ; ALORS ENFIN QU'en toute hypothèse, en s'abstenant de rechercher, comme le lui demandait M. X... dans ses conclusions d'appel (p. 26), si les charges de ramonage, relatives aux éléments d'équipement commun que constituent les conduits et têtes de cheminées, ne devaient pas incomber aux seuls copropriétaires qui en avaient l'utilité, conformément à l'article 10 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de ce texte.