Sommaire
Une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire mais produit tous ses effets entre le locataire principal et le sous-locataire qui ne peut donc, tant qu'il n'est pas troublé dans sa jouissance paisible, obtenir la résiliation de la sous-location pour défaut d'agrément du bailleur
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen, qui est recevable : Vu l'article L. 642-7 du code de commerce, ensemble les articles 1134 et 1165 du code civil ; Attendu que le tribunal détermine les contrats de crédit bail, de location ou de fourniture de biens ou services nécessaires au maintien de l'activité, que le jugement qui arrête le plan emporte cession de ces contrats, même lorsque la cession est précédée de la location-gérance prévue à l'article L. 642-13, que ces contrats doivent être exécutés aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Lyon, 23 février 2010), que la société Erel, aux droits de laquelle se trouve la société SP 2000 à la suite d'une fusion, crédit preneuse de locaux à usage commercial, a sous-loué ceux-ci à la société Actinox selon convention du 29 mars 2000 et avenant du 29 septembre 2004 ; que la société Actinox ayant été mise en redressement judiciaire le 22 janvier 2008, un jugement du tribunal de commerce du 22 juillet 2008 a arrêté un plan de cession au profit de la société Salm participations à laquelle la société TSA équipements s'est substituée ; que ce plan prévoyait notamment la reprise de bail consenti par la société Erel ; qu'un acte de cession du fonds de commerce a été passé le 15 janvier 2009, comportant en annexe la convention de sous-location ; que le 30 décembre 2008, la société TSA équipements a notifié à la société Erel la résiliation par anticipation du bail de sous-location, avec préavis de trois mois ; que, la société SP 2000 a assigné les sociétés Salm participations et TSA équipements pour voir juger cette résiliation abusive, obtenir condamnation à payement des loyers jusqu'à l'expiration du sous-bail ; Attendu que pour rejeter ces demandes, l'arrêt retient que l'acte du 15 janvier 2009 portant cession du fonds de commerce de la société Actinox à la société TSA équipements prévoit la reprise du bail de sous-location en cours avec le crédit-preneur sous la condition suspensive de l'accord du crédit-bailleur, que la convention de sous-location dispose que toute sous-location des locaux devra être préalablement autorisée par le crédit bailleur sous peine d'application de la clause résolutoire et que la société SP 2000 n'a pas justifié de l'autorisation du crédit-bailleur à la sous-location consentie à la société TSA équipements, qu'il importe peu que la sous-location ait été inopposable au bailleur, dès lors que l'absence d'autorisation pouvait justifier la résiliation du bail et, par voie de conséquence, celle de la convention de sous-location et qu'en outre la convention de sous-location aurait cessé à la suite de la vente le 25 mai 2009 par le crédit-bailleur à la société SP 2000 du tènement immobilier litigieux, la convention prévoyant que la durée de la sous-location ne pourra être supérieure à celle restant à courir pour le crédit-bail ; Qu'en statuant ainsi, alors, d'une part, que si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire tant que celui-ci a la jouissance paisible des lieux et, d'autre part, que les actes nécessaires à la réalisation d'un plan de cession d'une entreprise en redressement judiciaire ne pouvant avoir pour effet de modifier le contenu du plan homologué, la condition suspensive insérée à l'acte de cession du 15 janvier 2009 est dépourvue de tout effet juridique en ce qu'elle contredit les termes du jugement arrêtant le plan de cession , la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 23 février 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon, autrement composée ; Condamne les sociétés Salm participations et TSA équipements aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande des sociétés Salm participations et TSA équipements ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept décembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par Me Bertrand, avocat aux Conseils, pour la société SP 2000 PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR déclaré sans effet la convention de sous-location du 29 septembre 2004 à l'égard de la société TSA EQUIPEMENTS ; AUX MOTIFS QUE par jugement du 22 juillet 2008, le Tribunal de commerce de Lyon a arrêté le plan de cession de la société ACTINOX au bénéfice de la société SALM avec la reprise du bail commercial auprès de la SCI EREL et du contrat de la société BNP LEASE ; que par acte du 15 janvier 2009, la société ACTINOX a cédé son fonds de commerce à la société TSA EQUIPEMENTS, le cessionnaire reprenant, par l'effet du jugement du 22 juillet 2008, les baux de souslocation en cours avec le crédit-preneur sous la condition suspensive de l'accord du crédit-bailleur ; que la convention de sous-location du 29 mars 2000 et son avenant du 29 septembre 2004 dispose que toute souslocation des locaux devra être préalablement autorisée par le créditbailleur sous peine d'application de la clause résolutoire ; que la résiliation ou la résolution du crédit-bail, pour quelque cause que ce soit, mettra fin immédiatement et de plein droit à toute sous-location ; que la souslocation est consentie pour une durée de six années à compter du 30 mars 2000 et à l'expiration de cette période, sauf dénonciation par le sous-locataire ou le preneur à crédit-bail au moins six mois avant l'échéance, la convention est reconduite pour une période de trois ans ; que par courrier recommandé du 30 décembre 2008, la société TSA EQUIPEMENTS a mis fin par anticipation au bail avec un préavis de trois mois ; qu'il est constant que la SCI SP 2000 n'a pas justifié de l'autorisation du crédit-bailleur à la sous-location consentie à la société TSA EQUIPEMENTS qui ne peut résulter du silence du bailleur à la lettre du 9 septembre 2008 – d'ailleurs imprécise – de la SCI EREL lui faisant connaître l'existence du plan de cession de la société ACTINOX, la reprise du bail commercial et la cession du contrat EREL; qu'il importe peu que la sous-location ait été inopposable au bailleur, dès lors que l'absence d'autorisation pouvait justifier la résiliation du bail avec la SCI SP 2000 et par voie de conséquence la convention de sous-location ; que c'est dès lors à juste titre que les premiers juges ont retenu que la convention de sous-location n'est pas applicable à la société TSA EQUIPEMENTS ; que de plus, et surabondamment, la convention de sous-location aurait cessé à la suite de la vente le 25 mai 2009 par la société OSEO (aux droits du crédit-preneur) à la SCI SP 2000 du tènement immobilier litigieux, la convention prévoyant que la durée de la sous-location ne pourra être supérieure à celle restant à courir pour le crédit-bail ; que dès lors, la SCI SP 2000 ne peut fonder de demande de dommages-intérêts sur le non-respect par la société TSA EQUIPEMENTS des termes de la convention de sous-location (arrêt p. 4) ; ALORS, d'une part, QUE si une sous-location irrégulièrement consentie est inopposable au propriétaire, elle produit tous ses effets dans les rapports entre locataire principal et sous-locataire, tant que le premier a la jouissance des lieux ; qu'en estimant que la convention de sous-location n'était pas applicable à la société TSA EQUIPEMENTS, sous-locataire, au motif que la SCI SP 2000, locataire principal, ne justifiait pas de l'autorisation du crédit-bailleur à la sous-location, quand l'absence d'autorisation du bailleur à la sous-location, même prévue par le contrat de bail initial, ne pouvait avoir effet entre le preneur principal et le sous-locataire, ce dernier restant tenu des obligations stipulées par la convention de sous-location, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1165 et 1728 du Code civil ; ALORS, d'autre part, QUE le contrat de bail dont la cession est ordonnée par le tribunal de commerce dans le cadre d'une procédure collective concernant le preneur doit être exécuté aux conditions en vigueur au jour de l'ouverture de la procédure, nonobstant toute clause contraire ; qu'en estimant que la convention de sous-location n'était pas applicable à la société TSA EQUIPEMENTS, sous-locataire, tout en constatant que cette convention avait été en définitive cédée à la société TSA EQUIPEMENTS par l'effet d'un jugement du Tribunal de commerce de Lyon du 22 juillet 2008, la cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations et a violé l'article L.642-7 du Code de commerce ; ALORS, enfin, QUE l'inexécution contractuelle s'apprécie au jour où elle est commise ; qu'en estimant que la SCI SP 2000 ne pouvait fonder sa demande de dommages-intérêts sur le fait que la société TSA EQUIPEMENTS avait unilatéralement mis fin par anticipation au bail le 30 décembre 2008, au motif que la SCI SP 2000 serait en toute hypothèse devenue propriétaire de l'immeuble à la date du 25 mars 2009, ce qui aurait mis fin au contrat de crédit-bail et au contrat de souslocation, quand, pour statuer sur l'étendue des obligations de la société TSA EQUIPEMENTS, il convenait de se placer à la date du 30 décembre 2008, sans que puissent être pris en considération des événements ultérieurs, la cour d'appel a violé l'article 1147 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué, infirmatif sur ce point, d'AVOIR débouté la SCI SP 2000 de ses demandes en paiement de dommages et intérêts et ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée sur les comptes de la société TSA EQUIPEMENTS ; AUX MOTIFS QUE sur le préjudice allégué, si la convention avait été appliquée, la clause relative à la durée de souslocation prévoit un préavis de six mois pour mettre en oeuvre la dénonciation du contrat avant le terme de la durée de six ans (avant le 30 mars 2006) mais ne soumet le renouvellement des périodes de reconduction de trois ans à aucun préavis ; que la convention aurait pu être dénoncée pour son terme du 29 mars 2009 ; qu'en prévenant de son départ le 31 décembre 2008 pour mettre fin à l'occupation des lieux avec un préavis de trois mois, il apparaît que la société TSA EQUIPEMENTS a respecté un préavis suffisant et qu'elle n'a pas manifesté une attitude déloyale (arrêt attaqué, pp. 4-5) ; ALORS QU' en écartant dans un premier temps la mise en oeuvre de la convention de sous-location, puis en évaluant le préjudice subi par la SCI SP 2000 au regard de la situation qui aurait prévalu si la convention avait été appliquée, la cour d'appel a statué par une motivation inopérante, privant ainsi sa décision de base toute base légale au regard de l'article 1147 du Code civil.