Sommaire
Viole l'article 1642 du code civil en ajoutant à la loi une condition, une cour d'appel qui retient que l'acheteur d'une propriété, doit, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de l'immeuble, faire appel à un homme de l'art
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu selon l'arrêt attaqué (Besançon, 12 mai 2010), que la société civile immobilière des Martenots (SCI) a, acheté aux époux X... un bien immobilier par l'intermédiaire des sociétés La Vision et Euro Services Immobilier, qui avaient donné mandat à l'agence Michael Vogel Immobilien de diffuser l'annonce en Allemagne ; qu'un rapport d'expertise amiable non contradictoire ayant révélé l'existence de vices affectant le chauffage et la charpente, la SCI a assigné les vendeurs, l'agence Michael Vogel Immobilien et les sociétés La Vision et Euro Services en remboursement d'une partie du prix de vente et en paiement de dommages et intérêts ; Sur le premier moyen : Vu l'article1642 du code civil ; Attendu que pour débouter la SCI de sa demande en garantie des vices cachés, l'arrêt retient que si l'expert avait énoncé qu'il lui avait fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater des réparations de fortune, le devoir minimal de vigilance de l'acheteur d'une propriété, tout à la fois, imposante, belle, d'une ancienneté certaine et d'un prix élevé, lui imposait de visiter sérieusement les lieux et, s'il n'était pas apte techniquement à apprécier l'état de tout ou partie de l'immeuble, d'être accompagné d'un homme de l'art ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel, qui a ajouté à la loi une condition qu'elle ne prévoit pas, a violé le texte susvisé ; Et sur le second moyen : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu que pour rejeter les demandes, contre les sociétés La Vision, Euro Services et Michael Vogel Immobilien, l'arrêt retient que le descriptif des annonces publiées comporte des photographies permettant de considérer que le château disposait d'un nouveau toit d'ardoises et qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier au-delà de l'apparence, le descriptif des annonces qu'il publie pour chercher des acheteurs ; Qu'en statuant ainsi la cour d'appel a violé le texte susvisé; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 12 mai 2010, entre les parties, par la cour d'appel de Besançon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; Condamne M. et Mme X..., la société Euro Services, la société La Vision et l'agence Michael Vogel Immobilien aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme X..., la société Euro Services, la société La Vision et l'agence Michael Vogel Immobilien à payer à la SCI des Martenots la somme de 2 500 euros ; rejette les autres demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour la société des Martenots PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI DES MARTENOTS de son action en garantie des vices cachés formée à l'encontre de Monsieur Denis X... et Madame Sylvie A..., épouse X..., et de sa demande subsidiaire tendant à obtenir une expertise judiciaire AUX MOTIFS PROPRES QUE la SCI DES MARTENOTS a acheté à Denis et Sylvie X..., selon acte noatrié en date du 15 juillet 2005, un bien immobilier sis à PLANCHER LES MINES au prix de 670.000 euros ; que l'acte précise en haut de page 7 que les parties reconnaissent avoir été mises en relation par les agences « LA VISION » et «EURO SERVICES IMMOBILIER», et que la commission due aux intermédiaires est la charge des vendeurs ; qu'il est encore indiqué que Denis et Sylvie X... ont acquis ledit bien par deux actes authentiques des 30 septembre 2000 et 27 juin 2001 ; qu'enfin, une clause de non garantie de tous vices, apparents comme cachés, a été convenue, étant expressément indiqué que si le vendeur est un professionnel de l'immobilier, la clause d'exonération es vices cachés ne pourra s'appliquer ; (…) Qu'au fond, sera en premier lieu examinée l'action en garantie des vices cachés dirigée par la SCI DES MARTENOTS contre Denis et Sylvie X... ; que les vices prétendus ont été décrits dans un rapport établi le 19 septembre 2006 par Christian B..., expert en bâtiment, commis par la SCI DES MARTENOTS, suite à une visite sur les lieux du 27 juin 2006, soit quasiment un an près l'acte authentique de vente ; qu'il est d'abord regrettable que ni la SCI DES MARTENOTS, ni cet expert qui rappelle dans son en-tête qu'il est expert judiciaire près la cour d'appel de COLMAR, n'aient cru bon de donner un caractère contradictoire à cette initiative, puisqu'aucune des parties au litige n'a été conviée ; que lorsque l'on lit ce rapport qui concerne les combles aménagés (en ce compris la toiture) et le chauffage, et lorsque l'on examine les nombreuses photographies qui figurent dans ses annexes et auxquelles il renvoie, vainement cherche-t-on des vices vraiment cachés ; qu'en effet que tous les vices indiqués étaient soit pour la plupart directement visibles, soit aisément visibles après une opération simple de regarder sous des revêtements amovibles de sol ; que, certes, que cet expert a énoncé qu'il lui a fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater les réparations de fortune qui avaient été faites ; mais que le devoir minimal de vigilance d'un acheteur d'une telle propriété, tout à la fois imposante, belle et d'une ancienneté certaine, sans oublier le niveau de prix dans lequel on se situe, lui impose de visiter sérieusement les lieux avant l'acquisition, et s'il n'est pas apte techniquement lui-même à apprécier l'état de tout partie d'un immeuble bâti, accompagné d'un homme de l'art ; que cela est tout particulièrement vrai pour la toiture, dont chacun connaît le caractère essentiel dans un bâtiment ; qu'en présence de vices soit directement apparents, soit très aisément décelables et donc assimilés à des vices apparents, nulle expertise judiciaire n'est nécessaire, tandis que l'action en garantie de la S.C.I. des Martenots contre Denis et Sylvie X... doit être confirmée comme étant mal fondée et comme devant être rejetée, ce sans qu'il soit besoin d'analyser ou non le caractère de vendeur professionnel que voudrait voir reconnaître la S.C.I. des Martenots à ceux-ci, qui n'aurait une importance qu'au regard de l'efficacité ou non de la clause de non garantie des vices cachés ; qu'enfin, il n'est pas inutile de relever que la S.C.I. des Martenots confirme, suite à ce qui a été relevé par le Conseiller de la Mise en Etat dans une ordonnance en date du 25 novembre 2008, qu'elle avait bien remis la propriété litigieuse en vente, laquelle était au 27 octobre 2008 proposée au prix de ... 820.000 Euros (certes incluant la commission devant être payée par elle à l'intermédiaire), soit 150.000 Euros de plus que celui d'acquisition à Denis et Sylvie X..., et cela en pleine crise immobilière... ; que la description de la propriété et notamment de l'immeuble principal fait tout simplement rêver ; qu'en effet que l'on lit sur la page qui y est consacrée sur le site internet "ImmoFrance.com", imprimée le 3 décembre 2008 par le consultant du site (annexe 6 de Denis et Sylvie X...) : « Prestigieuse Villa de Maître dans parc arboré proche Suisse. Descriptif Général. Beaucoup de caractère pour cette superbe propriété entre Belfort et les Vosges. Deux niveaux de 340 mètres carrés chacun entièrement rénovés et un niveau à rafraîchir (sic). Vaste hall d'entrée, cheminées en marbre, plafonds moulurés, boiseries, cuisine équipée, salon à colonnades, ici le luxe allie le charme d'autrefois dans de vastes pièces, agréables à vivre et à visiter... Restauration par francsmaçons suisses. Salles de bain d'époque, chaudière neuve et poêle granulé bois. Le tout agrémenté d'un terrain de tennis, d'une piscine, d'une serre et d'un parc boisé avec sources et nombreux points d'eau, clos de murs. A voir absolument. Idéal mariages, séminaires, concerts, chambres d'hôtes... ou tout simplement, pour vous. Caractéristiques principales : - 980 m2 de surface habitable - 2,08 hectares de terrain - 14 pièces - 10 chambres - chauffage central au fuel - structure/extérieur en bon état (sic) - Prix (frais d'agence inclus) - 820.000 Euros - = 5.378.847 FRF" ; qu'un tel comportement est tout de même curieux de la part d'un acheteur prétendant que son bien présente d'importants vices cachés et que suite à une expertise d'assurance du 6 octobre 2007 il a "l'impérieuse nécessité de remettre en état la couverture de la maison" (conclusions susvisées page 6), ce que curieusement il ne prétend ni justifie avoir fait depuis cette époque alors qu'il allègue de nombreux autres travaux à la propriété pour en justifier le prix sollicité ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE (…) la SCI DES MARTENOTS qui avait pris soin d'obtenir la réduction du prix de vente de 746.000 € à 670.000 €, ne pouvait ignorer devoir engager à échéance brève des frais de restauration nécessairement importants sur une maison de maître présentée dans l'annonce immobilière comme un château construit il y a plus de 100 ans ; 1°) ALORS QUE le vice apparent est celui qu'un acheteur peut déceler après un examen apparent de l'immeuble, sans procéder à des investigations sous les revêtements apposés pour en dissimuler les dégradations ; qu'en l'espèce, la SCI DES MARTENOTS, dont le gérant n'était pas professionnel (fait non contesté, cf. conclusions des vendeurs, p. 7 et des agences, productions n° 9 à 11), produisait à l'appui de son action en garantie des vices cachés un rapport d'expertise (production n° 5) dont les constatations faisaient apparaître notamment que divers procédés de fortune (des « cache-misère ») avaient été employés par les vendeurs pour dissimuler les nombreuses fuites affectant la charpente et ses éléments porteurs ainsi que la couverture de l'immeuble, ce qui avait conduit l'expert à conclure que « d'un point de vue techniques les vices étaient cachés…ou ont été cachés lors des opérations de vente de l'immeuble » ; que l'expert précisait qu'il lui avait « fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater ces réparations de fortune », fait expressément admis par la cour d'appel (arrêt attaqué p. 5), étant précisé que « le simple constat visuel ne permet pas à un non-professionnel de soupçonner l'existence de ces bricolages » (conclusions du rapport) ; qu'en retenant qu'il incombait à l'acquéreur de visiter « sérieusement les lieux » pour être en mesure de déceler des vices « soit pour la plupart directement visibles, soit aisément visibles après une opération simple de regarder sous des revêtements amovibles de sol », sans à aucun moment caractériser concrètement des vices qu'aurait pu constater l'acquéreur sans procéder à des investigations dépassant la simple observation visuelle de l'apparence extérieure de l'immeuble, i.e. sans avoir à grimper sur le toit en passant par la fenêtre ou sans avoir à retirer les revêtements de sol, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ; 2°) ALORS QUE l'acquéreur d'un immeuble ne saurait être tenu de faire procéder à des investigations par un homme de l'art pour y déceler d'éventuels vices cachés, peu important à cet égard la valeur d'acquisition du bien ; qu'en retenant que le devoir de vigilance de l'acquéreur d'une demeure de caractère lui imposait, « s'il n'est pas apte techniquement lui-même à apprécier l'état de tout partie d'un immeuble bâti », de visiter « sérieusement » les lieux « accompagné d'un homme de l'art », la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ; 3°) ALORS QUE l'existence d'un vice caché s'apprécie à la date à laquelle le bien a été acquis, sans que le juge ne puisse opposer à l'acquéreur les conditions dans lesquelles il a ultérieurement remis le bien à la vente ; qu'en reprochant à l'acquéreur d'avoir remis en vente la propriété litigieuse pour un prix supérieur au prix de l'acquisition sans mentionner les vices allégués, ni prétendre les avoir réparés, pour mettre en cause un «comportement curieux», lorsque les conditions ultérieures d'une éventuelle revente ultérieure de l'immeuble litigieux – au demeurant justifiées par les autres travaux accomplis et relevés par la cour d'appel – ne pouvaient en tout état de cause avoir d'incidence sur l'existence des vices cachés au moment de l'acquisition et sur le bien-fondé de l'action en garantie, la cour d'appel a statué par des motifs inopérants et privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil ; 4°) ALORS QUE la réduction du prix indiqué dans l'annonce immobilière qu'a obtenue l'acquéreur ne saurait établir que les vices étaient apparents, ni priver l'acquéreur de son droit à exercer l'action en garantie des vices cachés ; qu'en relevant, par motifs adoptés, que l'acquéreur qui avait pu négocier le prix de vente « ne pouvait ignorer devoir engager à brève échéance des frais de restauration» sur une ancienne «maison de maître», la cour d'appel a violé les articles 1641 et 1642 du Code civil ; ET AUX MOTIFS EVENTUELLEMENT ADOPTES QUE (…) selon l'acte notarié du 15 juillet 2005, en page 6, la vente litigieuse avec la charge pour l'acquéreur « de prendre l'immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment (…) pour vétusté, vices de construction ou autres, apparents ou cachés » ; qu'il ne résulte pas des débats que monsieur Denis X... et Madame Sylvie A..., épouse X..., soient des professionnels de l'immobilier réputés connaître les vices ; que s'il est allégué que Monsieur Denis X..., cependant présenté sur l'acte de vente comme ayant la profession de directeur de société, serait en réalité le gérant d'une société de couverture, rien n'établit que l'intéressé ait des connaissances techniques réelles en la matière et qu'il ait lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture ; 5°) ALORS QUE le vendeur d'un immeuble qui exerce la profession d'artisan couvreur et gère une société de couvertures d'immeubles a la qualité de vendeur professionnel présumé irréfrablement connaître les vices cachés du bien, spécialement s'ils affectent la toiture de l'immeuble, peu important à cet égard la consistance réelle de ses connaissances techniques ; qu'en refusant à monsieur X... la qualité de vendeur professionnel au prétexte que « rien n'établit que l'intéressé ait des connaissances réelles en la matière » ni qu'il ait « lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture », lorsqu'il lui fallait uniquement rechercher s'il n'était pas, comme l'affirmait et offrait de le prouver l'exposante (conclusions p. 12), artisan couvreur inscrit au répertoire des métiers (production n° 7) et gérant d'une société spécialisée dans la couverture d'immeubles (production n° 8), ce qui suffisait à établir sa qualité de vendeur professionnel, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1643 Code civil ; 6°) ALORS en outre QUE le vendeur qui effectue personnellement ou fait réaliser des travaux par un tiers pour dissimuler des dégradations affectant l'immeuble a connaissance de ces vices et ne saurait par conséquent invoquer le bénéfice d'une clause de non-garantie, quand bien même il n'aurait pas la qualité de vendeur professionnel ; qu'en se bornant à retenir que « rien n'établit que l'intéressé ait (…) lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture », lorsqu'il lui fallait rechercher si le rapport produit par l'exposante n'établissait pas à tout le moins que les vendeurs avaient fait réaliser par un tiers des travaux aux fins de dissimuler les vices, circonstance qui établissait sa connaissance des vices, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1641 et 1642 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué D'AVOIR débouté la SCI DES MARTENOTS de ses demandes en réparation de son préjudice formées contre l'agence Michael VOGEN IMMOBILIEN, la société LA VISION et la société EURO SERVICES AUX MOTIFS PROPRES QUE vis-à-vis de la S.A.R.L. "Euro Services", de la S.A.R.L. "La Vision" et de l'Agence "Michael Vogel Immobilien", aucune faute n'est établie ; qu'en effet que le descriptif du bien tel qu'il est paru en Allemagne à l'initiative de l'Agence "Michael Vogel Immobilien", se disant sous-traitant de la S.A.R.L. "Euro Services" et de la S.A.R.L. "La Vision" pour les annonces faites dans ce pays, correspond à l'apparence dudit bien résultant d'ailleurs des nombreuses photographies jointes à ladite annonce produite par la S.C.I. des Martenots ; qu'en particulier s'il est énoncé que le château dispose d'un nouveau toit d'ardoise, l'apparence établit que c'était vraisemblable ; qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier, au-delà de l'apparence visuelle, le descriptif des annonces qu'il fait publier pour chercher des acheteurs ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'en ce qui concerne l'action dirigée contre les agences immobilières, celles-ci n'ont pas agi comme constructeur d'un ouvrage au sens de l'article 1792 du Code civil ; que de même, celles-ci étant intervenue non comme vendeurs mais comme intermédiaires, le tribunal ne peut leur imputer une présomption de connaissance des vices cachés de l'immeuble ; 1°) ALORS QUE la Cour d'appel ne peut sans se contredire affirmer d'une part, que le vice de la toiture était apparent pour rejeter l'action en garantie des vives cachés exercée par l'acquéreur, et affirmer d'autre part que le vice de la toiture était caché pour rejeter l'action en responsabilité exercée contre l'agent immobilier par le même acquéreur ; qu'ainsi l'arrêt violé l'article 455 du Code de procédure civile. 2°) ALORS QU'il appartient à l'agent immobilier qui prétend vendre un bien immobilier restauré et pourvu d'une toiture neuve de s'assurer de l'absence d'éventuels défauts cachés affectant cette toiture ; qu'en l'espèce, la SCI DES MARTENOTS faisait valoir que l'annonce immobilière parue en Allemagne à l'initiative de l'agence Michaël VOGEL agissant comme sous-traitant des sociétés LA VISION et EURO SERVICES faisait état d'un immeuble entièrement rénové et restauré et pourvu d'une toiture en ardoise neuve, fait expressément admis par l'arrêt attaqué (productions n° 6-1 et 6-2) ; qu'en affirmant « qu'il n'entre pas dans la mission d'un agent immobilier de vérifier, au-delà de l'apparence visuelle, le descriptif des annonces qu'il fait publier pour chercher des acheteurs », lorsque les termes de l'annonce qui vantaient une toiture restaurée obligeait les agences à vérifier avec diligence l'exactitude de cette affirmation, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil ; ET AUX MOTIFS EVENTUELS, PROPRES ET ADOPTES, QUE (arrêt attaqué) lorsque l'on lit ce rapport qui concerne les combles aménagés (en ce compris la toiture) et le chauffage, et lorsque l'on examine les nombreuses photographies qui figurent dans ses annexes et auxquelles il renvoie, vainement cherche-t-on des vices vraiment cachés ; qu'en effet que tous les vices indiqués étaient soit pour la plupart directement visibles, soit aisément visibles après une opération simple de regarder sous des revêtements amovibles de sol ; que, certes, que cet expert a énoncé qu'il lui a fallu accéder à la toiture en passant par les fenêtres pour constater les réparations de fortune qui avaient été faites ; mais que le devoir minimal de vigilance d'un acheteur d'une telle propriété, tout à la fois imposante, belle et d'une ancienneté certaine, sans oublier le niveau de prix dans lequel on se situe, lui impose de visiter sérieusement les lieux avant l'acquisition, et s'il n'est pas apte techniquement lui-même à apprécier l'état de tout partie d'un immeuble bâti, accompagné d'un homme de l'art ; que cela est tout particulièrement vrai pour la toiture, dont chacun connaît le caractère essentiel dans un bâtiment ; qu'en présence de vices soit directement apparents, soit très aisément décelables et donc assimilés à des vices apparents, nulle expertise judiciaire n'est nécessaire, tandis que l'action en garantie de la S.C.I. des Martenots contre Denis et Sylvie X... doit être confirmée comme étant mal fondée et comme devant être rejetée, ce sans qu'il soit besoin d'analyser ou non le caractère de vendeur professionnel que voudrait voir reconnaître la S.C.I. des Martenots à ceux-ci, qui n'aurait une importance qu'au regard de l'efficacité ou non de la clause de non garantie des vices cachés ; (…) qu'enfin, il n'est pas inutile de relever que la S.C.I. des Martenots confirme, suite à ce qui a été relevé par le Conseiller de la Mise en Etat dans une ordonnance en date du 25 novembre 2008, qu'elle avait bien remis la propriété litigieuse en vente, laquelle était au 27 octobre 2008 proposée au prix de ... 820.000 Euros (certes incluant la commission devant être payée par elle à l'intermédiaire), soit 150.000 Euros de plus que celui d'acquisition à Denis et Sylvie X..., et cela en pleine crise immobilière... ; que la description de la propriété et notamment de l'immeuble principal fait tout simplement rêver ; qu'en effet que l'on lit sur la page qui y est consacrée sur le site internet "ImmoFrance.com", imprimée le 3 décembre 2008 par le consultant du site (annexe 6 de Denis et Sylvie X...) : « Prestigieuse Villa de Maître dans parc arboré proche Suisse. Descriptif Général. Beaucoup de caractère pour cette superbe propriété entre Belfort et les Vosges. Deux niveaux de 340 mètres carrés chacun entièrement rénovés et un niveau à rafraîchir (sic). Vaste hall d'entrée, cheminées en marbre, plafonds moulurés, boiseries, cuisine équipée, salon à colonnades, ici le luxe allie le charme d'autrefois dans de vastes pièces, agréables à vivre et à visiter... Restauration par francs-maçons suisses. Salles de bain d'époque, chaudière neuve et poêle granulé bois. Le tout agrémenté d'un terrain de tennis, d'une piscine, d'une serre et d'un parc boisé avec sources et nombreux points d'eau, clos de murs. A voir absolument. Idéal mariages, séminaires, concerts, chambres d'hôtes... ou tout simplement, pour vous. Caractéristiques principales : - 980 m2 de surface habitable - 2,08 hectares de terrain - 14 pièces - 10 chambres - chauffage central au fuel - structure/extérieur en bon état (sic) - Prix (frais d'agence inclus) - 820.000 Euros - = 5.378.847 FRF" ; qu'un tel comportement est tout de même curieux de la part d'un acheteur prétendant que son bien présente d'importants vices cachés et que suite à une expertise d'assurance du 6 octobre 2007 il a "l'impérieuse nécessité de remettre en état la couverture de la maison" (conclusions susvisées page 6), ce que curieusement il ne prétend ni justifie avoir fait depuis cette époque alors qu'il allègue de nombreux autres travaux à la propriété pour en justifier le prix sollicité ; (jugement entrepris) (…) selon l'acte notarié du 15 juillet 2005, en page 6, la vente litigieuse avec la charge pour l'acquéreur « de prendre l'immeuble dans son état actuel, sans aucune garantie de la part du vendeur, pour quelque cause que ce soit, et notamment (…) pour vétusté, vices de construction ou autres, apparents ou cachés » ; qu'il ne résulte pas des débats que monsieur Denis X... et Madame Sylvie A..., épouse X..., soient des professionnels de l'immobilier réputés connaître les vices ; que s'il est allégué que Monsieur Denis X..., cependant présenté sur l'acte de vente comme ayant la profession de directeur de société, serait en réalité le gérant d'une société de couverture, rien n'établit que l'intéressé ait des connaissances techniques réelles en la matière et qu'il ait lui-même procédé aux travaux ayant masqué provisoirement l'état exact de la toiture ; que (…) la SCI DES MARTENOTS qui avait pris soin d'obtenir la réduction du prix de vente de 746.000 € à 670.000 €, ne pouvait ignorer devoir engager à échéance brève des frais de restauration nécessairement importants sur une maison de maître présentée dans l'annonce immobilière comme un château construit il y a plus de 100 ans ; 3°) ALORS QUE la cassation à intervenir sur les dispositions ayant débouté la SCI DES MARTENOTS de son action en garantie des vices cachés formée contre les vendeurs étaient apparents entraînera, par application de l'article 624 du Code de procédure civile, celle des dispositions ayant débouté la SCI DES MARTENOTS de ses actions en réparations formées contre la société LA VISION, la société EURO SERVICES et l'agence Michael VOGEN IMMOBILIEN.