Sommaire
Ayant retenu qu'un acte authentique comprenait à la fois, le dépôt aux fins de publication d'un bail et une promesse unilatérale de vente, prévoyait que le montant des loyers viendrait en déduction du prix de vente, une cour d'appel en a exactement déduit, sans violation de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier qui n'exige pas que la cession intervienne nécessairement au profit du locataire initial, que, les deux actes étant indissociables, cet accord présentait les traits essentiels d'un contrat de crédit-bail immobilier
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Versailles, 10 décembre 2009), que le 5 août 1997 la société IMMO a donné à bail des locaux à usage de bureaux à la société Défense, Sites et Frontières (DSF) ; que le 12 mai 1998 elle lui a consenti, pour une durée de quinze ans à compter du 5 août 1997, une promesse unilatérale de vente de ce bien dont le prix était fixé à 67 % du montant des loyers restant à courir jusqu'au 4 août 2012 ; que le 19 février 2003 la société civile immobilière (SCI) Faucigny a acquis la propriété des locaux par adjudication ; que la société DSF, qui avait sous-loué une partie des locaux à M. X... exerçant sous l'enseigne Exwork a, le 29 novembre 2004, substitué M. X... dans le bénéfice de la promesse de vente, lequel a levé l'option le 15 juillet 2005 par lettre recommandée avec demande d'avis de réception adressée à la SCI Faucigny ; que la société DSF a été mise en liquidation judiciaire et que le juge-commissaire a autorisé la résiliation du bail le 7 septembre 2005 ; que la SCI Faucigny ayant demandé la restitution des locaux, M. X... l'a assignée en réalisation forcée de la vente ; Sur le second moyen : Attendu que la société Faucigny fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande alors, selon le moyen : 1°/ que seule peut constituer une opération de crédit-bail l'opération par laquelle une entreprise donne en bail à un tiers un bien qu'elle a spécialement acquis ou construit en vue de permettre au locataire d'en devenir propriétaire au plus tard à l'expiration du bail ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la société Immo, propriétaire de l'immeuble litigieux, l'avait d'abord donné à bail à la société DSF avant de lui consentir, un an plus tard, une promesse de vente adossée à ce contrat de bail ; qu'ayant ainsi fait ressortir que le bien n'avait nullement été acquis en vue d'être donné en location dans le cadre d'une opération de crédit-bail, la cour d'appel ne pouvait qualifier de contrat de crédit-bail la promesse de vente du 12 mai 1998 ; qu'en statuant par ces motifs, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 313-7 du code monétaire et financier ; 2°/ que la convention de crédit-bail est une opération complexe et indivisible, conclue intuitu personae et destinée à permettre au crédit-preneur de devenir propriétaire du bien en cause ; que la cour d'appel, qui a constaté que la promesse de vente du 12 mai 1998 offrait à la société DSF de se substituer tout tiers de son choix, et décidé que cette substitution ne nécessitait pas l'agrément de la société propriétaire du bien, ne pouvait qualifier cette convention de convention de crédit-bail sans violer à nouveau l'article L. 313-7 du code monétaire et financier ; 3°/ que la cour d'appel ne pouvait tout à la fois décider que le bail du 5 août 1997 et la promesse de vente du 12 mai 1998 formaient ensemble une convention indissociable de crédit-bail, et retenir néanmoins que M. X... pouvait valablement se substituer à la société DSF dans les seuls droits issus de la promesse de vente sans être substitué en même temps comme locataire et sans avoir dès lors besoin de l'agrément du bailleur ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile ; Mais attendu, d'une part, qu'il ne résulte ni de l'arrêt, ni des conclusions d'appel, que la SCI Faucigny ait soutenu que le bien immobilier devait être spécialement acquis ou construit pour être donné en crédit-bail ; que le moyen est nouveau de ce chef, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, que le contrat de crédit-bail immobilier s'analyse comme une location d'un immeuble à usage professionnel suivie, le cas échéant, d'une cession ; qu'ayant relevé que l'acte authentique signé le 12 mai 1998, qui comprenait à la fois le dépôt, aux fins de publication, du bail en date du 5 août 1997 et la promesse unilatérale de vente d'une durée de quinze ans consentis par la société IMMO à la société DSF, stipulait que la société DSF aurait la possibilité de substituer toute personne physique ou morale dans le bénéfice de la promesse à condition de respecter les conditions de celle-ci et du bail, que le prix de vente était fixé sur la base de 67 % du montant total des loyers calculé sur une période de quinze ans, que les loyers versés à hauteur de ce pourcentage lors de la levée de l'option viendraient en déduction du prix de vente, et que les deux contrats (bail et promesse de vente) étant indissociables, le non-paiement des loyers entraînerait la résiliation du bail et la perte du bénéfice de la promesse, la cour d'appel en a exactement déduit, sans se contredire ni violer les dispositions de l'article L. 313-7 du code monétaire et financier, qui n'exige pas que la cession intervienne nécessairement au profit du locataire initial que cet accord présentait les traits essentiels d'un contrat de crédit-bail immobilier, valable en tant qu'effectué dans un cadre ponctuel en dehors de toute activité habituelle prouvée de la part de la société IMMO, peu important le fait que M. X... fût sous-locataire dès lors que sa substitution dans le bénéfice de la promesse était conforme aux stipulations du contrat qui n'exigeaient pas de conditions particulières du promettant substitué ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le premier moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la SCI Faucigny aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la SCI Faucigny à payer la somme de 2 500 euros à M. X... ; rejette la demande de la SCI Faucigny ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf octobre deux mille onze. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gaschignard, avocat aux Conseils pour la société Faucigny PREMIER MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté qu'était parfaite la vente résultant de la levée d'option consentie par la promesse de vente en date du 12 mai 1998 et d'avoir condamné la SCI Faucigny à régulariser par devant notaire le transfert de propriété des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble en copropriété situé à Trappes, zone d'activités des Bruyères, 1/3 rue Pavlov, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle le jugement sera définitif, et dit qu'à défaut, le jugement vaudra vente authentique entre la SCI Faucigny et M. Jacques X... des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble en copropriété situé à Trappes, zone d'activités des Bruyères 1/3 rue Pavlov moyennant le prix de 37.391,18 euros. AUX MOTIFS QUE la SCI Faucigny, aux termes de ses dernières conclusions, demande à la cour d'infirmer le jugement en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de, à titre principal, dire que la promesse initialement conclue à titre principal, dire que la promesse initialement conclue entre la SARL Immo et la société DSF le 12 mai 1998 n'a pas d'effet obligatoire à son égard, à titre subsidiaire déclarer nul le bail originaire du 5 août 1997, la promesse de vente du 12 mai 1998, le contrat de sous-location du 4 novembre 2000 et le contrat de cession substitution du novembre 2004, à titre infiniment subsidiaire, prononcer la résolution de la promesse du 12 mai 1998 et du contrat de cession substitution du 29 novembre 2004, en tout état de cause de débouter M. Jacques X... de sa demande de réalisation forcée de la promesse de vente notariée du 12 mai 1998 et de l'ensemble de ses prétentions, condamner M. Jacques X... à lui payer la somme de 39 180,37 euros TTC au titre des indemnités d'occupation dues pour la période comprise entre le 5 août 2005 et le 31 décembre 2009 sous réserve des indemnités échues et à échoir postérieurement au 31 décembre 2009, et ce avec intérêts au taux légal à dater de la signification de ses conclusions n° 2 du 4 septembre 2008, condamner en outre M. Jacques X... à lui payer la somme de 13 290,61 euros TTC au titre des charges de copropriété des années 2005, 2006, 2007 et 2008, outre les charges échues ou à échoir postérieurement au 31 décembre 2008 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de ses conclusions n° 2 du 4 septembre 2008, condamner encore M. Jacques X... à lui régler la somme de 10 000 euros à titre de dommages-intérêts au titre de la détérioration des meubles de bureau et du système informatique intégré garnissant les lieux loués à la société DSF occupés sans droit ni titre par M. Jacques X... depuis le 4 novembre 2000, le condamner au paiement de la somme de 5 000 euros pour procédure abusive et de 6000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour frais non compris dans les dépens et exposés en première instance et en appel, enfin, le condamner en tous les dépens ; ALORS QUE s'il n'expose pas succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens, le juge, qui ne peut statuer que sur les dernières conclusions déposées, doit viser celles-ci avec l'indication de leur date ; qu'en se bornant à mentionner les prétentions formulées par la SCI Faucigny telles qu'elles ressortaient aussi bien de ses conclusions signifiées le 12 juin 2009 que de celles signifiées le 10 septembre 2009, sans exposer succinctement ses moyens ni préciser la date des conclusions auxquelles elle se référait, la cour d'appel a violé les articles 455 alinéa 1er, et 954, alinéa 2, du code de procédure civile ; SECOND MOYEN DE CASSATION : Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir constaté qu'était parfaite la vente résultant de la levée d'option consentie par la promesse de vente en date du 12 mai 1998 et d'avoir condamné la SCI Faucigny à régulariser par devant notaire le transfert de propriété des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble en copropriété situé à Trappes, zone d'activités des Bruyères, 1/3 rue Pavlov, dans un délai de deux mois à compter de la date à laquelle le jugement sera définitif, et dit qu'à défaut, le jugement vaudra vente authentique entre la SCI Faucigny et M. Jacques X... des biens et droits immobiliers dépendant de l'immeuble en copropriété situé à Trappes, zone d'activités des Bruyères 1/3 rue Pavlov moyennant le prix de 37.391,18 euros. AUX MOTIFS QUE par un acte authentique signé le 12 mai 1998, le bail octroyé par la SARL Immo à la société DSF le 5 août 1997 a été déposé en l'étude de Me Y... aux fins de publication ; que dans ce même acte, la SARL Immo a promis de vendre à la société DSF les locaux qu'elle lui donnait alors en location, la société DSF se réservant la faculté de demander ou non la réalisation ; que selon l'acte, cette promesse était accordée pour 15 ans de sorte que l'option devait être levée avant le 4 août 2012 à peine de devenir caduque et il était prévu une faculté de substitution de toute personne physique ou morale dans le bénéfice de la promesse de vente, en outre, la location et la promesse était déclarée indissociables; que la SCI Faucigny, qui a acquis, par adjudication, le bien concerné par la promesse, n'est pas en principe en tant qu'ayant cause à titre particulier de la SARL Immo, tenue par les obligations personnelles de son vendeur sauf si elles lui ont été transmises par un acte spécial, les obligations personnelles n'ayant d'effet qu'entre les parties et ne se transmettant pas avec le bien sauf dans quelques exceptions ce qui n'est pas le cas de la promesse de vente; qu'une telle promesse, par ailleurs, ne crée aucun droit réel au profit du bénéficiaire ; que M. Jacques X... soutient que l'opération prévue par l'acte du 12 mai 1998 est une opération de crédit-bail immobilier et qu'en application de l'article 313-8 du code monétaire et financier, la SCI Faucigny est tenue comme la SARL Immo par la promesse de vente; que l'acte authentique signé en 1998 prévoit que "en cas de réalisation le prix de vente est fixé sur la base de 67 % du montant total des loyers calculé sur une période de quinze ans soit 630 000 f lequel prix sera indexé sur l'indice du coût de la construction dont l'indice de référence est de 1 064 points dans le bail ci-annexé. Les loyers versés à hauteur de 67 % lors de la levée d'option viendront en déduction du prix de vente augmenté de l'indice du coût de la construction à la date de la levée d'option et le solde des loyers soit 33 % représente l'indemnité de jouissance des locaux faisant l'objet du bail ci-annexé et restera acquis au bailleur. Les deux contrats (bail et promesse de vente) sont indissociables, le non paiement des loyers entraînera la résiliation du bail et la perte du bénéfice de la promesse et toutes les sommes versées resteront acquises au bailleur à titre de dommages-intérêts" ; qu'il ressort en conséquence de l'examen de l'acte signé le 12 mai 1998 que la SARL Immo a donné en location des locaux professionnels dont elle était propriétaire ; que par ailleurs le bailleur a consenti une promesse de vente que le locataire a la faculté d'accepter même en cours de bail, le prix étant fixé et financé par le paiement progressif des loyers; que le contenu de cet accord présente les traits essentiels d'un contrat de crédit-bail immobilier valable en tant qu'effectué dans un cadre ponctuel hors de toute activité habituelle prouvée de la part de la SARL Immo ; qu'en vertu de l'article L313-8 du code monétaire et financier selon lequel "en cas de cession de biens compris dans une opération de crédit-bail et pendant la durée de l'opération, le cessionnaire est tenu aux mêmes obligations que le cédant qui en reste garant", la SCI Faucigny est devenue crédit-bailleresse par l'effet de son acquisition du bien compris dans l'opération de crédit-bail immobilier ; que la SCI Faucigny conteste l'efficacité de la substitution de M. Jacques X... à la société DSF dans la promesse de vente du novembre 2004 ; que cependant, l'acte du 12 mai 1998 mentionnait que "la société Défense Sites et Frontières ou son successeur dans les droits du bail aura la possibilité de substituer toute personne physique ou morale dans le bénéfice de la présente promesse de vente à condition de respecter les conditions des présentes et du bail" ; que, par un acte en date du 29 novembre 2004, intitulé "substitution de bénéficiaire", la société Défense Sites et Frontières a substitué "EXWORK exploitation personnelle de monsieur Jacques X..." immatriculée au registre du commerce, dans le bénéfice de la promesse; que cette substitution était conforme aux stipulations de la promesse de vente ; que la substitution ne vaut pas cession de contrat de sorte que l'agrément du bailleur n'était pas nécessaire, ni les dispositions de l'article 1589-2 du code civil ; qu'en conséquence, la SCI Faucigny n'est pas fondée à la considérer inopposable ou à en dénier l'efficacité comme irrégulière; qu'il n'y a pas lieu davantage d'en prononcer la résolution ; que la SCI Faucigny, qui se prévaut du caractère frauduleux de la substitution par rapport à la situation impécunieuse de la société DSF, ne démontre pas que cette substitution avait pour but de porter atteinte à ses intérêts et à en poursuivre la nullité ; que compte tenu des termes de la promesse de vente, dès la levée d'option par M. Jacques X... en juillet 2005, la vente s'est trouvée formée et était parfaite; que la résiliation du bail est postérieure ; qu'en conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont condamné la SCI Faucigny à régulariser la vente ; 1° ALORS QUE seule peut constituer une opération de crédit-bail l'opération par laquelle une entreprise donne en bail à un tiers un bien qu'elle a spécialement acquis ou construit en vue de permettre au locataire d'en devenir propriétaire au plus tard à l'expiration du bail ; que la cour d'appel a elle-même constaté que la SARL Immo, propriétaire de l'immeuble litigieux, l'avait d'abord donné à bail à la société DSF avant de lui consentir, un an plus tard, une promesse de vente adossée à ce contrat de bail ; qu'ayant ainsi fait ressortir que le bien n'avait nullement été acquis en vue d'être donné en location dans le cadre d'une opération de crédit-bail, la cour d'appel ne pouvait qualifier de contrat de crédit-bail la promesse de vente du 12 mai 1998 ; qu'en statuant par ces motifs, la cour d'appel a violé, par fausse application, l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier ; 2° ALORS QUE la convention de crédit-bail est une opération complexe et indivisible, conclue intuitu personae et destinée à permettre au crédit-preneur de devenir propriétaire du bien en cause ; que la cour d'appel, qui a constaté que la promesse de vente du 12 mai 1998 offrait à la société DSF de se substituer tout tiers de son choix, et décidé que cette substitution ne nécessitait pas l'agrément de la société propriétaire du bien, ne pouvait qualifier cette convention de convention de crédit-bail sans violer à nouveau l'article L. 313-7 du Code monétaire et financier ; 3° ALORS QUE la cour d'appel ne pouvait tout à la fois décider que le bail du 5 août 1997 et la promesse de vente du 12 mai 1998 formaient ensemble une convention indissociable de crédit-bail, et retenir néanmoins que Monsieur X... pouvait valablement se substituer à la société DSF dans les seuls droits issus de la promesse de vente sans être substitué en même temps comme locataire et sans avoir dès lors besoin de l'agrément du bailleur ; qu'en statuant par ces motifs contradictoires, la cour d'appel a violé l'article 455 du Code de procédure civile ;