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Le cédant d'un bail commercial ne peut être tenu pour responsable de la défaillance de la condition suspensive relative à l'agrément de la cession par le bailleur lorsque la non-réalisation de la condition est la conséquence des exigences excessives du bailleur
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 12 février 2008), que, par acte sous seing privé du 3 mai 2005, M. X..., titulaire d'un bail commercial qui lui avait été consenti par M. Y... et la société civile immobilière Résidence Maître Pierre (la SCI), s'est engagé à le céder à Mme A... sous diverses conditions suspensives et, notamment, celle prévoyant que " M. Y... et la SCI Résidence Maitre Pierre, sus-désignés bailleur aux présentes, donnent leur accord à la présente cession et acceptent de régulariser un nouveau bail directement au profit du cessionnaire " ; que cet acte devait être réitéré au plus tard le 15 juin 2005 devant notaire en cas de réalisation des conditions suspensives ; que reprochant à M. X... d'avoir empéché la régularisation de la cession, Mme A... l'a assigné pour obtenir réparation de son préjudice ; Sur le premier moyen : Attendu que Mme A... fait grief à l'arrêt de rejeter cette demande, alors, selon le moyen, que l'obtention de l'agrément du bailleur, préalable à une cession, relève des obligations du cédant ; qu'en l'espèce, les conditions émises par le bailleur pour son accord à la cession concernant la climatisation étaient à la charge du locataire cédant ; qu'en déclarant, au vu de la correspondance du 8 juin 2005, que la cessionnaire était concernée autant que le cédant quant aux conditions posées par le bailleur, qu'elle avait donc intérêts à régler la difficulté tenant à l'installation de la climatisation et en retenant, de surcroît, qu'elle n'était pas fondée à délivrer sommation au cédant d'avoir à régulariser la cession et " d'avoir à remplir les conditions posées par le bailleur au préalable qui relev (aient) toutes des obligations du cédant ", quand effectivement les difficultées nées de l'installation de la climatisation et de la remise en état du local concernaient uniquement les relations entre le bailleur et le locataire cédant, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article L. 415-16 du code du commerce, ensemble les articles 1134, 1165 et 1178 du code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé, par motifs adoptés, que le bailleur avait refusé de donner son accord à la cession si une somme de 14 000 euros ne lui était pas versée pour une remise en état des lieux liée à la présence d'une climatisation alors que cette climatisation avait été installée avec son accord exprès, la cour d'appel, a pu déduire de ces seules constatations que le cédant n'était en rien responsable de la non réalisation de la condition suspensive liée uniquement aux exigences du bailleur ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen, qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme A... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de Mme A... ; la condamne à payer à M. X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix juin deux mille neuf. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP MASSE-DESSEN et THOUVENIN, avocat aux Conseils pour Mme A... PREMIER MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le cessionnaire d'un droit au bail (Mme A..., l'exposante) de sa demande en réparation du préjudice consécutif au défaut de régularisation par le cédant (M. X...) de l'acte authentique ; AUX MOTIFS QUE l'acte sous seing privé du 3 mai 2005 comprenait, au nombre de sept conditions suspensives, la condition « f » qui ne prévoyait pas seulement l'accord du bailleur à la cession du droit au bail, mais aussi son acceptation de régulariser un nouveau bail directement au profit du CESSIONNAIRE, c'est-à-dire de Mme A... ; que c'était à cette double condition que se référait Me C..., notaire du bailleur, dans sa correspondance adressée le 8 juin 2005 à son confrère, chargé aux termes de l'acte de cession, de sa réitération par acte authentique au plus tard le 15 juin 2005, puisque ce notaire lui précisait que vous aurez à tenir compte dans le cadre de la cession que vous être chargée de rédiger des éléments suivants : le bail initial n'autorisait pas d'installation de climatisation ni de sortie de WC. (Le bailleur) a toléré l'installation d'une climatisation... et pourrait exiger la remise en état initial lors du départ de M. X... ; que Me C...poursuivait dans cette correspondance que deux solutions se présentaient à nous :- le futur locataire pourra conserver la climatisation pendant la durée du bail à condition de souscrire un contrat d'entretien, de nettoyage et de bonne marche et d'en justifier régulièrement ; une indemnité forfaitaire en raison des travaux à engager par (le bailleur) pour la remise en état du mur et la mise en conformité de l'évacuation d'un montant de 14. 000 sera versée (au bailleur) le jour de l'acte ;- il n'est pas signé de nouveau bail, M. X... reste garant de son cessionnaire... il sera demandé à M. X... de procéder à la remise en état initial, dépose de climatisation... ; qu'il terminait en demandant à son confrère : vous voudrez bien me faire part de la décision de votre client ; que, par conséquent, à la seule lecture de cette correspondance adressée par Me C...au notaire chargé de la réitération par acte authentique de l'engagement de cession mais aussi d'assister Mme A... en qualité de locataire lors de l'acte contenant bail commercial, tel que cela résultait du projet de bail communiqué avec la correspondance du 8 juin 2005, Mme A... était concernée, contrairement à ce qu'elle soutenait, autant que M. X..., quant aux conditions posées par le bailleur, en sa double qualité de cessionnaire et de future locataire, puisque aussi bien dans l'hypothèse de la première solution, elle devait s'engager à souscrire un contrat d'entretien..., le bailleur ne précisant pas, en toute hypothèse, qui devait lui verser l'indemnité de 14. 000 le jour de l'acte ; qu'il résultait de la télécopie du 20 juin 2005 adressée par Mme A... à M. X... que la première avait confirmé son accord pour prendre à sa charge 50 % de la somme forfaitaire réclamée par le propriétaire, soit 7. 000, ce qui démontrait suffisamment que, quel que fût le caractère légitime ou non de la prétention du bailleur, elle entendait, en qualité de cessionnaire et de future locataire, participer à la réalisation de cette condition, à parité avec le cédant ; qu'il était constant que, par l'effet d'une cession du droit au bail, le cessionnaire devenait débiteur à l'égard du bailleur des obligations mises à la charge du preneur par le bail ; que Mme A... avait donc intérêt à régler la difficulté tenant à l'installation de la climatisation, soulevée opportunément par le bailleur au moment de l'agrément de la cession, mais aussi à la signature d'un nouveau bail ; que, s'agissant de l'agrément du bailleur à une cession, il n'était pas indifférent de rappeler que son refus éventuel n'était pas discrétionnaire, pas plus que les exigences ou conditions préalables posées ; que, par conséquent, Mme A... n'était pas fondée à délivrer, dans ces conditions, une sommation à M. X... le 28 juin 2005 d'avoir à régulariser la cession dans les termes de la convention du 3 mai 2005 et d'avoir à remplir les conditions posées par le bailleur au préalable, qui relevaient toutes des obligations du cédant ; ALORS QUE l'obtention de l'agrément du bailleur, préalable à une cession de bail, relève des obligations du cédant ; qu'en l'espèce, les conditions émises par le bailleur pour son accord à la cession concernant la climatisation étaient à la charge du locataire cédant ; qu'en déclarant, au vu de la correspondance du 8 juin 2005, que la cessionnaire était concernée autant que le cédant quant aux conditions posées par le bailleur, qu'elle avait donc intérêt à régler la difficulté tenant à l'installation de la climatisation et en retenant de surcroît, qu'elle n'était pas fondée à délivrer sommation au cédant d'avoir à régulariser la cession et « d'avoir à remplir les conditions posées par le bailleur au préalable qui relev (aient) toutes des obligations du cédant », quand effectivement les difficultés nées de l'installation de la climatisation et de la remise en état du local concernaient uniquement les relations entre le bailleur et le locataire cédant, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses constatations, a violé l'article L. 415-16 du Code de commerce, ensemble les articles 1134, 1165 et 1178 du Code civil. SECOND MOYEN DE CASSATION Le moyen reproche à l'arrêt attaqué d'avoir débouté le cessionnaire d'un droit au bail (Mme A..., l'exposante) de sa demande de communication de l'acte de cession consenti à un tiers par le cédant (M. X...) ; AUX MOTIFS QUE la demande de communication de l'acte de cession du droit au bail passé par M. X..., courant juillet 2007, objet d'un incident formé courant octobre 2007 dans le cadre de la mise en état, ne présentait pas d'intérêt dans le cadre du litige, pas plus que la difficulté relative à l'installation de la climatisation, sauf à observer que le coût de la remise en état, selon les communications effectuées le 17 décembre 2007 (démontage de l'installation et rebouchage pour 418), paraissait hors de proportion avec la prétention émise par le bailleur deux ans plus tôt (14. 000), mais sans aucune incidence sur les rapports du cédant et du cessionnaire ; ALORS QUE les conventions doivent être exécutées loyalement et sans fraude ; qu'en affirmant péremptoirement que la demande de communication par l'exposante de la cession de bail consentie par le cédant à un tiers ne présentait aucun intérêt dans le cadre du présent litige et n'avait aucune incidence sur les rapports entre cédant et cessionnaire, quand cette circonstance était de nature à établir le comportement fautif du cédant et à engager sa responsabilité, la cour d'appel a violé l'article 1382 du Code civil.