Sommaire
Fait une exacte application de l'article L. 331-6 du code rural, la cour d'appel qui, constatant qu'au moment de la vente de la parcelle donnée à bail rural, le bailleur n'avait pas engagé d'action en nullité de ce bail, accueille le preneur, bénéficiaire d'un bail valable, en sa demande d'annulation de la vente conclue en méconnaissance de son droit de préemption
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Saint-Denis, 10 octobre 2008) que le 26 mars 2002, M. Jean X... a donné à bail à ferme à M. Roger Y... une partie de la parcelle n° 113 ; que par acte notarié du 20 juillet 2005, M. Jean X... a vendu aux époux Z... la parcelle n° 113 d'une superficie de 5 ha 30a 95ca ; que les époux Z... ont saisi le tribunal paritaire des baux ruraux afin d'obtenir l'expulsion de M. Roger Y... occupant la parcelle n° 113, soutenant que celui-ci n'ayant pas obtenu l'autorisation d'exploiter, son bail était sans effet de droit ; que par requête distincte, M. Roger Y... a sollicité l'annulation de la vente du 20 juillet 2005 conclue en méconnaissance de son droit de préemption ; Sur le premier moyen : Attendu que les époux Z... et M. X... font grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de M. Y... alors, selon le moyen : 1° / qu'une convention pendente conditione ne peut donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le bail à ferme conclu entre M. Jean X... et M. Roger Y... le 26 mars 2002 prévoyait en son article 6 qu'il était conclu sous réserve de l'octroi d'une autorisation d'exploiter par le preneur et qu'à la date de la vente intervenue entre M. Jean X... et les époux Z..., soit le 20 juillet 2005, ce bail rural était toujours sous le coup de la condition suspensive tenant à l'octroi par M. Y... d'une autorisation d'exploiter la parcelle de terre objet de ce bail et de cette vente ; que M. Y... ne pouvait donc se prévaloir d'aucun droit de préemption à la date de la vente litigieuse et que M. X... n'avait pu violer ce droit de préemption en vendant la parcelle BM n° 113 aux époux A... Z... le 20 juillet 2005 ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1181, alinéa 2, du code civil ainsi que les articles 6 du bail rural et L. 331-6 du code rural ; 2° / qu'aucune autorisation d'exploiter n'ayant été obtenue par M. Y... à la date de la vente intervenue le 20 juillet 2005 entre M. X... et les époux Z..., M. Y... ne pouvait se prévaloir d'aucun bail rural entre lui et M. X... à cette date ; qu'en décidant néanmoins que le bail rural du 26 mars 2002 entre M. X... et M. Y... était valable, la cour d'appel a violé l'article 6 du contrat de bail rural, l'article 134 du code civil ainsi que l'article L. 331-6 du code rural ; 3° / que la lettre de la direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion en date du 26 avril 2005 ne se contentait pas d'informer M. Roger Y... que sa demande d'autorisation d'exploiter en date du 15 novembre 2004 avait été retirée de l'ordre du jour de commission départementale d'orientation de l'agriculture du 5 avril 2005 ; qu'elle informait également clairement M. Roger Y... de ce qu'il n'avait « pas le droit d'exploiter la parcelle BM 113 » et que « le bail signé avec le propriétaire, M. X... Jean n'est donc pas valable » ; qu'en affirmant que ce courrier informait « simplement » M. Roger Y... que sa demande d'autorisation d'exploiter en date du 15 novembre 2004 avait été retirée de l'ordre du jour de la commission départementale d'orientation de l'agriculture du 5 avril 2005, la cour d'appel a dénaturé par omission ladite lettre de la direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion du 26 avril 2005 et violé l'article 1134 du code civil ; 4° / que le bail rural en date du 26 mai 2002 prévoyait en son article 6 que si l'autorisation d'exploiter sollicitée par le preneur faisait l'objet d'une décision de refus dans le délai légal, le bail serait considéré comme n'ayant jamais existé et chacune des parties serait déliée de ses engagements sans aucune indemnité ; que le contrat de bail n'exigeait pas que ce refus soit définitif ; qu'ainsi M. Roger Y... ayant sollicité une autorisation d'exploiter le 15 novembre 2004 et la direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion ayant, par lettre du 26 avril 2005, soit au-delà du délai de quatre mois prévu par l'article R 331-6 du code rural, notifié à ce dernier qu'il n'avait pas le droit d'exploiter la parcelle, objet du bail, ce bail n'était pas valable et devait être considéré comme n'ayant jamais existé de sorte que chacune des parties était déliée de ses engagements, la condition suspensive de la validité du bail ne s'étant pas réalisée avant la date de la vente aux époux Z..., soit le 20 juillet 2005 ; qu'en décidant le contraire, aux motifs inopérants que le refus d'exploiter n'était pas définitif et que M. Y... avait présenté une nouvelle demande d'autorisation d'exploiter le 28 juin 2005, la cour d'appel a violé l'article 1134 du code civil, l'article 6 du contrat de bail ainsi que l'article L. 331-6 du code rural ; Mais attendu qu'ayant constaté, par motifs propres et adoptés, qu'au moment de la vente, soit le 20 juillet 2005, le bailleur n'avait pas engagé d'action en nullité, une telle demande n'ayant été introduite que le 26 août 2005 par les acquéreurs, la cour d'appel en a déduit exactement qu'au moment de la vente, le bail à ferme consenti par M. Jean X... à M. Roger Y... était valable et que ce dernier était titulaire d'un droit de préemption en sa qualité de fermier ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Et attendu qu'il n'y a pas lieu de statuer sur le second moyen qui ne serait pas de nature à permettre l'admission du pourvoi ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne, ensemble, les consorts Z... et M. X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne, ensemble, les consorts Z... et M. X... à payer à M. Y... la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des consorts Z... et de M. X... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-sept février deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils pour les époux Z... et M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR déclaré nulle et de nul effet la vente intervenue le 20 juillet 2005 entre monsieur Jean X..., vendeur, et monsieur Aristhènes Z... et madame Marie Eliane B... épouse Z..., acquéreurs, relative à la portion de terrain sise à SAINT LEU lieudit Maduran, cadastrée section BM n° 113 d'une surface de 5 ha 30 a 95 ca, et substitué en conséquence monsieur Roger Y... au tiers acquéreur aux conditions acceptées par ce dernier. AUX MOTIFS PROPRES QU'il est constant que par acte sous seings privés en date du 26 mars 2002, M. Jean X... a donné à bail à ferme à M. Roger Y..., partie du terrain agricole cadastré section BM n° 113 sis lieudit Madurain Piton Saint Leu, moyennant un fermage annuel représentant la valeur de 11 tonnes de cannes à sucre par hectare payable le 31 décembre de chaque année ; que par acte du 20 juillet 2005, M. Jean X... a vendu aux époux A... Z... la parcelle de terrain cadastrée section BM 113 d'une surface de 5 ha 30 a 95 ca ; que, par requête en date du 29 août 2005, les époux A... Z... ont saisi le Tribunal Paritaire des baux ruraux de SAINT PIERRE pour obtenir l'expulsion de M. Roger Y... occupant leur terrain en faisant valoir que ce dernier n'avait pas obtenu l'autorisation d'exploiter de sorte que le bail à ferme signé le 26 mars 2002 était sans effet de droit ; qu'en cours d'instance, M. Roger Y..., fermier, a, par requête distincte, fait grief au vendeur / bailleur (M. Jean X...) d'avoir méconnu lors de la vente du 20 juillet 2005, le droit de préemption que lui confèrent les articles L 412-1 et L 461-8 du Code rural et demandé, par voie de conséquence, l'annulation de la vente ; que le Tribunal Paritaire des baux ruraux de SAINT PIERRE, après avoir joint les deux instances, a, le 28 novembre 2006, rendu le jugement dont appel ; que pour obtenir l'infirmation du jugement déféré, les appelants excipent des énonciations du bail à ferme conclu le 26 mars 2002 faisant la loi des parties (article 1134 du Code civil) plus particulièrement de l'article 6 ainsi libellé : « si le preneur doit obtenir l'autorisation d'exploiter en application des articles L 312-1, L 312-5, L 313-1, L 314-3, L 331-1 à L 331-16 du Code rural, le bail est conclu sous réserve de l'octroi de ladite autorisation ; si l'autorisation d'exploiter demandée faisait l'objet d'une décision de refus dans le délai légal, le présent bail serait considéré comme n'ayant jamais existé et chacune des parties serait déliée de ses engagements sans aucune indemnité » ; que les appelants considèrent que la décision de refus d'exploiter notifiée par le Préfet à M. Roger Y... le 26 avril 2005 et non contestée par ce dernier a eu pour conséquence d'anéantir le bail à ferme conclu le 26 mars 2002 et ainsi de priver l'occupant du bénéfice du droit de préemption prévu par les articles L 421-1 et L 461-8 du Code rural ; que s'il est exact, en l'espèce, que M. Roger Y... était au regard de l'article L 331-6 du Code rural repris à l'article 6 du bail, tenu d'obtenir une autorisation d'exploiter et que la validité de son bail à ferme était subordonnée à l'octroi de cette autorisation, les appelants ne sont pas pour autant fondés à soutenir que cette condition suspensive ne s'est pas réalisée et en vouloir pour preuve le courrier de la DAF en date du 26 avril 2005 notifié à M. Roger Y... par lettre recommandée avec accusé de réception ; qu'en effet, et contrairement à l'analyse qu'en font les appelants, ce courrier ne constitue nullement un refus définitif d'autorisation d'exploiter mais informe simplement M. Roger Y... que sa demande d'autorisation d'exploiter en date du 15 novembre 2004 a été retirée de l'ordre du jour de la commission départementale d'orientation de l'agriculture du 5 avril ; que d'ailleurs, un autre courrier de la DAF adressé, celui-ci, à la SAFIR, le 11 août 2005, fait apparaître que M. Roger Y... a même présenté une nouvelle demande d'autorisation d'exploiter le 28 juin 2005 portant sur la même superficie et la même partie de parcelle que la précédente dont l'examen a été ajourné pour des raisons liées au caractère incomplet du dossier et à la vente du terrain aux époux A... Z... ; que la condition suspensive mentionnée dans le bail à ferme du 26 mars 2002 ne s'étant pas réalisée avant la date de la vente litigieuse, soit le 20 juillet 2005, il s'ensuit que le bail à ferme consenti par M. Jean X... était valable et ce dernier, titulaire d'un droit de préemption en sa qualité de fermier ; que c'est donc par une juste appréciation des faits de la cause au regard des règles de droit applicables que les premiers juges ont considéré que M. Jean X..., en vendant la parcelle BM n° 113 aux époux A... Z... le 20 juillet 2005, avait violé le droit de préemption que M. Roger Y... tenait de la loi et annulé par voie de conséquence cette vente ; qu'à titre surabondant, M. Jean X... demande la résiliation judiciaire du bail à ferme conclu le 26 mars 2002 en reprochant à son co-contractant d'avoir commis un faux en falsifiant sur le contrat la superficie du bien donné à bail (4ha au lieu de 2 ha par surcharge) ; que force est cependant de constater que M. Jean X... n'a à aucun moment que ce soit en cours de bail ou en première instance, fait état de ce faux ni agi au pénal pour faire sanctionner le faux et l'usage du faux imputés au fermier ; que de plus, la requête initiale en date du 23 août 2005 saisissant le Tribunal Paritaire des baux ruraux établie par son conseil, fait état d'un bail non de 2 ha mais de 4 ha ; que dans ses dernières conclusions en date du 25 avril 2008, M. Roger Y... demande la condamnation solidaire des appelants à lui payer les sommes de :-10. 000 € pour frais de remplacement de matériel d'irrigation,-36. 276 € pour le manque à gagner,-10. 000 € pour préjudice moral ; que ces demandes formées pour la première fois en cause d'appel sont nouvelles et donc irrecevables. ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE dans la mesure où M. Y... justifie de la publication au bureau des hypothèques de ST PIERRE le 20 juin 2006 de sa demande en nullité de la vente pour violation de son droit de préemption, celle-ci est recevable ; qu'il est noté dans l'acte de vente du 20 juillet 2005 que le bien vendu est entièrement libre de location ou occupation ainsi que le vendeur le déclare et que l'acquéreur a pu le constater en le visitant ; que cependant ces mentions sont inopposables à M. Roger Y..., qui au moment de la vente, soit le 20 juillet 2005, était titulaire d'un bail envers le bailleur n'avait pas engagé d'action en nullité, une telle demande n'ayant été introduite que le 26 août 2005 par les acquéreurs ; qu'ainsi il apparaît que les dispositions relatives au droit de préemption prévues par les articles L 412-1 et L 461-18 et suivants du Code rural n'ont pas été appliquées envers le fermier ; qu'il est sans incidence à cet égard que la superficie des terres données à bail soit inférieure à celle des terres vendues (5 ha 30 a 95 ca), étant précisé par ailleurs qu'il n'est pas établi que la contenance de 4 ha indiquée sur le bail du 26 mars 2002 relève d'un faux en écriture ; que c'est donc à juste titre que M. Roger Y... demande la nullité de cette vente et sa substitution au tiers acquéreur aux conditions acceptées par ce dernier ; que, dans ces conditions, M. Z... est irrecevable à demander l'annulation du bail litigieux, faute de qualité à agir ; que M. Z... doit en conséquence être débouté de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive et pour privation de jouissance ainsi que de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, l'exécution provisoire n'étant pas nécessaire ; qu'il convient de condamner solidairement M. et Mme Z... et M. Jean X... au paiement à M. Roger Y... de la somme de 1. 500 € sur le fondement de l'article 700 précité. 1°) ALORS QU'une convention pendente conditione ne peut donner lieu à l'exercice d'un droit de préemption ; qu'en l'espèce, il résulte des constatations mêmes de l'arrêt que le bail à ferme conclu entre monsieur Jean X... et monsieur Roger Y... le 26 mars 2002 prévoyait en son article 6 qu'il était conclu sous réserve de l'octroi d'une autorisation d'exploiter par le preneur et qu'à la date de la vente intervenue 6 / 24 entre monsieur Jean X... et les époux Z..., soit le 20 juillet 2005, ce bail rural était toujours sous le coup de la condition suspensive tenant à l'octroi par monsieur Y... d'une autorisation d'exploiter la parcelle de terre objet de ce bail et de cette vente ; que monsieur Y... ne pouvait donc se prévaloir d'aucun droit de préemption à la date de la vente litigieuse et que monsieur X... n'avait pu violer ce droit de préemption en vendant la parcelle BM n° 113 aux époux A... Z... le 20 juillet 2005 ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé les articles 1134 et 1181, alinéa 2, du Code civil ainsi que les articles 6 du bail rural et L 331-6 du Code rural. 2°) ALORS QU'aucune autorisation d'exploiter n'ayant été obtenue par monsieur Y... à la date de la vente intervenue le 20 juillet 2005 entre monsieur X... et les époux Z..., monsieur Y... ne pouvait se prévaloir d'aucun bail rural entre lui et monsieur X... à cette date ; qu'en décidant néanmoins que le bail rural du 26 mars 2002 entre monsieur X... et monsieur Y... était valable, la Cour d'appel a violé l'article 6 du contrat de bail rural, l'article 1134 du Code civil ainsi que l'article L 331-6 du Code rural. 3°) ALORS QU'en tout état de cause, la lettre de la Direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion en date du 26 avril 2005 ne se contentait pas d'informer monsieur Roger Y... que sa demande d'autorisation d'exploiter en date du 15 novembre 2004 avait été retirée de l'ordre du jour de commission départementale d'orientation de l'agriculture du 5 avril 2005 ; qu'elle informait également clairement monsieur Roger Y... de ce qu'il n'avait « pas le droit d'exploiter la parcelle BM 113 » et que « le bail signé avec le propriétaire, Monsieur X... Jean n'est donc pas valable » ; qu'en affirmant que ce courrier informait « simplement » monsieur Roger Y... que sa demande d'autorisation d'exploiter en date du 15 novembre 2004 avait été retirée de l'ordre du jour de la commission départementale d'orientation de l'agriculture du 5 avril 2005, la Cour d'appel a dénaturé par omission ladite lettre de la Direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion du 26 avril 2005 et violé l'article 1134 du Code civil. 4°) ALORS QUE le bail rural en date du 26 mai 2002 prévoyait en son article 6 que si l'autorisation d'exploiter sollicitée par le preneur faisait l'objet d'une décision de refus dans le délai légal, le bail serait considéré comme n'ayant jamais existé et chacune des parties serait déliée de ses engagements sans aucune indemnité ; que le contrat de bail n'exigeait pas que ce refus soit définitif ; qu'ainsi monsieur Roger Y... ayant sollicité une autorisation d'exploiter le 15 novembre 2004 et la Direction de l'agriculture et de la forêt de la Réunion ayant, par lettre du 26 avril 2005, soit au-delà du délai de 4 mois prévu par l'article R 331-6 du Code rural, notifié à ce dernier qu'il n'avait pas le droit d'exploiter la parcelle, objet du bail, ce bail n'était pas valable et devait être considéré comme n'ayant jamais existé de sorte que chacune des parties était déliée de ses engagements, la condition suspensive de la validité du bail ne s'étant pas réalisée avant la date de la vente aux époux Z..., soit le 20 juillet 2005 ; qu'en décidant le contraire, aux motifs inopérants que le refus d'exploiter n'était pas définitif et que monsieur Y... avait présenté une nouvelle demande d'autorisation d'exploiter le 28 juin 2005, la Cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil, l'article 6 du contrat de bail ainsi que l'article L 331-6 du Code rural. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR débouté monsieur Jean X... de sa demande en résiliation du bail à ferme du 26 mars 2002 conclu entre ce dernier et monsieur Roger Y.... AUX MOTIFS PROPRES QU'à titre surabondant, M. Jean X... demande la résiliation judiciaire du bail à ferme conclu le 26 mars 2002 en reprochant à son co-contractant d'avoir commis un faux en falsifiant sur le contrat la superficie du bien donné à bail (4ha au lieu de 2 ha par surcharge) ; que force est cependant de constater que M. Jean X... n'a à aucun moment que ce soit en cours de bail ou en première instance, fait état de ce faux ni agi au pénal pour faire sanctionner le faux et l'usage du faux imputés au fermier ; que de plus, la requête initiale en date du 23 août 2005 saisissant le Tribunal Paritaire des baux ruraux établie par son conseil, fait état d'un bail non de 2 ha mais de 4 ha ET AUX MOTIFS ADOPTES QU'il n'est pas établi que la contenance de 4 ha indiquée sur le bail du 26 mars 2002 relève d'un faux en écriture ; que c'est donc à juste titre que M. Roger Y... demande la nullité de cette vente et sa substitution au tiers acquéreur aux conditions acceptées par ce dernier ; que, dans ces conditions, M. Z... est irrecevable à demander l'annulation du bail litigieux, faute de qualité à agir. 1°) ALORS QU'en application de l'article 564 du Code de procédure civile, une partie est toujours recevable en cause d'appel à émettre une prétention nouvelle si celle-ci est susceptible de faire échec à la demande originaire adverse ; qu'en l'espèce, monsieur Jean X... avait sollicité devant la Cour d'appel la résiliation du bail à ferme du 26 mars 2002, en raison de ce que monsieur Roger Y... avait falsifié sur le contrat la superficie du bien donné à bail, afin de faire échec à la demande de ce dernier tendant à l'annulation de la vente intervenue le 20 juillet 2005 pour méconnaissance de son droit de préemption en tant que fermier ; qu'en retenant néanmoins, pour écarter la demande de monsieur X... en résiliation du bail rural, que ce dernier n'avait pas en première instance fait état de ce faux, la Cour d'appel a violé l'article 564 du Code de procédure civile. 2°) ALORS QUE la constatation d'un faux n'est pas soumise à une action pénale préalable ; qu'en retenant également, pour écarter la demande de monsieur X... en résiliation du bail rural du 26 mars 2002, que celui-ci n'avait pas agi au pénal pour faire sanctionner ce faux et l'usage du faux imputés à monsieur Roger Y..., la Cour d'appel a violé les articles 1322 et suivants du Code civil et 306 du Code de procédure civile. 3°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent rejeter les demandes dont ils sont saisis sans examiner et analyser tous les éléments de preuve qui leur sont soumis par les parties au soutien de leurs prétentions ; que, dans leurs conclusions d'appel responsives et récapitulatives (p. 18), les exposants avaient fait valoir que la preuve de la falsification par monsieur Y... de la superficie donnée à bail par modification de la superficie des 2 ha convenus avec monsieur X... par la mention de 4 ha résultait non seulement de ce que si la superficie donnée à bail avait été de 2 ha, le prix du fermage fixé par arrêté préfectoral étant de 11 tonnes par ha, la rémunération due au bailleur aurait été de 44 tonnes et non pas 22 tonnes, correspondant au prix de la location de 2 ha, mais encore de ce que le droit d'enregistrement du bail rural avait été payé sur une surface de 2 ha et non pas 4 ha ; qu'en négligeant d'examiner ces deux éléments de preuve, notamment la discordance entre la 14 / 24 superficie indiquée et la rémunération due au bailleur, et en n'expliquant pas en quoi ceux-ci n'étaient pas de nature à établir la falsification du bail rural invoquée par les exposants au titre de la demande en résiliation de ce bail par monsieur X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1184, 1315 et 1322 du Code civil ainsi qu'au regard de l'article 306 du Code de procédure civile.