Sommaire
Une cour d'appel ne peut pas ordonner la vente sur surenchère d'un bien - ayant fait l'objet de deux baux emphytéotiques successifs - au profit d'un créancier ayant inscrit son hypothèque sous l'empire du premier bail au motif que le bail renouvelé poursuivait la relation contractuelle du bail venu à expiration, alors que l'hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît à l'expiration de ce bail et qu'elle avait constaté que le second bail constituait un nouveau bail distinct
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles L. 451-1 du code rural et 2488 du code civil, ensemble les articles 2461 et 2480 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Pau, 6 février 2008) que le 31 janvier 1963, la commune de Campan a donné à bail emphytéotique de trente ans, à M. et Mme X..., une parcelle destinée à l'édification d'un local commercial, que le 26 avril 1988 les époux X... ont cédé le droit au bail à la société civile immobilière des Neiges laquelle a loué le local à Mme Y... suivant bail commercial du 30 septembre 1993 avant d'être mise en liquidation judiciaire le 18 février 1994, que la créance des époux X... a été admise à titre hypothécaire, que le 30 décembre 1995 la commune de Campan a consenti un nouveau bail emphytéotique à M. Z... agissant en qualité de mandataire liquidateur de la société civile immobilière des Neiges pour une durée de trente années, à compter du 1er janvier 1991, que par ordonnance du 19 janvier 1999 le juge commissaire a autorisé la cession du bail emphytéotique à la société civile immobilière JIV en cours de constitution entre les époux Y..., que cette société a mis en oeuvre la procédure de purge à la suite de laquelle les époux Y... ont fait délivrer une réquisition de surenchère ; Attendu que pour dire valable la surenchère formée par les époux X... et ordonner la vente sur surenchère, l'arrêt retient qu'il importe peu que le bail renouvelé constitue un nouveau bail dès lors qu'il poursuit la relation contractuelle du bail venu à expiration, le preneur tenant son droit à ce que sa situation soit maintenue par application du bail précédent, la commune intention des parties ayant été en ce sens lors du renouvellement, que de la lecture des deux baux successifs il résulte "l'absence de solution de continuité" dans la propriété du preneur à la faveur du renouvellement ce dont il résulte que les sûretés inscrites sur les biens qui restent la propriété du vendeur demeurent ; Qu'en statuant ainsi alors que l'hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît à l'expiration de ce bail et qu'elle avait constaté que le bail emphytéotique du 30 décembre 1995 constituait un nouveau bail distinct de celui du 31 janvier 1963, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 6 février 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Pau ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Pau, autrement composée ; Condamne les époux X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer à la société JIV la somme de 2 300 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du sept octobre deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Delvolvé, avocat aux Conseils pour la société JIV. IL EST REPROCHE A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR déclaré régulière, valable et suffisante la surenchère des époux X... et en conséquence ordonné, après accomplissement des formes légales, la vente sur surenchères, aux enchères publiques, sur la mise à prix de 134.155,21 euros en sus des charges, dans le délai d'un mois, constaté qu'il ne pouvait être statué sur l'existence d'un bail commercial en cours de validité au bénéfice de Mme Y... et débouté la SCI JIV de sa demande tendant au remboursement des dépenses engagées sur l'immeuble, AUX MOTIFS QU'il importait peu que le bail renouvelé constituât un nouveau bail, dès lors qu'il poursuivait la relation contractuelle du bail venu à expiration, le preneur tenant son droit à ce que sa situation fût maintenue par application du bail précédent, la commune intention des parties ayant été en ce sens lors du renouvellement ; que le bail signé le 31 janvier 1963 stipulait sur ce point : « RENOUVELLEMENT DU BAIL : dans le cadre de la législation actuelle, le locataire ou le concessionnaire qui voudra obtenir le renouvellement devra faite la demande à la commune de CAMPAN par acte extrajudiciaire, dans le délai maximum de deux ans et minimum de six mois avant l'expiration du bail (loi du 30 juin 1926 modifiée). RESILIATION-INDEMNITE : si la commune de CAMPAN refuse le renouvellement sollicité, quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre du locataire au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce, au préjudice et tous autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale et déterminée dans les formes édictées par ce texte. » ; que le bail renouvelé du 30 décembre 1995 à effet du 1er janvier 1991 stipulait quant à lui que « le bail est consenti d'un commun accord pour une durée de trente années à compter du 1er janvier 1991. A l'expiration de ce délai, les deux parties se rapprocheront pour établir un nouveau bail dans le cadre de la législation des baux commerciaux, étant expressément entendu que dans l'intention des parties le bailleur est et restera le propriétaire du sol et que le preneur restera le propriétaire des construction édifiées ou qui auront été édifiées. Si la commune de CAMPAN refuse le renouvellement sollicité quels que soient les motifs, elle sera tenue à l'encontre des locataires au paiement de la valeur de la construction au jour du défaut de renouvellement, à la valeur du fonds de commerce, au préjudice et à tous autres éléments de l'indemnité prévue par la loi sur la propriété commerciale et déterminée dans les termes dictés par ce texte. » ; qu'il n'apparaissait ainsi pas de solution de continuité dans la propriété du preneur à la faveur du renouvellement ; que les sûretés inscrites sur les biens qui restaient propriété du preneur demeuraient, ALORS D'UNE PART QUE l'hypothèque inscrite sur un bail emphytéotique disparaît quand ce bail vient à expiration au terme de sa durée contractuelle ; qu'en l'espèce la cour d'appel a constaté expressément que le bail emphytéotique du 30 décembre 1995 constituait un nouveau bail distinct de celui du 31 janvier 1963 ; qu'elle aurait donc dû en déduire que la conclusion de ce nouveau bail emphytéotique privait d'objet et d'assiette l'hypothèque qui grevait le seul bail du 31 janvier 1963 et que cette hypothèque ne pouvait plus produire aucun effet sur le nouveau bail du 30 décembre 1995 ; qu'en jugeant le contraire, la cour d'appel a violé les articles L. 451-1 du code rural et 2488 du code civil, ensemble les articles 2461 et 2480 du code civil, ALORS D'AUTRE PART QUE le bail du 30 décembre 1995 constituait un nouveau bail par rapport à celui du 31 janvier 1963 qui était venu à expiration ; qu'en qualifiant le bail du 30 décembre 1995 de bail renouvelé, la cour d'appel a dénaturé ce contrat en violé l'article 1134 du code civil, ALORS PAR AILLEURS QU'en considérant, à la lecture des stipulations des deux baux emphytéotique relatives au renouvellement de ceux-ci, qu'il n'apparaissait pas de solution de continuité dans la propriété du preneur à la faveur du renouvellement pour en déduire que les sûretés inscrites sur les biens demeuraient, la cour d'appel a statué par un motif inintelligible ; qu'elle a donc violé l'article 455 du code de procédure civile et l'article 6.1 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales, ALORS EN OUTRE QUE toute contradiction de motifs équivaut à une absence de motifs ; que la cour d'appel ne pouvait sans se contredire relever d'un côté qu'il n'existait aucune solution de continuité dans la propriété du preneur à la faveur du renouvellement, ce dont il résultait que le bail du 30 décembre 1995 était un bail distinct du premier bail du 1er janvier 1963, et néanmoins considérer d'un autre côté que le second bail renouvelait le premier, ce qui excluait toute discontinuité ; qu'elle a donc violé l'article 455 du code de procédure civile.