Sommaire
Un copropriétaire ne peut être tenu des frais correspondant à l'enlèvement par le syndic de copropriété d'objets entreposés dans sa cave qu'à condition que l'intervention du syndic entre dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle ait été régulièrement et expressément décidée par une assemblée générale des copropriétaires et qu'elle ait été notifiée au copropriétaire au moins huit jours à l'avance ou, à défaut, que cette mesure réponde à un impératif de sécurité ou de conservation des biens
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le premier moyen : Vu l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu, selon le jugement attaqué (juridiction de proximité de Lyon, 5 juin 2008), rendu en dernier ressort, que M. X..., propriétaire de lots de copropriété, qui se plaignait de se voir imputer deux fois les mêmes sommes et facturer certains frais de rappel et d'huissier de justice ainsi que des frais correspondant à l'enlèvement par le syndic de copropriété, sans en avoir été averti, d'objets entreposés dans sa cave, a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lautaret à Villeurbanne en déduction de la somme de 822,13 euros appelée avec les charges ; Attendu que pour débouter M. X... de sa demande relative à cette somme, le jugement retient qu'il résulte d'une lettre annexée au procès-verbal de l'assemblée générale du 19 février 2005 que des incendies se sont déclarés à l'intérieur des caves et des poubelles au sous-sol ; que les copropriétaires ont été invités à effectuer des travaux d'urgence, notamment le "débarrassage" des caves et que M. X..., comme chacun des copropriétaires, a reçu des informations en ce sens ; que dans la mesure où M. X..., qui n'habite pas ce logement, n'a pas procédé au "débarrassage", le syndic avait tous pouvoirs, dans l'intérêt de la copropriété et vu l'urgence dans laquelle il fallait agir, d'y procéder aux frais du copropriétaire défaillant ; que ces frais avaient été engagés pour effectuer les travaux approuvés en assemblée générale et présentant un caractère d'urgence ; Qu'en statuant ainsi, sans constater que cette intervention du syndic de copropriété entrait dans les prévisions de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, qu'elle avait été régulièrement et expressément décidée par l'assemblée générale des copropriétaires du 19 février 2005, et qu'elle avait été notifiée à M. X... au moins huit jours à l'avance, ou à défaut, que le débarras des caves répondait à un impératif de sécurité ou de conservation des biens, la juridiction de proximité n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le second moyen : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, le jugement rendu le 5 juin 2008, entre les parties, par la juridiction de proximité de Lyon ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit jugement et, pour être fait droit, les renvoie devant la juridiction de proximité de Villeurbanne ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lautaret à Villeurbanne aux dépens ; Vu les articles 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Lautaret à Villeurbanne à payer à la SCP Defrenois et Levis la somme de 2 500 euros ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite du jugement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt octobre deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Defrenois et Levis, avocat aux Conseils, pour M. X... PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à l'Espace Immobilier Lyonnais, agissant en qualité de syndic de la copropriété «Le Lautaret» située 73, rue du 1er mars 1943 à Villeurbanne, la somme de 2786,43 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 avril 2008 et incluant l'appel de charges du 2ème trimestre 2008, et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement, et la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS (sur la double facturation d'une armoire électrique et les frais de débarrassage de la cave) QU'en application des articles 9 du CPC et 1315 du code civil, il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et de justifier des pièces au soutien de ses demandes ; que Monsieur X... ne démontre pas que le syndicat lui soit redevable des sommes qu'il réclame et ne verse aux débats aucune pièce justifiant sa demande qu'il a d'ailleurs du mal à chiffrer de manière détaillée ; qu'en premier lieu, il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale du 15 mars 2006 versé aux débats par le syndicat que les comptes pour l'exercice en cours ont été approuvés, ainsi que le budget prévisionnel de l'exercice suivant ; que la résolution 19 de cette même assemblée générale approuve l'exécution de travaux relatifs au remplacement des tableaux électriques de l'immeuble et précise que la fixation des appels de provisions sur travaux se ferait en 2 fois, les 15 mai et 15 juin 2006 ; qu'il ne s'agit donc pas d'une double facturation des travaux mais d'une facturation d'appels de provisions en deux fois qui est demandée à chaque copropriétaire ; qu'en second lieu, en ce qui concerne le problème des caves, il résulte d'une lettre annexée au procès verbal de l'assemblée générale du 19 février 2005 que des incendies se sont déclarés à l'intérieur des caves et des poubelles du sous-sol ; que les co-propriétaires ont été invités à effectuer des travaux d'urgence, notamment le débarrassage des caves et M. X... comme chacun des copropriétaires a reçu des informations en ce sens ; que dans la mesure où Monsieur X..., qui n'habite pas ce logement, n'a pas procédé au débarrassage, le syndic avait tous pouvoirs, dans l'intérêt de la copropriété et vu l'urgence dans laquelle il fallait agir, d'y procéder aux frais du copropriétaire défaillant ; que Monsieur X..., qui n'apporte aux débats aucun élément à l'appui de ses prétentions sera en conséquence débouté de ses demandes en déduction des frais engagées par l'assemblée des copropriétaires pour effectuer les travaux approuvés en assemblée générale et présentant un caractère urgent (jugement, p. 3) ; ALORS QUE selon l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, le propriétaire d'un lot ne peut faire obstacle aux travaux entraînant un accès aux parties privatives dès lors que ceux-ci ont été régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, i et n de l'article 25, du d de l'article 26 et de l'article 30 du même texte, et lui ont notifiés au moins huit jours à l'avance, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens ; qu'en déboutant M. X... de sa demande de déduction des frais correspondant au débarras de sa cave effectué par le syndic sans son autorisation, sans constater que cette intervention entrait dans les prévisions de ce texte, qu'elle avait été régulièrement et expressément décidée par l'assemblée générale, et que M. X... en avait été informé au moins huit jours à l'avance, ou à défaut, que le débarras des caves répondait à un impératif de sécurité ou de conservation des biens, la juridiction de proximité n'a pas légalement justifié sa décision au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965 ; ET ALORS, en toute hypothèse, QUE les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution de travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité ; qu'en refusant toute indemnisation à Monsieur X... qui faisait valoir qu'à la suite du débarras de sa cave par le syndic il avait subi un préjudice du fait de la disparition des objets qu'il y avait entreposés, la juridiction de proximité a violé l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965. SECOND MOYEN DE CASSATION Il est fait grief au jugement attaqué d'AVOIR condamné Monsieur X... à payer à l'Espace Immobilier Lyonnais, agissant en qualité de syndic de la copropriété «Le Lautaret» située 73, rue du 1er mars 1943 à Villeurbanne, la somme de 2786,43 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 10 avril 2008 et incluant l'appel de charges du 2ème trimestre 2008, et ce avec intérêt au taux légal à compter du jugement, et la somme de 300 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; AUX MOTIFS QUE le décompte de charges actualisé à l'audience démontre que Monsieur Jean-Baptiste X... est débiteur de 2 799, 43 € au titre de l'arriéré de charges et provisions arrêtées au 10 janvier 2008 appel de charges du premier trimestre 2008 compris ; que Monsieur X... ne conteste nullement devoir ses charges qu'il dit payer régulièrement à hauteur de 80,00 € par mois ; que conformément aux articles 10, 10-1 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, les frais antérieurs à la lettre recommandée valant mise en demeure du 28 février 2007 seront déduits car ils constituent un acte d'administration et ne peuvent être imputés au copropriétaire défaillant ; qu'en conséquence, il y a lieu d'exclure de la créance de la copropriété, les frais de relance portés sur le seul décompte produit aux débats, soit 13,00 euros, ce qui ramène la créance de la copropriété à la somme de 2 799,43 euros – 13 euros = 2 786,43 euros ; que le syndicat dispose donc d'une créance certaine, liquide et exigible à hauteur de la somme de 2 786,43 € arrêtée au 10 avril 2008 (incluant l'appel du 2nd trimestre 2008), qu'il convient de mettre à la charge de Monsieur X... (jugement, p. 3 et 4) ; ALORS QU'en déduisant de la créance du syndicat les seuls frais de relance réclamés antérieurement à la mise en demeure du 28 février 2007, sans s'expliquer sur les frais d'huissier de justice contestés par Monsieur X..., la juridiction de proximité a violé l'article 455 du code civil.