Sommaire
Le juge ne peut réputer non écrite la clause d'un règlement de copropriété relative à la répartition des charges sans constater que cette répartition est contraire aux critères prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Grenoble, 25 novembre 2008), que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne à Villard-de-Lans a assigné les consorts X..., les époux Y..., les époux Z... et M. A..., propriétaires de lots de copropriété dans lesquels avaient été inclus des combles, à l'effet que soit constaté cet agrandissement, établi une nouvelle répartition des charges avec effet rétroactif et que ces copropriétaires soient condamnés au paiement d'un rappel de charges et à des dommages-intérêts ; Sur les deuxièmes moyens du pourvoi principal et du pourvoi incident, réunis : Vu l'article 43, ensemble l'article 12, de la loi du 10 juillet 1965 ; Attendu que toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites ; Attendu que pour déclarer non écrite la répartition des charges du règlement de copropriété, l'arrêt retient par motifs propres et adoptés qu'il est constant qu'il y a répartition illicite en cas d'exonération abusive de charges au profit de certains copropriétaires ; qu'il n'est pas contestable ni même contesté que les lots 71, 79, 80 et 81 objets du litige ont des superficies bien plus grandes que celles décrites dans le règlement de copropriété et ne sont pas prises en compte dans la répartition originelle des charges ; que les copropriétaires des autres appartements paient donc des charges supérieures à celles qui devraient être les leurs ; que le syndicat des copropriétaires ainsi que l'ensemble des autres copropriétaires lésés dans la répartition des charges sont donc en droit sur le fondement de l'article 43, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, de demander au tribunal de déclarer non écrite la répartition des charges telle que prévue par l'actuel règlement de copropriété et de procéder à une nouvelle répartition des charges ; Qu'en statuant ainsi, sans constater que la répartition des charges était contraire aux critères de répartition des charges prévus à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres griefs des pourvois : CASSE ET ANNULE, sauf en ce qu'il constate que l'" exception " d'irrecevabilité tirée de l'indivisibilité du litige a été couverte par l'appel en cause des époux B..., l'arrêt rendu le 25 novembre 2008, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble ; remet, en conséquence, sur les autres points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie, sur le surplus, devant la cour d'appel de Grenoble, autrement composée ; Condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne aux dépens des pourvois ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne le syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne à payer aux consorts X..., ensemble, la somme de 2 500 euros et à payer aux époux Y..., Z... et à M. A..., ensemble, la somme de 2 500 euros ; rejette la demande du syndicat des copropriétaires de l'immeuble Le Belledonne ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du neuf juin deux mille dix. MOYENS ANNEXES au présent arrêt Moyens produits par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat aux Conseils, pour les consorts X..., demanderesses au pourvoi principal PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réputé non écrite la clause relative à la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, homologué le rapport C... en ce qu'il établit une nouvelle répartition des tantièmes de charges de copropriété, dit que cette nouvelle répartition prendra effet à compter du 10 novembre 1995 et d'avoir condamné solidairement les consorts X... à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 24. 547, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs que l'action du syndicat des copropriétaires qui tend à l'annulation de la répartition des tantièmes entre les différents lots prévue par le règlement de copropriété sur le fondement des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas le même objet que la demande tranchée par l'arrêt rendu le 15 septembre 2003 par la Cour d'appel de Grenoble qui portait sur la modification de la consistance des lots par leurs acquéreurs ; que les premiers juges ont exactement retenu que l'autorité de la chose jugée qui ne s'attache qu'aux motifs décisoires, est vainement opposée aux intimés ; Alors d'une part, qu'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; que comme la demande originaire, la demande dont la Cour d'appel était saisie, formée entre les mêmes parties, tendait à obtenir sous couvert d'une prétendue modification de la consistance des lots, une modification de la répartition des charges de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc être admis à contester l'identité de cause des deux demandes, en invoquant un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile, tiré cette fois de la prétendue nullité de la répartition des charges par le règlement de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; Alors d'autre part, qu'il résulte des constatations de l'arrêt du 15 septembre 2003 (p. 5), que le syndicat des copropriétaires qui a été débouté de ses demandes, avait déjà à l'époque, conclu à titre subsidiaire à l'homologation d'un rapport d'expertise procédant à une nouvelle répartition des charges, en invoquant la nullité de la répartition des charges dans le règlement de copropriété ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a méconnu de plus fort, l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 15 septembre 2003 en violation de l'article 1351 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réputé non écrite la clause relative à la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, homologué le rapport C... en ce qu'il établit une nouvelle répartition des tantièmes de charges de copropriété, dit que cette nouvelle répartition prendra effet à compter du 10 novembre 1995 et d'avoir condamné solidairement les consorts X... à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 24. 547, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que par application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété, chaque copropriétaire dont la part correspondant à son lot est supérieure d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10 peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges ; qu'il en est de même de celui qui constate que la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus d'un quart à celle qui résulterait de la répartition légale ; que la présente action qui tend à l'annulation de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges est distincte de l'action en révision de la répartition des charges prévue par l'article 12 de la loi et n'est pas enfermée dans le délai de prescription prévu par ce texte ; que le jugement n'est pas critiquable en ce qu'il a, au vu des relevés opérés par Monsieur C..., constaté que les superficies des lots 71, 79, 80 et 81 sont de fait supérieures à celles portées dans le règlement de copropriété sur la base desquelles a été effectuée la répartition des charges dès l'origine et déclaré non écrite cette répartition des charges en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il y a répartition illicite en cas d'exonération abusive de charges au profit de certains copropriétaires ; qu'il n'est pas contesté que les lots 71, 79, 80 et 81 objets du litige ont des superficies bien plus grandes que celles décrites dans le règlement de copropriété et ne sont pas prises en compte dans la répartition originelle des charges ; que les autres copropriétaires des autres appartements paient donc des charges supérieures à celles qui devraient être les leurs ; que le syndicat des copropriétaires ainsi que l'ensemble des autres copropriétaires lésés dans la répartition des charges sont donc en droit sur le fondement de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à demander au tribunal de déclarer non écrite la répartition des charges telle que prévue par l'actuel règlement de copropriété et de procéder à une nouvelle répartition des charges en homologuant le rapport de Monsieur C... ; Alors que l'action en nullité de la répartition des charges exercée sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 suppose l'existence d'une répartition dont les bases de calcul sont contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de cette loi ; qu'à défaut, l'action relève d'une révision de la répartition des charges soumise à la prescription de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant pour dire que l'action relèverait d'une action en nullité de la répartition des charges exercée sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, à constater une erreur dans le mesurage des superficie des lots, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la non conformité de la répartition des charges avec les critères posés par l'article 10 de la loi, et partant, a violé les articles 43 et 12 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué qui a homologué le rapport C... en ce qu'il établit une nouvelle répartition des tantièmes de charges de copropriété, d'avoir dit que cette nouvelle répartition prendra effet à compter du 10 novembre 1995 et d'avoir condamné solidairement les consorts X... à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 24. 547, 09 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs que les premiers juges ont à juste titre déduit du principe qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la conséquence que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa réclamation du rappel de charges qui auraient dû être payées si la nouvelle répartition des charges avait été appliquée dès l'origine ; qu'ils ont exactement limité cette rétroactivité à la prescription décennale édictée par l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le calcul des charges dont les appelants ont fait l'économie pendant dix ans aux dépens des autres copropriétaires, qui a consisté à rétablir les charges dues à proportion des charges résultant de la nouvelle répartition par rapport à celles payées pour la superficie figurant dans la clause annulée doit être approuvé ; Alors que lorsque le juge, en application de l'article 43 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ; que la nouvelle répartition des charges lorsqu'elle est judiciairement arrêtée ne prend effet qu'à compter de la décision qui l'ordonne ; qu'en faisant rétroagir la nouvelle répartition des charges au 10 novembre 1995, la cour d'appel a violé le texte susvisé. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement les consorts X... à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que la résistance des défendeurs qui connaissent depuis toujours la situation des lieux et savaient que d'autres propriétaires s'acquittent depuis des années de charges qu'ils auraient dû eux mêmes régler, l'état descriptif de division et donc les tantièmes de charges affectés à leur lot ne correspondant pas à leurs surfaces réelles, justifie leur condamnation à payer des dommages et intérêts ; Alors qu'en se déterminant par un motif, impropre à établir la faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de se défendre en justice qu'auraient commise les consorts X..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil. Moyens produit par la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat des époux Y..., Z... et M. A..., demandeurs au pourvoi incident PREMIER MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réputé non écrite la clause relative à la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, homologué le rapport C... en ce qu'il établit une nouvelle répartition des tantièmes de charges de copropriété, dit que cette nouvelle répartition prendra effet à compter du 10 novembre 1995 et d'avoir condamné solidairement les copropriétaires à verser au syndicat des copropriétaires, diverses sommes avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs que l'action du syndicat des copropriétaires qui tend à l'annulation de la répartition des tantièmes entre les différents lots prévue par le règlement de copropriété sur le fondement des dispositions de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 n'a pas le même objet que la demande tranchée par l'arrêt rendu le 15 septembre 2003 par la Cour d'appel de Grenoble qui portait sur la modification de la consistance des lots par leurs acquéreurs ; que les premiers juges ont exactement retenu que l'autorité de la chose jugée qui ne s'attache qu'aux motifs décisoires, est vainement opposée aux intimés ; Alors d'une part, qu'il incombe au demandeur de présenter dès l'instance relative à la première demande, l'ensemble des moyens qu'il estime de nature à fonder celle-ci ; que comme la demande originaire, la demande dont la Cour d'appel était saisie, formée entre les mêmes parties, tendait à obtenir sous couvert d'une prétendue modification de la consistance des lots, une modification de la répartition des charges de copropriété ; que le syndicat des copropriétaires ne pouvait donc être admis à contester l'identité de cause des deux demandes, en invoquant un fondement juridique qu'il s'était abstenu de soulever en temps utile, tiré cette fois de la prétendue nullité de la répartition des charges par le règlement de copropriété ; qu'en décidant le contraire, la Cour d'appel a violé l'article 1351 du Code civil ; Alors d'autre part, qu'il résulte des constatations de l'arrêt du 15 septembre 2003 (p. 5), que le syndicat des copropriétaires qui a été débouté de ses demandes, avait déjà à l'époque, conclu à titre subsidiaire à l'homologation d'un rapport d'expertise procédant à une nouvelle répartition des charges, en invoquant la nullité de la répartition des charges dans le règlement de copropriété ; qu'ainsi, l'arrêt attaqué a méconnu de plus fort, l'autorité de la chose jugée par l'arrêt du 15 septembre 2003 en violation de l'article 1351 du Code civil. DEUXIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir réputé non écrite la clause relative à la répartition des charges figurant dans le règlement de copropriété, homologué le rapport C... en ce qu'il établit une nouvelle répartition des tantièmes de charges de copropriété, dit que cette nouvelle répartition prendra effet à compter du 10 novembre 1995 et d'avoir condamné solidairement les copropriétaires à verser au syndicat des copropriétaires, diverses sommes avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que par application de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965, dans les cinq ans de la publication du règlement de copropriété, chaque copropriétaire dont la part correspondant à son lot est supérieure d'un quart à celle qui résulterait d'une répartition conforme à l'article 10 peut poursuivre en justice la révision de la répartition des charges ; qu'il en est de même de celui qui constate que la part d'un autre copropriétaire est inférieure de plus de un quart à celle qui résulterait de la répartition légale ; que la présente action qui tend à l'annulation de la clause du règlement de copropriété relative à la répartition des charges est distincte de l'action en révision de la répartition des charges prévue par l'article 12 de la loi et n'est pas enfermée dans le délai de prescription prévu par ce texte ; que le jugement n'est pas critiquable en ce qu'il a, au vu des relevés opérés par Monsieur C..., constaté que les superficies des lots 71, 79, 80 et 81 sont de fait supérieures à celles portées dans le règlement de copropriété sur la base desquelles a été effectuée la répartition des charges dès l'origine et déclaré non écrite cette répartition des charges en application de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'il y a répartition illicite en cas d'exonération abusive de charges au profit de certains copropriétaires ; qu'il n'est pas contesté que les lots 71, 79, 80 et 81 objets du litige ont des superficies bien plus grandes que celles décrites dans le règlement de copropriété et ne sont pas prises en compte dans la répartition originelle des charges ; que les autres copropriétaires des autres appartements paient donc des charges supérieures à celles qui devraient être les leurs ; que le syndicat des copropriétaires ainsi que l'ensemble des autres copropriétaires lésés dans la répartition des charges sont donc en droit sur le fondement de l'article 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à demander au tribunal de déclarer non écrite la répartition des charges telle que prévue par l'actuel règlement de copropriété et de procéder à une nouvelle répartition des charges en homologuant le rapport de Monsieur C... ; Alors que l'action en nullité de la répartition des charges exercée sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 suppose l'existence d'une répartition dont les bases de calcul sont contraires aux dispositions d'ordre public de l'article 10 de cette loi ; qu'à défaut, l'action relève d'une révision de la répartition des charges soumise à la prescription de l'article 12 de la loi du 10 juillet 1965 ; qu'en se bornant pour dire que l'action relèverait d'une action en nullité de la répartition des charges exercée sur le fondement de l'article 43 de la loi du 10 juillet 1965, à constater une erreur dans le mesurage des superficie des lots, la Cour d'appel n'a pas caractérisé la non conformité de la répartition des charges avec les critères posés par l'article 10 de la loi, et partant, a violé les articles 43 et 12 de la loi du 10 juillet 1965. TROISIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué qui a homologué le rapport C... en ce qu'il établit une nouvelle répartition des tantièmes de charges de copropriété, d'avoir dit que cette nouvelle répartition prendra effet à compter du 10 novembre 1995 et d'avoir condamné solidairement les copropriétaires à verser au syndicat des copropriétaires, diverses sommes avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs que les premiers juges ont à juste titre déduit du principe qu'une clause réputée non écrite est censée n'avoir jamais existé, la conséquence que le syndicat des copropriétaires est fondé en sa réclamation du rappel de charges qui auraient dû être payées si la nouvelle répartition des charges avait été appliquée dès l'origine ; qu'ils ont exactement limité cette rétroactivité à la prescription décennale édictée par l'article 42 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 ; que le calcul des charges dont les appelants ont fait l'économie pendant dix ans aux dépens des autres copropriétaires, qui a consisté à rétablir les charges dues à proportion des charges résultant de la nouvelle répartition par rapport à celles payées pour la superficie figurant dans la clause annulée doit être approuvé ; Alors que lorsque le juge, en application de l'article 43 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition ; que la nouvelle répartition des charges lorsqu'elle est judiciairement arrêtée ne prend effet qu'à compter de la décision qui l'ordonne ; qu'en faisant rétroagir la nouvelle répartition des charges au 10 novembre 1995, la cour d'appel a violé le texte susvisé. QUATRIEME MOYEN DE CASSATION Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement des copropriétaires à verser au syndicat des copropriétaires, la somme de 5000 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Aux motifs propres et adoptés du jugement que la résistance des défendeurs qui connaissent depuis toujours la situation des lieux et savaient que d'autres propriétaires s'acquittent depuis des années de charges qu'ils auraient dû eux mêmes régler, l'état descriptif de division et donc les tantièmes de charges affectés à leur lot ne correspondant pas à leurs surfaces réelles, justifie leur condamnation à payer des dommages et intérêts ; Alors qu'en se déterminant par un motif, impropre à établir la faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de se défendre en justice qu'auraient commise les consorts Y..., Z... et A..., la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.