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Il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente. En conséquence, n'est pas en faute le notaire qui, après avoir recueilli la déclaration du vendeur attestant de l'absence de servitude, insère dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique pris en ses deux branches : Attendu que par acte établi avec le concours de M. X..., notaire associé, la commune de Yerres a consenti à la société d'HLM de la région parisienne (la Sarepa) une promesse de vente d'un terrain sous diverses conditions suspensives tenant à l'obtention d'un permis de construire pour une surface hors oeuvre nette déterminée et à l'absence de servitude ; qu'après avoir engagé des dépenses pour la réalisation de travaux d'aménagement, la Sarepa a été informée par le notaire de l'existence d'une servitude de cour commune réduisant la superficie constructible ; qu'après signature d'une nouvelle promesse pour un prix revu à la baisse en considération de cette servitude et obtention d'un permis de construire pour un ouvrage aux proportions réduites, la Sarepa a introduit une action en responsabilité contre la société notariale afin d'obtenir réparation à hauteur des frais inutilement engagés, faute, pour l'officier public, d'avoir procédé à la levée d'un état de l'immeuble litigieux au jour de l'établissement de la promesse ; Attendu que la Sarepa fait grief à l'arrêt attaqué (Paris, 27 mai 2008) de l'avoir déboutée de sa demande indemnitaire, alors, 1° / que la responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations s'apprécie, dans le cas où il établit une promesse de vente, non pas au regard du préjudice éventuel qu'il a évité en stipulant une condition suspensive libérant le bénéficiaire en cas de révélation d'une servitude mais au regard du préjudice actuel que le bénéficiaire subit du fait de la non révélation d'une servitude non aedificandi, lors de la promesse de vente, préjudice constitué par les dépenses qu'il a dû engager aux fins de présenter la demande de permis de construire pour la surface déterminée par la promesse et dont l'obtention était une condition suspensive de la vente ; qu'en retenant que le notaire qui avait établi la promesse de vente avait préservé les intérêts du bénéficiaire de la promesse en stipulant une condition suspensive le libérant de tout engagement en cas de servitudes ou de mesures administratives, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération non pas du préjudice actuel et réel du bénéficiaire de la promesse, préjudice constitué par les dépenses engagées pour obtenir un permis de construire devenu inutile par la révélation postérieure d'une servitude non aedificandi, mais en considération du préjudice de l'acquéreur futur, éventuel et évité par la clause par laquelle l'acquéreur pouvait se prévaloir de la réalisation de la condition relative à l'existence d'une servitude a, en statuant ainsi, pour rejeter l'action en responsabilité exercée par le promettant contre le notaire rédacteur de la promesse de vente, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2° / que le notaire est tenu d'assurer aux actes qu'il établit leur efficacité et il manque à ses obligations dans le cas où il ne vérifie pas les déclarations du promettant en dépit de circonstances objectives devant le conduire à en contrôler l'exactitude ; qu'en l'espèce, la promesse stipulait un prix lié à la superficie du bien immobilier et comportait une condition suspensive d'obtention du permis de construire pour une surface hors oeuvre nette déterminée, dont la demande, à la charge du bénéficiaire, a fait peser sur lui un coût important ; que le notaire s'était abstenu de vérifier la surface constructible, en levant un état hypothécaire de nature à révéler la servitude non aedificandi que le promettant n'avait pas révélée ; qu'en retenant que la SCP d'office notarial Y... et X... n'avait pas commis de faute en ne levant pas un état hypothécaire, le notaire rédacteur d'une promesse de vente ne devant qu'enregistrer les déclarations du promettant quant aux servitudes, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'acte litigieux, par l'interdépendance des clauses relatives à la superficie du bien promis à la vente et à sa constructibilité et les obligations qui en résultaient pour le bénéficiaire, ne constituait pas une circonstance objective de nature à imposer au notaire de vérifier la surface constructible en s'assurant de l'inexistence de toute servitude l'affectant, préalablement à la formation de la promesse de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; Mais attendu que c'est à bon droit que l'arrêt attaqué énonce qu'il ne peut être imposé au notaire d'obtenir la délivrance d'un état de l'immeuble préalablement à la conclusion d'une promesse de vente, dès lors que cet avant-contrat est précisément destiné à arrêter la volonté des parties sans attendre l'expiration des délais utiles à l'obtention des documents administratifs et hypothécaires nécessaires à la perfection de la vente ; qu'ayant constaté que le notaire, après avoir recueilli la déclaration de la commune attestant de l'absence de servitude, avait inséré dans la promesse une condition suspensive protégeant les droits de l'acquéreur pour le cas où cette déclaration serait inexacte, la cour d'appel n'a pu qu'en déduire que l'officier public n'avait pas commis de faute ; que le moyen n'est fondé en aucune de ses branches ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société d'HLM de la région parisienne aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société d'HLM de la région parisienne et la condamne à payer à la SCP Y... X... la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-cinq mars deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils pour la société d'HLM de la région parisienne. Le moyen fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la Sté SAREPA de son action en responsabilité formée contre la SCP d'office notarial Y... X..., AUX MOTIFS QUE la Sté SAREPA soutient que le devoir de conseil du notaire comprend d'une part une obligation stricto sensu de conseil afin d'informer et d'éclairer les parties, ce qui suppose de sa part des diligences pour vérifier leurs déclarations et d'autre part une obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il reçoit ; qu'elle soutient que le notaire a commis en l'espèce un double manquement ; qu'elle fait valoir, qu'au titre de son obligation de conseil, il devait vérifier, dès la promesse de vente, la déclaration inexacte de la commune sur l'absence de servitude ; que c'est à tort que les premiers juges ont opéré une distinction sur la portée du devoir de conseil du notaire qui serait différente au stade de l'avant contrat et à celui de l'acte de vente ; qu'en effet, l'obligation qui pèse sur ce dernier d'assurer la validité et l'efficacité des actes qu'il dresse s'étend à tous les actes auxquels il donne la forme authentique, notamment aux promesses de vente, lesquelles sont créatrices de droit ; qu'elle fait encore grief au notaire d'avoir manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de son acte, en acceptant d'y insérer des clauses contradictoires, c'est à dire une clause de condition suspensive d'absence de servitude et une autre clause de condition suspensive d'obtention de permis de construire pour une surface donnée ; que par ces mentions essentielles à l'accord des parties sur la chose et le prix, alors qu'il n'a pas procédé à une vérification élémentaire, le notaire a dressé un acte atteint dans son économie puisque l'existence de la servitude occultée lui interdit de mettre en oeuvre le permis de construire visé dans la même promesse, dont l'obtention était déterminante de la fixation du prix de vente ; que le notaire précisant qu'en l'espèce, il n'a pas été requis pour effectuer des recherches hypothécaires avant la signature de la promesse de vente fait valoir qu'il n'a pas l'obligation de lever l'état hypothécaire du bien immobilier au jour de la promesse de vente et qu'il pouvait donc se limiter à recueillir la déclaration de la commune relatant l'absence de servitudes dès lors qu'il a procédé ensuite, avant la réitération de la vente, aux vérifications qui lui incombent ; qu'il soutient que la promesse de vente ne confère au bénéficiaire aucun droit réel, que dès lors qu'elle est stipulée avec des conditions suspensives, elle lui permet d'effectuer les vérifications nécessaires à l'efficacité de son acte futur, en particulier de lever un état hypothécaire et qu'en conséquence, il n'a pas d'obligation de le lever avant la vente définitive ; qu'il ajoute qu'il n'existe pas de lien entre la faute alléguée et le préjudice puisque la Sté SAREPA, sans aucun titre pour faire les démarches relatives à l'obtention du permis de construire, même si la commune l'a autorisée à demander ce permis, n'a pas été invitée pour autant par cette dernière à commencer les travaux avant transfert de propriété ; qu'ainsi, la Sté SAREPA, lorsqu'elle s'est engagée prématurément dans des dépenses, a choisi de prendre un risque ; qu'enfin, le préjudice qu'elle invoque a déjà été réparé par la diminution du prix de vente ; qu'ainsi que l'ont relevé avec pertinence les premiers juges, en pages 8 et 9 de la promesse de vente, figure la mention selon laquelle l'acte est conclu sous la condition suspensive stipulée au profit du bénéficiaire que « le bien ne fasse pas l'objet de servitudes ou de mesures administratives de nature à en déprécier la valeur » ; qu'en conséquence, quelle que soit la valeur des déclarations du vendeur sur ce point, les intérêts du bénéficiaire de la vente étaient préservés ; que le notaire n'a pas commis de faute en ne levant pas d'état hypothécaire dès la promesse de vente dès lors que tout en se limitant à recueillir la déclaration de la commune relatant l'absence de servitudes, il insérait dans la promesse de vente une condition suspensive protectrice des intérêts de la Sté SAREPA ; que l'acte qu'il a dressé ne comportait pas en lui-même de contradictions, que le notaire ne saurait être responsable des déclarations erronées faites en l'espèce par le promettant, déclarations qu'il ne peut d'abord qu'enregistrer avant de procéder aux vérifications utiles ; que c'est avant la réitération de l'acte authentique que l'existence de la servitude litigieuse a été révélée, que le notaire n'était par ailleurs pas informé du projet de la Sté SAREPA d'engager des travaux avant d'être titrée ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a dit que le notaire n'a pas commis de manquement à des obligations ; 1) ALORS QUE la responsabilité du notaire pour manquement à ses obligations s'apprécie, dans le cas où il établit une promesse de vente, non pas au regard du préjudice éventuel qu'il a évité en stipulant une condition suspensive libérant le bénéficiaire en cas de révélation d'une servitude mais au regard du préjudice actuel que le bénéficiaire subit du fait de la non révélation d'une servitude non aedificandi, lors de la promesse de vente, préjudice constitué par les dépenses qu'il a dû engager aux fins de présenter la demande de permis de construire pour la surface déterminée par la promesse et dont l'obtention était une condition suspensive de la vente ; qu'en retenant que le notaire qui avait établi la promesse de vente avait préservé les intérêts du bénéficiaire de la promesse en stipulant une condition suspensive le libérant de tout engagement en cas de servitudes ou de mesures administratives, la cour d'appel qui s'est déterminée en considération non pas du préjudice actuel et réel du bénéficiaire de la promesse, préjudice constitué par les dépenses engagées pour obtenir un permis de construire devenu inutile par la révélation postérieure d'une servitude non aedificandi, mais en considération du préjudice de l'acquéreur futur, éventuel et évité par la clause par laquelle l'acquéreur pouvait se prévaloir de la réalisation de la condition relative à l'existence d'une servitude a, en statuant ainsi, pour rejeter l'action en responsabilité exercée par le promettant contre le notaire rédacteur de la promesse de vente, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil ; 2) ALORS QUE le notaire est tenu d'assurer aux actes qu'il établit leur efficacité et il manque à ses obligations dans le cas où il ne vérifie pas les déclarations du promettant en dépit de circonstances objectives devant le conduire à en contrôler l'exactitude ; qu'en l'espèce, la promesse stipulait un prix lié à la superficie du bien immobilier et comportait une condition suspensive d'obtention du permis de construire pour une SHON déterminée, dont la demande, à la charge du bénéficiaire, a fait peser sur lui un coût important ; que le notaire s'était abstenu de vérifier la surface constructible, en levant un état hypothécaire de nature à révéler la servitude non aedificandi que le promettant n'avait pas révélée ; qu'en retenant que la SCP d'office notarial Y... et X... n'avait pas commis de faute en ne levant pas un état hypothécaire, le notaire rédacteur d'une promesse de vente ne devant qu'enregistrer les déclarations du promettant quant aux servitudes, la cour d'appel qui n'a pas recherché si l'acte litigieux, par l'interdépendance des clauses relatives à la superficie du bien promis à la vente et à sa constructibilité et les obligations qui en résultaient pour le bénéficiaire, ne constituait pas une circonstance objective de nature à imposer au notaire de vérifier la surface constructible en s'assurant de l'inexistence de toute servitude l'affectant, préalablement à la formation de la promesse de vente a, en statuant ainsi, privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du code civil.