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L'acquéreur d'une parcelle enclavée, ne peut se voir opposer la renonciation, faite lors d'une vente antérieure par l'auteur de la division du fonds qui a créé l'état d'enclave, à une servitude conventionnelle de passage
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu les articles 682 et 684 du code civil ; Attendu que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n'a sur la voie publique aucune issue ou qu'une issue insuffisante, soit pour l'exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d'opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d'une indemnité proportionnée au dommage qu'il peut occasionner ; que si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes ; que, toutefois, dans le cas où un passage suffisant ne pourrait être établi sur les fonds divisés, l'article 682 serait applicable ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Aix-en-Provence,30 mai 2006), que la société civile immobilière Lou Tian (SCI) a acquis des consorts X... une parcelle provenant de la division d'une parcelle plus grande ayant appartenu aux époux X... ; Attendu que pour la débouter de sa demande de droit de passage sur les fonds de ses voisins, l'arrêt retient que dans l'acte de vente d'une partie de leur fonds aux époux Y..., les époux X... ont renoncé au bénéfice de la servitude de passage conventionnelle instituée par un acte de partage bénéficiant à leur parcelle, que si, actuellement, la propriété vendue par les consorts X... à la SCI peut être regardée comme en état d'enclave au sens de l'article 682 du code civil, cet état résulte directement du renoncement par les époux X... au bénéfice d'un droit de passage qui permettait le passage de véhicules et donc la desserte complète de leur fonds, alors que M.X..., ancien notaire, ne pouvait ignorer les conséquences de cette renonciation sur la situation du surplus de la propriété restant lui appartenir, et que l'état d'enclave invoqué résultant d'actes volontaires des auteurs de la SCI, celle-ci n'est pas fondée à réclamer un droit de passage sur les propriétés de ses voisins ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'acquéreur d'une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation de l'auteur de la division au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 30 mai 2006, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel d'Aix-en-Provence, autrement composée ; Condamne Mmes Z..., A..., les consorts Corinne et Alain B..., D... et les époux C... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne ensemble, Mme Z..., les consorts Corinne et Alain B..., D... et les époux C... à payer la somme de 2 000 euros à la SCI Lou Tian et rejette leurs demandes ainsi que celle des époux Y... ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-trois janvier deux mille huit.