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Les effets du congé avec offre de vente délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné et le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis. Dès lors, viole l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 une cour d'appel qui retient que l'offre de vente incluse dans le congé ne devenait irréfragable qu'à compter du sixième mois précédant la fin du bail et que le bailleur pouvait, jusqu'à cette date, la modifier, en l'absence de toute acceptation du preneur
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique : Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; Attendu que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée ; que le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; que l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis ; Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 15 mars 2007), que Mme X..., propriétaire d'un appartement donné à bail aux consorts Y..., leur a notifié, le 13 octobre 2004 un congé avec offre de vente, à effet du 31 octobre 2005, moyennant le prix de 149 484 euros ; que le 26 octobre suivant, elle leur a délivré un deuxième congé contenant une offre de vente au prix de 204 964 euros ; que par lettre du 24 juin 2005, les locataires lui ont indiqué qu'ils se portaient acquéreurs pour le prix figurant sur la première offre ; que Mme X... les a assignés aux fins de faire déclarer seul valable le deuxième congé avec l'offre qu'il contenait ; Attendu que pour accueillir cette demande, l'arrêt retient que l'offre de vendre un appartement ne devient irréfragable qu'à compter du sixième mois précédant la fin du bail soit, en l'espèce, le 30 avril 2005, date à partir de laquelle la bailleresse ne pouvait plus modifier son offre, rien auparavant ne lui interdisant de le faire en l'absence de toute acceptation des preneurs ; Qu'en statuant ainsi, alors que les effets du congé délivré par anticipation doivent être reportés à la date pour laquelle le congé aurait dû être donné et que le propriétaire est lié par son offre de vente jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du délai de préavis, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 15 mars 2007, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Paris, autrement composée ; Condamne Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne Mme X... à payer aux consorts Y... la somme de 2 500 euros ; rejette sa demande ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du dix décembre deux mille huit par M. Peyrat, conseiller doyen faisant fonction de président, conformément à l'article 452 du code de procédure civile. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP GATINEAU et FATTACCINI, avocat aux Conseils pour les consorts Y... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'AVOIR dit que le seul congé avec offre de vente valable est celui signifié le 26 octobre 2004 à Monsieur Z... et Madame A... « sur et aux fins d'un précédent congé en date du 13 octobre 2004 contenant une erreur matérielle et comme nouvel acte » pour le prix de 203 964 euros, de l'avoir validé, d'avoir constaté la résiliation du bail le 31 octobre 2005 et ordonné en conséquence à Monsieur Z... et Madame B... de quitter les lieux dans le délai de trois mois à compter de la signification du jugement et à défaut d'avoir autorisé le bailleur à faire procéder à leur expulsion, d'avoir dit que les meubles garnissant les lieux seront séquestrés et d ‘avoir fixé le montant de l'indemnité d'occupation exigible à compter de la résiliation du bail, au montant des loyers et charges antérieurs AUX MOTIFS PROPRES QUE « le congé délivré par le bailleur est strictement encadré par les textes et doit intervenir au moins six mois avant l'expiration du bail ; qu'en l'espèce un premier congé pour vendre a été délivré à la demande de la bailleresse le 13 octobre 2004, la fin du bail intervenant le 31 octobre 2005 ; que l'acte d'huissier contenait une offre de vente au prix de 149 484 euros ; que les locataires n'ont pas répondu à cette offre d'achat ; que le 26 octobre 2004, un deuxième congé pour vendre a été délivré aux locataires contenant une offre de vendre au prix de 204964 euros ; que cette deuxième offre a été délivrée dans le délai imparti par l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; que l'offre de vendre un appartement ne devient irréfragable qu'à compter du sixième mois précédent la fin du bail soit en l'espèce le 30 avril 2005, date à partir de laquelle la bailleresse ne pouvait plus modifier son offre, rien auparavant ne lui interdisant de le faire en l'absence de toute acceptation des preneurs ; que les locataires n'ayant pas accepté la première offre, c'est à bon droit que la bailleresse a fait délivrer un deuxième congé pour vendre, offrant un prix supérieur » 1/ ALORS QUE lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé délivré prématurément par le bailleur au locataire vaut offre de vente au profit de ce dernier, valable jusqu'à l'expiration des deux premiers mois du préavis de six mois précédant la fin du bail ; que le bailleur ne peut se prévaloir du caractère prématuré du congé pour vendre délivré au locataire plus de six mois avant la fin du bail, pour révoquer son offre de vente avant le point de départ du délai de préavis de six mois ; qu'en l'espèce, Madame X... ayant notifié à Monsieur Z... et Madame B..., dont le bail expirait le 31 octobre 2005, un congé avec offre de vente des lieux loués au prix de 149 484 euros le 13 octobre 2004, cette offre de vente engageait ses auteurs jusqu'à l'expiration du délai de deux mois courant à compter du 30 avril 2005, soit jusqu'au 30 juin 2005; qu'en jugeant que l'offre de vendre un appartement ne devient irréfragable qu'à compter du sixième mois précédent la fin du bail soit en l'espèce le 30 avril 2005, de sorte que le bailleur pouvait la modifier à tout moment avant cette date, la Cour d'appel a violé l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 ; ET AUX MOTIFS A LES SUPPOSER ADOPTES QUE « Monsieur Z... et Madame B... sont locataires d'un appartement sis ... sous/bois appartenant à Madame X..., en vertu d'un bail du 23 septembre 1996 ; que par acte du 13 octobre 2004, Madame X... a fait délivrer aux locataires un congé pour un départ à la fin du bail, soit le 31 octobre 2005 à minuit et contenant une offre de vente de l'appartement à un prix de 149 484 euros ; un nouveau congé pour vendre a été signifié aux locataires par huissier le 26 octobre 2004 « sur et aux fins d'un précédent congé en date du 13 octobre 2004 contenant une erreur matérielle et comme nouvel acte » pour le prix de 203 964 euros ; par acte du novembre 2004, Monsieur Z... et Madame B... ont fait délivrer à Madame X... une « protestation de congé », lui faisant valoir qu'ils estimaient nul et non avenu l'acte du 26 octobre 2004 et considéraient seule valable l'offre signifiée par l'acte du 13 octobre 2004 ; par lettre du 10 décembre 2004, Monsieur Z... et Madame B... ont indiqué à Madame X... que leur décision serait prise, conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, c'est-à-dire pendant les deux premiers mois du délai de six mois, soit un délai commençant à courir le 30 avril 2005 pour se terminer le 30 juin 2005 ; que par lettre du 24 juin 2005, Monsieur Z... et Madame B... ont indiqué à Madame X... qu'ils se portaient acquéreurs de l'appartement mais au prix figurant dans le congé délivré le 13 octobre 2004, soit 149 484 euros et non au prix de 203 964 euros ; qu'il est évident que le prix proposé dans l'offre du 13 octobre 2004 ne peut être considéré que comme sous-évalué de près de 40% au regard du deuxième congé délivré le 26 octobre 2004, visant à rétablir la réalité du prix ; qu'ainsi avant même de savoir si les locataires acceptaient l'offre du 13 octobre 2004, le deuxième congé avec le prix réel a été délivré ; qu'ainsi l'offre du 13 octobre 2004 doit être annulée et il convient de dire que seul le congé signifié le 26 octobre 2004 est valable ; en l'absence d'acceptation de l'offre au prix de 203 964 euros, celle-ci est caduque et il convient de constater la résiliation du bail liant les parties par l'effet du congé et de condamner Monsieur Z... et Madame B... à libérer les lieux, et à défaut, d'en autoriser l'expulsion ; à compter de la résiliation du bail, les occupants restent redevables d'une indemnité mensuelle d'occupation irrégulière dont le montant sera fixé à celui des loyers et charges antérieurs » 2/ ALORS QUE seul le caractère « vil » ou « dérisoire » du prix de vente est susceptible de justifier l'annulation de la convention à raison du prix stipulé; qu'en se bornant à constater que le prix offert à la vente dans le premier congé délivré le 13 octobre 2004 était sous évalué de 40% par rapport au prix offert à la vente dans le deuxième congé délivré le 26 octobre 2004, pour annuler la première offre de vente, sans à aucun moment caractériser que le prix initialement fixé à 149 404 euros constituait en lui-même un prix dérisoire pour la vente des lieux loués, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1591 du code civil.