Sommaire
Tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes dressés, le notaire qui a connaissance d'un pacte de préférence doit, préalablement à l'authentification d'un acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser d'authentifier la vente conclue en violation de ce pacte.
Texte intégral
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Donne acte aux consorts X... de leur reprise d'instance en tant qu'héritiers de Daurice X..., décédée le 25 septembre 2003 ; Attendu qu'une donation-partage du 18 décembre 1957, contenant un pacte de préférence, a attribué à Adèle Y... un bien immobilier situé à Haapiti ; qu'une donation-partage du 7 août 1985, reprenant les termes du pacte de préférence, a attribué à M. Ruini Y..., fils d'Adèle Y..., une parcelle dépendant du bien immobilier ; que, par acte reçu le 3 décembre 1985 par M. Z..., notaire, M. Y... a vendu la parcelle à la SCI Emeraude ; Sur le premier moyen : Attendu que M. Z... et la SCI Emeraude font grief à l'arrêt attaqué (Papeete, 13 février 2003) d'avoir dit que le pacte de préférence n'a pas été respecté à l'égard de Daurice X... et de les avoir déclarés avec M. Y... responsables de ce préjudice et tenus de le réparer in solidum, alors, selon le moyen, qu'ils soutenaient dans leurs conclusions d'appel que la SCI, conjointement avec M. Y..., avait offert à Mme X... d'exercer son droit de préférence par lettre recommandée du 7 août 1987 et qu'en estimant néanmoins que ce droit avait été méconnu et qu'un préjudice en résultait, au seul motif que cette offre n'avait pas été notifiée avant le 3 décembre 1985, sans expliquer en quoi l'offre qui lui avait été adressée ultérieurement ne lui permettait pas d'acquérir la parcelle litigieuse par préférence à la SCI Emeraude, qui y avait ainsi consenti expressément, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ; Mais attendu qu'en décidant que M. Y... avait violé le pacte de préférence à l'égard de Daurice X... pour avoir omis de lui proposer la vente projetée, la cour d'appel a légalement justifié sa décision ; Sur le deuxième moyen : Attendu que M. Z... et la SCI Emeraude font encore grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré M. Z... responsable du préjudice subi par Daurice X... du fait de la violation du pacte de préférence et tenu, in solidum avec M. Y... et la SCI Emeraude, de le réparer, alors, selon le moyen, que l'obligation pour le débiteur d'un pacte de préférence de ne pas vendre à autrui le bien qui en est l'objet relève de l'obligation d'exécuter de bonne foi ses obligations contractuelles, de sorte que nul ne peut voir sa responsabilité engagée pour ne pas lui avoir rappelé ce principe, et qu'en estimant néanmoins que M. Z... avait commis une faute en ne rappelant pas à M. Y... qu'il devait exécuter de bonne foi le pacte de préférence dont il se savait débiteur, la cour d'appel a violé les articles 1134, 1147 et 1382 du code civil ; Mais attendu que, tenu de conseiller les parties et d'assurer l'efficacité des actes dressés, le notaire ayant connaissance d'un pacte de préférence doit, préalablement à l'authentification d'un acte de vente, veiller au respect des droits du bénéficiaire du pacte et, le cas échéant, refuser d'authentifier la vente conclue en violation de ce pacte ; qu'en l'espèce, la cour d'appel a décidé à bon droit que M. Z... avait engagé sa responsabilité, en n'ayant pas, d'une part, en sa qualité de professionnel du droit et des transactions immobilières, incité M. Y... et la SCI Emeraude à respecter les droits des bénéficiaires du pacte, d'autre part, fait référence au pacte de préférence dans l'acte de vente, tout en ayant mentionné le second acte de donation-partage qu'il avait lui-même authentifié ; que le moyen n'est pas fondé ; Sur le troisième moyen, pris en ses deux branches : Attendu que M. Z... et la SCI Emeraude font enfin grief à l'arrêt attaqué d'avoir déclaré la SCI Emeraude responsable du préjudice subi par Daurice X... du fait de la violation du pacte de préférence et tenue, in solidum avec M. Z... et M. Y..., de le réparer, alors, selon le moyen : 1° qu'un pacte de préférence, qui s'analyse en une promesse de vente conditionnelle n'est pas une restriction au droit de disposer soumise à publicité obligatoire, de sorte que sa publication ne suffit pas à établir la connaissance qu'en auraient les tiers, et qu'en estimant néanmoins qu'en raison de la publication du pacte de préférence stipulé dans les donations-partages de 1957 et 1985, la SCI Emeraude était censée en avoir connaissance et qu'elle avait donc commis une faute en achetant le terrain qui en constituait l'objet, la cour d'appel a violé les articles 28-2 et 37-1 du décret du 4 janvier 1955, ensemble l'article 1382 du code civil ; 2° que l'acquéreur, serait-il un professionnel de l'immobilier, n'est pas tenu de s'informer de l'existence des droits de préférence dont son vendeur pourrait être débiteur et qu'en retenant la responsabilité de la SCI Emeraude au seul motif qu'elle était prétendument tenue de s'informer des obligations dont pouvait être tenu son vendeur, la cour d'appel a violé les articles 1147 et 1382 du code civil ; Mais attendu qu'ayant précédemment retenu que la SCI Emeraude était censée connaître l'existence du pacte de préférence en raison de l'opposabilité aux tiers des actes de donation-partage qui avaient été publiés à la conservation des hypothèques, la cour d'appel a pu décider que la SCI avait commis une faute de négligence en omettant de s'informer précisément des obligations mises à la charge de son vendeur ; que le moyen, qui est sans portée en sa première branche et qui manque en fait en sa seconde, ne peut être accueilli ; Par ces motifs : REJETTE le pourvoi.