Sommaire
Après avoir relevé qu'il appartenait à l'avocat du syndicat des copropriétaires, créancier poursuivant sur saisie immobilière d'un lot de copropriété, d'adresser à son client l'avis de mutation prévu aux articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et de l'inviter à former, avec élection de domicile, opposition entre ses mains dans le délai de quinze jours, et qu'à défaut d'envoi de cet avis, le délai pour former opposition et mettre en oeuvre le privilège immobilier spécial des articles 2103 du Code civil et 19-1 de la loi précitée ne pouvait courir, une cour d'appel retient à bon droit qu'en l'absence d'envoi d'un tel avis, aucune forclusion ne pouvait être opposée à l'avocat du syndicat des copropriétaires concluant devant le tribunal saisi de l'attribution du prix de vente pour obtenir paiement de ses créances par ledit privilège.
Texte intégral
Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 9 décembre 1999) que le syndicat des copropriétaires d'un immeuble a fait procéder à la vente sur saisie immobilière d'un lot de copropriété appartenant aux époux A... qui s'en étaient rendus acquéreurs à l'aide d'un prêt du Crédit foncier de France (CFF) ; que ce lot a été adjugé à M. X... et à Mme Z... par un jugement du 29 novembre 1995 pour un certain prix payé pour partie entre les mains du CFF, créancier hypothécaire inscrit, le solde étant séquestré entre les mains du bâtonnier du barreau de l'Essonne ; que, par acte extrajudiciaire du 21 décembre 1995, le syndicat des copropriétaires a fait opposition, pour une certaine somme représentant des charges arriérées impayées par les époux A..., entre les mains de la société d'avocats représentant les consorts Y... et du bâtonnier, séquestre ; que l'état hypothécaire ayant révélé une inscription du CFF et une autre du syndicat, les consorts Y... ont assigné ces deux créanciers inscrits et les époux A..., en attribution du prix et mainlevée des hypothèques et ont demandé qu'il soit constaté qu'ils s'étaient valablement et définitivement déchargés du prix ; que, par arrêt du 20 mai 1999, la cour d'appel a ordonné la réouverture des débats et invité les parties à s'expliquer sur différents points de procédure et de droit ; Attendu que le CFF fait grief à l'arrêt d'attribuer au syndicat des copropriétaires, par privilège et préférence au vendeur ou prêteur de deniers la somme de 103 930,07 francs ainsi qu'une partie du solde disponible, alors, selon le moyen : 1° qu'en cas de vente d'un lot de copropriété sur licitation ou sur saisie immobilière diligentée par " le syndicat des copropriétaires, sous mandat du syndic " l'envoi d'un avis de mutation au syndic n'est pas nécessaire, celui-ci étant nécessairement informé de la mutation intervenue à sa propre initiative ; qu'en estimant néanmoins qu'un avis de mutation devait obligatoirement être envoyé à ce syndicat par son propre avocat, qui en est le mandataire, et qu'à défaut d'un pareil envoi, le syndicat n'encourait aucune forclusion pour former opposition, la cour d'appel a violé les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1984 du Code civil ; 2° qu'en estimant qu'il appartenait au seul avocat du syndicat des copropriétaires et du syndic d'envoyer à celui-ci, qui est son client, l'avis de mutation, l'invitant à faire opposition entre ses propres mains et qu'à défaut de l'envoi d'un pareil avis " aucune forclusion ne peut être opposée au syndicat, étant observé que le défaut d'envoi de l'avis de mutation par son avocat ne peut pas lui être reproché dans la mesure où cet avis incombe personnellement à son avocat et non à lui-même ", la cour d'appel fait ainsi dépendre les droits sur le prix de vente du CFF, tiers par rapport au syndicat et à l'avocat de celui-ci, de la seule volonté de ces derniers, liés entre eux par un contrat de mandat, privant ainsi sa décision de toute base légale au regard des articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967, ensemble l'article 1984 du Code civil ; Mais attendu qu'ayant relevé qu'il appartenait à l'avocat du créancier poursuivant, en l'espèce le syndicat, d'adresser à ce dernier l'avis de mutation prévu aux articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5-1 du décret du 17 mars 1967 et d'inviter son client à former, avec élection de domicile, opposition entre ses mains dans le délai de quinze jours, et qu'à défaut d'avis régulièrement adressé par l'avocat désigné par ces textes, le délai pour former opposition et mettre en oeuvre le privilège des articles 2103 du Code civil et 19-1 de la loi précitée ne pouvait courir, la cour d'appel a retenu, à bon droit, qu'en raison de l'absence d'envoi de l'avis de mutation par l'avocat du syndicat, aucune forclusion ne pouvait être opposée à celui-ci et qu'il pouvait valablement conclure, devant le Tribunal saisi de l'attribution du prix de vente, pour obtenir paiement de ses créances garanties par le privilège immobilier spécial précité ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Mais sur le deuxième moyen : Vu les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967 ; Attendu que lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception ; qu'avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire ; que cette opposition contenant élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et à peine de nullité énonce le montant et les causes de la créance ; que les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé ; que l'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège immobilier spécial prévu par l'article 2103 du Code civil ; que si le lot fait l'objet d'une vente sur licitation ou sur saisie immobilière, l'avis de mutation prévu par l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 est donné au syndic, selon les cas, soit par le notaire soit par l'avocat du demandeur ou du créancier poursuivant ; Attendu que pour attribuer au syndicat des copropriétaires diverses sommes par privilège et par préférence au vendeur et au prêteur de deniers, l'arrêt retient que le syndicat, sans avoir reçu d'avis de mutation régulier, a formé opposition par acte extrajudiciaire du 21 décembre 1995 entre les mains de l'avocat des adjudicataires et du bâtonnier de l'Ordre des avocats du barreau de l'Essonne pris en sa qualité de séquestre, que cette opposition est irrégulière comme ne faisant pas apparaître de manière précise le montant et les causes des créances du syndicat, que cependant, aucun avis de mutation régulier n'ayant été adressé au syndicat des copropriétaires, ce dernier pouvait valablement conclure devant le Tribunal saisi de l'attribution du prix de vente, les conclusions déposées faisant apparaître de manière précise les quatre catégories de créance et valant dès lors opposition régulière ; Qu'en statuant ainsi, alors que l'opposition formée par le syndicat le 21 décembre 1995, fut-elle irrégulière, le privait du droit de former ultérieurement toute nouvelle opposition, à tout le moins après l'expiration du délai de quinze jours à compter de la date de l'opposition initialement formée ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur le troisième moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a attribué au syndicat des copropriétaires par privilège et par préférence au vendeur et au prêteur de deniers, la somme de 103 930,07 francs, le solde réparti au marc le franc, eu égard à sa créance de 25 573,40 francs conjointement avec le Crédit foncier de France dont la créance a été fixée à 395 709,33 francs, l'arrêt rendu le 9 décembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles.