Sommaire
En présence d'une société civile immobilière d'attribution constituée avant l'entrée en vigueur de la loi du 16 juillet 1971, la constatation de l'achèvement de l'immeuble et de sa conformité à l'état descriptif ainsi que l'approbation des comptes peuvent intervenir à tout moment avant le partage définitif, soit avant, soit après la dissolution et, conformément aux dispositions des articles L. 212-2, alinéas 2 et 3, et R. 212-2, alinéa 2, du Code de la construction et de l'habitation, toutes les sociétés antérieurement constituées doivent, depuis le 8 mars 1975, établir un règlement de copropriété, dans les conditions prévues pour les modifications statutaires, si les attributions en propriété emportent application de la loi du 10 juillet 1965.
Texte intégral
Sur le premier moyen : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Paris, 17 septembre 1992), que la société civile immobilière (SCI) Pompe Y... a été constituée, le 9 janvier 1956, pour 30 ans, en vue de la construction d'un immeuble destiné à être attribué à ses associés dont la société immobilière Lambert, aux droits de laquelle vient la société civile immobilière (SCI) Square Montespan ; qu'un précédent jugement irrévocable, du 28 novembre 1973, a annulé un acte du 15 février 1957 contenant l'état descriptif de division et le règlement de copropriété, ainsi qu'un acte du 13 mars 1957 comportant affectation des lots aux groupes de parts, et a ordonné une expertise ; qu'une assemblée générale du 26 juin 1984 a décidé de dissoudre la SCI Pompe Y..., de nommer M. X..., en qualité de liquidateur, d'adopter le règlement de copropriété et d'arrêter le budget de liquidation ; que la SCI Square Montespan et d'autres associés ont contesté ces décisions, ainsi que celles prises par des assemblées ultérieures ; Attendu que la SCI Square Montespan fait grief à l'arrêt de refuser d'annuler l'assemblée générale du 26 juin 1984, alors, selon le moyen, 1° qu'il résulte de l'article L. 212-9 du Code de la construction et de l'habitation que l'assemblée générale désigne un ou plusieurs liquidateurs chargés notamment de procéder au partage ; que ce partage ne peut intervenir qu'après décision définitive sur les comptes de l'opération de construction ; que l'approbation de ces comptes définitifs a pour préalable la constatation de l'achèvement de l'immeuble et sa conformité avec l'état descriptif ; que la constatation de l'achèvement de l'immeuble, sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et une décision sur les comptes définitifs de la construction constituant un préalable au partage, l'assemblée générale du 26 juin 1984 ne pouvait décider de procéder à celui-ci et charger les liquidateurs de préparer un projet de partage en nature comportant l'attribution des lots immobiliers, sans les avoir chargés de faire approuver préalablement l'achèvement de l'immeuble et sa conformité, ainsi que de faire approuver les comptes de construction ; 2° que c'est à la date de l'acte argué de nullité que les juges du fond doivent se placer pour apprécier la nullité ; qu'en refusant de tenir compte de ce que l'assemblée générale Pompe Y... du 26 juin 1984 avait décidé la liquidation anticipée et chargé les liquidateurs de proposer un projet de partage, sans avoir préalablement statué sur les comptes de construction et sans avoir chargé les liquidateurs de faire approuver ces comptes, en retenant le fait que la société Pompe Y... aurait, en toute hypothèse, été dissoute automatiquement le 9 janvier 1986 à l'expiration de la durée prévue par les statuts et que la difficulté n'aurait plus aujourd'hui de raison d'être, la décision attaquée s'est placée à une date autre que celle à laquelle elle devait apprécier la validité de la décision de l'assemblée générale critiquée devant elle ; 3° que, même au cas de dissolution à l'expiration de la vie sociale, les articles L. 212-9 et L. 212-15 du Code de la construction et de l'habitation imposent de nommer un liquidateur et de procéder à un projet de partage, dès lors, la question de l'approbation des comptes qui constitue un préalable à tout projet de partage devait être examinée par la cour d'appel ; qu'en vain, celle-ci a-t-elle décidé que l'approbation des comptes de l'opération de construction pourrait intervenir à tout moment avant le partage définitif ; qu'en effet, dès lors qu'il ne résulte pas de la décision de l'assemblée générale que les liquidateurs aient été chargés de préparer ces comptes et de les faire approuver, la décision les chargeant d'établir un projet de partage définitif était nécessairement nulle ; 4° que le partage doit comporter l'attribution d'une fraction de copropriété et une répartition du passif conformes aux dispositions statutaires et à l'état descriptif de division ; que la SCI Square Montespan avait fait valoir que du procès-verbal de l'assemblée résultait que M. X..., qui se posait comme liquidateur, avait exposé son programme consistant à prendre pour base les lots décrits dans le règlement et en les valorisant les uns par rapport aux autres afin de déterminer le nombre de parts nécessaires à chacun d'eux ; qu'elle avait fait valoir par ailleurs que le règlement de copropriété adopté le 26 juin 1984 tendait à spolier certains associés en leur enlevant le lot dont ils jouissent depuis l'origine et à prélever des parties communes depuis l'origine ; que la SCI Square Montespan soutenait dès lors implicitement au moins que le règlement de copropriété comportait en annexe un état descriptif de division ; qu'en ne recherchant pas si le règlement de copropriété tel que décrit ne constituait pas nécessairement une partie du partage et ne s'incorporait pas à celui-ci de telle sorte que l'approbation du règlement de copropriété ne pouvait donc intervenir avant qu'il ait été satisfait aux dispositions de l'article L. 212-9 du Code de la construction et de l'habitation, la décision attaquée a privé son arrêt de base légale au regard des textes susvisés ; Mais attendu qu'abstraction faite d'un motif surabondant, la cour d'appel, qui n'avait pas à charger le liquidateur de préparer l'approbation des comptes de construction, a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant exactement, d'une part, que la constatation de l'achèvement de l'immeuble, de sa conformité avec les énonciations de l'état descriptif et l'approbation des comptes de construction peuvent intervenir, à tout moment, avant le partage définitif, soit avant, soit après la dissolution et, d'autre part, que, conformément aux dispositions des articles L. 212-2, alinéas 2 et 3, et R. 212-2, alinéa 2, du Code de la construction et de l'habitation, toutes les sociétés antérieurement constituées doivent, depuis le 8 mars 1975, établir un règlement de copropriété, dans les conditions prévues pour les modifications statutaires, si les attributions en propriété emportent application de la loi du 10 juillet 1965 ; Sur le deuxième moyen : Attendu que la SCI Square Montespan fait grief à l'arrêt de refuser d'annuler l'assemblée générale du 26 juin 1984, alors, selon le moyen, que la dissolution d'une société constituée en vue de l'attribution d'immeubles aux associés par fractions, dissolution opérée en vertu des articles L. 212-9 et L. 212-15 du Code de la construction et de l'habitation, a pour objet et pour effet de faire passer l'immeuble sous le régime de la copropriété ; qu'on ne saurait admettre, sous peine de fraude à la loi, que l'adoption du règlement de copropriété soit faite dans des conditions moins contraignantes que celles régissant l'adoption d'un règlement de copropriété pour un immeuble qui se trouve en copropriété dès l'origine ; qu'en décidant le contraire, la cour d'appel a violé à la fois les dispositions des articles 40 et suivants du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 (décret portant application de la loi) et de l'article 11 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 portant règlement d'administration publique pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant les statuts de la copropriété des immeubles bâtis ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en relevant que l'assemblée générale n'avait pas décidé de soumettre immédiatement l'immeuble au régime de la copropriété et en retenant, à bon droit, que ce régime ne s'appliquait pas en l'absence de l'attribution en propriété d'un lot à l'un des associés ; Sur le troisième moyen : Attendu que la SCI Square Montespan fait grief à l'arrêt de refuser d'annuler l'assemblée générale du 26 juin 1984, alors, selon le moyen, qu'il résulte de l'article 40 du décret n° 78-704 du 3 juillet 1978 que les associés sont convoqués 15 jours au moins avant la réunion de l'assemblée par lettre recommandée ; que celle-ci indique l'ordre du jour de telle sorte que le contenu et la portée des questions qui y sont inscrites apparaissent clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents ; que si l'alinéa 2 du même texte dispose que, dès la convocation, le texte des résolutions proposées et tous documents nécessaires à l'information des associés sont tenus à leur disposition au siège social où ils peuvent en prendre connaissance ou copie, il ne résulte pas de ce dernier texte invoqué par la décision attaquée pour considérer que le projet de règlement de copropriété avait pu ne pas être diffusé dans sa version définitive et modifiée ; qu'en effet, les juges du fond n'ont pas légalement justifié leur décision au regard de l'article 40 du décret du 3 juillet 1978 en ne recherchant pas si, en l'absence de diffusion du règlement de copropriété, les associés pouvaient connaître avec précision la portée et le contenu des questions posées à l'ordre du jour sans se reporter à d'autres documents ; Mais attendu qu'ayant relevé que le projet de règlement de copropriété avait fait l'objet d'une première diffusion en 1977, puis, à la suite de modifications, avait été tenu à la disposition des associés qui pouvaient demander l'envoi d'une copie, ainsi que le rappelait la convocation à l'assemblée générale du 26 juin 1984, et qu'un exemplaire était déposé, pour consultation, chez les gardiens de l'immeuble, siège de la SCI, la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant, par une appréciation souveraine des éléments de preuve soumis à son examen, que la SCI Square Montespan n'établissait pas que les dispositions de l'article 40 du décret du 3 juillet 1978 n'avaient pas été respectées ; Sur le quatrième moyen : Attendu que la SCI Square Montespan fait grief à l'arrêt de refuser d'annuler le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mars 1987, alors, selon le moyen, que l'article 4 de la loi n° 78-9 du 4 janvier 1978 ne vise, pour les déclarer non écrites, que les dispositions statutaires contraires à la loi, et non pas les dispositions statutaires qui pourraient être contraires au décret d'application ; que, dès lors, celui-ci a un caractère supplétif et que la clause des statuts de la société Pompe Y..., aux termes de laquelle les délibérations des assemblées générales sont constatées par des procès-verbaux établis sur un registre spécial et signé par le président de l'assemblée et le secrétaire ne pouvaient être réputées non écrites comme contraires à l'article 44, dernier alinéa, du décret du 3 juillet 1978 ; Mais attendu que l'arrêt, qui ne relève pas que le procès-verbal de l'assemblée générale du 19 mars 1987, établi par M. X..., gérant de la SCI Pompe Y..., comporte une violation des dispositions impératives du Code civil sur les sociétés ou présente une cause de nullité prévue par les dispositions générales du même Code, retient que le procès-verbal a été approuvé par l'assemblée générale du 20 janvier 1988 ; D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ; Sur le cinquième moyen : (sans intérêt) ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi.