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La règle selon laquelle le bail est opposable à l'acquéreur d'une chose louée est de portée générale et s'applique en cas de licitation d'un bien indivis, même si le bail a été consenti à l'un des indivisaires.
Texte intégral
. Attendu que les époux Jacques Z... et Marie-Thérèse Inez de Y... sont décédés en laissant à leur succession, leurs trois enfants, Mlle Sylviane Z..., M. François Z... et Mme X... ; qu'il dépend de la communauté ayant existé entre eux ainsi que de leur succession un domaine rural sis en Seine-Maritime qui est pour partie donné à bail à M. Z... qui l'exploite ; que celui-ci, après l'avoir demandé, a déclaré renoncer à l'attribution préférentielle et, avec Mlle Z..., a poursuivi le partage par licitation des biens immobiliers ; que leur soeur s'y est opposée en soutenant que le partage doit se faire en nature selon les trois lots composés par l'expert commis par un jugement antérieur ; que l'arrêt attaqué a ordonné qu'il soit procédé à la licitation des immeubles en treize lots ; Sur la seconde branche du moyen unique du pourvoi principal : Vu l'article 1743 du Code civil, ensemble les articles 1686 et 1687 du même Code ; Attendu qu'il résulte du premier de ces textes que le bail est opposable à l'acquéreur d'une chose louée ; que cette règle, de portée générale, s'applique en cas de licitation d'un bien indivis même si le bail a été consenti à l'un des indivisaires ; Attendu que pour décider qu'il serait fait mention au cahier des charges de la licitation, que celle-ci portera sur des biens libres de tout bail au profit de M. Z..., l'arrêt attaqué énonce que le principe d'égalité du partage s'oppose à ce qu'il soit tenu compte des baux consentis à celui-ci, et que l'estimation des biens, comme libres de bail, est propre à assurer le rapport à la succession de l'avantage procuré à cet héritier par la concession d'un bail qui a entraîné une dépréciation de l'immeuble grevé, au détriment des autres héritiers ; Attendu qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que M. Z... était titulaire d'un bail rural sur une partie des immeubles de la succession, de sorte que les biens licités étaient grevés d'un bail pouvant être opposé à l'adjudicataire, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; Et sur le moyen unique du pourvoi incident, pris en ses deux branches : Vu les articles 826 et 827 du Code civil ; Attendu qu'aux termes de ces textes ce n'est qu'au cas où les immeubles ne peuvent être commodément partagés en nature qu'il doit être procédé à leur licitation ; Attendu que pour retenir que le domaine rural à partager n'est pas commodément partageable en nature et doit être vendu par licitation, l'arrêt attaqué qui a décidé que ce bien doit être estimé libre de bail, se fonde sur les observations de l'expert qui a exposé que, si les biens exploités par M. Z... sont considérés comme libres de bail, un partage en nature par tirage au sort est impossible puisqu'on ne peut savoir à l'avance quel lot lui sera dévolu et seule la vente par licitation dont le produit sera réparti entre les héritiers au prorata de leurs droits successoraux est praticable, tandis que si les biens devaient être estimés en valeur " occupé ", l'homogénéité d'estimation existe pour l'ensemble et un partage en nature est envisageable ; Attendu cependant que l'existence ou l'absence de location sur des biens dépendant de l'indivision successorale ne pouvait avoir d'incidence sur leur caractère commodément partageable en nature, l'avantage que le bail aurait conféré à l'un des indivisaires devant seulement être rapporté en moins prenant à la masse successorale ; Qu'en statuant comme elle a fait, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision ; PAR CES MOTIFS, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur la première branche du moyen du pourvoi principal : CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 21 juin 1989, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles