Sommaire
Méconnait son obligation de conseil l'agent immobilier qui, chargé par son client de lui procurer un terrain pour la construction d'une habitation d'un type déterminé, omet de consulter le certificat d'urbanisme et les pièces de l'opération immobilière, plan de masse et cahier de charges du lotissement, à l'aide desquelles il aurait obtenu du maître d"oeuvre toutes précisions souhaitables, et laisse à son client, profane en la matière, le soin de résoudre cette question en lui adressant une lettre constituant, par sa formulation générale, une invitation à l'achat, alors que le règlement régissant le lotissement interdisait toute construction du modèle choisi par le client.
Texte intégral
SUR LE MOYEN UNIQUE, PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES : ATTENDU QUE, SELON L'ARRET ATTAQUE, LES EPOUX Y... ONT DONNE MANDAT A LA SOCIETE VANDERHAEGEN ET COMPAGNIE (JVC), AGENT IMMOBILIER, DE RECHERCHER UN TERRAIN A BATIR QU'ILS DESIRAIENT ACQUERIR EN VUE D'Y FAIRE EDIFIER PAR LA SOCIETE MAISON PHENIX, MAITRE D'X..., UNE MAISON D'HABITATION DE TYPE STANDARD 410, QU'APRES AVOIR REALISE L'ACHAT DU TERRAIN QUE LEUR AVAIT PROPOSE LA SOCIETE JVC ILS ONT ETE INFORMES QUE LE REGLEMENT D'URBANISME REGISSANT LE LOTISSEMENT DANS LEQUEL CE TERRAIN ETAIT INCLUS LEUR INTERDISAIT TOUTE CONSTRUCTION DU TYPE STANDARD 410, QU'ILS ONT ASSIGNE L'AGENCE JVC AINSI QUE LA SOCIETE MAISON PHENIX POUR LES VOIR CONDAMNER SOLIDAIREMENT EN PAIEMENT DE DOMMAGES-INTERETS QUE LA COUR D'APPEL A CONDAMNE LA SOCIETE JVC, SEULE, A PAYER DES DOMMAGES-INTERETS AUX EPOUX Y... EN REPARATION DES NEGLIGENCES COMMISES DANS L'EXERCICE DE SON OBLIGATION DE CONSEIL ET A DECLARE SATISFACTOIRE LA RESTITUTION OPEREE PAR LA SOCIETE MAISON PHENIX AUX EPOUX Y... DE L'ACOMPTE QUE LEUR AVAIENT VERSE CES DERNIERS LORS DE LA PASSATION DE LA COMMANDE ; ATTENDU QUE LA SOCIETE JVC FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR AINSI STATUE, ALORS QUE, SELON LE POURVOI, D'UNE PART, L'AGENT IMMOBILIER, QUI CONFORMEMENT AU CONTRAT INTERVENU ENTRE EUX, A PROCURE A SON CLIENT UN TERRAIN A BATIR SUSCEPTIBLE DE RECEVOIR NORMALEMENT UNE MAISON D'HABITATION NE SAURAIT SE VOIR IMPUTER A FAUTE L'IMPOSSIBILITE TECHNIQUE DE REALISER SUR LEDIT TERRAIN UNE MAISON DE TYPE PARTICULIER A UN CONSTRUCTEUR DETERMINE AVEC LEQUEL SON CLIENT A TRAITE DIRECTEMENT, ALORS QUE, D'AUTRE PART, LA COUR D'APPEL A MANIFESTEMENT DENATURE LA LETTRE ECRITE PAR L'AGENCE JVC A SES CLIENTS LE 3 FEVRIER 1976 POUR LES INVITER A COMPLETER DIRECTEMENT AUPRES DE LA SOCIETE LE-PHENIX LEUR INFORMATION SUR L'OPERATION DE CONSTRUCTION ET SON FINANCEMENT, CE QUI CONSTITUAIT L'AVERTISSEMENT CLAIR ET PRECIS QUE L'AGENCE N'AVAIT PAS A S'EN OCCUPER ELLE-MEME ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU FONDS QUI ONT DU SE LIVRER A UNE INTERPRETATION DES TERMES DE LA LETTRE DU 3 FEVRIER 1976, RENDUE NECESSAIRE PAR LEUR AMBIGUITE ET PAR LA-MEME EXCLUSIVE DE DENATURATION, ONT, DANS L'EXERCICE DE LEUR POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION, ESTIME QU'IL INCOMBAIT A LA SOCIETE JVC, EXACTEMENT INFORMEE PAR LES EPOUX Y... DU TYPE DE CONSTRUCTION QU'ILS DESIRAIENT FAIRE EDIFIER, DE CONSULTER PAR ELLE-MEME LE CERTIFICAT D'URBANISME AINSI QUE LES AUTRES PIECES DU DOSSIER DE L'OPERATION, PLAN DE MASSE ET CAHIER DES CHARGES DU LOTISSEMENT, A L'AIDE DESQUELLES ELLE, AURAIT PU OBTENIR DU MAITRE D'X... TOUTES PRECISIONS SOUHAITABLES PLUTOT QUE DE LAISSER A SES CLIENTS, PROFANES EN LA MATIERE, LE SOIN DE RESOUDRE CETTE QUESTION EN LEUR ADRESSANT UNE LETTRE QUI CONSTITUAIT PAR SA FORMULATION D'ENSEMBLE UNE INCITATION A L'ACHAT ET UNE INVITATION AU PAIEMENT D'UN ACOMPTE A VALOIR SUR LE PRIX DU TERRAIN ; QU'ILS ONT PU EN DEDUIRE QUE LA SOCIETE JVC AVAIT AINSI MANQUE A SON DEVOIR DE CONSEIL ; QUE LE MOYEN, PRIS EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES, DOIT DONC ETRE REJETE ; ET SUR LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE FAIT GRIEF AUX JUGES DU FOND DE S'ETRE CONTREDITS EN AFFIRMANT QU'IL POUVAIT ETRE REPROCHE A LA SOCIETE MAISON PHENIX D'AVOIR REPONDU DE FACON TROP OPTIMISTE A LA DEMANDE D'INFORMATION SUR LA CONSTRUCTIBILITE DU TERRAIN QUE LUI AVAIT ADRESSEE LA SOCIETE JVC ET D'AVOIR AINSI AMENE CELLE-CI A ENCOURAGER LES EPOUX Y... A PERSISTER DANS LEUR DECISION D'ACHAT, ET EN ENONCANT CEPENDANT QUE CETTE IMPRUDENCE N'AVAIT AUCUN LIEN DIRECT AVEC LE DOMMAGE, ALORS QUE LE FAIT, RETENU PAR LA COUR D'APPEL, QU'UNE CLAUSE EXONERATOIRE DE RESPONSABILITE EUT FIGURE DANS LE CONTRAT PASSE ENTRE LES EPOUX Y... ET LA SOCIETE MAISON PHENIX ETAIT, AU SURPLUS, SANS INCIDENCE SUR LA RESPONSABILITE DE CETTE SOCIETE ENVERS L'AGENCE JVC ; MAIS ATTENDU QUE POUR REJETER L'ACTION INTRODUITE PAR LES EPOUX Y... CONTRE LA SOCIETE MAISON PHENIX, LES JUGES DU FOND ONT ENONCE QUE LE CONTRAT LIANT CES PARTIES COMPORTAIT UNE CLAUSE LIMITATIVE DE RESPONSABILITE DONT ILS ONT FAIT APPLICATION ; QUE, PAR CE SEUL MOTIF ET ABSTRACTION FAITE DU MOTIF SURABONDANT TIRE DU DEFAUT DE LIEN DIRECT ENTRE L'IMPRUDENCE COMMISE PAR LA SOCIETE MAISON PHENIX ET LE DOMMAGE, LA COUR D'APPEL A, SANS SE CONTREDIRE, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QUE LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN N'EST DONC PAS FONDEE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 JANVIER 1979 PAR LA COUR D'APPEL DE DOUAI.