Sommaire
Il ne saurait être fait grief à une Cour d'appel d'avoir rejeté l'action en nullité d'un contrat de crédit-bail immobilier fondée sur l'absence de clause permetant sa résiliation anticipée à la demande du preneur dès lors qu'une clause du contrat prévoyait que le locataire pouvait demander la résiliation du bail à la fin de chaque semestre civil, à charge de payer, à titre d'indemnité forfaitairement convenue, la totalité des loyers restant à courir jusqu'à l'expiration contractuelle du bail, et que cette clause ne se heurtait pas à la règle d'option entre l'exécution et la résolution, mais se bornait à déterminer les modalités, librement consenties et non réglementées par la loi, selon lesquelles le locataire aurait la faculté de demander la résilitation anticipée de la convention.
Texte intégral
SUR LE POURVOI EN CE QU'IL EST FORME PAR LA SOCIETE MYLDA, LES EPOUX Z..., LA SOCIETE LAURY'S, LA SOCIETE LA MITOUNERIE, SAMUEL X... ET LES EPOUX Y... : ATTENDU QUE ME LYON-CAEN, AVOCAT A LA COUR DE CASSATION, A DECLARE, AU NOM DE CES DEMANDEURS, SE DESISTER DU POURVOI FORME PAR EUX ; QUE LES 20 SEPTEMBRE, 2 NOVEMBRE, 12 NOVEMBRE ET 9 DECEMBRE 1977, IL A ETE DONNE ACTE AU GREFFE DE CES DESISTEMENTS ; SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON LES ENONCIATIONS DE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE, QU'EN 1974 ET 1975 LA SOCIETE BAIL-INVESTISSEMENT, PROPRIETAIRE D'UN ENSEMBLE IMMOBILIER A USAGE DE CENTRE COMMERCIAL, A DONNE EN CREDIT-BAIL POUR QUINZE ANS, AVEC PROMESSE UNILATERALE DE VENTE, DIVERS LOCAUX DEPENDANT DE CE CENTRE A UNE CINQUANTAINE DE COMMERCANTS ; QUE, PLUSIEURS D'ENTRE EUX N'AYANT PAS INTEGRALEMENT PAYE LE MONTANT DU LOYER ET DES CHARGES, LE BAILLEUR LEUR A FAIT SIGNIFIER DES COMMANDEMENTS VISANT LA CLAUSE RESOLUTOIRE ; QU'ILS ONT ASSIGNE LA SOCIETE BAIL-INVESTISSEMENT A L'EFFET, NOTAMMENT, DE FAIRE PRONONCER LA NULLITE DES CONTRATS ; QU'ILS ONT ETE DEBOUTES DE LEURS DEMANDES ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR REJETE L'ACTION EN NULLITE DES CONTRATS, FONDEE SUR L'ABSENCE DE CLAUSE PERMETTANT LEUR RESILIATION ANTICIPEE A LA DEMANDE DES PRENEURS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, "LE CONTRAT DE CREDIT-BAIL IMMOBILIER DOIT PREVOIR, A PEINE DE NULLITE, LES CONDITIONS DANS LESQUELLES SA RESILIATION POURRA INTERVENIR A LA DEMANDE DU PRENEUR, QU'EN L'ESPECE, OU LES LOCATAIRES FAISAIENT VALOIR QUE LES CONTRATS LITIGIEUX PREVOYAIENT L'OBLIGATION, POUR LE PRENEUR DEMANDANT LA RESILIATION ANTICIPEE DE SON CONTRAT, DE PAYER LA TOTALITE DES TERMES NON ECHUS, ON NE POUVAIT CONSIDERER COMME COMPORTANT UNE FACULTE DE RESILIATION POUR LES PRENEURS DES CONTRATS QUI LAISSAIENT SUBSISTER, A LA CHARGE DE CEUX QUI EXERCERAIENT UNE TELLE FACULTE, LA TOTALITE DE LEURS OBLIGATIONS CONTRACTUELLES, ET CELA SANS CONTREPARTIE" ; ALORS, D'AUTRE PART, QUE LES MOTIFS TIRES PAR LES JUGES DU FOND DE LA CAPACITE DES LOCATAIRES ET DE L'AVANTAGE POUR EUX DE N'AVOIR A EFFECTUER AUCUN APPORT PERSONNEL NE FOURNISSAIENT AUCUNE REPONSE AU MOYEN PRIS DE L'ABSENCE DE CLAUSE PERMETTANT LA RESILIATION A LA DEMANDE DES PRENEURS" ; MAIS ATTENDU QUE, PAR MOTIFS PROPRES ET PAR ADOPTION DE CEUX DES PREMIERS JUGES, L'ARRET ENONCE QUE LES LOCATAIRES ONT SIGNE AVEC LA SOCIETE BAIL-INVESTISSEMENT DES CONTRATS DONT L'ARTICLE 10 PREVOIT QUE LE LOCATAIRE POURRA DEMANDER LA RESILIATION DU BAIL A LA FIN DE CHAQUE SEMESTRE CIVIL, A CHARGE DE PAYER, A TITRE D'INDEMNITE FORFAITAIREMENT CONVENUE, LA TOTALITE DES LOYERS RESTANT A COURIR JUSQU'A L'EXPIRATION CONTRACTUELLE DU BAIL ; QU'AYANT AINSI CONSTATE L'EXISTENCE DANS CHAQUE CONTRAT DE LA CLAUSE EXIGEE A PEINE DE NULLITE PAR L'ARTICLE 1-2, ALINEA 2, DE LA LOI DU 2 JUILLET 1966, LES JUGES DU FOND ONT JUSTEMENT ECARTE LA DEMANDE DES LORS QUE LA CLAUSE EN LITIGE NE SE HEURTAIT PAS A LA REGLE D'OPTION ENTRE L'EXECUTION ET LA RESOLUTION, MAIS SE BORNAIT A DETERMINER LES MODALITES, LIBREMEN CONSENTIES ET NON REGLEMENTEES PAR LA LOI, SELON LESQUELLES LES LOCATAIRES AURAIENT LA FACULTE DE DEMANDER LA RESILIATION ANTICIPEE DES CONVENTIONS ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR, POUR ECARTER LA DEMANDE EN NULLITE DES CONTRATS A RAISON DU DOL IMPUTE A LA SOCIETE BAIL-INVESTISSEMENT, REJETE L'EXCEPTION DE SURSIS A STATUER PROPOSEE PAR LES LOCATAIRES ET FONDEE SUR L'OUVERTURE D'UNE INFORMATION PENALE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, "D'UNE PART, LE JUGE CIVIL A L'OBLIGATION DE SURSEOIR A STATUER CHAQUE FOIS QUE LE SORT D'UNE INSTANCE PENALE EN COURS PEUT ETRE DE NATURE A INFLUER SUR LA SOLUTION DU LITIGE DONT IL EST SAISI, ET QU'EN L'ESPECE L'INSTANCE PENALE ET L'INSTANCE CIVILE ETAIENT FONDEES SUR LA MEME CAUSE, A SAVOIR LES MANOEUVRES ET LES MENSONGES IMPUTES AUX DIRIGEANTS DE BAIL-INVESTISSEMENT ET QUI AVAIENT EU POUR RESULTAT, OU DU MOINS POUR BUT, LA CONCLUSION DES CONTRATS ET LA REMISE DES FONDS, D'OU IL SUIT QUE, LE JUGE CIVIL NE POUVANT REJETER L'ACTION EN NULLITE POUR DOL SANS SE METTRE EN CONTRADICTION AVEC LA DECISION DU JUGE PENAL DECLARANT ETABLIS LES DELITS SUSVISES, L'ACTION DEVANT LA JURIDICTION REPRESSIVE ETAIT BIEN DE NATURE A INFLUER SUR LA SOLUTION DE L'ACTION DONT ETAIT SAISIE LA JURIDICTION CIVILE, QUI ETAIT DONC TENUE DE SURSEOIR A STATUER ; ET QUE D'AUTRE PART, IL N'APPARTENAIT PAS A LA COUR D'APPEL, POUR APPRECIER LA RECEVABILITE DE L'ACTION DONT ELLE ETAIT SAISIE, DE PORTER SUR LA RECEVABILITE DE L'ACTION DONT ETAIT SAISIE LA JURIDICTION PENALE UNE APPRECIATION QUI N'APPARTENAIT QU'A CELLE-CI" ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL, PAR ADOPTION DES MOTIFS DES PREMIERS JUGES, RETIENT QUE LA CAUSE IMPULSIVE ET DETERMINANTE DE LA SIGNATURE DES CONTRATS PAR LES LOCATAIRES A ETE LA MISE DES LOCAUX A LEUR DISPOSITION SANS QU'ILS AIENT A FOURNIR D'APPORT PERSONNEL EN CAPITAL ; QUE, PAR CE SEUL MOTIF, DONT IL RESULTE QUE LES MANOEUVRES ALLEGUEES, A LES SUPPOSER ETABLIES, N'ETAIENT PAS DETERMINANTES DU CONSENTEMENT DES LOCATAIRES, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION DE CE CHEF ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL EST ENFIN FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR ECARTE L'ACTION EN NULLITE DES CONTRATS POUR INDETERMINATION DE LEUR OBJET, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE TOUT JUGEMENT DOIT ETRE MOTIVE ET QUE LA COUR D'APPEL, QUI ETAIT SAISIE DE CONCLUSIONS PAR LESQUELLES LES LOCATAIRES FAISAIENT VALOIR QUE LES CONTRATS LITIGIEUX LES OBLIGEAIENT A PAYER LES CHARGES QUI RESULTERAIENT D'UN REGLEMENT DE COPROPRIETE QUE LA BAILLERESSE ETABLIRAIT ULTERIEUREMENT ET DE FACON UNILATERALE, NE POUVAIT ECARTER UN TEL MOYEN SANS DONNER LES MOTIFS DE SA DECISION" ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A ADOPTE LES MOTIFS DU JUGEMENT, QUI ENONCE QUE L'ABSENCE, LORS DE LA SIGNATURE DES CONVENTIONS, DE TOUT DOCUMENT CONTRACTUEL RELATIF A LA FIXATION DES CHARGES NE SAURAIT CONSTITUER EN ELLE-MEME UNE INCERTITUDE CONCERNANT L'OBJET DU CONTRAT, DE NATURE A ENTRAINER SA NULLITE, QUE LES DEMANDEURS NE SONT PAS DES ACQUEREURS, MAIS DE SIMPLES PRENEURS A QUI LE BAILLEUR N'ETAIT PAS TENU DE COMMUNIQUER DE TELS DOCUMENTS, ET QUE, MEME A L'EGARD DES COPROPRIETAIRES, UNE MAUVAISE REPARTITION DES CHARGES NE SAURAIT ENTRAINER LA NULLITE DES CONTRATS D'ACQUISITION DE LEURS LOTS ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 17 MAI 1977 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.