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C'est à bon droit qu'une Cour d'appel a condamné une société, propriétaire d'un local commercial constituant un lot dans un immeuble en copropriété, à réparer le préjudice subi par le preneur titulaire d'une clause d'exclusivité, résultant de l'exercice d'un commerce similaire par le locataire d'un lot voisin, vendu par la même société sans que la clause de non-concurrence soit mentionnée dans l'acte de vente de ce lot, dès lors que les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 ne s'appliquant pas aux conventions régissant les rapports entre bailleur et locataire, l'engagement de non-concurrence devait être respecté.
Texte intégral
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU SELON L'ARRET ATTAQUE (RENNES, 28 JANVIER 1982) QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOFI A DONNE A BAIL A MME X... UNE BOUTIQUE CONSTITUANT UN LOT D'UN IMMEUBLE EN COPROPRIETE EN L'AUTORISANT A EXERCER, A TITRE EXCLUSIF, LE COMMERCE DE COUTURE, TRICOTS, GANTERIE, VETEMENTS DE PEAU, ECHARPES, FOURRURES ; QUE CETTE SOCIETE AYANT ULTERIEUREMENT VENDU UN AUTRE LOT DU MEME IMMEUBLE, LE LOCATAIRE DE CE LOT A EXERCE UNE ACTIVITE CONCURRENTE DE CELLE DE MME X... ; QUE CELLE-CI A DEMANDE A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOFI, PRIS EN QUALITE DE BAILLERESSE DU LOT QU'ELLE OCCUPE ET DE VENDERESSE DE L'AUTRE LOT, REPARATION DU PREJUDICE QU'ELLE ALLEGUAIT AVOIR SUBI EN RAISON DU FAIT QUE CETTE SOCIETE N'AVAIT PAS RESPECTE UN ENGAGEMENT DE NON CONCURRENCE SOUSCRIT ENVERS ELLE EN S'ABSTENANT D'EN FAIRE MENTION DANS LA VENTE CONSENTIE AU TIERS ACQUEREUR ; ATTENDU QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOFI FAIT GRIEF A L'ARRET DE L'AVOIR CONDAMNEE A REPARER LE PREJUDICE SUBI PAR MME X..., ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, "D'UNE PART, LES CLAUSES D'EXCLUSIVITE SONT D'INTERPRETATION STRICTE ; QUE, DES LORS, L'ARRET ATTAQUE A, AU MEPRIS DE L'ARTICLE 1134 DU CODE CIVIL, DENATURE LA CLAUSE INTERDISANT AU BAILLEUR D'EXERCER DANS LE MEME IMMEUBLE UN COMMERCE SIMILAIRE A CELUI DU PRENEUR OU DE LOUER UNE PARTIE DUDIT IMMEUBLE POUR UNE EXPLOITATION IDENTIQUE EN DECLARANT CELLE-CI APPLICABLE EN CAS DE VENTE DE L'UN DES LOTS, ET COMME COMPORTANT L'OBLIGATION DE RESTREINDRE L'USAGE QUI POUVAIT ETRE FAIT DE CELUI-CI ; QUE, D'AUTRE PART, L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT SE BORNER A OBSERVER QUE L'ARTICLE 8 ALINEA 2 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 AUTORISAIT TOUTES RESTRICTIONS JUSTIFIEES PAR LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE, TELLE QUE DEFINIE AU REGLEMENT DE COPROPRIETE, SANS RECHERCHER SI, EFFECTIVEMENT, D'APRES CELUI-CI, LES RESTRICTIONS QU'IMPLIQUAIT A L'USAGE DES LOTS MIS EN VENTE LA CLAUSE INSEREE AU BAIL DU 25 MAI 1977 ETAIT CONFORME A LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE ; QUE, PARTANT, L'ARRET ATTAQUE N'A PAS DONNE DE BASE LEGALE A SA DECISION AU REGARD DES ARTICLES 1134 DU CODE CIVIL ET 8 ALINEA 2 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965, ALORS QU'ENFIN L'ARRET ATTAQUE NE POUVAIT, SANS VIOLER L'ARTICLE 9 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 AJOUTER QU'IL ETAIT POSSIBLE LORS DE LA VENTE DE DEFINIR LES DROITS ET LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE AUXQUELS NE POUVAIENT PORTER ATTEINTE L'USAGE ET LA JOUISSANCE LIBRE DES PARTIES PRIVATIVES, DES LORS QUE LES RESTRICTIONS SEULES JUSTIFIEES NE PEUVENT L'ETRE QU'AU REGARD DE LA DESTINATION DE L'IMMEUBLE TELLE QUE NOTAMMENT DEFINIE PAR LE REGLEMENT DE COPROPRIETE" ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOFI N'A PAS SOUTENU DEVANT LES JUGES DU FOND QUE LA CLAUSE D'EXCLUSIVITE ETAIT D'INTERPRETATION STRICTE ET NE POUVAIT S'APPLIQUER AUX CAS DE VENTE ; QUE SOUS COUVERT DE DENATURATION, LE MOYEN FORMULE POUR LA PREMIERE FOIS DEVANT LA COUR DE CASSATION UN GRIEF MELANGE DE FAIT ET DE DROIT ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE, PAR MOTIFS PROPRES ET ADOPTES, L'ARRET A EXACTEMENT RETENU QUE LES DISPOSITIONS DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965 NE S'APPLIQUAIENT PAS AUX CONVENTIONS REGISSANT LES RAPPORTS ENTRE LE BAILLEUR ET LE LOCATAIRE DU LOT, ET QUE L'ENGAGEMENT DE NON CONCURRENCE PRIS PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LOFI ENVERS MME X... DEVAIT ETRE RESPECTE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR PARTIE IRRECEVABLE, N'EST, POUR LE SURPLUS, PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 28 JANVIER 1982, PAR LA COUR D'APPEL DE RENNES ;