Sommaire
En l'état d'un bail comportant un prix fixé par l'addition d'une somme déterminée dans son montant et d'une somme variable, égale à certains pourcentages du chiffre d'affaires du locataire, la partie du loyer qui est déterminée en application du chiffre d'affaires ne constitue pas une clause d'échelle mobile.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE (PAU, 19 MARS 1981), QUE LA SOCIETE HOTELIERE ET DE RESTAURATION (SHR) EST LOCATAIRE DE LOCAUX A USAGE D'HOTEL, DE BAR, DE SALON DE THE ET DE RESTAURANT APPARTENANT, LES UNS A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE EUROTEL BIARRITZ (SCIEB), LES AUTRES A LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DES RESTAURANTS EUROTEL BIARRITZ (SCIREB) ; QUE LE PRIX DE CHACUN DES DEUX BAUX CONCERNANT CES LOCAUX A ETE FIXE PAR L'ADDITION DE DEUX SOMMES ; UNE SOMME DETERMINEE DANS SON MONTANT ET UNE SOMME VARIABLE, EGALE A CERTAINS POURCENTAGES DES CHIFFRES D'AFFAIRES REALISES PAR LA SHR DANS L'EXPLOITATION DE CHACUN DES COMMERCES EXERCES DANS LES LIEUX LOUES ; QUE LA SCIEB ET LA SCIREB ONT DEMANDE LA REVISION DE LA PARTIE DETERMINEE DU PRIX DE CHAQUE BAIL A COMPTER DU 1ER JANVIER 1977 ; QUE LA SHR A PRETENDU QUE LE PRIX GLOBAL DE CHAQUE BAIL DEVAIT ETRE REVISE EN APPLICATION DE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; QUE LES JUGES DU FOND ONT FIXE LE NOUVEAU PRIX DE CHAQUE BAIL EN MAJORANT LA PARTIE DETERMINEE DU LOYER PROPORTIONNELLEMENT A LA VARIATION DE L'INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION ET LA PARTIE VARIABLE CONFORMEMENT AUX STIPULATIONS CONTRACTUELLES ; ATTENDU QUE LA SHR FAIT GRIEF A L'ARRET D'AVOIR, POUR FIXER LES PRIX REVISES DES BAUX, EXCLU L'APPLICATION DE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE LES LOYERS COMPORTANT UNE PARTIE FIXE NON INDEXEE ET UNE PARTIE VARIABLE CALCULEE SUR UN POURCENTAGE PROGRESSIF DU CHIFFRE D'AFFAIRES DU LOCATAIRE, IL EN RESULTAIT UNE VARIATION DU LOYER AUTOMATIQUE EN FONCTION D'UNE VALEUR DE REFERENCE ; QU'AINSI CETTE VARIATION S'ANALYSAIT COMME UNE CLAUSE D'ECHELLE MOBILE, EN SORTE QUE L'ARRET QUI A ECARTE L'APPLICATION DE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 AU MOTIF QUE LES LOYERS N'ETAIENT PAS AFFECTES D'UNE CLAUSE D'ECHELLE MOBILE A VIOLE CE TEXTE PAR REFUS D'APPLICATION" ; MAIS ATTENDU QUE L'ARRET RETIENT EXACTEMENT QUE LA PARTIE DU LOYER DETERMINEE EN APPLICATION DE CERTAINS POURCENTAGES DU CHIFFRE D'AFFAIRES DE LA SHR N'EST PAS UNE CLAUSE D'ECHELLE MOBILE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN N'EST PAS FONDE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QUE LA SHR FAIT AUSSI GRIEF A L'ARRET D'AVOIR FIXE LE PRIX DE REVISION DES LOYERS PAR APPLICATION, A LA PARTIE FIXE DU LOYER, DE LA VARIATION DE L'INDICE TRIMESTRIEL DU COUT DE LA CONSTRUCTION INTERVENUE DEPUIS LA DERNIERE FIXATION AMIABLE DU LOYER, SANS TENIR COMPTE DE LA VALEUR LOCATIVE QUE L'EXPERT N'AVAIT PAS DETERMINEE, ALORS, SELON LE MOYEN, "QUE CETTE VARIATION QUI DETERMINE LE PLAFOND DU LOYER REVISE DOIT S'APPLIQUER A LA TOTALITE DU LOYER, C'EST-A-DIRE A SA PARTIE FIXE, PLUS SA PARTIE VARIABLE ; QU'AINSI, L'ARRET A VIOLE L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 D'OU IL RESULTE QUE LA DETERMINATION DU PLAFOND PAR L'APPLICATION DE L'INDICE DOIT S'APPRECIER AU REGARD DE LA TOTALITE DU LOYER ET NON DE SA SEULE PARTIE FIXE ; ET ALORS QUE L'ARRET QUI A FIXE LE LOYER REVISE PAR SIMPLE APPLICATION DE LA VARIATION DE L'INDICE DU COUT DE LA CONSTRUCTION, SANS TENIR COMPTE DE LA VALEUR LOCATIVE, A VIOLE LES ARTICLES 23 ET 27 DU DECRET D'OU IL RESULTE QUE LE MONTANT DU LOYER REVISE NE PEUT DEPASSER LA VALEUR LOCATIVE" ; MAIS ATTENDU, D'UNE PART, QUE LA SHR AYANT SOUTENU DANS LES CONCLUSIONS PRISES EN CAUSE D'APPEL, QUE LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 28 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ETAIENT APPLICABLES A LA REVISION DE LA PARTIE FIXE ET DE LA PARTIE MOBILE, A L'EXCLUSION DES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 27, CETTE SOCIETE NE PEUT INVOQUER DEVANT LA COUR DE CASSATION UN MOYEN QUI CONTREDIT CELUI QU'ELLE AVAIT SOUMIS AUX JUGES DU FOND ; ATTENDU, D'AUTRE PART, QUE LA LIMITATION DU LOYER REVISE AU MONTANT DE LA VALEUR LOCATIVE SUPPOSE UNE REVISION DU PRIX GLOBAL DU BAIL ; QU'EN L'ABSENCE DE POSSIBILITE DE REVISION DES MODALITES DE FIXATION DE LA PARTIE VARIABLE DE CE PRIX, L'ARRET N'AVAIT PAS A RECHERCHER SI LE LOYER QU'IL FIXAIT EXCEDAIT LA VALEUR LOCATIVE ; D'OU IL SUIT QUE LE MOYEN, POUR LA PARTIE IRRECEVABLE, EST POUR LE SURPLUS, NON FONDE ; MAIS SUR LE TROISIEME MOYEN : VU L'ARTICLE 8 DE LA LOI DU 29 OCTOBRE 1976 ; ATTENDU QU'IL RESULTE DE CE TEXTE QUE, POUR LA PERIODE DU 1ER JANVIER 1977 AU 31 DECEMBRE 1977, LE LOYER NE PEUT AUGMENTER DE PLUS DE 6,5 % PAR RAPPORT A CELUI EN VIGUEUR POUR LE MEME LOCAL OU IMMEUBLE A LA DATE DU 15 SEPTEMBRE 1976 ET QUE, EN MATIERE DE REVISION DU LOYER, IL N'EST DEROGE A CETTE LIMITATION QU'AU CAS DE MAJORATION RESULTANT DE L'APPLICATION DE L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 ; ATTENDU QUE POUR REFUSER D'APPLIQUER LA LOI DU 29 OCTOBRE 1976, L'ARRET RETIENT QUE LA MONOVALENCE DES LOCAUX EXCLUT LES REGLES DU PLAFONNEMENT ; QU'EN STATUANT AINSI, EN SE FONDANT SUR UN MOTIF ERRONE ET ALORS QU'UNE PARTIE SEULEMENT DU PRIX DE CHAQUE BAIL SERAIT REVISEE, DANS LES CONDITIONS PREVUES A L'ARTICLE 27 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953, L'ARRET A VIOLE LE TEXTE SUSVISE ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, MAIS SEULEMENT EN CE QUE L'ARRET A ECARTE L'APPLICATION DE L'ALINEA 3 DE L'ARTICLE 8 DE LA LOI DU 29 OCTOBRE 1976, L'ARRET RENDU ENTRE LES PARTIES LE 19 MARS 1981 PAR LA COUR D'APPEL DE PAU ; REMET, EN CONSEQUENCE, QUANT A CE, LA CAUSE ET LES PARTIES AU MEME ET SEMBLABLE ETAT OU ELLES ETAIENT AVANT LEDIT ARRET ET, POUR ETRE FAIT DROIT, LES RENVOIE DEVANT LA COUR D'APPEL DE TOULOUSE.