Sommaire
C'est par une interprétation souveraine de la clause d'un "bon de visite" aux termes de laquelle l'acquéreur d'un immeuble se rendait personnellement responsable des honoraires, qu'une Cour d'appel a estimé, conformément au décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, que cette clause ne pouvait entraîner le versement par l'acquéreur d'une rémunération qui n'était pas due à l'agent immobilier, puisqu'il ne bénéficiait pas d'un mandat exclusif et que ses diligences étaient restées sans incidence sur le résultat de la transaction, conclue par l'intermédiaire d'un autre agent immobilier.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE, QU'APRES LE DECES DE M A..., SURVENU LE 12 JUIN 1976, SA VEUVE ET SES QUATRE ENFANTS ONT MIS EN VENTE UNE PROPRIETE DEPENDANT DE LA SUCCESSION DU DEFUNT ; QU'IL RESULTE D'UN "BON DE VISITE" EN DATE DU 4 JUILLET 1977 QU'A CETTE DATE M Y..., AGENT IMMOBILIER, A PROPOSE ET FAIT VISITER, AU MOINS SOMMAIREMENT, LA PROPRIETE A MME X... EN LUI FAISANT CONNAITRE LE PRIX DEMANDE PAR LES INDIVISAIRES, SOIT 400 000 FRANCS ; QUE, CEPENDANT, QUELQUES JOURS PLUS TARD, LE 7 JUILLET 1977, MME A... A SIGNE POUR LA MEME PROPRIETE AVEC UN AUTRE AGENT IMMOBILIER M Z..., UN MANDAT DE VENTE "SANS EXCLUSIVITE" QUI FAISAIT ETAT D'UN PRIX DEMANDE DE 350 000 FRANCS ET SPECIFIAIT QUE LA COMMISSION EVENTUELLEMENT DUE SERAIT "A LA CHARGE DU VENDEUR" ; QU'AUSSITOT EN POSSESSION DE CE MANDAT, M Z... A FAIT, LUI AUSSI, VISITER LA PROPRIETE A MME X..., EN OBTENANT D'ELLE, A CETTE OCCASION, UN BON "DE VISITE" DONT UN PARAGRAPHE MENTIONNAIT QUE LA VISITEUSE "SAVAIT QU'UNE COMMISSION ETAIT DUE A M Z... ET DEVRAIT ETRE COMPRISE DANS LE PRIX D'ACHAT ET QUE, DANS LE CAS OU ELLE TRAITERAIT SANS SON CONCOURS, ELLE SERAIT PERSONNELLEMENT RESPONSABLE DU PAIEMENT IMMEDIAT DE LADITE COMMISSION" ; QUE LE 7 JUILLET 1977, MME X... A FAIT CONNAITRE AU NOTAIRE CHARGE DE LA LIQUIDATION DE LA SUCCESSION, QU'ELLE ETAIT PRETE A REALISER L'ACQUISITION POUR LE PRIX DE 400 000 FRANCS ; QUE LE 13 JUILLET 1977, ELLE A PASSE AVEC LES VENDEURS UN ACTE SOUS SEING PRIVE DE VENTE AVEC LE CONCOURS DU CABINET MELE ET QUE LA VENTE A ETE REGULARISEE PAR ACTE NOTARIE EN SEPTEMBRE, L'AGENCE MELE PERCEVANT ALORS SA COMMISSION ; QUE M Z..., SOUTENANT QUE SEULE SON INTERVENTION AVAIT PERMIS LA CONCLUSION DU CONTRAT, A ASSIGNE LES INDIVISAIRES VENDEURS EN PAIEMENT DE LA COMMISSION QU'IL ESTIMAIT LUI ETRE DUE ; QU'IL A EGALEMENT ASSIGNE MME X... EN PRETENDANT QU'IL APPARTIENDRAIT A CELLE-CI DE LA LUI VERSER A DEFAUT DES VENDEURS ; ATTENDU QUE M Z... FAIT GRIEF A L'ARRET ATTAQUE DE L'AVOIR DEBOUTE DE SA DEMANDE, EN CE QU'ELLE ETAIT DIRIGEE CONTRE LES VENDEURS ALORS, EN PREMIER LIEU, QUE, D'APRES LES CONSTATATIONS MEMES DE CET ARRET, L'AGENT IMMOBILIER MANDATAIRE DE MME A... AURAIT EU DROIT A LA COMMISSION, SI LA VENTE AVAIT EU LIEU GRACE A SON CONCOURS ET QUE LA COUR D'APPEL N'AURAIT PAS RECHERCHE SI L'OFFRE DE 400 000 FRANCS FAITE PAR MME X... N'ETAIT PAS DUE AUX DILIGENCES ACCOMPLIES PAR CET AGENT ET ALORS, EN SECOND LIEU, QU'ELLE SE SERAIT ABSTENUE DE REPONDRE AUX CONCLUSIONS QUI SOULEVAIENT PRECISEMENT CE POINT ; MAIS ATTENDU QUE LA COUR D'APPEL A RELEVE QUE LE CABINET MELE AVAIT FAIT EFFECTUER A MME X... SA PREMIERE VISITE DES LIEUX, QUE C'EST AVEC LE CONCOURS DE CE CABINET QU'AVAIT ETE CONCLU L'ACTE SOUS SEING PRIVE D'ACHAT AU PRIX PREVU PAR LUI ET NON AU PRIX PROPOSE PAR LE CABINET Z..., ET QUE LA VENTE N'ETAIT PAS LE RESULTAT DES SERVICES DE CE DERNIER, DONT LE MANDAT NE COMPORTAIT AUCUNE CLAUSE D'EXCLUSIVITE ; QU'ELLE A, PAR DE TELS MOTIFS, JUSTIFIE SA DECISION ET REPONDU AUX CONCLUSIONS INVOQUEES ; QUE LE MOYEN N'EST DONC FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ; ET SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE M Z... FAIT EGALEMENT GRIEF A LA COUR D'APPEL DE L'AVOIR AUSSI DEBOUTE DE L'ACTION EN PAIEMENT DE LA COMMISSION QU'IL AVAIT FORMEE A L'ENCONTRE DE L'ACQUEREUR DE L'IMMEUBLE, ALORS QUE LE JUGE NE PEUT REFUSER DE DONNER EFFET A UNE CONVENTION QU'A LA CONDITION DE LA DIRE NULLE OU DE JUSTIFIER QUE SON EXECUTION N'EST PAS DUE, CE QU'IL N'AURAIT PAS FAIT DANS LA CIRCONSTANCE ; MAIS ATTENDU QU'INTERPRETANT SOUVERAINEMENT LA CLAUSE DU BON DE VISITE AUX TERMES DE LAQUELLE L'ACQUEREUR SE RENDAIT PERSONNELLEMENT RESPONSABLE DES HONORAIRES, LA COUR D'APPEL A ESTIME, EN CONFORMITE DES DISPOSITIONS DU DECRET DU 20 JUILLET 1972 REGLEMENTANT L'EXERCICE DE CERTAINES ACTIVITES PORTANT SUR LES IMMEUBLES ET LES FONDS DE COMMERCE, QUE CETTE CLAUSE NE POUVAIT ENTRAINER LE VERSEMENT PAR MME X... D'UNE REMUNERATION QUI N'ETAIT PAS DUE A M Z..., PUISQU'IL NE BENEFICIAIT PAS D'UN MANDAT EXCLUSIF ET QUE SES DILIGENCES ETAIENT RESTEES SANS INCIDENCE SUR LE RESULTAT DE LA TRANSACTION ; QUE LE MOYEN N'EST DONC PAS FONDE ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 30 OCTOBRE 1980, PAR LA COUR D'APPEL DE BORDEAUX ;