Sommaire
La nullité d'un bail portant sur des locaux à usage commercial consenti par un usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est une nullité relative qui ne peut être invoquée que par le nu-propriétaire ; dès lors l'acquéreur du bien après le décès du nu-propriétaire ne peut agir en nullité du bail
Texte intégral
Sur le moyen unique : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Nîmes, 16 mai 2006), que, par acte du 9 mars 1975, Mme de X... a cédé à sa fille, Mme de Y..., la nue-propriété d'un immeuble en s'en réservant l'usufruit jusqu'à son décès ; que, par acte du 1er juillet 1980, Mme de X... a donné à bail commercial partie de cet immeuble à la société Midi Imper, aux droits de laquelle est venue la société Chipie international ; que ce bail a été renouvelé les 10 mai 1990 et 12 mars 1999 par Mme de X..., sans le concours de la nue-propriétaire ; que Mme de X... est décédée le 15 octobre 1999 ; que sa fille a vendu l'ensemble de l'immeuble à M. Z... le 28 décembre 2001 ; que, par acte du 14 mai 2003, M. Z... a délivré congé à la société Chipie international avec sommation de quitter les lieux pour le 15 novembre 2003, au motif que le bail consenti à cette société n'était pas valable ; que cette dernière a assigné le bailleur pour voir dire le bail valable et déclarer nul le congé ; Attendu que M. Z... fait grief à l'arrêt d'accueillir les demandes de la société Chipie international, alors, selon le moyen : 1°/ que la réunion des qualités de nu-propriétaire et d'usufruitier sur la même tête, suite au décès de l'usufruitier emportant extinction de l'usufruit, ne fait pas disparaître le droit de l'ancien nu-propriétaire devenu propriétaire d'agir en nullité d'un bail conclu par l'usufruitier sans son accord ; qu'en l'espèce, en considérant que Mme de Y..., qui avait vendu le bien à M. Z... n'aurait pu lui transmettre avec le bien vendu une telle action en nullité, au motif erroné qu'au moment de la vente elle n'avait plus elle-même la seule qualité de nue-propriétaire en raison du décès de l'usufruitier, la cour d'appel a violé l'article 595 du code civil ; 2°/ que l'acquéreur d'un bien jouit de tous les droits et actions attachés à la chose qui appartenaient à son auteur ; qu'à ce titre, l'action en nullité dont dispose le nu-propriétaire contre le titulaire du bail conclu par l'usufruitier sans son accord, qui n'est pas une action personnelle mais est au contraire attachée à la chose, se transmet à l'acquéreur du bien avec celui-ci ; qu'en l'espèce, en considérant le contraire, la cour d'appel a violé l'article 595 du code civil ; 3°/ qu'en outre, l'acquéreur d'un bien qui se voit transmettre un droit d'agir attaché à ce bien, devient ainsi titulaire de ce droit qu'il peut exercer librement, abstraction faite de l'intention qu'aurait eu, ou non, son auteur d'exercer l'action transmise ; qu'en l'espèce, en considérant, pour dire irrecevable l'action en nullité exercée par M. Z... que celui-ci n'établissait pas que la venderesse aurait eu l'intention, avant la vente, d'agir en nullité du bail litigieux, la cour d'appel, qui s'est ainsi déterminée par un motif inopérant, a privé sa décision de base légale au regard des articles 595 et 1304 du code civil ; 4°/ que la renonciation tacite à l'exercice d'un droit ne saurait résulter que d'actes caractérisant manifestement la volonté non équivoque du titulaire de ce droit d'y renoncer ; qu'une telle renonciation ne peut dès lors résulter de la seule inaction, du silence ou de la passivité du titulaire du droit ; qu'en l'espèce, en déduisant de l'absence d'action du nu-propriétaire en nullité du bail conclu par l'usufruitier sans son concours, la renonciation de ce nu-propriétaire à exercer l'action en nullité qui lui était ouverte par les articles 595 et 1304 du code civil, la cour d'appel a violé ces articles, ensemble l'article 1338 du code civil ; Mais attendu qu'ayant retenu, à bon droit, que la nullité d'un bail portant sur des locaux à usage commercial consenti par l'usufruitier sans le concours du nu-propriétaire est une nullité relative ne pouvant être invoquée que par le nu-propriétaire et que cette action en nullité, qui est une action personnelle, n'avait pu dès lors être transmise à M. Z... auquel Mme de Y... avait vendu l'immeuble après le décès de l'usufruitière, la cour d'appel a, par ces seuls motifs, légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. Z... aux dépens ; Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne M. Z... à payer à la société Chipie international la somme de 2 000 euros ; rejette la demande de M. Z... ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé à l'audience publique du quatorze novembre deux mille sept, par M. Peyrat, conseiller doyen, conformément à l'article 452 du nouveau code de procédure civile.