Sommaire
En l'état d'une association syndicale constituée en vue de transformer un lotissement jardin en lotissement à usage d'habitation constructible, une Cour d'appel ayant retenu que les vendeurs de deux lots, dont l'un d'entre eux a signé sans être désavoué par les autres, le plan de masse dressé par les géomètres l'approuvant pour leur compte, ne peuvent ainsi contester avoir fait partie de l'association syndicale et qu'ils avaient nécessairement adhéré au projet de transformation du lotissement dont l'exécution avait été confiée à l'association syndicale, a pu admettre que par l'effet de son acquisition des deux lots, sur lesquels il projetait d'édifier un immeuble d'habitation, l'acquéreur a assumé par là-même et faute de conventions contraires les obligations de ses vendeurs envers l'association syndicale.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECLARE RECEVABLE L'ACTION EN PAIEMENT POUR PARTICIPATION AUX FRAIS DE VIABILITE FORMEE PAR L'ASSOCIATION SYNDICALE DES MAL LOTIS DU CHEMIN SAURET, REPRESENTEE PAR LE PRESIDENT DE CETTE ASSOCIATION, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART UNE DECISION DE JUSTICE DOIT SE SUFFIRE A ELLE-MEME ET QU'IL NE PEUT ETRE SUPPLEE A L'INSUFFISANCE DES MOTIFS PAR LE SEUL VISA DES DOCUMENTS DE LA CAUSE ET LA SEULE REFERENCE AUX DEBATS, N'AYANT FAIT L'OBJET D'AUCUNE ANALYSE ; QU'EN L'ESPECE, EN SE BORNANT A SE REFERER AUX DOCUMENTS DE LA CAUSE, SANS LES ANALYSER POUR JUSTIFIER DE LA QUALITE DE DIRECTEUR DE CELUI QUI A DILIGENTE L'ACTION DONT ELLE ETAIT SAISIE, QUAND ELLE ADMET ELLE-MEME QUE CETTE QUALITE DE DIRECTEUR "GOUVERNAIT" LA RECEVABILITE DE CETTE ACTION, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE ; QUE, D'AUTRE PART, APRES AVOIR RECONNU QUE LA RECEVABILITE DE L'ACTION QUI LUI ETAIT SOUMISE ETAIT SUBORDONNEE A LA CONSTATATION QUE CELUI QUI AVAIT DILIGENTE CETTE ACTION ETAIT EFFECTIVEMENT ET EN VERTU DES STATUTS, LE DIRECTEUR DE L'ASSOCIATION DEMANDERESSE, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT SE BORNER A RELEVER, POUR JUSTIFIER SA DECISION SUR CE POINT, QUE L'APPELLATION DE PRESIDENT AVAIT PREVALU EN FAIT SUR CELLE DE DIRECTEUR ET QUE LES DEFENDEURS A L'ACTION AVAIENT CONFERE DANS LEUR COURRIER A CELUI QUI L'A DILIGENTEE LE TITRE DE PRESIDENT ; QU'EN S'APPUYANT SUR UNE PAREILLE MOTIVATION INOPERANTE, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE ; MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QU'AUX TERMES DE SES STATUTS, L'ASSOCIATION SYNDICALE AGIT PAR L'INTERMEDIAIRE D'UN DIRECTOIRE COMPOSE DE CINQ SYNDICS, QUE LA REPRESENTATION EN JUSTICE EST ASSUREE PAR UN DIRECTEUR, ELU PAR LE DIRECTOIRE, ET QUE LA PRESIDENCE DE DROIT DES ASSEMBLEES APPARTIENT AU DIRECTEUR, LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LA PRATIQUE A FAIT PREVALOIR LA DENOMINATION DE PRESIDENT SUR CELLE DE DIRECTEUR ET RETIENT DANS L'EXERCICE DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION DES DOCUMENTS ET ELEMENTS DE LA CAUSE QUE CHABERT EST DIRECTEUR DE L'ASSOCIATION ET QUE DOUMERGUE N'IGNORAIT PAS QU'EN DEPIT DE LA DESIGNATION LE DENOMMANT PRESIDENT, CHABERT AGISSAIT BIEN DANS LA LIMITE DE SES POUVOIRS ; QUE LE MOYEN NE PEUT QU'ETRE ECARTE ; SUR LE DEUXIEME MOYEN : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DES JUGES DU FOND QUE LES CONSORTS Y... AVAIENT CREE, CHEMIN DE SAURET A MONTPELLIER, UN LOTISSEMENT-JARDIN SUR LEQUEL IL ETAIT INTERDIT DE CONSTRUIRE ; QUE LE 18 OCTOBRE 1969 ETAIT CONSTITUEE UNE ASSOCIATION SYNDICALE DES MAL LOTIS DU CHEMIN DE SAURET, COMPOSEE DES MEMBRES DE CE LOTISSEMENT, DANS LE BUT DE RENDRE CE LOTISSEMENT CONSTRUCTIBLE ; QUE PAR ACTES NOTARIES DES 17 FEVRIER ET 27 MARS 1965, LES LOTS N° 62 ET 63 ETAIENT CEDES PAR LES CONSORTS X..., QUI EN ETAIENT PROPRIETAIRES A DOUMERGUE SOUS LA CONDITION - DONT LA REALISATION SERA CONSTATEE PAR ACTE AUTHENTIQUE EN DATE DU 25 JUILLET 1970 - QU'UN IMMEUBLE A USAGE D'HABITATION PUISSE ETRE ERIGE SUR LE TERRAIN VENDU ; QUE PAR ARRETE PREFECTORAL DU 29 AVRIL 1970, L'ASSOCIATION ETAIT AUTORISEE A TRANSFORMER LE LOTISSEMENT-JARDIN EN LOTISSEMENT A USAGE D'HABITATION SOUS LA CONDITION QUE L'EXECUTION SOIT REALISEE AVANT LE 29 AVRIL 1972 ; QUE DIVERS TRAVAUX AYANT ETE EFFECTUES, L'ASSOCIATION, AYANT VAINEMENT RECLAME EN 1970 ET 1971 TANT AUX CONSORTS X... QU'A DOUMERGUE LEUR QUOTE-PART POUR LES LOTS 62 ET 63 DES DEPENSES ENGAGEES, LES A ASSIGNES EN PAIEMENT DE 62.222,10 FRANCS ; ATTENDU QU'IL EST REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'AVOIR CONFERE AUX VENDEURS, LES CONSORTS X... ET A DOUMERGUE, ACQUEREUR DES LOTS 62 ET 63 LA QUALITE D'ADHERENTS DE L'ASSOCIATION SYNDICALE CREEE EN 1969, LAQUELLE A OBTENU L'AUTORISATION PREFECTORALE D'AMENAGER UN LOTISSEMENT A USAGE DE CONSTRUCTION POUR L'HABITATION, ALORS, SELON LE MOYEN QUE, D'UNE PART, L'ADHESION D'UNE PERSONNE A UNE ASSOCIATION EST UN ACTE JURIDIQUE PUISQU'ELLE SUPPOSE LE CONCOURS DE DEUX VOLONTES AFIN DE CONFERER A LEUR ACCORD DES EFFETS JURIDIQUES ; QU'UNE TELLE ADHESION SE PROUVE DONC PAR ECRIT ; QUE, PARTANT, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT RETENIR, POUR JUSTIFIER DE L'ADHESION, QU'ELLE A CONSTATEE, UNE SIMPLE PRESOMPTION TIREE DE LA PROCEDURE DILIGENTEE PAR L'ASSOCIATION AUPRES DES SERVICES PREFECTORAUX ; QU'EN STATUANT DE LA SORTE, ELLE A VIOLE L'ARTICLE 1341 DU CODE CIVIL ; QUE, D'AUTRE PART, EN CONSTATANT D'ABORD QUE LE VENDEUR AVAIT CONCLU UNE CONVENTION EN 1965 ET SIGNE UN PLAN DE MASSE EN 1967 POUR JUSTIFIER DE SON ADHESION A L'ASSOCIATION ET EN CONSTATANT ENSUITE QUE CETTE ASSOCIATION A ETE CREEE EN 1969, SOIT PLUS DE DEUX ANS APRES LES ACTES RETENUS COMME CARACTERISTIQUES DE L'ADHESION, LA COUR D'APPEL A ENTACHE SA DECISION D'UNE CONTRADICTION QUI LA PRIVE DE MOTIFS ; QU'ENFIN, LA DECISION DONT IL EST IMPOSSIBLE DE DETERMINER LA BASE LEGALE, EN EST, PAR LE FAIT MEME DEPOURVUE ; QU'EN RELEVANT DANS CES CONDITIONS QUE L'ADHESION DE L'ACQUEREUR ETAIT DE DROIT A PARTIR DU MOMENT OU DANS UN ACTE SUBSEQUENT A LA VENTE, IL RECONNAISSAIT LE BIEN FONDE DES RESULTATS OBTENUS PAR L'ASSOCIATION ET EN S'ABSTENANT DE PRECISER POURQUOI CETTE ADHESION ETAIT DE DROIT, LA COUR D'APPEL A PRIVE SA DECISION DE BASE LEGALE ; MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE ONT RETENU QUE LA TRANSFORMATION DU LOTISSEMENT A USAGE DE JARDIN EXCLUSIVEMENT EN LOTISSEMENT A USAGE D'HABITATION EXIGEAIT OUTRE L'ASSENTIMENT UNANIME DES INTERESSES, LA PREPARATION D'UN DOSSIER IMPORTANT EN VUE DE L'AUTORISATION ET DE L'ETABLISSEMENT D'UN CAHIER DES CHARGES ; QU'UNE TELLE OPERATION NECESSITAIT LA CREATION D'UN ORGANISME COMMUN CHARGE DE LA MISE EN VIABILITE DE L'ENSEMBLE, SANS LEQUEL AUCUN ARRETE PREFECTORAL, AUTORISANT LA DIVISION DU TERRAIN, N'AURAIT ETE OBTENU ; QU'ILS ONT CONSTATE QUE LE PLAN DE MASSE, DRESSE PAR LES GEOMETRES EN OCTOBRE 1967 PORTE EN MARGE L'INDICATION DES NOMS DES PROPRIETAIRES EN FACE DU OU DES DES LOTS DU LOTISSEMENT-JARDIN INITIAL ET LA SIGNATURE DU TITULAIRE ; QUE LES CONSORTS X..., DONT L'UN D'ENTRE EUX A SIGNE, SANS ETRE DESAVOUE PAR LES AUTRES, LE PLAN DE MASSE, L'APPROUVANT POUR LEUR COMPTE, NE PEUVENT AINSI CONTESTER AVOIR FAIT PARTIE DE L'ASSOCIATION SYNDICALE ; QUE LA COUR D'APPEL RAPPELLE ENCORE QUE LES CONSORTS MAFFRE AVAIENT NECESSAIREMENT ADHERE AU PROJET DE TRANSFORMATION DU LOTISSEMENT DONT L'EXECUTION AVAIT ETE CONFIEE A L'ASSOCIATION SYNDICALE, PUISQUE LA VENTE DES LOTS ETAIT SUBORDONNEE A LA CONDITION QUE LES TERRAINS EUSSENT OBTENU L'AUTORISATION D'ETRE CONSTRUCTIBLES ; QUE DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, LES JUGES D'APPEL, SANS SE CONTREDIRE, NI VIOLER LES REGLES DE LA PREUVE, ONT PU ADMETTRE QUE PAR L'EFFET DE SON ACQUISITION DES LOTS 62 ET 63 SUR LESQUELS IL PROJETAIT D'EDIFIER UN IMMEUBLE D'HABITATION, DOUMERGUE A ASSUME PAR LA-MEME ET FAUTE DE CONVENTION CONTRAIRE, LES OBLIGATIONS DE SES VENDEURS ENVERS L'ASSOCIATION SYNDICALE, ET ONT AINSI LEGALEMENT JUSTIFIE LEUR DECISION ; SUR LE TROISIEME MOYEN : ATTENDU QUE L'ARRET ATTAQUE EST ENFIN CRITIQUE POUR AVOIR DECLARE DOUMERGUE, ACQUEREUR SOUS CONDITION SUSPENSIVE D'UN TERRAIN, DEBITEUR ENVERS L'ASSOCIATION SYNDICALE CHARGEE DES TRAVAUX DE VIABILITE DU LOTISSEMENT DES FRAIS QUE CETTE OPERATION A ENTRAINES, ALORS SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LA CONDITION SUSPENSIVE FAIT RETROAGIR LES EFFETS DE L'OBLIGATION AU JOUR OU CETTE OBLIGATION A ETE CONSENTIE ; QU'EN PARTICULIER LE TRANSFERT DE LA PROPRIETE DANS LA VENTE SOUS CONDITION SUSPENSIVE N'A PAS LIEU, ENTRE LES PARTIES, AU JOUR DE LA REALISATION DE LA CONDITION MAIS AU JOUR DE LA VENTE ; QU'EN L'ESPECE, AU JOUR DE LA VENTE IL N'EXISTAIT NI CAHIER DES CHARGES, NI PROJET DE LOTISSEMENT, QU'EN DECIDANT DES LORS QUE LES FRAIS DECOULANT DE CE CAHIER DES CHARGES ET DE CE PROJET DE LOTIR INCOMBAIENT A L'ACQUEREUR, QUAND DANS LES EFFETS DE LA CONVENTION IL NE POUVAIT ETRE QUESTION NI DE CAHIER DES CHARGES, NI DE PROJET DE LOTISSEMENT, ET EN N'OPERANT AUCUNE DISCRIMINATION ENTRE LES EFFETS DE LA CONDITION A L'EGARD DES TIERS, LA COUR D'APPEL A VIOLE L'ARTICLE 1179 DU CODE CIVIL ; QUE, D'AUTRE PART, POUR LA MEME RAISON, LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DEFINIR ENTRE LES PARTIES LES CONSEQUENCES D'UNE CONVENTION A PARTIR DES CONSEQUENCES DE LA CONDITION, DONT CETTE CONVENTION ETAIT AFFECTEE ; QUE C'EST PAR LE JEU DE LA CONDITION, AU JOUR OU LA CONVENTION EST CONCLUE QUE SES CONSEQUENCES ENTRE LES PARTIES DOIVENT S'APPRECIER ; QU'EN EXAMINANT DES LORS LES CONSEQUENCES D'UNE CONDITION AU JOUR DE SA REALISATION POUR DETERMINER LES CONSEQUENCES DE LA CONVENTION STIPULANT CETTE CONDITION ET POUR DEDUIRE DE LA QUE LE VENDEUR, SOUS CONDITION, NE POUVAIT PAS ETRE TENU DE PAYER LES FRAIS QUE L'EVENEMENT, CHOISI COMME CONDITION COMPORTAIT, LA COUR D'APPEL A DERECHEF VIOLE L'ARTICLE 1179 DU CODE CIVIL ; QU'ENFIN, L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE N'A PAS D'APPLICATION LORSQUE L'OBLIGATION, DONT L'EXECUTION EST RECLAMEE, EST POURVUE D'UNE CAUSE ; QU'EN FAISANT, DES LORS, ALLUSION AUX REGLES DE L'ENRICHISSEMENT SANS CAUSE, QUAND ELLE CONSTATE QUE L'OBLIGATION LITIGIEUSE ETAIT POURVUE D'UNE CAUSE, LA VENTE EN L'OCCURRENCE, LA COUR D'APPEL A MECONNU LES PRINCIPES MEMES DONT ELLE A CRU DEVOIR FAIRE APPLICATION ; MAIS ATTENDU QUE DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL, DOUMERGUE A SOUTENU QUE, BIEN QUE LA VENTE DES LOTS 62 ET 63 AIT ETE AFFECTEE DE LA CONDITION QUE CES TERRAINS SOIENT CONSTRUCTIBLES, LE TRANSFERT DE PROPRIETE NE S'EST REALISE QUE LE 25 JUILLET 1970, APRES L'ARRETE PREFECTORAL DU 29 AVRIL 1970 D'OU DECOULENT LES OBLIGATIONS DES PROPRIETAIRES DES LOTS, QUI ETAIENT ALORS LES CONSORTS X... ; QUE LE TRIBUNAL ET LA COUR D'APPEL AYANT FAIT DROIT A CES CONCLUSIONS, DOUMERGUE, EST IRRECEVABLE, EN SES DEUX PREMIERES BRANCHES, A SOUTENIR QU'IL N'Y A PAS ETE SATISFAIT, LA TROISIEME BRANCHE DU MOYEN VISANT UN MOTIF SURABONDANT ; D'OU IL SUIT QU'EN AUCUNE DE SES BRANCHES, LE MOYEN NE SAURAIT ETRE ACCUEILLI ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 FEVRIER 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE MONTPELLIER.