Sommaire
La conclusion d'un bail unique ne suffit pas pour permettre au locataire d'obtenir le renouvellement total de son bail même si aux termes de celui-ci le preneur doit rester garant du respect des conditions dudit bail en cas de sous-location. Ayant constaté que la partie des lieux, sous-loués avec l'agrément du bailleur, était indépendante du reste de l'immeuble, et que l'activité du sous-locataire n'entrait pas dans le cadre du commerce exercé par le locataire principal, les juges du second degré qui estiment qu'il n'existe aucune indivisibilité matérielle ou conventionnelle, justifient légalement leur décision de n'accorder le renouvellement du bail que pour la partie des locaux dans lesquels le locataire principal exploite son fonds.
Texte intégral
SUR LE MOYEN UNIQUE : ATTENDU QU'IL RESULTE DES ENONCIATIONS DE L'ARRET INFIRMATIF ATTAQUE QUE LES EPOUX X... ONT DONNE EN LOCATION A LA SOCIETE HOTELIERE DU NORD-OUEST DE LA REGION PARISIENNE UN IMMEUBLE DANS LEQUEL CELLE-CI POUVAIT EXERCER, AU REZ-DE-CHAUSSEE, TOUS COMMERCES DE SON CHOIX ET, DANS LES ETAGES, L'ACTIVITE D'HOTEL MEUBLE, EN DISPOSANT DU DROIT DE SOUS-LOUER TOUT OU PARTIE DES LOCAUX ; QUE LADITE SOCIETE A AINSI SOUS-LOUE A JANOU LE LOCAL DU REZ-DE-CHAUSSEE POUR L'EXPLOITATION D'UN COMMERCE DE TISSUS, CONFECTION, ARTICLES DE SPORTS ; QUE, LE 31 MARS 1969, LES BAILLEURS ONT DONNE CONGE A LA SOCIETE HOTELIERE POUR LE 1ER OCTOBRE 1969, DATE D'EXPIRATION DU BAIL, AVEC REFUS DE RENOUVELLEMENT ; QUE, PAR ACTE EXTRA-JUDICIAIRE DU 21 JUILLET 1970, LES EPOUX X... ONT USE DE LEUR DROIT DE REPENTIR EN OFFRANT LE RENOUVELLEMENT DU BAIL POUR L'ENSEMBLE DE L'IMMEUBLE A L'EXCLUSION DES LIEUX DONNES EN SOUS-LOCATION A JANOU ; QU'A LA SUITE DE L'ASSIGNATION DES EPOUX X... EN FIXATION DU MONTANT DU LOYER, LA SOCIETE LOCATAIRE A SOULEVE L'IRRECEVABILITE DU DROIT DE REPENTIR QUI NE S'APPLIQUAIT PAS A LA TOTALITE DES LOCAUX LOUES ; QU'A LA SUITE DU DECES D'X..., SES HERITIERS, LES CONSORTS X..., ONT DECLARE REPRENDRE L'INSTANCE ; ATTENDU QU'IL EST FAIT GRIEF A LA COUR D'APPEL D'AVOIR DECLARE VALABLE LE REPENTIR DES BAILLEURS, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE "LA LOI POSE SEULEMENT COMME PRINCIPE, DANS LE CAS OU, COMME EN L'ESPECE, LA SOUS-LOCATION A ETE EXPRESSEMENT AUTORISEE, QUE LES LIEUX SOUS-LOUES FORMENT AVEC CEUX FAISANT L'OBJET DU BAIL PRINCIPAL UN TOUT INDIVISIBLE, MATERIELLEMENT OU DANS LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES, QUE LA COUR D'APPEL NE POUVAIT DONC DEDUIRE LA DIVISIBILITE DES LOCAUX DU FAIT QUE LA SOUS-LOCATION N'AVAIT PAS PRIS FIN AVANT LE BAIL PRINCIPAL, L'INDIVISIBILITE DES DEUX BAUX RESULTANT, AU CONTRAIRE, DE CE QU'AYANT LA MEME DUREE, ILS EXPIRAIENT A LA MEME DATE, NI DU FAIT MEME DE L'EXISTENCE D'UNE SOUS-LOCATION, CAR CE SERAIT ADMETTRE QU'IL N'Y AURAIT JAMAIS INDIVISIBILITE DES LIEUX, QUE LA COUR NE POUVAIT NON PLUS DIRE QUE LES LOCAUX SOUS-LOUES ETAIENT INDEPENDANTS DES LOCAUX LOUES DES LORS QUE LES INSTALLATIONS D'EAU ET D'ELECTRICITE DE LA BOUTIQUE SONT COMMANDEES PAR CELLES DE L'HOTEL, QUE LES COMPTEURS DIVISIONNAIRES SONT COMMUNS, DE MEME QUE LES W.-C., QUE LA SEPARATION REALISEE PAR LA SOCIETE LOCATAIRE ENTRE LE LOCAL TRANSFORME EN BOUTIQUE ET CONSTITUE PAR L'ANCIENNE SALLE DE RESTAURANT ET L'HOTEL LUI-MEME EST SOMMAIRE ; QUE, D'AUTRE PART, POUR REPARER LA VERRIERE DE LADITE BOUTIQUE, IL FAUT PASSER PAR L'HOTEL, QU'ENFIN, SI LES ACTIVITES EXERCEES DANS LES LIEUX LOUES ET SOUS-LOUES SONT DIFFERENTES, ELLES SONT COMPLEMENTAIRES, LE COMMERCE EXERCE DANS LA BOUTIQUE JOUANT UN ROLE ANALOGUE A CELUI DES VITRINES D'EXPOSITION DANS LE HALL DES HOTELS, LA CLIENTELE ATTIREE PAR LA PREMIERE FAISANT ENSUITE CHOIX DE L'HOTEL" ; QUE LE MOYEN SOUTIENT, D'AUTRE PART, "QU'IL APPARTENAIT A LA COUR, CE QU'ELLE N'A PAS FAIT, D'EXPLIQUER EN QUOI LA COMMUNE INTENTION DES PARTIES N'AVAIT PAS ETE DE FAIRE DES LOCAUX LOUES ET SOUS-LOUES UN TOUT INDIVISIBLE, QUE, CEPENDANT, L'INDIVISIBILITE SE TROUVAIT A CET EGARD CONFIRMEE PAR LA STIPULATION DU BAIL RENDANT LA SOCIETE PRENEUSE "GARANTE ET SOLIDAIRE" DU SOUS-LOCATAIRE ET PAR LE FAIT QUE LE CONGE DU 31 MARS 1969 AVAIT ETE DELIVRE POUR LA TOTALITE DE L'IMMEUBLE LOUE" ; QUE LE MOYEN SOUTIENT EGALEMENT "QUE LA COUR N'A PAS TIRE DE SES PROPRES CONSTATATIONS LES CONSEQUENCES LEGALES QUI S'IMPOSAIENT, DES LORS QU'AYANT RECONNU QUE LES CHARGES EXORBITANTES PESANT SUR LA SOCIETE LOCATAIRE AVAIENT POUR CONTRE-PARTIE LA STIPULATION D'UN LOYER NET ET L'AUTORISATION DONNEE A LADITE SOCIETE DE SOUS-LOUER, ELLE AURAIT DU NECESSAIREMENT EN DEDUIRE QUE LES CLAUSES DU BAIL CONSTITUAIENT UN TOUT INDIVISIBLE DESTINE A ASSURER L'EQUILIBRE ECONOMIQUE DU CONTRAT DE LOCATION DE TELLE FACON QU'AUCUNE DES PARTIES NE SOIT PERDANTE, QUE CET EQUILIBRE DEVAIT DONC DEMEURER TEL QU'IL AVAIT ETE CONCU, LA CONVENTION FAISANT LA LOI DES PARTIES, QU'ENFIN, LA COUR N'A PAS REPONDU AU CHEF PRECIS DES CONCLUSIONS DE LA SOCIETE LOCATAIRE FAISANT VALOIR QUE LA CONSISTANCE DES LOCAUX LOUES NE POUVAIT ETRE RESTREINTE UNILATERALEMENT" ; MAIS ATTENDU QUE LA CONCLUSION D'UN BAIL UNIQUE NE SUFFIT PAS POUR PERMETTRE AU LOCATAIRE D'OBTENIR LE RENOUVELLEMENT TOTAL DE SON BAIL MEME SI, AUX TERMES DE CEUI-CI, LE PRENEUR DOIT RESTER GARANT DU RESPECT DES CONDITIONS DUDIT BAIL EN CAS DE SOUS-LOCATION ; QU'APRES AVOIR OBSERVE QUE, COMPTE TENU DE LA DISPOSITION DES LIEUX, LE LOCAL SOUS-LOUE ETAIT INDEPENDANT DU RESTE DE L'IMMEUBLE ET QUE L'ACTIVITE PARTICULIERE EXERCEE DANS CE LOCAL N'ENTRAIT PAS DANS LE CADRE DE L'EXPLOITATION HOTELIERE DE LA LOCATAIRE PRINCIPALE, LES JUGES DU SECOND DEGRE ENONCENT, JUSTEMENT, QUE LA SOCIETE HOTELIERE N'A DROIT AU RENOUVELLEMENT DE SON BAIL QUE POUR LA PARTIE DES LOCAUX DANS LESQUELS ELLE EXPLOITE SON FONDS, A L'EXCLUSION DE CEUX QU'ELLE A SOUS-LOUES MEME AVEC L'AGREMENT DES PROPRIETAIRES, ET QUE CETTE SITUATION DEVRA ETRE PRISE EN CONSIDERATION POUR LA FIXATION DU NOUVEAU LOYER AINSI QUE POUR LA REPARTITION FUTURE DES CHARGES ; ATTENDU QUE PAR CETTE APPRECIATION DES DOCUMENTS ET CIRCONSTANCES DE LA CAUSE, D'OU IL NE RESULTAIT AUCUNE INDIVISIBILITE MATERIELLE OU CONVENTIONNELLE, LA COUR D'APPEL, QUI A REPONDU AUX CONCLUSIONS DONT ELLE ETAIT SAISIE, A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; QU'AINSI, LE MOYEN N'EST FONDE EN AUCUNE DE SES BRANCHES ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 25 JUIN 1973 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.