Sommaire
Le promoteur est tenu, envers les acquéreurs de parts de société de construction ou les acquéreurs de locaux, d'une obligation de résultat qui lui impose de leur livrer, en jouissance ou en propriété, une construction exempte de malfaçons et, à défaut, de réparer ces dernières.
Texte intégral
SUR LE PREMIER MOYEN : ATTENDU, SELON L'ARRET ATTAQUE, QUE LE 17 FEVRIER 1965 ETAIT CONSTITUEE, SELON LA LOI DU 28 JUIN 1938, LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE LES VERGERS DE FAMECK (CI-APRES SOCIETE LES VERGERS QUI AVAIT POUR OBJET L'ACQUISITION D'UN TERRAIN ET LA CONSTRUCTION SUR CELUI-CI DE 34 PAVILLONS D'HABITATION ; QUE, LE MEME JOUR, ELLE A PASSE AVEC L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN UNE CONVENTION EN VUE DE LA REALISATION DE CETTE OPERATION IMMOBILIERE ; QU'AYANT CONSTATE, DANS LE PAVILLON DONT LES PARTS DE LA SOCIETE LES VERGERS QU'IL AVAIT ACQUISES LUI DONNAIENT LA JOUISSANCE, DES FISSURES PAR LESQUELLES L'EAU S'INFILTRAIT, DUC A ASSIGNE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN EN REPARATION DE CES MALFACONS ; QUE L'ARRET CONFIRMATIF ATTAQUE A DECLARE CETTE DERNIERE TENUE DE GARANTIR DUC DES MALFACONS ; ATTENDU QUE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN REPROCHE A LA COUR D'APPEL D'EN AVOIR AINSI DECIDE, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, LES MOTIFS DE SON ARRET, CONCERNANT LES RAPPORTS ENTRE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN ET LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NE PARVIENNENT PAS A QUALIFIER, EN L'ABSENCE DE FRAUDE NI DEMONTREE NI MEME ALLEGUEE, D'AUTRES OPERATIONS JURIDIQUES QUE CELLES DU MANDAT EXISTANT ENTRE LES DEUX PERSONNES MORALES ET, QU'EN VERTU DU PRINCIPE DE LA RELATIVITE DES CONVENTIONS, DUC, ASSOCIE DANS LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, N'AVAIT QU'UN DROIT DE CREANCE A L'EGARD DE CELLE-CI ET AUCUNE ACTION DIRECTE A L'EGARD DU MANDATAIRE, DONT LA RESPONSABILITE EVENTUELLE NE POUVAIT ETRE MISE EN CAUSE SUR LE PLAN CONTRACTUEL QUE PAR LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE MANDANTE ET QUE, D'AUTRE PART, EN L'ABSENCE DE MISE EN DEMEURE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, VOIRE DE MISE EN CAUSE OU DE CARENCE CONSTATEE DE CELLE-CI, LE PORTEUR DE PARTS N'ETAIT PAS RECEVABLE A UTILISER A DES FINS PERSONNELLES L'ACTION SOCIALE ; QU'IL EST ENFIN SOUTENU QUE C'EST PAR UNE DENATURATION CERTAINE DES TERMES DE LA CONVENTION INTERVENUE ENTRE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE ET L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN QUE LA COUR D'APPEL AFFIRME QUE LES SOCIETES SERAIENT L'EMANATION L'UNE ET L'AUTRE ET SERVIRAIENT A DISSIMULER LE VERITABLE PROMOTEUR, QU'EN EFFET, DES L'INSTANT OU LE CONTRAT CONSENTI A L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN EXCLUAIT CELLE-CI DE TOUT DROIT SUR LA PROPRIETE OU L'EXPLOITATION DES IMMEUBLES SOCIAUX A PARTAGER ET NE LUI RESERVAIT QU'UNE REMUNERATION FIXE, LES TERMES DE LA MISSION DONNEE A L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN, AUSSI GENERAUX SOIENT-ILS, NE POUVAIENT AU MIEUX LUI CONFERER QUE LA QUALITE DE PROMOTEUR A L'EGARD DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE, MAIS NULLEMENT A L'EGARD DES ASSOCIES DE CELLE-CI, QUE, DES LORS, EN CONDAMNANT EXCLUSIVEMENT L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN A SATISFAIRE SUR UNE BASE CONTRACTUELLE LA RECLAMATION D'UN ASSOCIE, AUX LIEU ET PLACE DE LA SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE NON EN CAUSE, LA COUR D'APPEL A VIOLE LE PRINCIPE DE LA PERSONNALITE MORALE DES SOCIETES ET MECONNU LA DISTINCTION NECESSAIRE ENTRE LE PATRIMOINE DE CHACUNE DES PARTIES ; MAIS ATTENDU QUE LE PROMOTEUR EST TENU, ENVERS LES ACQUEREURS DE PARTS OU DE LOCAUX, D'UNE OBLIGATION DE RESULTAT QUI LUI IMPOSE DE LEUR LIVRER, EN JOUISSANCE OU EN PROPRIETE, UNE CONSTRUCTION EXEMPTE DE MALFACONS ET, A DEFAUT, DE REPARER CES DERNIERES ; QUE LA COUR D'APPEL RELEVE QUE SI LA CONVENTION DU 17 FEVRIER 1965 A INVESTI D'UN MANDAT L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN, CELUI-CI, QUI EST DES PLUS ETENDUS, RECOUVRE DE LA PART DE LA SOCIETE LES VERGERS UNE DELEGATION DE POUVOIRS TELLE QUE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN SE TROUVE, EN FAIT, CHARGEE DE LA REALISATION DE L'OPERATION IMMOBILIERE, QUE CE MANDAT S'ETEND, EN EFFET, AUX DOMAINES JURIDIQUE, CONTENTIEUX, ADMINISTRATIF, FINANCIER, COMPTABLE ET TECHNIQUE, L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN SE VOYANT CONFIER L'ELABORATION DE TOUS ACTES RELATIFS AU CADRE JURIDIQUE DE L'OPERATION, LA PREPARATION DE TOUS DOSSIERS RELATIFS A D'EVENTUELLES INSTANCES DEVANT LES TRIBUNAUX, LA SURVEILLANCE DE L'EXECUTION DES ENGAGEMENTS DES ASSOCIES, LA PREPARATION DES REUNIONS DU CONSEIL DE GERANCE ET DE L'ASSEMBLEE GENERALE, LA CONSTITUTION ET LA NEGOCIATION DES DOSSIERS D'AUTORISATIONS ADMINISTRATIVES (PERMIS DE CONSTRUIRE, PRIMES A LA CONSTRUCTION, ETC - ), L'ELABORATION DES PLANS DE FINANCEMENT, LA CONSTITUTION ET L'INSTRUCTION DES DOSSIERS DE DEMANDES DE CREDITS ET L'UTILISATION DE CES DERNIERS, LA TENUE ET LA LIQUIDATION DES COMPTES, LA DIRECTION DES ETUDES TECHNIQUES, L'ETABLISSEMENT DES PROJETS, LA SURVEILLANCE DES TRAVAUX ET, ENFIN, LA FACULTE DE CONTRACTER AVEC TOUS ARCHITECTES OU ORGANISMES D'ETUDES TECHNIQUES ET DE PASSER TOUS MARCHES AU NOM DE LA SOCIETE LES VERGERS ; QUE LES JUGES D'APPEL CONSTATENT, ENCORE, QUE CETTE DERNIERE ET L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN AVAIENT LE MEME SIEGE SOCIAL ET LE MEME PERSONNEL D'ADMINISTRATION ET DE GESTION, QUE, D'APRES LES STATUTS DE LA SOCIETE LES VERGERS (ARTICLE 29 IN FINE), L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN ETAIT LE MAITRE D'X... DE L'OPERATION IMMOBILIERE, QU'EN REALITE LA SOCIETE LES VERGERS N'EST QU'UNE EMANATION DE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN, ET, ENFIN, QUE DUC AVAIT TOUJOURS TRAITE AVEC CETTE DERNIERE QUI N'AVAIT JAMAIS, POUR S'OPPOSER AUX RECLAMATIONS DE CELUI-CI, INVOQUE LA QUALITE DE MANDATAIRE DONT ELLE SE PREVAUT AUJOURD'HUI ; QUE DE CES CONSTATATIONS, LES JUGES DU FOND ONT PU DEDUIRE QUE, MALGRE LES TERMES DU CONTRAT DU 17 FEVRIER 1965, QU'ILS N'ONT PAS DENATURE, L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN AVAIT EU, SOUS LE COUVERT DE LA SOCIETE LES VERGERS, LA DIRECTION ET LA SURVEILLANCE DE L'OPERATION ET AVAIT REMPLI LE ROLE DE PROMOTEUR ; QUE PAR CES MOTIFS, ET DES LORS QUE DUC N'EXERCAIT PAS UNE ACTION SOCIALE MAIS UNE ACTION PERSONNELLE EN REPARATION DU PREJUDICE QU'IL AVAIT PERSONNELLEMENT SUBI, LA COUR D'APPEL A, SANS ENCOURIR LES GRIEFS DU MOYEN, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; SUR LE SECOND MOYEN : ATTENDU QUE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN FAIT ENCORE GRIEF A L'ARRET ATTAQUE D'AVOIR REJETE LES CONCLUSIONS DANS LESQUELLES ELLE FAISAIT VALOIR QUE DUC N'ETAIT PAS FONDE A SE MAINTENIR EN JOUISSANCE FAUTE D'AVOIR REPONDU AUX APPELS DE FONDS CONCERNANT SES PARTS, AUX MOTIFS NOTAMMENT, QU'ELLE N'AVAIT PAS MIS EN OEUVRE LA VENTE DES PARTS DE DUC, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, AUX TERMES DU CONTRAT INTERVENU, L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN N'AVAIT DE COMPTE A RENDRE QU'A LA SOCIETE LES VERGERS ET QUE, FAUTE POUR DUC D'AVOIR MIS CELLE-CI EN CAUSE, CE QUI AURAIT OUVERT LA VOIE A UNE EVENTUELLE ACTION EN GARANTIE REGULIERE CONTRE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN, CETTE DERNIERE N'AVAIT PAS A JUSTIFIER DE SES EXIGENCES, ET QUE, D'AUTRE PART, L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN N'ETAIT INVESTIE D'AUCUN POUVOIR DE NATURE A LUI PERMETTRE DE PROCEDER A LA VENTE DES PARTS D'UN ASSOCIE ET NE POUVAIT DONC SE VOIR REPROCHER UNE CARENCE DANS L'EXERCICE DE FONCTIONS QU'ELLE N'AVAIT PAS ET NE POUVAIT AVOIR ; MAIS ATTENDU QU'APRES AVOIR RELEVE QUE L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN N'AYANT PAS REMEDIE AUX MALFACONS QUE LUI AVAIT SIGNALEES DUC EN L'INVITANT A Y REMEDIER DES QUE POSSIBLE, CE DERNIER AVAIT DU FAIRE PROCEDER, LUI-MEME ET A SES FRAIS, AUX TRAVAUX LES PLUS URGENTS, LA COUR D'APPEL ENONCE QUE N'AYANT PAS ELLE-MEME STRICTEMENT REMPLI LES OBLIGATIONS QUI LUI INCOMBAIENT EN TANT QUE PROMOTEUR ET CONSTRUCTEUR, L'UNION POUR LA CONSTRUCTION DANS LE BASSIN LORRAIN N'EST PAS FONDEE A REPROCHER A DUC D'AVOIR CONTREVENU AUX DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 11, PARAGRAPHE 2, DES STATUTS DE LA SOCIETE LES VERGERS ; QUE PAR CES MOTIFS, ET ABSTRACTION FAITE DE CELUI, SURABONDANT, CRITIQUE PAR LA SECONDE BRANCHE DU MOYEN, LA COUR D'APPEL A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ; PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 16 JANVIER 1975 PAR LA COUR D'APPEL DE METZ.