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En cas de soumission conventionnelle au décret du 30 septembre 1953 relatif au bail commercial, sont nulles les clauses contraires aux dispositions impératives de l'article 5, alinéa 5, dudit décret devenu l'article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce relatives à la forme du congé.
Texte intégral
Sur le moyen unique, pris en sa première branche : Vu l'article 5, alinéa 5, du décret du 30 septembre 1953, devenu l'article L. 145-9, alinéa 5, du Code de commerce ; Attendu qu'en cas de soumission conventionnelle au décret du 30 septembre 1953 relatif au bail commercial, sont nulles les clauses contraires aux dispositions impératives du texte susvisé relatives à la forme du congé ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, rendu sur renvoi après cassation, (troisième chambre civile, 3 avril 1997, n° 95-10.717), que la société Groupe Ribourel a mis en vente divers appartements dans un immeuble ayant une destination hôtelière ; que chaque acquéreur a consenti pour une durée de dix années un bail à une société dont les droits et obligations ont été repris par la société anonyme Groupe Ribourel (société Ribourel) ; que, par lettre du 9 juillet 1990, la société Ribourel a informé les bailleurs que les baux ne seraient pas renouvelés à leur date d'expiration, le 31 mars 1991, en offrant de proroger le bail jusqu'au 4 mai 1991 ; que les époux X..., contestant la régularité de ce non-renouvellement, ont assigné la société Ribourel en réparation de leur préjudice résultant de l'inexécution du bail ; Attendu que pour rejeter la demande des époux X..., l'arrêt retient que dès lors qu'on se trouve dans un cas d'application conventionnelle du statut, la notion d'ordre public n'intervient pas, que la volonté des parties telle qu'elle est exprimée dans la convention doit s'appliquer et que la règle du décret imposant à peine de nullité que le congé soit donné par acte extrajudiciaire n'a pas à s'appliquer, les clauses du bail en disposant autrement ; Attendu qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé le texte susvisé ; Par ces motifs, et sans qu'il y ait lieu de statuer sur les autres branches du moyen : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a déclaré les époux X... mal fondés en leur appel et les a déboutés de l'ensemble de leurs prétentions, l'arrêt rendu le 16 novembre 1999, entre les parties, par la cour d'appel de Grenoble, remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Lyon ; MOYEN ANNEXE Moyen produit par la SCP Monod et Colin, avocat aux Conseils, pour les époux X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté les époux X... de leur demande de réparation du préjudice qu'ils ont subi du fait de l'inexécution par la SA Groupe Ribourel des obligations découlant du bail commercial les liant ; AUX MOTIFS QUE les appartements pris à bail, qui constituaient l'objet de l'activité de la société Groupe Ribourel, n'étaient pas le lieu où celle-ci exploitait son fonds de commerce, en sorte que les baux consentis ne se trouvaient pas dans le champ d'application légale du décret du 30 septembre 1953 mais dans un cas d'application conventionnelle ; que le fait que les logements loués aient été situés dans le même immeuble est sans incidence sur le régime applicable, le commerçant qui met à la disposition de sa clientèle des locaux n'exerçant pas son activité dans ces logements et n'y exploitant pas son fonds de commerce au sens de l'article 1er du décret du 30 septembre 1953 ; que dès lors que l'on se trouve dans un champ d'application conventionnelle du statut, la notion d'ordre public n'intervient pas et c'est la volonté des parties telle qu'elle est exprimée dans la convention qui doit s'appliquer ; que la règle du décret imposant, à peine de nullité, que le congé soit donné par acte extrajudiciaire n'a pas à s'appliquer, les clauses du bail en disposant autrement ; que l'article 9-2-2 du contrat de bail subordonnait la reconduction tacite à deux conditions cumulatives : la survenance du terme et le maintien dans les lieux ; qu'ainsi, au regard des dispositions contractuelles, le preneur disposait-il, en sus de la possibilité de dénoncer le bail par lettre recommandée un an avant le terme, de la faculté de résilier le bail simplement en quittant les locaux à son expiration ; qu'il s'ensuit que le fait que la lettre du 3 juillet 1990 avisant les époux X... de la non-reconduction du bail après le 31 mars 1991 n'ait pas été adressée dans le délai d'un an n'a aucune incidence sur la validité de la résiliation du bail rendue effective par le départ du preneur des lieux loués, lequel n'y était pas subordonné ; que la société Groupe Ribourel a valablement mis fin au bail en ne se maintenant pas dans les lieux à l'expiration de celui-ci ; que le bail ayant été valablement résilié par le départ du preneur, le moyen tiré de l'obligation pour ce dernier de proposer en fin de bail un nouveau bail de neuf ans, lequel suppose le maintien du preneur dans les lieux, n'a plus d'objet ; ALORS, D'UNE PART, QUE les parties qui conviennent de soumettre le contrat qu'elles concluent au décret du 30 septembre 1953 ne peuvent écarter celles de ses dispositions auxquelles, si le décret était applicable de plein droit, il ne saurait être dérogé ; qu'ainsi, en retenant que, le décret du 30 septembre 1953 n'étant applicable au bail litigieux qu'en vertu de la convention des parties, les stipulations relatives à la rupture du bail devaient prévaloir sur les dispositions d'ordre public, mais contraires, de l'article 5 du décret précité, la cour d'appel a violé ce texte ; ALORS, EN TOUT ETAT DE CAUSE, QUE les baux portant sur des appartements donnés à bail à une entreprise qui les exploite commercialement dans le cadre d'une résidence hôtelière ont un caractère commercial et sont, comme tels, soumis aux dispositions du décret du 30 septembre 1953 ; que, dès lors, en jugeant le contraire au prétexte que les appartements constitueraient seulement l'objet de l'activité de la société Groupe Ribourel et non le lieu d'exploitation de son fonds de commerce, la cour d'appel a violé l'article 1er du texte susvisé ; ALORS, D'AUTRE PART ET EN TOUTE HYPOTHESE, QUE l'article 9-2-2 du contrat de bail stipulait que, " à défaut par l'une des parties d'avoir fait connaître à l'autre par lettre recommandée, délivrée un an au moins avant le terme ci-dessus fixé en 9-1, qu'elle s'oppose à la reconduction, celle-ci s'opérera d'office par la survenance du terme et le maintien du preneur dans les lieux " ; qu'il ressort clairement de ces stipulations que, comme le soutenaient les exposants, le maintien dans les lieux du preneur constituait une conséquence et non une condition de la tacite reconduction du bail ; qu'ainsi, en affirmant que l'article 9-2-2 subordonnait la reconduction tacite à deux conditions cumulatives, la survenance du terme et le maintien dans les lieux, en sorte que le locataire disposait, en plus de la possibilité de dénoncer le bail par lettre recommandée un an avant le terme, de la faculté de le résilier simplement en quittant les locaux à son expiration, la cour d'appel a dénaturé cette clause et violé l'article 1134 du Code civil.