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En raison de son autonomie, la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'elles ont reçus n'est pas éteinte lorsqu'en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de l'agent immobilier, le client ne déclare pas au passif sa créance de restitution de la somme versée et, en conséquence, ce client peut assigner directement le garant.
Texte intégral
Sur le moyen unique : Vu l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970, ensemble les articles 17 et 39 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; Attendu qu'en raison de son autonomie, la garantie financière exigée des personnes exerçant des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce et affectée au remboursement des fonds, effets ou valeurs qu'elles ont reçus n'est pas éteinte lorsqu'en cas de redressement ou de liquidation judiciaire de l'agent immobilier, le client ne déclare pas au passif sa créance de restitution de la somme versée ; qu'en conséquence, ce client peut assigner directement le garant ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la société Faraya a cédé un fonds de commerce à M. Y... par l'intermédiaire de la société Cabinet Cazabat et associés, agent immobilier, qui a séquestré entre ses mains le prix de vente ; que la venderesse a assigné ce cabinet après sa mise en liquidation judiciaire ainsi que M. X..., le mandataire-liquidateur et la Caisse de garantie de la Fédération nationale de l'immobilier (FNAIM) en condamnation solidaire au paiement du solde de la somme séquestrée ; Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt constate que la société Faraya a omis de déclarer sa créance au représentant des créanciers et retient que cette créance étant éteinte, la FNAIM, qualifiée de caution, pouvait également invoquer cette cause d'extinction ; Qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé les textes susvisés ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il a décidé que la société Faraya était mal fondée en sa demande de condamnation de la FNAIM à lui payer la somme de 50 000 francs et en ce qu'il l'a condamnée à payer à celle-ci la somme de 5 000 francs sur le fondement de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, l'arrêt rendu le 2 mai 1996, entre les parties, par la cour d'appel de Paris ; remet, en conséquence, quant à ce, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Versailles. MOYEN ANNEXE Moyen produit par la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat aux Conseils pour la société Faraya. Il est fait grief à l'arrêt infirmatif attaqué d'avoir débouté la société Faraya, venderesse d'un fonds de commerce dont le prix avait été séquestré entre les mains de l'agent immobilier Cazabat ultérieurement placé en liquidation judiciaire, de sa demande de condamnation solidaire du liquidateur, Me X..., et de la Caisse de garantie - FNAIM, au paiement d'une somme principale de 50 000 francs ; AUX MOTIFS QUE la société Faraya ne conteste pas avoir omis de procéder à une déclaration de créance dans les délais légaux entre les mains de Me X..., liquidateur de la société Cazabat, séquestre conventionnel de la vente du 25 juin 1991 ; que le tribunal de commerce a considéré à tort que la créance invoquée au titre du solde du compte séquestre n'était pas soumise à la procédure de déclaration et de vérification des créances, compte tenu de sa nature particulière ; qu'en vertu de l'article 50 de la loi du 25 janvier 1985, tous les créanciers, quels qu'ils soient, dont la créance trouve son origine antérieurement au jugement d'ouverture, sont tenus d'adresser leur déclaration au liquidateur ; que faute de production, la créance de la société Faraya est éteinte ; que l'extinction de la créance autorise la FNAIM, caution de la société Cazabat, à invoquer également cette cause d'extinction, tant en vertu des règles générales du cautionnement que de celles de l'article 3 de la loi du 2 janvier 1970 sur le statut des agents immobiliers ; qu'il en résulte que la société Faraya est mal fondée en sa demande ; ALORS, premièrement, que la garantie financière des agents immobiliers est un mécanisme particulier d'assurance et non un cautionnement, et que le client d'un agent dispose contre l'organisme de garantie d'un droit propre qu'il peut exercer au moyen d'une action directe ; que cette garantie ne s'éteint pas, en cas de procédure collective de l'agent, si le client omet de déclarer sa créance de restitution ; qu'en énonçant que le garant était caution de l'agent, et en déduisant de l'absence de déclaration de la créance de la société Faraya, l'extinction de son action contre la FNAIM, la Cour a violé les articles 3 de la loi du 2 janvier 1970, 17, 39 et 42 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, ensemble les articles 2036 du Code civil et 53 de la loi du 25 janvier 1985 ; ALORS, deuxièmement et subsidiairement, que la garantie financière a pour but de mettre les clients à l'abri de l'insolvabilité des professionnels qui reçoivent leurs fonds, et elle ne s'éteint que pour l'une des causes limitativement énumérées par les textes spéciaux applicables, au rang desquelles ne figure pas l'absence de déclaration de créance à la procédure collective de l'agent ; qu'en statuant comme elle l'a fait, la Cour a violé les articles 44 à 48 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 ; ET AUX MOTIFS QU'au surplus, en admettant une revendication de la société Faraya sans aucune vérification préalable de la réalité et du montant de la créance, le tribunal de commerce risque de causer préjudice aux autres créanciers du compte séquestre par ce règlement anarchique ; qu'enfin la décision déférée est en contradiction avec un jugement du 8 mars 1994 dans le cadre de la procédure collective, après appel d'une ordonnance du juge-commissaire, qui a déclaré que la distribution des disponibilités du compte séquestre entre les créanciers de celui-ci devra être effectuée après vérification conjointe des créances de Me X... ès qualités et de la FNAIM, et accord formel de cette dernière ; ALORS, troisièmement, que l'obligation de l'organisme de garantie collective envers le client trouve sa seule source dans la défaillance de l'agent, et doit être exécutée quels que soient le déroulement et l'issue de la procédure collective de ce dernier ; que les conclusions de la société Faraya faisaient valoir que les sommes séquestrées par la société Cazabat devaient être traitées indépendamment de sa liquidation judiciaire ; qu'en se fondant sur des considérations relatives à la liquidation de la société Cazabat pour débouter la société Faraya de son action contre la FNAIM, la Cour a statué par des motifs inopérants, et privé sa décision de base légale au regard des articles 39 et 42 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972.