Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 25 mars 2015, n° 13/08057

Motivation

MOTIFS Sur la recevabilité des conclusions de la société La Tentation du Mandarin M. [W] soulève l'irrecevabilité des conclusions de l'appelante du 27 janvier 2015 qui ne comportent pas, contrairement à l'article 961 du code de procédure civile, la nouvelle adresse de la société La Tentation du Mandarin. M. [W] ne justifie pas du prétendu changement d'adresse du siège social de la société La Tentation du Mandarin et il ne peut être reproché à celle-ci de ne pas avoir pendant le temps de la procédure et alors qu'elle conteste la mesure d'expulsion dont elle a été l'objet changé le siège social de la société, de sorte que les conclusions qui mentionnent conformément à l'article 961 du code de procédure civile l'adresse de la société La Tentation du Mandarin au [Adresse 2] doivent être considérées comme recevables. Sur la modification de la clause de destination des lieux Les parties sont en désaccord sur la modification de la clause de destination des lieux qui est intervenue, selon la société La Tentation du Mandarin sur le bail du 18 avril 1981, dont elle produit une copie, alors que M. [W] conteste la réalité de cette prétendue modification qui n'est pas paraphée sur l'acte dont seule une copie est versée aux débats et dont il n'a jamais fait l'aveu judiciaire, contrairement à ce que soutient La Tentation du Mandarin. La société La Tentation du Mandarin a versé aux débats la copie de l'acte de renouvellement du bail du 18 avril 1981 sur laquelle figure sous la rubrique destination, après la clause dactylographiée reprenant la destination initiale des locaux, à savoir : ' vente d'une spécialité de linge américain, boutons, de cols de chemise ou de manchettes, chemiserie pour hommes et bonneterie pour dames, ainsi que la vente d'objets d'art, bois sculptés, miniatures et ivoires ', une clause manuscrite libellée comme suit : ' et tous produits en provenance d'Extrême Orient '. Même si la copie produite n'est pas de bonne qualité, il n'est pas discuté que dans la marge de l'acte, à côté de la nouvelle clause de destination, ne figure pas le paraphe du bailleur de l'époque, Mme [P]. L'attestation de M. [P] aux termes de laquelle il n'a jamais apposé son paraphe sur le bail du 28 avril 1981 est sans intérêt sur la question du paraphe qui apparaît bien comme comportant les seules initiales du gérant de la société La Tentation du Mandarin, AK, étant rappelé qu'à l'époque de la rédaction de ce bail, seule Mme [P] était le bailleur, M. [P] n'étant devenu bailleur qu'en 2007 après le décès de son épouse. Pour autant, La Tentation du Mandarin est bien fondée à se prévaloir des indications figurant sur le mémoire en demande du 18 juin 1993 établi par le conseil du bailleur au soutien de sa demande de fixation de loyer qui précisait sous la rubrique 'commerces autorisés' après les activités décrites dans le bail initial ... ' et tous produits en provenance d'extrême orient '. S'il ne s'agit pas d'un aveu judiciaire de Mme [P], s'agissant d'une déclaration effectuée dans un mémoire préalable à la saisine du juge des loyers commerciaux et non d'une déclaration en justice au sens de l'article 1356 du code civil, cette mention figurant dans le mémoire établi au nom du bailleur constitue un commencement de preuve par écrit au sens de l'article 1347 du code civil, en ce qu'il émane de celui contre lequel la demande est formée, à savoir le bailleur, et qui rend vraisemblable le fait allégué, à savoir l'ajout dans le bail d'une mention manuscrite étendant la clause de destination des locaux. Ce mémoire démontre que le bailleur avait, en 1993, parfaitement connaissance du bail du 18 avril 1981 et de la nouvelle clause de destination des locaux, à savoir la vente de tous produits en provenance d'Extrême orient . Au surplus, cette activité a été pratiquée de manière ostentatoire, les objets en provenance de pays d'Asie étant exposés à la vue du public le plus souvent sur le trottoir devant la boutique de sorte que cette indication contenue dans le mémoire joint à l'exploitation continue et publique des produits en provenance d'Asie pendant de nombreuses années permet de considérer que, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, la clause de destination des locaux a bien été modifiée dans le bail du 18 avril 1981 dans le sens d'un ajout de la vente de produits en provenance d'Extrême Orient. Sur l'interprétation de cette clause de destination des locaux Les parties divergent cependant sur l'interprétation de la clause de destination ajoutée au bail selon laquelle était autorisée en sus de la destination initiale la vente de tous produits en provenance d'Extrême Orient ; M. [W] fait valoir qu'en 1981 le phénomène de délocalisation des entreprises en Extrême Orient ne touchait pas la France, et encore moins le milieu de l'art, et que les locaux sont situés dans un quartier historique proche de la place du palais Royal, du Louvre et du Louvre des Antiquaires, que la nouvelle clause doit s'interpréter comme l'autorisation de la vente de produits du même type que les objets d'art, de bois sculpté, de miniatures et d'ivoires, c'est à dire d'objets précieux en provenance d'Extrême Orient. Une lecture littérale de cette clause vient cependant conforter la thèse de la société La Tentation du Mandarin suivant laquelle la clause autorise la vente de tous objets en provenance d'Extrême Orient puisque qu'après l'énumération ' vente d'objets d'art, bois sculptés, miniatures et ivoires, il a été ajouté la conjonction de coordination ' et ' ' avant les termes ' tous produits en provenance d'Extrême Orient ', conjonction qui suppose une adjonction de ces produits aux objets énumérés plus avant ; les termes ' tous produits ' font référence à une généralité d'objets, éloignés du marché de l'art proprement dit, l'utilisation du mot ' produits ' étant plus proche des objets divers avec une connotation marchande prononcée. L'invocation selon le bailleur que les objets ainsi vendus seraient sans rapport avec le quartier du Louvre et du Louvre des Antiquaires n'est pas pertinente dés lors que la clause de destination initiale comporte la possibilité de vendre non seulement des objets d'art mais également de la chemiserie et de bonneterie, activité commerciale sans lien évident avec le quartier ou avec des objets d'art ; Enfin, en cas de doute sur l'interprétation de cette clause, il convient de faire application, comme le soutient justement l'appelante, de l'article 1162 du code civil selon lequel, dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. Cette clause doit donc s'interpréter en faveur du locataire qui a contracté l'obligation de respecter la destination des locaux donnés à bail. La cour décide que la clause permettant la vente de tous produits en provenance d'Extrême Orient autorisait la société La Tentation du Mandarin à vendre, en sus des biens énumérés dans la clause de destination du bail initial, la vente de tous objets en provenance d'Extrême Orient, sans référence aux objets d'art ou précieux . Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire du bail Le fait que la clause de destination visée par la sommation du 12 janvier 2011 ne soit pas conforme à celle figurant au bail du 18 avril 1981en raison précisément du litige concernant l'étendu de la clause n'entraîne pas, comme le soutient justement M. [W], la nullité de la sommation dans son ensemble dans la mesure ou d'autres infractions étaient visées mais la prive de tout effet. Il convient surabondamment de souligner l'absence de bonne foi de M. [W] dans la délivrance de la sommation qui vise la clause résolutoire pour manquement à la clause de destination puisque ce dernier a, moins d'un mois après l'acquisition de l'immeuble donné à bail le 2 décembre 2010, et, alors qu'il était informé de la situation locative résultant du congé avec refus de renouvellement et qu'il entendait faire son affaire de la situation locative, s'étant expressément, dans l'acte de vente, obligé au paiement de l'éventuelle indemnité d'éviction qui serait due au locataire, fait dresser constat de l'état du local trois semaines après l'achat des murs, soit le 23 décembre suivant, avant de signifier 19 jours plus tard à la société La Tentation du Mandarin , locataire depuis 30 ans, une sommation visant la clause résolutoire d'un bail dont il n'était pas en possession puisqu'il résulte de l'acte de vente que le vendeur n'avait pas été en mesure de remettre à l'acquéreur un exemplaire du bail; ce n'est en effet que pendant l'instance que le bail de 1981 a été sollicité et que la copie dudit bail a été produite en juillet 2012 par le conseil de la société La Tentation du Mandarin. S'agissant du reproche fait dans la sommation de l'empiétement allégué des marchandises sur le trottoir et devant la porte de l'immeuble, il résulte du second constat dressé à l'initiative du bailleur en février 2011 que la locataire avait déplacé les objets sur portants de manière selon elle à ne pas gêner l'accès à l'immeuble à la suite de la sommation ; la discussion qui s'est instaurée à cet égard entre les parties sur la gêne ou non apportée aux occupants de l'immeuble ne permet pas de constater que la clause résolutoire rappelée dans la sommation et qui est d'application stricte a pu jouer . Il s'ensuit que la cour déboutera , par voie d'infirmation, M. [W] de sa demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties. Sur la demande de prononcé de la déchéance du droit de la société La Tentation du Mandarin au paiement d'une indemnité d'éviction Le droit au maintien dans les lieux s'exerce aux clauses et conditions du bail expiré et qu'à défaut de respect des clauses et conditions du bail, les sanctions de droit commun sont encourues. M . [W] sollicite, à titre subsidiaire, sur le fondement des articles 1184 et 1741 du code civil, le prononcé de la résiliation du bail subsistant à compter de la date de prise d'effet du refus de renouvellement , soit le 30 septembre 2010, pour défaut de respect d'une part des termes du bail, à savoir le défaut de conformité de l'exploitation à la clause de destination du bail et l'utilisation excessive des parties communes et d'autre part en raison du défaut d'immatriculation du preneur au registre du commerce et des sociétés pour le fonds qu'il exploite, sa nouvelle activité de vente de prêt à porter et de souvenirs n'étant nullement déclarée sur ledit registre. Il entend tirer de ces infractions au bail et à l'article L 145 - 1 du code de commerce la privation du locataire au paiement d'une indemnité d'éviction. La société La Tentation du Mandarin conteste les infractions au bail soutenant avoir depuis 25 ans exploité la même activité sous le contrôle et sans opposition des bailleurs, activité correspondant à celle des échoppes alentour sous les arcades de la [Adresse 2] . Elle conteste le prétendu encombrement des parties communes et la gravité de ce prétendu manquement . Elle réfute enfin le prétendu défaut d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés alors que l'activité qu'elle exerce depuis 30 ans est conforme à la destinatoin du bail. Aux termes de l'article L.145-28 du code de commerce : "aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d'éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l'avoir reçue; jusqu'au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat du bail expiré.' Le jugement entrepris qui a constaté que le bail liant les parties concernant les lieux sis [Adresse 2] avait pris fin le 30 septembre 2010 à la suite du refus de renouvellement de M. [W] sera confirmé. Il appartient à M. [W] qui sollicite le prononcé de la déchéance du droit de la société La Tentation du Mandarin au paiement d'une indemnité d'éviction de rapporter la preuve de la réalité et de la gravité des manquements imputés au locataire qui justifient le prononcé de la résiliation du bail subsistant aux torts de la société La Tentation du Mandarin la privant de son droit à paiement d'une indemnité d'éviction. Le premier manquement du preneur maintenu dans les lieux après notification du congé avec refus de renouvellement à la clause de destination des locaux n'est pas démontré ; en effet il résulte des deux constats dressés à la requête de M. [W] les 23 décembre 2010 et 21 février 2011 que les produits vendus par la société La Tentation du Mandarin, décrits dans les constats, à savoir des maillots de football, écharpes, foulards, casquettes, tee - shirts, tours Eiffel et gants sont compris dans la clause de destination du bail, s'agissant majoritairement de produits en provenance d'Extrême Orient fabriqués à faible coût en Chine et plus généralement dans les pays asiatiques. L'expert comptable ayant assuré le suivi des comptes de la société La Tentation du Mandarin certifie, dans son attestation du 5 septembre 2012, que la majorité des articles vendus par l'appelante est en provenance d'Asie. Le second manquement dénoncé dans la sommation du 12 janvier 2011 est l'encombrement du trottoir par des portants à vêtements, l'un des portants étant placé devant le battant gauche de la porte d'accès à l'immeuble ; l'huissier a effectivement constaté les faits dénoncés le 23 décembre 2010, ce qui constitue la preuve de la violation par la société La Tentation du Mandarin de la clause du bail relative à la jouissance des lieux aux termes de laquelle le preneur veillera à ce que la tranquillité de l'immeuble ne soit troublée en aucune manière par son fait ou celui des gens qu'il emploie ... de manière à ne troubler en aucune façon le calme et le caractère bourgeois de l'immeuble. Il résulte du constat dressé le 21 février 2011 que le portant qui gênait l'accès à l'immeuble placé devant le battant gauche de la porte a été déplacé et se trouvait devant le piédroit du porche d'accès à l'immeuble de sorte qu'il n'empêchait plus l'accès à l'immeuble du [Adresse 2]. M. [W] démontre que l'encombrement des parties communes par la société La Tentation du Mandarin a existé par le passé en versant aux débats le procès - verbal du 10 décembre 2009 de l'Assemblée Générale des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 2] qui demandait au syndic d'adresser un courrier au propriétaire des murs du magasin, M. [P] pour l'informer que son locataire encombrait fréquemment l'accès à l'immeuble. Il résulte des attestations de Mmes [E] et [B] que le gérant de la société La Tentation du Mandarin vend les mêmes produits depuis de nombreuses années ; il n'est fait état d'aucune autre plainte des copropriétaires avant 2009. La société La Tentation du Mandarin verse, en outre, aux débats une attestation de Mme [J], résidant depuis 2006 dans l'immeuble qui certifie que, depuis son installation, l'étalage sur le trottoir des marchandises en prolongement de l'activité commerciale de M. [T] est dans la continuité de celui des commerces exploités sur cette partie de la [Adresse 2] et ne gêne en rien les habitants de l'immeuble. En conséquence, la gravité du manquement allégué n'est pas suffisamment rapportée pour justifier la résiliation du bail. Il est constant qu'en application de l'article L 145 - 1 du code de commerce, le preneur à bail commercial doit être immatriculé au registre du commerce et des sociétés à l'adresse des lieux loués et que, pour bénéficier du droit au renouvellement du bail et du paiement de l'indemnité d'éviction, cette condition doit s'apprécier à la date de la demande de renouvellement du bail, soit au 7 juillet 2010. Il résulte des extraits K bis du registre du commerce et des sociétés de la société La Tentation du Mandarin des 11 août 2010 et 31 juillet 2013 que cette dernière a toujours été immatriculée au registre du commerce et des sociétés pour les activités de vente d'objets d'art, bois sculptés, miniatures et ivoires, d'importation et d'exportation d'objets de luxe. La condition d'immatriculation posée par l'article L 145 - 1 du code de commerce était donc remplie à la date de la demande de renouvellement du bail . M. [W] expose, à juste titre, que cet extrait K bis aurait dû être modifié à la suite de la modification de l'activité exercée par La Tentation du Mandarin, et notamment de la vente d'objets touristiques qui ne sont pas des objets de luxe tels que visés à l'extrait K bis du registre du commerce et des sociétés. Cette absence de modification de l'immatriculation ne peut pour autant constituer un manquement suffisamment grave justifiant la déchéance du droit au paiement de l'indemnité d'éviction alors que le bailleur n'a jamais mis en demeure son locataire de régulariser la situation et que la loi ne prévoit expressément que l'obligation d'immatriculation. M. [W] sera débouté de sa demande de voir prononcéela déchéance de la société La Tentation du Mandarin de son droit au paiement d'une indemnité d'éviction. Le jugement entrepris qui a prononcé la déchéance du droit de la société La Tentation du Mandarin au paiement d'une indemnité d'éviction, l'expulsion, la séquestration des meubles et condamné la société La Tentation du Mandarin au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer charges et taxes en sus sera infirmé sur ces points. Sur la demande de dommages et intérêts et sur la fixation des indemnités d'éviction et d'occupation Contrairement à ce que prétend la société La Tentation du Mandarin, il ne peut être fait grief à la société La Tentation du Mandarin d'avoir mis à exécution le jugement entrepris qui était assorti de l'exécution provisoire étant rappelé qu'elle a, sans succès saisi le premier président de cette cour puis le juge de l'exécution de demandes de suspension de l'exécution provisoire et de délais pour quitter les lieux. Elle sera déboutée de sa demande provisionnelle de dommages et intérêts fondée sur la mise à exécution du jugement entrepris qui ne peut comme le prétend la société La Tentation du Mandarin être assimilée à une voie de fait. Il convient de recourir à une expertise avant dire droit sur le montant de l'indemnité d'éviction due à la société La Tentation du Mandarin et sur celui de l'indemnité d'occupation due par la société La Tentation du Mandarin en vertu de l'article L 145 - 28 du code de commerce, les pièces versées aux débats ne permettant pas de faire droit à la demande en paiement d'une indemnité d'éviction provisionnelle formée par la société La Tentation du Mandarin. La demande aux fins de demander à l'expert de chiffrer le préjudice distinct subi parle gérant de la société La Tentation du Mandarin et son épouse à la suite de l'éviction sera rejetée, seule la société La Tentation du Mandarin étant dans la cause et non son gérant et l'épouse de ce dernier en leur nom personnel. Sur le surplus des demandes Les dépens sont réservés compte tenu de la décision d'expertise et il est sursis en conséquence sur la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.