Cour d'appel, Pôle 5 - Chambre 3, 6 mai 2015, n° 13/09033

Motivation

SUR CE L'appelante reproche aux premiers juges d'avoir considéré qu' « en ne précisant pas la durée ou le nombre des reconductions du mandat, celui-ci ne comporte pas une limitation de ses effets dans le temps », et qu'il y avait lieu d'en prononcer la nullité en vertu de l'article 7 de la loi du 2 Janvier 1970 aux termes duquel « sont nulles les promesses et les conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1 er qui ne comportent pas une limitation de leurs effets dans le temps». Selon elle, le mandat conclu entre les parties prévoit bien une limitation de ses effets dans le temps, en stipulant que « Le Mandant donne mandat exclusif de recherche et de négociation, à titre irrévocable à compter de ce jour pour une durée de trois mois, passé ce délai il se poursuivra par tacite reconduction pour une durée de trois mois en trois mois au même titre et conditions, sauf dénonciation par l'une des parties par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 15 jours avant l'expiration de l'une des périodes sus indiquées ». Elle fait valoir que cette clause de reconduction n'encourt par la nullité puisqu'elle prévoit la reconduction du mandat pour une durée précise de trois nouveaux mois et qu'il reste en toute hypothèse possible d'y mettre fin par dénonciation de l'une des parties. En réponse à l'argumentation de la partie adverse selon laquelle le mandat serait devenu caduc par l'effet du jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 20 janvier 2010 prononçant la liquidation judiciaire du précédent locataire des locaux en cause et la cession du droit au bail à la société Atmosphères International, l'appelante soutient que cette cession au profit d'un tiers intervenue en cours d'exécution du mandat n'a eu aucune incidence sur l'objet de celui-ci, que l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre de la locataire en place n'a pas fait disparaître l'objet du mandat (à savoir l'« acquisition du droit au bail ou du pas-de-porte ») mais a simplement fait disparaître la possibilité de « négociation du droit au bail de l'actuel locataire », la « négociation d'un nouveau bail avec le Bailleur » demeurant possible. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour retiendrait la nullité du mandat en raison d'une clause de reconduction indéfinie, l'appelante soutient que cette nullité ne saurait jouer qu'à compter de la première période de reconduction et qu'un droit à rémunération subsiste pour la période initiale du mandat, que durant cette période initiale de trois mois et avant toute reconduction tacite, elle a notamment organisé des rendez-vous avec les propriétaires, engagé des négociations et soumis des propositions, préparé et transmis des offres d'acquisition du droit au bail et suggéré aux propriétaires de ne pas renouveler le bail en cours. Elle reproche ainsi au jugement entrepris d'avoir considéré que la société Conforama France était libérée de tout versement d'honoraires dans le délai d'un an à compter de l'expiration du mandat, en application de son article 5, alors que ce dernier stipule exclusivement que « le mandant s'interdit de contracter sans le concours de son mandataire ». L'intimée se prévaut quant à elle des dispositions de l'article 7 de la loi du 2 Janvier 1970 pour soutenir que le mandat du 17 novembre 2010 est nul faute de prévoir un terme à l'engagement des parties, et qu'en application de l'adage quod nullum est, nullum producit effectum, le mandataire est légalement privé de tout droit à rémunération au titre des activités qu'il aurait menées dès le prononcé de la nullité. Elle demande donc à la Cour d'annuler le mandat du 17 novembre 2010 et en conséquence de débouter la société Mat Immobilier de sa demande en paiement au titre des honoraires du mandat. A titre subsidiaire, dans l'hypothèse où la Cour n'annulerait pas le mandat, elle soutient que ce dernier a été rendu caduc par l'ouverture d'une procédure collective à l'encontre du locataire en place, par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 20 janvier 2010 rendant inaliénables les actifs du locataire et privant par conséquent d'objet le mandat tendant à « la recherche et la négociation pour l'acquisition du droit au bail ou pas-de-porte et la location du local commercial » de cette société. A titre encore plus subsidiaire, elle soutient que la société Mat Immobilier n'a pas rempli les obligations qui lui incombaient au titre du mandat en l'absence de conclusion d'un bail commercial pendant la durée du mandat, et qu'elle ne justifie donc pas de son droit à rémunération, qu'en effet le mandat du 17 novembre 2009, s'il n'est pas jugé nul, s'est terminé le 17 février 2010 à l'issue de la période initiale de trois mois, ou subsidiairement le 20 janvier 2010, date de la liquidation judiciaire de la locataire présente dans les locaux en cause, du fait de sa caducité, et qu'à cette date aucun bail commercial n'était conclu, que le fait que la société Mat Immobilier a continué de son propre chef à effectuer des démarches après expiration de son mandat ne lui donne droit à aucune rémunération. Sur la nullité du mandat Le tribunal a exactement rappelé que la loi du 2 janvier 1970 prévoit que sont nulles les promesses et conventions de toute nature relatives aux opérations visées à l'article 1er qui ne comportent pas une limitation dans le temps; L'acte conclu par la société Conforama avec la société Mat Immobilier le 17 novembre 2009 qui donne mandat à celle-ci de recherche et de négociation pour l'acquisition du droit au bail ou pas de porte et location du local commercial portant sur l'ensemble immobilier sis [Adresse 1] une durée de trois mois contient une clause de reconduction tacite de trois mois en trois mois sauf dénonciation par l'une des parties sans fixer de terme ni de nombre de périodes de reconduction tacite, ce qui équivaut à un mandat à durée indéterminée ; c'est donc à juste titre que le tribunal de commerce a prononcé la nullité du mandat au terme de sa période initiale de trois mois soit à compter du 17 février 2010; Sur la demande de la société Mat Immobilier Le mandat contient un article 5 qui énonce que le mandant s'interdit de contracter sans le concours de son mandataire, même dans les douze mois suivant l'expiration du mandat, concernant l'acquisition des biens présentés et négociés par le mandataire. La société Mat Immobilier expose que par courrier du 7 décembre 2009, elle a organisé un rendez vous chez l'avocat de l'indivision propriétaire de l'immeuble en vue de fixer les modalités de la cession du droit au bail portant sur le local en question, que par lettre du 24 décembre 2009, la société Conforama a confirmé son intérêt pour la cession suivant diverses conditions dont celle du prix du loyer du nouveau bail de 400 000€ par en principal, l'opération étant subordonnée à la validation de l'offre par l'administrateur judiciaire désigné dans la procédure collective concernant la précédente locataire la société Pier Import ; la société Mat Immobilier précise encore qu'elle a écrit le 28 décembre 2009 à l'indivision propriétaire en indiquant qu'elle transmettait l'offre d'acquisition de la société Conforma à l'administrateur judiciaire, que l'avocat de l'indivision lui en a accusé réception , qu'elle a effectivement transmis l'offre d'acquisition du droit au bail rédigée par la société Conforama à l'intention de l'administrateur moyennant le prix de 750 000€ , que cette offre n'ayant pas été retenue par le tribunal de commerce arrêtant le plan de cession qui a préféré celle émise par une société Atmosphères, elle a envisagé alors avec l'accord des bailleurs la possibilité de délivrer congé à la société Atmosphères moyennant une indemnité d'éviction, ce dont elle a informé la société Conforama par courrier du 12 février 2010; que congé a été effectivement délivré le 16 mars 2010 par les bailleurs à la société Atmosphères ce dont l'avocat des bailleurs l'en a tenue informée et elle indique avoir à cette occasion, participé à l'éviction de la société Atmosphères en transmettant une offre de nouveau local à proximité ; Elle souligne avoir donc après avoir réalisé les conditions d'un accord entre la société Conforama et les bailleurs, fait toutes diligences pour permettre dans des conditions rendues difficiles en raison de la procédure collective atteignant la société Pier Import, la conclusion d'un nouveau bail au profit de la société Conforama ; Or d'une part, l'offre d'acquisition du droit au bail présentée par la société Conforama à l'administrateur judiciaire de la société Pier Import n'a pas été retenue par le tribunal de commerce qui par jugement du 20 janvier 2010 a prononcé la liquidation judiciaire de la société Pier Import, arrêté le plan de cession au profit de la société Atmosphéres, et décidé en application de l'article L 642-10 du code de commerce qu'aucune cession du fonds de commerce ne sera réalisée au profit de quiconque dans les deux ans suivant la date arrêtant le plan de sorte que le mandat conclu entre la société Conforma et la société Mat Immobilier et qui portait sur la négociation du droit au bail, pas de porte et la location du local commercial en question est devenu partiellement sans objet à compter du 20 janvier 2010, D'autre part, et de surplus, le bail conclu ensuite de l'éviction de la société Atmosphéres entre la société Conforama et les bailleurs l'a été à l'expiration de la période d'un an suivant la date d'expiration du mandat portant sur la location du local commercial; Il s'ensuit que la société Mat Immobilier ne peut solliciter en exécution de ce mandat le paiement de la commission prévue en cas de réalisation de l'objet du mandat par la conclusion d'un bail écrit dans les douze mois suivant l'expiration du mandat, ne pouvant tout au plus que solliciter des dommages intérêts au titre des diligences accomplies pour mettre en relation bailleurs et locataire, ce qu'elle ne réclame pas. Il y a lieu en conséquence de confirmer le jugement déféré qui a débouté la société Mat Immobilise de ses demandes, de mettre les dépens d'appel à sa charge et de la condamner par application de l'article 700 du code de procédure civile à verser à la société Conforama France la somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.