Cour d'appel, Pôle 4 - Chambre 3, 25 juin 2015, n° 14/12864

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la nullité du bail du 26 juillet 2012: Considérant que pour annuler le bail professionnel signé le 26 juillet 2012 entre les consorts [PT] et la SELARL KAMS et Maître [BC], avocats ayant remplacé le Cabinet SARRUT, portant sur les locaux situés au 3ème étage de l'immeuble sis [Adresse 12] , le tribunal a retenu qu'au 1er janvier 1970, date de référence prévue par la loi, l'immeuble était à usage mixte, professionnel et d'habitation, que dès lors, il devait être considéré, au regard de la réglementation, comme étant à usage d'habitation ce qui impliquait que, pour l'avenir, tout changement d'usage vers une autre affectation, nécessitait l'obtention de l'autorisation prévue par les articles L631-7 et suivants du Code de la construction et de l'habitation, et qu'en l'espèce, les bailleurs ne justifiaient d'aucune autorisation de transfert d'usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel avec la SELARL KAMS et avec Maître [BC]; Considérant que les consorts [PT] soutiennent que seule la preuve de l'usage de fait des locaux au 1er janvier 1970 doit être apportée, qu'à cette date, les locaux litigieux étaient affectés à un usage mixte avec un usage professionnel à hauteur de 83% et un usage d'habitation à hauteur de 17%, et qu'à défaut d'être uniquement à usage d'habitation, la nullité d'ordre public prévue par l'alinéa 5 de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ne s'applique pas au bail professionnel qu'ils ont conclu le 26 juillet 2012 avec Maître [BC] et la SELARL KAMS ; Considérant que l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation dispose: ' La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts de Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L631-7-1, soumis à autorisation préalable. Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location de l'article L 632-1. Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés. Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation. Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article'; Considérant que l'article L 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation dispose: 'L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est située l'immeuble, après avis, à PARIS, MARSEILLE et LYON du maire d'arrondissement concerné. Elle peut être subordonnée à une compensation sous la forme de la transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage. L'autorisation préalable de changement d'usage est accordée à titre personnel. Elle cesse de produire effet lorsqu'il est mis fin, à titre définitif, pour quelque raison que ce soit, à l'exercice professionnel du bénéficiaire. Toutefois, lorsque l'autorisation est subordonnée à une compensation, le titre est attaché au local et non à la personne. Les locaux offerts en compensation sont mentionnés dans l'autorisation qui est publiée au fichier immobilier ou inscrite au livre foncier ( ...); Considérant qu'en application de ces dispositions, une autorisation administrative est, à peine de nullité, préalablement requise au changement de destination d'un immeuble à usage d'habitation à [Localité 8] ; qu'une telle autorisation n'a toutefois lieu d'être que si les locaux étaient à usage d'habitation à la date du 1er janvier 1970, date de référence prévue par la loi ; Considérant qu'il importe donc de déterminer si les locaux, objet du litige, étaient ou non à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970, au sens de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; Considérant qu'avant d'être donnés à bail en 1978 au Cabinet SARRUT, les locaux étaient loués à Monsieur [AE], puis à Madame [AE], l'un et l'autre conseil juridique; Considérant qu'un engagement de location a été signé le 1er avril 1953 pour cet appartement entre Monsieur [II], agissant en qualité d'administrateur de Madame la [PT], et Monsieur [KS] [AE]; Considérant que les locaux sont ainsi désignés: 'Un appartement sis au 3ème étage se composant de vestibule - grand salon - salle à manger - chambres - diverses pièces professionnelles- cuisine- salle des gens- 3 salles de bains- 3 wc 2 toilettes, débarras- 3 chambres de domestiques- 2 caves', et que le contrat stipule que 'La présente location est faite aux conditions ordinaires et de droit telles qu'exprimées au Code civil, articles 1714 et suivants, ainsi qu'aux charges, clauses et conditions particulières que le preneur s'oblige à exécuter et accomplir savoir (...) 3° D'habiter bourgeoisement et pour l'exercice de sa profession de Conseil Juridique et non autrement les lieux loués (...) ; que le bail précise qu'au départ du locataire, le local redeviendra exclusivement bourgeois; Considérant qu'à la suite du décès de Monsieur [AE], un nouvel engagement de location pour ce même appartement a été signé le 1er avril 1958 au profit de sa veuve, Madame [GO] [EE] veuve [AE], la désignation de l'immeuble et les conditions d'occupation étant reprises à l'identique du bail du 1er avril 1953; Considérant que Madame [AE] était toujours locataire des ces locaux à la date du 1er'janvier 1970, et que l'appartement de très grande superficie était donc à usage mixte: habitation et professionnel; qu'il n'est pas contesté que Monsieur [AE], puis son épouse, ont exercé dans ces locaux jusqu'à la fin de leurs relations contractuelles avec les propriétaires en 1978, et en tous les cas en 1970, une activité professionnelle de conseil juridique, bénéficiant des autorisations nécessaires en fonction de la réglementation alors en vigueur ; que l'entête des engagements de location indique que Monsieur [AE], puis son épouse se dont successivement déclarés domiciliés dans les lieux loués; Considérant que si dans les courriers datés des 30 mai 1968, 28 et 29 octobre 1968 et le 12 novembre 1968, échangés entre Monsieur [II], administrateur des biens de la famille [PT], et Madame [AE], ou son conseil au sujet de l'évaluation du loyer, il est réaffirmé l'utilisation professionnelle des locaux, pour autant cette utilisation professionnelle, incontestable, n'est pas exclusive d'une utilisation d'habitation, alors que la configuration des locaux, telle qu'elle ressort des descriptions figurant dans les baux de 1958 et de 1978, est compatible également avec un usage d'habitation: deux entrées, une salle de bains, plusieurs WC, une cuisine, de nombreuses pièces; Que les relevés des annuaires téléphoniques par rues pour les années 1968, 1970,1972,1974,1976 et 1978 ne permettent pas davantage de caractériser un usage exclusivement professionnel puisqu'ils font apparaître au 47 Avenue Hoche deux lignes téléphoniques sous la rubrique ' [AE] conseil juridique' et une autre ligne téléphonique au nom de ' [AE] Y' ; que d'ailleurs, aucun autre domicile personnel de cette locataire n'est invoqué par les appelants; Considérant que la déclaration H2 pour la révision foncière de 1970, destinée à réviser les évaluations servant de base aux impôts directs des 'locaux d'habitation et à usage professionnel' mentionne que 80 m² du logement sont affectés exclusivement à l'habitation et 380 m² sont à usage professionnel; Considérant qu'il résulte de ces éléments que l'usage des locaux n'était pas exclusivement professionnel au 1er janvier 1970, mais qu'ils permettent d'établir uniquement que l'utilisation était majoritairement destinée à l'exercice de la profession de conseil juridique; que les consorts [PT] faisant valoir que les locaux étant affectés au 1er janvier 1970 à un usage mixte, et non à un usage d'habitation uniquement, soutiennent que le bail professionnel, conclu le 26 juillet 2012, n'encourt pas la nullité d'ordre public prévue par l'alinéa 5 de l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; qu'ils considèrent que l'affectation professionnelle à 83%l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire ; Considérant que l'article L631-7 définit le local d'habitation ainsi: 'Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location de l'article L 632-1". Considérant que si le texte n'évoque pas expressément les baux à usage mixte professionnel et d'habitation, le critère n'en reste pas moins, pour l'application de ce texte, les deux usages possibles du bien, l'habitation ou la non habitation, et que la définition dans cet article de certains types de logements particuliers pour les englober dans les locaux destinés à l'habitation n'est pas exclusive, l'article L 631-7 donnant une définition très large de locaux destinés à l'habitation: 'toutes catégories de logements et leurs annexes'; Considérant que les consorts [PT] ne sont pas fondés à prétendre que l'affectation professionnelle à hauteur de 83% l'emporte sur l'affectation à usage d'habitation tout à fait minoritaire, et que l'accessoire suivant le principal, le local loué doit être réputé professionnel sur le tout ; qu'en effet, l'usage majoritairement professionnel ne fait pas pour autant disparaître l'usage d'habitation, qui existait au 1er janvier 1970, par Madame [AE] qui était domiciliée personnellement [Adresse 11], et que l'importance respective des surfaces consacrées à l'usage d'habitation et de celles consacrées à l'usage professionnel et celle consacrée à l'usage d'habitation est indifférente; que l'article L637-1 du code de la construction et de l'habitation ne restreint pas la définition des locaux destinés à l'habitation, et ne pose aucune condition relative à la surface destinée à l'usage d'habitation dont la qualification du bail, portant sur l'intégralité des locaux et indivisible, ne peut donc dépendre; Que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont considéré que la réglementation d'ordre public en matière de changement de destination d'un local d'habitation devait s'appliquer; Que d'ailleurs, la consultation du Professeur [VV] relative à l'application de l'article L 631-7 des locaux situés [Adresse 12], sur laquelle les appelants se fondent, après avoir relevé que l'appartement ne peut donc être considéré aujourd'hui comme étant totalement à usage d'habitation au regard tant de la circulaire d'application du texte que de la jurisprudence, que, dès lors, seule l'affectation de la partie restant à l'usage d'habitation à un autre usage, en l'occurrence des bureaux, nécessitait une autorisation conformément à l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, et conclut que '... dans la mesure où le bail consenti est un bail exclusivement professionnel alors qu'il porte sur des locaux mixtes, il ne respecte pas les dispositions de l'article de l'article L 631-7 et encoure une nullité globale pour la totalité de ses dispositions ' , préconisant que ' ... les locaux puissent être donnés à bail mixte, dès lors que serait respectée, dans le bail, la proportion de locaux professionnels et de locaux d'habitation existant au 1er janvier 1970 '; Considérant qu'à défaut pour les bailleurs de justifier de l'existence d'une autorisation de transfert d'usage des locaux, préalable à la signature du bail professionnel qu'ils ont conclu le 26 juillet 2012 avec Maître [BC] et la SELARL KAMS, le jugement sera confirmé en ce qu'il a annulé ce bail; Sur les dommages et intérêts : Considérant que les consorts [PT] font valoir qu'ils ont subi un préjudice du fait des fautes commises par les associés du Cabinet SARRUT auxquels ils reprochent la captation par Maître [WD] du congé qu'ils ont fait délivrer à l'ensemble des occupants, la mise en place d'une stratégie de pourrissement de la situation par le recours à des précédés dilatoires, parties aux litiges tenues hors du débat, dissimulation de pièces, résistance abusive et refus de restituer les clés, appel intempestif et de mauvaise foi du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Chartres, démarches unilatérales auprès de la Mairie uniquement destinées à les empêcher de relouer leurs locaux à titre professionnel, alors qu'ils sont des professionnels du droit et qu'ils ne pouvaient se méprendre sur l'étendue de leurs droits, non règlement des condamnations au titre de l'article 700 du Code de procédure civile résultant de l'ordonnance du conseiller de la mise en état de la Cour d'appel de Versailles ; qu'ils dénoncent l'attitude des associés du Cabinet SARRUT, qui n'ont rien fait pour aboutir à la négociation, mais qui au contraire, ont contraint l'indivision [PT] à agir dans l'urgence, témoignant ainsi de leur mauvaise foi et d'une volonté de nuire dans le seul but de contraindre l'indivision [PT] à les conserver comme locataires ; Considérant qu'à la suite de la délivrance du congé, le 29 mars 2012, les preneurs ont, par le biais du Cabinet SARRUT, engagé des négociations avec les consorts [PT] et leur avocat, pour rechercher un accord sur les conditions d'un renouvellement du bail, ainsi que les y invitait in fine ce congé; Considérant qu'après s'être rencontrés à au moins deux reprises le 21 mars et le 15 mai 2012, bailleurs et locataires ont échangé divers courriers entre les 29 mai et le 26 juillet 2012, date de la signature du bail avec la SELARL KAMS, et Maître [BC], les consorts [PT] subordonnant la signature d'un nouveau bail à une augmentation du loyer, mais également à la renonciation aux conventions de cabinets groupés prévues dans le bail du 1er mars 2004; Considérant qu'il ressort, tant de la signature du bail avec des avocats tiers le 26 juillet 2012, que de la lettre adressée par le conseil des consorts [PT] au Cabinet SARRUT le 30 juillet 2012, que ce sont les propriétaires qui ont définitivement mis fin aux pourparlers; que Me [XX], s'exprimant au nom des consorts [PT] dans un courrier officiel du 30 juillet 2012, écrivait en ces termes au cabinet SARRUT: ' Votre souhait exprimé de soumettre à la signature d'un nouveau bail au maintien de l'ensemble des conditions du bail en cours est inacceptable pour eux comme cela vous a déjà été exprimé verbalement lors de votre rendez-vous avec eux le 15 mai 2012 et par écrit notamment dans ma télécopie du 9 juillet 2012. Dans ces conditions, ils considèrent que vous n'avez pas tenu compte de leur position alors qu'eux mêmes ont fait un effort sur la question du loyer, de sorte que vous avez par votre choix mis fin aux discussions en cours'; que ce grief n'est pas fondé; Considérant que si Maître [WD] n'a pas contesté avoir attendu pour remettre à leurs destinataires les congés délivrés par les bailleurs à l'ensemble des occupants, alors qu'en sa qualité de professionnel du droit, il ne pouvait qu'être averti de l'importance d'un tel acte, pour autant, il n'est pas établi que le retard de la remise de l'acte ait occasionné un préjudice personnel aux consorts [PT] qui ont pu, avant la prise d'effet du congé, négocier et conclure un nouveau bail avec une partie des avocats destinataires de ce congé, Maître [BC] et la SELARL KAMS, et alors que les consorts [PT] ont toujours considéré Maître [WD] comme étant le seul bénéficiaire du bail, la notification du congé ayant été faite à l'attention de Jean [WD], titulaire du bail, le congé précisant que la notification à l'attention des trois autres associés de SARRUT AVOCATS et de l'ensemble des personnes physiques et morales ayant contracté une convention de cabinets groupés avec SARRUT AVOCAT était faite ' par prudence'; Considérant que le fait d'avoir pris attache avec la mairie de PARIS pour savoir ce qu'il en était de la destination des locaux, et de faire prévaloir l'usage professionnel est certes source de difficultés pour les consorts [PT], mais ce moyen n'est pas illégitime puisqu'il repose sur une règle d'ordre public, qu'il y a été fait droit, et que le Cabinet SARRUT avait tout intérêt à voir retenir l'usage d'habitation compte tenu de l'autorisation personnelle dont disposait l'un de ses associés et de la possibilité de transfert d'affectation qui en découlait; Que les consorts [PT] ne démontrent pas davantage le préjudice né de la non restitution des lieux ; Qu'en effet, s'il résulte du constat d'huissier du 1er octobre 2012 que 'aucune clé n'est restituée spontanément' par la société SARRUT AVOCAT, pour autant il n'est pas justifié d'aucun maintien dans les lieux postérieurement à cette date, ni d'aucune difficulté particulière pour l'entrée dans les lieux des bénéficiaires du bail professionnel du 26 juillet 2012, alors que par courrier en date du 18 septembre 2012, le conseil des bailleurs indiquait au Cabinet SARRUT une possibilité d'entente pour la date de libération des locaux: 'En ce qui concerne votre départ, les nouveaux locataires vont prendre contact avec vous pour convenir des conditions dans les quelles vous pourrez rester présents dans les locaux le temps pour vous de retrouver de nouveaux locaux'; qu'il n'est d'ailleurs pas justifié dans le cadre de la présente procédure de l'identité des occupants actuels des lieux loués, dont il n'est pas justifié, ni même allégué qu'ils soient inoccupés ; Que les consorts [PT] ne sont pas fondés en leur demande de dommages et intérêts pour les autres griefs, ' appel intempestif et de mauvaise foi du jugement rendu par le Tribunal de grande instance de Chartres, non règlement des condamnations au titre de l'article 700 du Code de procédure civile dilatoire résultant de l'ordonnance du conseiller de la mise en état de la Cour d'appel de Versailles, demande de sursis à statuer non fondée et dilatoire', qui ne traduisent aucun comportement fautif, s'agissant de moyens et de recours légaux, et alors qu'ils ne justifient d'aucun préjudice en résultant, de même qu'ils ne sont pas fondés à invoquer des menaces - plainte à l'Ordre des avocats - exercées à l'encontre de leur conseil, et dont ils n'ont pas été directement victimes ; que, s'agissant du non paiement des condamnations au titre de l'article 700, ils ne démontrent aucun autre préjudice que celui résultant de cet impayé pour lequel ils disposent d'un titre; Considérant, s'agissant de la stratégie de défense adoptée par les membres du Cabinet SARRUT pour gagner du temps, qu' il ne peut cependant leur être fait grief, fussent-ils des professionnels du droit, d'avoir mis en oeuvre les moyens légaux dont ils disposaient, alors que le congé qui leur avait été délivré les contraignait à quitter les locaux, que l'enjeu était donc d'importance, leur identité professionnelle auprès de la clientèle risquant d'être remise en cause, le Cabinet SARRUT étant locataire depuis 1978, et alors que de leur côté, les consorts [PT] ont , ainsi que le relève avec pertinence le premier juge, mis en oeuvre les moyens procéduraux pour contrer cette stratégie en ayant recours à une procédure d'urgence, laquelle, à défaut de déboucher sur un jugement à jour fixe, a permis aux consorts [PT] d'obtenir une décision dans des délais raisonnables au regard de la nature du dossier; Que cette stratégie de défense ne révèle aucun comportement déloyal ou dilatoire, ni aucune mauvaise foi caractérisée, pour contraindre les bailleurs à les conserver comme locataires, alors que la contestation par les associés du Cabinet SARRUT AVOCAT tant du congé qui leur avait été délivré, que du bail professionnel conclu par les bailleurs avec d'autres bénéficiaires , d'une part, était en partie justifiée, et d'autre part, ne présente aucun caractère abusif, alors qu' à ce stade de la procédure, les bailleurs s'abstiennent de justifier de la situation des lieux loués ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [PT] de leur demande de dommages et intérêts; Sur le montant de l'indemnité d'occupation: Considérant qu'il n'est pas contesté qu' en juillet 2012, les consorts [PT] et le Cabinet SARRUT sont parvenus à un accord sur la valeur locative, en retenant le principe d'un loyer progressif de 180000 , 190 000 , puis 200 000 euros par an HT et HC pour atteindre un loyer de 210 000 euros par an au 1er octobre 2015; Que les négociations ayant échoué pour un autre motif , c'est à dire la possibilité de passer des conventions groupées avec d'autres avocats, clause qui figurait dans le bail de 2004 et que les bailleurs ne voulaient pas reprendre dans un nouveau bail, alors que le Cabinet SARRUT en faisait une condition essentielle au renouvellement du bail, les consorts [PT] ont conclu un nouveau bail avec le Cabinet KAMS et avec Maître [BC] à effet au 1er octobre 2012, moyennant un loyer annuel fixé à 210 000 euros HC et HT; Qu'il s'ensuit que s'il n'y a pas d'accord définitif sur le nouveau bail professionnel, pour autant les consorts [PT] ne sont pas fondés à demander que l'indemnité d'occupation soit fixée sur la valeur locative résultant du nouveau bail signé le 26 juillet 2012, alors qu'ils ne justifient pas d'une valeur locative supérieure à celle fixée dans l'accord, et alors qu'ils ne justifient d'aucun préjudice dans la mesure où ils ne donnent aucune précision sur l'occupation des locaux; Qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné, Maîtres [WD], [WW], [IM], [HH] et DHOITIER [MU] à payer aux consorts [PT] en deniers ou quittances à compter du 1er octobre 2012 et jusqu'à complète libération des locaux et remise des clés, une indemnité d'occupation calculée selon les montants fixés par l'accord, auxquels s'ajouteront les taxes et charges telles que prévues au bail expiré; Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens: Considérant que les consorts [PT], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'il ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;