Cour d'appel, 3e Chambre B, 17 décembre 2015, n° 14/06403

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : Sur la responsabilité du copropriétaire SOCIÉTÉ de GESTION D'lSOLA 2000 à l'égard du syndicat : 1°/ régime juridique : La loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis régit, en vertu de son article 1 alinéa 1er, ' tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes'. L'article 9 alinéa 1er de cette loi précise que ' Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; (et qu') il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble'. L'article 14 de cette loi ajoute que ' La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile................... Il a pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers par le vice de construction ou le défaut d'entretien des parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.'. Et ' Sans préjudice de l'application des textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l'application de la présente loi entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat, se prescrivent par un délai de dix ans.' ( article 42 1er alinéa ). Enfin, l'article 43 de cette loi précise que ' Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du décret prises pour leur application sont réputées non écrites....'. En conséquence, alors que le présent litige concerne la mise en cause de la responsabilité d'un copropriétaire par le syndicat des copropriétaires, il est soumis aux dispositions de la loi précitée portant statut de la copropriété des immeubles bâtis, et non, comme indiqué par erreur par le premier juge, au régime jurisprudentiel de la responsabilité pour trouble anormal de voisinage. 2°/ sur la prescription : En appel, la société de gestion d'Isola 2000 soulève une fin de non-recevoir tirée de la prescription pour agir, au motif que le syndicat des copropriétaires a agi en justice au-delà du délai de prescription de 10 ans. En l'espèce, le constat d'infiltrations persistantes ayant servi de fondement à la procédure de référé-expertise fut établi par huissier de justice le 17 avril 2002, date qui doit être considérée comme constituant le point de départ du délai de prescription de 10 ans. Ce délai fut interrompu le 25 juillet 2002 par la délivrance, à la requête du syndicat, d'une assignation en référé à la société de gestion d'Isola 2000, jusqu'au prononcé par la cour de ce siège, le 3 mars 2006, d'un arrêt par lequel cette juridiction a ordonné une expertise, réformant ainsi l'ordonnance précédemment rendue le 11 février 2003 par le magistrat des référés du tribunal de grande instance de Nice qui avait débouté le syndicat de sa demande d'expertise. Un nouveau délai de 10 ans a couru à compter du 3 mars 2006. L'assignation au fond délivrée le 20 juin 2011 l'a été avant l'expiration de ce nouveau délai de 10 ans. Elle n'est donc pas tardive. Il convient donc de rejeter la fin de non-recevoir tiré de la prescription soulevée par la société appelante. 3°/ sur les dommages invoqués, leurs causes et les responsabilités : Il résulte des explications des parties, des constats d'huissier versés, de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété, de l'analyse de l'expert judiciaire, dont le sérieux, la compétence, et l'impartialité ne sont pas discutés par les parties : Que l'ensemble immobilier dénommé le [Adresse 4] à Isola 2000 comporte deux bâtiments «jointifs» , l'un à usage d'habitation portant le numéro 14, comprenant 13 niveaux dont deux en sous-sol, l'autre, principalement à usage de parking, portant le numéro 32, comprenant deux étages de parking en sous-sol et une terrasse de couverture en rez-de-chaussée (page 16 de l'état descriptif de division), Qu'il est établi sur la terrasse de couverture du bâtiment 32 une servitude de «passage public le long du bâtiment 14 » (page 19 du même document), Que dans l'énumération des parties privatives figure notamment « le revêtement des terrasses au-dessus de la couche d'étanchéité » (article 10 II B, page 23 de l'état descriptif de division), que la S.A. SOCIÉTÉ de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000 est propriétaire du lot numéro 486 ainsi décrit: « situé au niveau terrasse ' cote 2025,14 ' du bâtiment 32, localisé par le plan et consistant en: une terrasse aménageable, et les deux cent trente/ dix millièmes de la propriété du sol et des parties communes » (état descriptif de division, page 106), Qu'en vertu de l'article 48 B 2° du règlement de copropriété concernant le mode d'occupation du lot numéro 486 : « le propriétaire du lot numéro 486, qualifié « terrasse aménageable » par l'état de division qui précède, aura la faculté s'il le désire, de faire aménager sur sa terrasse des installations sportives ou de loisirs, telles que tennis et patinoire. Il pourra également y édifier une construction d'un seul niveau dont l'emprise au sol ne devra pas excéder 15 % de la surface dudit lot de terrasse.... » (Page 145), Que constituent notamment des parties communes spéciales au bâtiment 32 «... Le gros 'uvre des planchers et de la toiture terrasse à l'exclusion de tous revêtements qui pourraient être posés sur cette terrasse en vue notamment de l'aménagement de tennis» (page 22), Que constituent notamment des charges relatives aux parties communes générales «les frais d'entretien des jardinières situées sur la dalle de couverture des parkings, en limite des jardins privatifs ainsi que les dépenses relatives aux plantations qui seront faites dans ses jardinières» (page 148), Que les charges relatives aux parties communes spéciales au bâtiment 32 comprennent notamment « les frais d'entretien, de réfection et de réparations, grosses ou menues, du gros 'uvre du bâtiment 32 » (page 149), Que le syndicat des copropriétaires se plaint d'infiltrations se produisant au plancher haut de l'étage du parking du bâtiment 32 situé immédiatement sous la terrasse, dont une partie constitue le lot précité 486, Que les conclusions de l'expert judiciaire commis sont les suivantes : « Le plancher haut du niveau R est constitué par une dalle en béton armé reposant sur des poutres en béton armé supportées par des poteaux en béton. La dalle est recoupée par un joint de dilatation parallèle au bâtiment 14. Un joint périphérique la sépare aussi des bâtiments 14 et 15. Les eaux pluviales sont récupérées aux moyens de grilles et drainées dans un collecteur en fonte passant en plafond. De nombreuses infiltrations se produisent en plafond de ce niveau, en partie courante, de façon plus importante au droit du joint de dilatation, des descentes pluviales, et au-dessus de la rampe d'accès au niveau S. Ces infiltrations occasionnent la création de stalactites de calcite et des dépôts de rouille au droit des descentes d'eaux pluviales et provoquent en quelques points la désagrégation du béton. Nous avons fait procéder à la réalisation de 4 sondages afin de vérifier l'état de l'étanchéité qui recouvre la dalle des parkings et avons constaté que l'étanchéité est défaillante à la liaison des évacuations d'eau pluviale avec l'étanchéité de la partie courante, que par endroits, la protection d'étanchéité a été découpée pour permettre la mise en place de plots sur lesquels ont été fixés les équipements, filets et autres, destinés à la pratique des sports et jeux pratiqués sur la dalle et que, au-dessus de la rampe permettant l'accès au niveau S, la couche de basaltine présente de nombreux manques, et a été découpée en 4 afin de permettre la mise en place des équipements décrits supra. Les infiltrations constatées ont pour cause les désordres décrits ci-dessus. ....................................................................................................................................... Les désordres affectant le complexe d'étanchéité à l'origine des infiltrations qui se produisent en plancher haut du niveau S du « [Adresse 4] » résultent : * des défaillances de l'étanchéité au droit des liaisons des évacuations d'eau pluviale avec l'étanchéité de la partie courante, défaillances causées par la vétusté de l'étanchéité, * des découpes dans la protection d'étanchéité, destinées à la mise en place de plots sur lesquels ont été fixés les équipements, filets et autres, pour permettre la pratique des sports et jeux exercés sur la dalle, découpes effectuées par l'exploitant de la dalle, en l'espèce son propriétaire, * des 4 découpes dans la basaltine au-dessus de la rampe permettant l'accès au niveau S à partir du niveau R , afin de permettre la mise en place des équipements décrits supra. Découpes effectuées par l'exploitant de la dalle, en l'espèce son propriétaire », (pages 18 et 19) Que pour le technicien commis : « les travaux effectués pour mettre un terme aux désordres, comprendront la dépose des jardinières en place sur une partie de la dalle, la démolition des protections d'étanchéité, la dépose des grilles d'évacuation de pluviales, l'application d'un complexe étanchéité, la repose et des grilles d'évacuation de pluviales, l'application d'une protection et la réfection des jardinières, pour une dépense de 537'341,04 € TTC, somme à laquelle il conviendrait d'ajouter les honoraires de maîtrise d''uvre, soit la somme de 32'240€ TTC » (page 19 du rapport). Si le syndicat des copropriétaires reproche à la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000, d'avoir eu un comportement fautif qui serait, selon lui, directement à l'origine des infiltrations précédemment décrites puisque portant atteinte au complexe d'étanchéité qui est une partie commune, il lui appartient d'en rapporter la preuve. Contrairement à ce qui est prétendu, le syndicat n'établit pas que c'est l'actuel propriétaire du lot 486 qui a procédé à des découpes de l'étanchéité pour mettre en place des plots destinés à l'installation d'aménagements pour des terrains de tennis. Il ressort au contraire de la lecture du protocole de transaction précitée et du jugement rendu le 14.4.1993 par le tribunal de grande instance de Nice à la suite de ce protocole, que c'est la société SAPSI, propriétaire précédent du lot 486, qui a procédé aux travaux d'aménagement de la terrasse, disposé des plots et endommagé en conséquence le complexe d'étanchéité, attitude fautive dont elle a mesuré les conséquences en acceptant de prendre en charge le coût des travaux de réfection partielle de l'étanchéité. A aucun moment, le syndicat n'est en mesure de démontrer que la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000, actuel propriétaire du lot 486, aurait repris à son compte les engagements précédemment souscrits par son vendeur et relatés dans ce protocole transactionnel. Et il ne résulte pas des recherches de l'expert judiciaire commis, non contredites par le rapport d'un professionnel de la construction, que ce serait le défaut d'entretien de sa terrasse par l'actuel propriétaire ou l'absence de clôtures de cette terrasse, qui seraient à l'origine des infiltrations subies par le syndicat. Par contre, l'expert judiciaire, après avoir procédé à des sondages appropriés dont l'analyse n'est nullement contestée par le syndicat, précise clairement que la vétusté du complexe d'étanchéité est à l'origine de défaillance de l'étanchéité aux droits des liaisons des évacuations d'eaux pluviales avec l'étanchéité de la partie courante. Au surplus, alors que la construction de l'ensemble immobilier le [Adresse 4] remonte à plusieurs décennies, que les travaux de reprise de l'étanchéité firent l'objet d'un procès-verbal de réception sans réserves le 24 août 1993, qu'à l'examen des différentes photographies annexées aux constats d'huissier il est permis de s'interroger sur l'état des joints de dilatation mis en place sur cette terrasse, qu'il appartient au syndicat des copropriétaires d'entretenir les parties communes, ici tous les éléments du gros 'uvre participant à l'étanchéité et notamment le complexe d'étanchéité, c'est à tort que le syndicat recherche la responsabilité d'un copropriétaire pour ces travaux concernant des parties communes. En conséquence, la décision déférée doit être réformée, le syndicat étant débouté de toutes ses réclamations formées à l'encontre du copropriétaire appelant. Sur les dommages et intérêts pour procédure abusive et injustifiée : Par des motifs appropriés, le premier juge avait débouté la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000 de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive injustifiée. En appel, cette société ne formule plus aucune réclamation à ce titre. En conséquence la décision déférée doit ici être confirmée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile, les dépens et l'article 10-1 de la loi du 10.7.1965: Succombant, le syndicat des copropriétaires supportera les dépens de première instance qui comprendront notamment le coût de l'expertise judiciaire, et d'appel. En vertu des deux derniers alinéas de l'article 10-1 de la loi du 10.7.1965 fixant le statut de la copropriété: ' Le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.' Alors qu'il n'est nullement justifié de circonstances qui, en considération de l'équité ou de la situation économique des parties permettrait de ne pas dispenser la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000 de sa participation à la dépense commune des frais de procédure, cette société, qui a vu ses prétentions être déclarées fondées, doit donc être dispensée de toute participation à la dépense commune de ces frais de procédure. L'équité commande d'allouer à la S.A. SOCIETE de GESTION D'ISOLA 2000, dite SGI 2000 une indemnité de 6000€ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, étant rappelé que le coût des procès-verbaux de constat huissier ne peut être inclus dans les dépens. Par contre, l'équité ne commande nullement d'allouer au syndicat des copropriétaires la moindre somme sur le même fondement.