Cour d'appel, 3e Chambre B, 21 janvier 2016, n° 13/21336

Motivation

MOTIFS DE LA DÉCISION : La cour n'est saisie d'aucune critique des dispositions du jugement relatives à l'absence de mandat entre le syndicat des copropriétaires et la SCI [Adresse 1] et au rejet de la demande de résolution du mandat ; ces dispositions seront donc confirmées. Il en est de même en ce qui concerne la recevabilité de l'intervention volontaire de Monsieur et Madame [N]. * Sur les demandes de la SCI [Adresse 1] à l'encontre des consorts [R], [K], [L], [N] : En application de l'article R 261-14 du code de la construction et de l'habitation, l'acquéreur d'un bien en l'état futur d'achèvement doit effectuer les paiements selon un échelonnement, le paiement ne pouvant excéder 95% à l'achèvement de l'immeuble et le solde étant payable lors de la mise du local à disposition de l'acquéreur. Dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement et excepté le cadre de la garantie d'achèvement, les parties sont libres de convenir des conditions dans lesquelles sera constaté l'achèvement, mais elles doivent ensuite se conformer aux modalités définies contractuellement à peine d'irrecevabilité. L'appréciation de l'achèvement doit toutefois être faite au regard des critères définis par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, à savoir l'exécution des ouvrages et l'installation des éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat n'étant pris en considération que s'ils ont un caractère substantiel et les malfaçons ne l'étant que si elles rendent les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés, impropres à leur utilisation. En l'espèce, les actes de ventes comportent une clause aux termes de laquelle : - le vendeur devait notifier à l'acquéreur le certificat attestant l'achèvement et inviter l'acquéreur à constater la réalité de l'achèvement à jour et heure fixe, ainsi qu'à prendre livraison des biens ; - en l'absence de réponse de l'acquéreur à la première convocation, une nouvelle convocation devait lui être adressée et dans le cas où il ne serait à nouveau pas valablement représenté, un procès-verbal d'état des lieux devait être établi par un huissier désigné par le vendeur, constat devant ensuite être signifié à l'acquéreur auquel il serait opposable, la signification valant mise à disposition des biens et permettant au vendeur d'exiger le solde du prix de vente, les charges de toutes natures afférentes aux biens devenant exigibles à compter de la même date ; - en cas d'accord des parties pour constater l'achèvement, et après règlement du prix de vente restant à payer, il serait procédé à la remise des clés à l'acquéreur pour valoir livraison et prise de possession, avec établissement d'un procès-verbal ; - en cas de désaccord des parties sur l'achèvement, ou en l'absence de tentative de constatation amiable de celui-ci telle que prévue ci-dessus, la partie la plus diligente pouvait faire constater par une personne qualifiée à cet effet par autorité de justice, l'état de l'immeuble vendu, et plus précisément s'il remplissait les conditions posées par l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, la mise en place de cette procédure ne faisant pas obstacle à ce qui était prévu au cas où l'acquéreur ne se présentait pas à la première convocation de livraison notamment quant à l'exigibilité du solde du prix et du paiement des charges ; à cette fin, la partie la plus diligente demanderait par requête au président du tribunal de grande instance du lieu de l'immeuble, de désigner la personne qualifiée ainsi qu'il est prévu par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, aux fins de procéder aux opérations de constatation et le cas échéant d'en faire déclaration par devant notaire, lequel la recevrait par acte authentique ; la constatation de l'achèvement serait parfaite par la déclaration ainsi faite ; la copie de l'acte de constatation serait notifiée par la partie la plus diligente à l'autre partie par lettre recommandée avec demande d'avis de réception et vaudrait en outre livraison des droits immobiliers vendus en application de l'article R 261-2 susvisé. La SCI [Adresse 1] a adressé au mois de juillet 2008, des courriers aux différents acquéreurs pour les inviter à procéder aux formalités de remise de clés respectivement les 11, 12, 13 et 14 août 2008, en indiquant que le solde du prix serait à régler à la date de cette remise; toutefois, il a été relevé par le constatant désigné par le juge des référés que les acquéreurs occupaient leurs villas respectives depuis le mois de janvier 2008, excepté les époux [N] qui l'ont fait à partir du 9 février 2008, de sorte que la remise des clés était déjà effective lors de l'envoi des courriers susvisés ; aucun accord n'est intervenu entre les parties sur le constat de l'achèvement des villas; c'est toutefois seulement dans le cadre des instances que la SCI [Adresse 1] avait initiées en référé pour obtenir paiement des soldes des prix de ventes, que les acquéreurs solliciteront la désignation d'une personne qualifiée. Par ailleurs, dans le cadre de cette mesure, le constatant a estimé que les défauts et non-conformités des parties communes étaient des éléments substantiels faisant obstacle au prononcé de l'achèvement des ouvrages, en relevant l'absence de délivrance du certificat de conformité par la commune, l'instabilité du talus aval, l'absence de place de parking handicapé et l'existence de trois places de parkings au lieu de quatre, la réalisation de la clôture en grillage souple et non en panneaux soudés en retrait de 2 mètres de la limite de propriété, l'absence de mur antibruit, l'installation des coffrets EDF en haut de la rampe d'accès et leur caractère peu esthétique, l'absence du tampon d'étanchéité d'un regard, la stagnation de l'eau de pluie devant le local poubelles, l'absence de réalisation des espaces verts ; il a considéré que concernant les parties privatives, il s'agissait en revanche d'un parachèvement des ouvrages à faire. Si en application de l'article 246 du code de procédure civile, le juge n'est pas lié par les constatations ou les conclusions d'un technicien suite à des mesures d'instruction ordonnées pour l'éclairer sur une question de fait, ce texte ne peut être utilement invoqué par la SCI [Adresse 1] pour critiquer les conclusions de Monsieur [C], eu égard au cadre spécifique de la désignation de celui-ci et aux conséquences attachées par les actes de vente, à l'avis émis par la personne qualifiée, le juge ne pouvant se substituer à cette dernière. Il s'ensuit qu'en l'absence d'achèvement de l'ensemble immobilier constaté par la personne qualifiée désignée, la SCI [Adresse 1] est irrecevable à solliciter le paiement des soldes des prix de ventes et doit par voie de conséquence être déboutée de sa demande complémentaire de dommages intérêts. La décision déférée sera en conséquence infirmée en ce qu'elle a constaté l'achèvement des biens immobiliers vendus et a condamné les consorts [R], [K], [L], [N] à paiement envers la SCI [Adresse 1], mais confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages intérêts complémentaire. * Sur les demandes des consorts [R], [K], [L], [N] et du syndicat des copropriétaires : A titre préliminaire, la cour constate que le juge de la mise en état du tribunal de grande instance de Draguignan ayant constaté le 15 avril 2011, le désistement de Monsieur et Madame [N] de l'instance qu'ils avaient initiée à l'encontre de la SCI [Adresse 1], Monsieur et Madame [N] sont irrecevables à solliciter la condamnation de cette dernière dans le cadre de la présente instance. ° concernant les malfaçons et non-conformités alléguées par les autres parties : En application de l'article 1642-1 du code civil dans sa rédaction applicable au litige antérieure au 28 mars 2009, date d'entrée en application de la loi du 25 mars 2009, et de l'article 1646-1 du code civil, le vendeur d'un immeuble à construire, d'une part, ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l'expiration d'un délai d'un mois après la prise de possession par l'acquéreur, des vices de construction alors apparents, d'autre part est tenu à compter de la réception des travaux, des obligations dont sont tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du code civil, les architectes, les entrepreneurs et les autres personnes liées au maître de l'ouvrage par un contrat de louage d'ouvrage. Par ailleurs, il résulte de l'article 1648 alinéa 2 du code civil dans sa rédaction applicable au litige, que l'action en réparation des vices de construction apparents doit être introduite à peine de forclusion dans l'année qui suit la date à laquelle le vendeur peut être déchargé des vices apparents, de sorte que l'acquéreur est recevable pendant un an à compter de la réception des travaux ou pendant treize mois à compter de la prise de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur, l'action en garantie des vices apparents, même dénoncés postérieurement à l'écoulement du délai d'un mois après la prise de possession. La responsabilité du vendeur peut être par ailleurs engagée sur le fondement de la responsabilité du droit commun de l'inexécution contractuelle pour les défauts de conformité apparents car n'étant pas visés par l'article 1642-1 susvisé dans sa rédaction applicable au litige. En l'espèce, si la réception des travaux a eu lieu le 21 décembre 2007, les délais susvisés n'ont pu commencer à courir, en l'absence de prise de possession par les acquéreurs : en effet, la simple occupation des villas ne peut être assimilée à une prise de possession en l'absence de constat de l'achèvement des travaux et du caractère substantiel des non-conformités et malfaçons affectant les parties communes. Il s'ensuit qu'aucune forclusion ne peut être opposée aux consorts [R], [K], [L] et au syndicat des copropriétaires, et que la décision déférée doit être infirmée en ce qu'elle a déclaré leurs demandes irrecevables. Ces demandes doivent en revanche être rejetées : ' Monsieur et Madame [K] ne justifient pas de l'impossibilité d'aménager une piscine et ne produisent pas de factures ou de devis correspondant aux défauts relevés par Monsieur [C] ; ' Monsieur et Madame [R] ne versent pas aux débats de factures ou devis correspondant aux défauts relevés par Monsieur [C] ; ' Monsieur et Madame [L] ne versent aucune pièce aux débats ; ' le syndicat des copropriétaires produit des devis dont aucune pièce ne permet de retenir qu'ils correspondent aux travaux nécessités par les malfaçons et défauts de conformités relevés par Monsieur [C], étant souligné que celui-ci n'a procédé à aucune description des travaux de reprise nécessaires, ce qui n'était pas l'objet de sa mission, et que les parties n'ont pas repris leur demande subsidiaire de mesure d'expertise, aucune critique n'étant formulée à l'encontre de la décision de rejet du tribunal sur ce point. ° concernant les pénalités de retard : Les actes de vente prévoyaient que sauf cas légitime de suspension, en cas de retard du vendeur à mettre les locaux à disposition de l'acquéreur, celui-ci aurait droit à une indemnité fixée forfaitairement à titre de clause pénale, à la somme de 25 € par jour de retard. En l'absence d'achèvement des immeubles, Monsieur et Madame [K], Monsieur et Madame [R] et Monsieur et Madame [L] sont bien fondés à solliciter l'application de cette clause ; la SCI [Adresse 1] sera en conséquence condamnée à payer à chacun d'eux la somme de 54 840 €, eu égard à une livraison contractuellement prévue fin décembre 2007 et à l'absence de toute cause légitime de suspension invoquée par celle-ci. * Sur l'appel en garantie de la SCI [Adresse 1] à l'encontre de Monsieur [W] et de la MAF : La cour rappelle qu'en application de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties. En l'espèce, la SCI [Adresse 1], dans le dispositif de ses écritures, sollicite que Monsieur [X] [W] soit déclaré responsable des préjudices subis tant par les acquéreurs et le syndicat des copropriétaires que par elle-même, mais n'en tire comme conséquence qu'une demande de condamnation à la relever de toute condamnation prononcée à son encontre, sans reprendre la prétention qui figurait dans les motifs de ses conclusions, relative au paiement du solde du prix et des intérêts dus par les acquéreurs. Si la SCI [Adresse 1] soutient à tort que Monsieur [X] [W] a établi une attestation d'achèvement, le document rédigé par lui le 18 mars 2008 faisant seulement état de la livraison des villas, il n'en demeure pas moins que la livraison correspond à une mise à disposition de l'immeuble une fois son achèvement constaté et la SCI [Adresse 1] est fondée à soutenir que Monsieur [X] [W] a en outre commis une faute à son égard en l'invitant à prononcer la réception alors que les travaux ne pouvaient être considérés comme achevés. Cette faute est à l'origine de l'impossibilité pour la SCI [Adresse 1] de recouvrer les soldes dus sur les prix de vente. Aucune demande n'étant formulée de ce chef par la SCI [Adresse 1] dans le dispositif de ses conclusions, Monsieur [W] et la MAF seront uniquement condamnés à relever la SCI [Adresse 1] de la condamnation prononcée à son encontre au titre des pénalités de retard. * Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile : Les dépens de première instance et d'appel, à l'exception du coût de la mesure de constatation qui était contractuellement prévue et doit demeurer à la charge de la SCI [Adresse 1], seront supportés par Monsieur [W] et de la MAF ; ceux-ci seront déboutés de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ; ils devront relever la SCI [Adresse 1] de la condamnation qu'il n'est pas inéquitable de prononcer sur ce fondement à son encontre au profit des consorts [R], [K], [L], [N] à hauteur de 1500 € chacun ; la SCI [Adresse 1] doit par ailleurs être déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée à l'encontre des consorts [R], [K], [L], [N] et du syndicat des copropriétaires ; l'équité ne justifie pas l'application de ce texte au profit de ce dernier.